黎文海

摘 要 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，諸多企業(yè)抓住了時代進(jìn)步的機(jī)會加入房地產(chǎn)投資行業(yè)，并取得了社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和市場競爭日漸激烈，其中的財務(wù)管理問題也日漸突出。為此，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀，并針對其中存在的問題制定相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)管理現(xiàn)狀 財務(wù)管理發(fā)展

一、引言

目前，群眾對房屋質(zhì)量的要求日漸提高。面對這樣的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必然向更加規(guī)范的方向發(fā)展，并且管理者需要制定長遠(yuǎn)的管理規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個特點(diǎn)便是開發(fā)周期較長、投資力度較大，這會增加管理者在企業(yè)運(yùn)行過程中的壓力和負(fù)擔(dān)，而加強(qiáng)財務(wù)管理則能夠幫助管理者更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）缺少完善的規(guī)章制度

房地產(chǎn)財務(wù)管理工作較為煩瑣，并且具有較大的隨機(jī)性和變化，所以盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況制定了財務(wù)管理規(guī)章制度，但還是可能出現(xiàn)臨時狀況導(dǎo)致財務(wù)管理規(guī)章制度不適應(yīng)企業(yè)財務(wù)管理工作需求的現(xiàn)象。此外，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量和效率的外界因素較多，導(dǎo)致部分情況下財務(wù)管理人員并不能按照規(guī)章制度完成財務(wù)管理工作，使得規(guī)章制度形同虛設(shè)。[1]上述情況的發(fā)生歸根結(jié)底是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)章制度不夠完善，具體而言包括資本管理制度、資金預(yù)算制度等。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)程度不足

由于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的煩瑣性和特殊性，企業(yè)財務(wù)管理人員需要擁有專業(yè)的管理理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。財務(wù)管理人員除了需要對企業(yè)財務(wù)進(jìn)行核算之外，還需要適當(dāng)了解企業(yè)運(yùn)行流程，如投資、納稅、融資等工作環(huán)節(jié)的相關(guān)知識，以此提高自身的風(fēng)險意識和財務(wù)管理水平。但實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中專業(yè)的財務(wù)管理人員并不多，并且人員變動較大，普遍缺失對整體房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)運(yùn)行的管理意識，容易出現(xiàn)財務(wù)管理工作不規(guī)范、不合理的現(xiàn)象，而財務(wù)控制和監(jiān)督只停留在建設(shè)項目竣工之后，這不利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全過程財務(wù)管理。另外，不夠充分和完善的財務(wù)管理工作不能為企業(yè)管理者制定后續(xù)運(yùn)行規(guī)劃提供有效的依據(jù)，這也會削弱財務(wù)管理工作的實(shí)際意義和價值，不利于企業(yè)的整體運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展。

（三）對成本預(yù)算和管理工作不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行成本直接關(guān)系到企業(yè)股東的利益，并且房地產(chǎn)企業(yè)中的每一項工作都涉及成本預(yù)算和管理，如建設(shè)項目規(guī)劃、項目建設(shè)、項目竣工驗收、項目銷售等。這些工作需求充分顯示了房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算和管理工作的重要性。[2]但在實(shí)際的房地產(chǎn)行業(yè)中，部分企業(yè)經(jīng)常會忽略成本預(yù)算和管理工作的重要性，并且沒有進(jìn)行全過程的成本預(yù)算和管理，通常是從中途開始進(jìn)行成本管理。例如，在建設(shè)項目設(shè)計階段，企業(yè)經(jīng)常會因為過多地考慮項目設(shè)計感和獨(dú)特感而忽略了項目的定位，這會增加項目工程造價；在項目建設(shè)階段，企業(yè)經(jīng)常會因為缺少對項目的整體性評估而出現(xiàn)臨時性變動，增加了項目工程造價；在項目銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)經(jīng)常會因為沒有對銷售工作進(jìn)行提前預(yù)測，導(dǎo)致企業(yè)匯款不夠及時，增加了項目工程造價。

（四）面臨的財務(wù)風(fēng)險較高

由于房地產(chǎn)行業(yè)對企業(yè)運(yùn)行資金的需求具有一定的特殊性，并且在項目建設(shè)的每個環(huán)節(jié)中都需要投入大量的資金，以此維持企業(yè)的運(yùn)行，但是資金的回收期卻相對較長。這不但會增加房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的難度，還會提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要方式是銀行貸款，但如果項目建設(shè)中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤，都可能導(dǎo)致資金回收不全面，這會讓企業(yè)的資金鏈斷裂。在嚴(yán)重的情況下，會直接導(dǎo)致管理者沒有能力支付銀行利息和本金。由此可見，出于企業(yè)長遠(yuǎn)運(yùn)行的考慮，財務(wù)管理人員需要通過合理規(guī)范的管理方式來預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。[3]

三、改善房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的方式

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理規(guī)章制度

第一，完善資本管理制度。實(shí)現(xiàn)有效的資本管理是保障房地產(chǎn)企業(yè)高效運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展的根本，而財務(wù)部門的財務(wù)管理工作不單單涉及了財務(wù)部門這一個部門，而是涉及了整個房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門和工作人員。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，設(shè)置規(guī)范的會計科目，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定會計核算工作準(zhǔn)則，建立完善的會計核算程序，在此基礎(chǔ)上做好資本管理工作。

第二，完善資金預(yù)算制度。合理的資金預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行資金合理應(yīng)用的保障。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和運(yùn)行資金較多，并且回收周期較長，財務(wù)管理人員需要通過完善的資金預(yù)算制度做好資金預(yù)算工作，避免企業(yè)出現(xiàn)資金閑置狀況或不足狀況。[4]為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對土地購買資金預(yù)算、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計資金預(yù)算、有效回收資金預(yù)算、企業(yè)資金應(yīng)用預(yù)算等相關(guān)資金預(yù)算工作制定完善的規(guī)章制度，為財務(wù)管理人員開展資金預(yù)算工作提供依據(jù)。

（二）提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)程度

財務(wù)管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作進(jìn)展的核心人員，想要提高財務(wù)管理工作質(zhì)量和效率，企業(yè)需要提高財務(wù)管理人員的專業(yè)程度。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的專業(yè)性和規(guī)范性較強(qiáng)，這需要企業(yè)聘請專業(yè)的財務(wù)管理人員，并且針對企業(yè)實(shí)際情況對新入職的財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其掌握企業(yè)財務(wù)管理的基本需求。同時，需要定期開展對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，使其能夠掌握先進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理方式和技巧，不斷完善其業(yè)務(wù)處理能力。還要為財務(wù)管理人員搭建溝通平臺，讓工作人員能夠就自身的管理經(jīng)驗和問題進(jìn)行有效溝通，并且提高了員工之間的凝聚力。同時，需要結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理工作實(shí)際需求進(jìn)行招聘，并考查財務(wù)管理人員的專業(yè)程度，結(jié)合其個人特長為其安排合適的工作，做到各司其職，為企業(yè)財務(wù)管理工作的順利進(jìn)行奠定人力資源基礎(chǔ)。從房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員自身角度而言，也需要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的財務(wù)管理知識，了解企業(yè)運(yùn)行基本流程，提高自身的職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)程度，為企業(yè)后續(xù)財務(wù)管理工作的順利進(jìn)行貢獻(xiàn)自己的力量。[5]

（三）提高對成本預(yù)算和管理工作的重視程度

成本預(yù)算和管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要工作，并且承擔(dān)著執(zhí)行戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)行資源配置、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程等任務(wù)，其工作質(zhì)量和效率直接關(guān)系到企業(yè)能否定期實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，并且為企業(yè)后續(xù)發(fā)展規(guī)劃制定提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)提高成本預(yù)算和管理工作效果可以從以下三點(diǎn)入手：第一，管理層加大管理力度和規(guī)章制度執(zhí)行力度，以此實(shí)現(xiàn)對成本預(yù)算和管理工作的有效監(jiān)督和管理；第二，監(jiān)管人員需要加大審核力度，對每一項成本預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，從根本上保證企業(yè)資金應(yīng)用的合理性和規(guī)范性，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)現(xiàn)象；第三，建立成本預(yù)算評估制度，以此保證預(yù)算分析工作的規(guī)范性，做到事前規(guī)劃、事中控制、事后分析。

（四）合理控制財務(wù)風(fēng)險

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)運(yùn)行，財務(wù)管理人員需要全面分析企業(yè)在每一項建設(shè)項目中可能面臨的財務(wù)風(fēng)險，并采取相應(yīng)的預(yù)防方式。此外，還需要建立風(fēng)險事故應(yīng)急處理方案，保證在風(fēng)險事故發(fā)生時將企業(yè)的損失降到最低，從根本上避免企業(yè)出現(xiàn)不合理的投資現(xiàn)象。[6]此外，財務(wù)管理人員可以借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避模式，并進(jìn)行合理的投資組合，考慮到不同建設(shè)項目面臨的風(fēng)險和收益可能各不相同，基于風(fēng)險和收益成正比的基本投資原則，企業(yè)在承包建設(shè)項目時需要全面考慮到自身的財務(wù)狀況和財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力，以此順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求，在保障企業(yè)獲利能力的同時降低財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢在未來的數(shù)十年還會持續(xù)，而國家也會出于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目的頒布部分關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對財務(wù)管理工作的重視程度，并合理分析和解決當(dāng)前財務(wù)管理工作中的各種問題，旨在探索適合企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理方式，在提高財務(wù)管理工作質(zhì)量的同時實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為廣西新寶通投資控股有限公司）

參考文獻(xiàn)

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