李超逸

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是有名合同之一，我國現(xiàn)行《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）單設一章，對租賃合同的定義、期限、形式以及出租人和承租人的權利義務進行了比較明確的規(guī)定，例如《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！弊赓U期限是指租賃合同約定的存續(xù)期間，租賃期限一旦屆滿，租賃合同將失去效力。租賃期限的約定或規(guī)定對租賃合同各方當事人將產(chǎn)生重大影響，直接關系到被租賃物的使用時間和返還期限以及租金的收取期間。由于客觀情況的不斷變化，租賃期限太長或太短都會對合同當事人產(chǎn)生不利影響，不利于當事人權利的實現(xiàn)，這是《合同法》對租賃期限進行限制的因素之一。

現(xiàn)行《合同法》施行于1999年10月，與此同時，于1982年施行并于1993年修正的《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》（以下簡稱“《經(jīng)濟合同法》”）被廢止?！督?jīng)濟合同法》第二十三條曾對財產(chǎn)租賃合同有簡要的規(guī)定，其中并未對租賃期限進行規(guī)定，僅要求“財產(chǎn)租賃合同，應明確規(guī)定租賃財產(chǎn)的名稱、租賃期限……條款”。在《經(jīng)濟合同法》施行期間，隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，租賃行為逐漸頻繁，房屋、土地等租賃期限較長的租賃合同數(shù)量增長迅速，其租賃期限從數(shù)月至數(shù)十年不等。隨著《合同法》的頒布施行以及《合同法》相關司法解釋的出臺，原《經(jīng)濟合同法》施行期間成立的租賃期限超過二十年的租賃合同的效力問題，引發(fā)了眾多探討。

合同是平等主體間建立權利義務關系的體現(xiàn)，屬于民事法律規(guī)范調(diào)整的范疇。民事法律規(guī)范對于其施行前發(fā)生的民事關系有無溯及力，是民法在時間上效力的一個重要問題。法的溯及力又稱法律溯及既往的效力，是指新法律可否適用于其生效以前發(fā)生的時間和行為的問題。如果可以適用，該法律就產(chǎn)生溯及力；如果不能適用，該法律就不產(chǎn)生溯及力?，F(xiàn)代國家關于法律的溯及力問題一般通行的原則有二：其一，法律不溯及既往原則，即國家不能用現(xiàn)在制定的法律指導民事主體過去的行為，更不能由于人們過去從事了某種符合當時法律規(guī)定卻根據(jù)現(xiàn)行法律是違法的行為而處罰他們。法不溯及既往的根據(jù)在于，在新的法律實施之前，人們只能依據(jù)舊的法律實施行為，而根據(jù)舊的法律所作出的任何行為都是合法的。如果在新的法律頒布實施后，新的法律產(chǎn)生推翻當事人依據(jù)舊的法律所實施的行為的效力，就會打破當事人對依據(jù)法律而行為的后果預期，不利于社會關系的穩(wěn)定和法律的權威性。因此諸多學者認為，法不溯及既往原則是現(xiàn)代法治的基本原則之一。其二，作為法不溯及既往原則的補充，諸多國家同時還認為法律規(guī)范的效力可以有條件地適用于既往行為，即所謂的“有利追溯”原則。有利追溯原則在我國民法中表現(xiàn)為，如果之前的某種行為在行為時不符合當時的法律關系，但以現(xiàn)行法律是合法的，并且對于各方當事人都是有利的，且不損害國家利益和社會公共利益，就應當依新法承認其合法性并予以保護。[1]針對《合同法》的適用范圍，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱“《合同法解釋（一）》”）作出了相關司法解釋，其中包括：“第一條 合同法實施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律規(guī)定，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定?！薄暗诙l 合同成立于合同法實施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實施之日或者履行期限在合同法實施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四章的有關規(guī)定?！薄暗谌龡l 人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！鄙鲜鏊痉ń忉尰久鞔_了《合同法》在實施過程中的“法不溯及既往”以及“有利追溯”的原則，但具體涉及類似租賃期限超過二十年的合同情形時，需要對司法解釋各條聯(lián)系起來理解。

對于《合同法》施行前成立的租賃期限超過二十年的租賃合同（以下簡稱“該類合同”），租期跨越了《合同法》實施前后，對于該類合同是否有效，主要有三種觀點。第一種觀點認為整個合同有效。該類合同在《合同法》實施前成立，作為履約依據(jù)，當時施行的《經(jīng)濟合同法》及其他法律并未對租賃期限作出禁止性或限制性規(guī)定，應當視為任意性規(guī)定，超過二十年的合同期限約定是當事人間自由約定的結果，是真實的意思表示，應當認定整個合同有效，合同應當按照當時的約定繼續(xù)履行。第二種觀點認為合同部分無效。該類合同的期限延續(xù)到《合同法》實施期間，依據(jù)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限超過二十年的，超過部分無效。也就是說，不超過二十年的租賃期限以及合同的其他條款依然是有效的。第三種觀點認為整個合同無效。依據(jù)《合同法解釋（一）》第一條規(guī)定，合同法實施以前成立的合同，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定。當時適用的《經(jīng)濟合同法》對租賃期限沒有明確的規(guī)定，而《合同法》第二百一十四條對租賃合同期限進行了明確的禁止性規(guī)定，因此認定該類合同無效。

上述幾種觀點爭議的焦點在于《合同法》的適用上，具體而言即《合同法》有關租賃期限的規(guī)定對于該類合同是否有溯及力。為此，在《合同法》實施后，為了解決《合同法》的溯及力問題，最高人民法院在《合同法解釋（一）》中專門就《合同法》溯及力作出了規(guī)定，具體內(nèi)容可見上文。但在具體實施過程中，也產(chǎn)生了不同理解，如《合同法解釋（一）》第一條所述：“除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定?！比绾卫斫狻爱敃r沒有法律規(guī)定”，有兩種意見：第一種意見認為，《經(jīng)濟合同法》僅規(guī)定了租賃合同需要約定租賃期限，但未對期限長短作出限制，也即《合同法》實施前法律沒有對租賃期限作出限制性規(guī)定，實際上，允許當事人自有約定租賃期限，法律不對此作強制性規(guī)定，因此不屬于“當時沒有法律規(guī)定”；第二種意見認為，既然《合同法》實施前沒有有關租賃期限的明確規(guī)定，就屬于“當時沒有法律規(guī)定”，可以適用《合同法》的有關規(guī)定。[2]上述不同觀點也正是爭議這類合同是否有效的背后因素。

對于該類合同的效力和《合同法》司法解釋規(guī)定的溯及力問題，首先需要明確的是，法不溯及既往是法律適用的基本原則，《合同法》的適用同樣如此，雖然《合同法解釋（一）》第一條明確“除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律規(guī)定”，但該種例外亦不應違背法不溯及既往的原則，該條司法解釋的目的并非一定要求《合同法》實施前成立的合同適用現(xiàn)行《合同法》，司法解釋作為法官裁判案件的依據(jù)，目的是使法官在裁判案件時，對于當事人間沒有約定或約定不明確的情況下，能夠有法可依。其次，法無禁止即自由，是重要的私法自治原則，約定租賃期限超過二十年的租賃合同并未被當時有效的法律規(guī)范所限制或禁止。再次，該類合同的效力認定上，應符合《合同法》的立法目的，即使新法可追溯，也應符合“有利追溯”的原則，合同因適用《合同法》實施前的法律有效，而適用《合同法》而無效的，應適用認定合同有效的規(guī)定，而不應適用認定合同無效的規(guī)定，這樣也有利于保護交易安全和維護市場穩(wěn)定?！逗贤ā穼τ谧赓U合同中租賃期限的規(guī)定較《經(jīng)濟合同法》更加嚴苛，若適用《合同法》會破壞當事人對于合同穩(wěn)定履行的預期，直接導致該類合同整體無效或部分無效，特別是涉及土地租賃的合同，更會帶來合同無效后如何公平合理地處置土地上的不動產(chǎn)的系列問題?？傊?，《合同法》實施前成立且期限延續(xù)到《合同法》實施以后的合同效力認定，選擇合同成立當時的法律規(guī)定還是選擇適用《合同法》的規(guī)定，標準應當是選擇能使合同有效的規(guī)定。

（作者單位為中國人民大學）

參考文獻

[1] 朱景文.法理學（第二版）[M].中國人民大學出版社，2012：245.

[2] 武建華.合同法實施前租賃期限約定的效力[J].人民司法，2006（11）：107.