蔣海紅

摘 要 本文就房地產(chǎn)行業(yè)融資的問題發(fā)表一些看法，并提出解決問題的對策，希望本文能對那些對房地產(chǎn)行業(yè)融資有疑問的讀者提供一些幫助。

關鍵詞 房地產(chǎn) 融資 策略 經(jīng)濟

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展離不開資金的支持。雖然在這個經(jīng)濟迅速發(fā)展的21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)還是占據(jù)領軍位置，但不得不說房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場競爭也越來越激烈。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

2010年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)上市，再融資和重大資產(chǎn)重組等事項進展艱難。在此期間，不少房地產(chǎn)商從海外上市，試圖從海外獲得大量的融資，然而國內(nèi)的房價一直居高不下。一些專家呼吁，房地產(chǎn)企業(yè)融資應該盡快實現(xiàn)市場化。證監(jiān)會在新聞發(fā)布會上回答“房地產(chǎn)上市公司融資政策”問題時指出，根據(jù)國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知規(guī)定，對于一些存在違法違規(guī)行為（閑置土地、炒地、哄抬物價）的房地產(chǎn)企業(yè)暫停上市。業(yè)內(nèi)人士發(fā)表聲明提出，在逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的同時應該逐步取消各類行政化限制。在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應盡量減少行政干預，實現(xiàn)市場化運作，同時減少金融風險。

二、常見的融資手段

如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有銀行貸款、售房預收款、股權融資、債券融資、信托融資、自由資金等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多元化，但是大多數(shù)的渠道對于一些企業(yè)來說并不具備實用性。眾多的調(diào)查顯示，我國有60%～70%房地產(chǎn)企業(yè)的資金直接或間接來源于銀行貸款，但是只有少數(shù)企業(yè)能達到30%的銀行貸款要求，有很大一部分的企業(yè)自由資金不足10%。這種高債務的服務模式加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財政危機，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。股票融資債券方式在房地產(chǎn)金融中所占比例小，自2002年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司很少，國家之前對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行的企業(yè)債券控制很嚴格，房地產(chǎn)上市企業(yè)僅占全部上市企業(yè)的2%。依照以往的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中占據(jù)的比例很低且一直呈現(xiàn)下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

三、房地產(chǎn)的常見問題

第一，融資資金少。房地產(chǎn)行業(yè)中的大部分企業(yè)擁有的自由資金少之又少，然而他們需要的資金是自己自由資金的好幾倍。因此，他們只能融資。但是因為需要的資金太多，銀行并沒有多余的資金為他們提供貸款。一方面，由于這種貸款方式會降低銀行的積極性，而且銀行方面獲利少；另一方面，這種貸款的時間比較長，銀行要最大限度地避免出現(xiàn)信貸危機。由此可見，融資的資金會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來影響。

第二，法律法規(guī)不夠完善。我國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展很大一部分原因是國家出臺了好幾項政策。得益于政策的利好，房地產(chǎn)發(fā)展前途一片光明。部分西方國家也出臺了關于房地產(chǎn)行業(yè)的一些政策，都是以直接融資為主，并且還在不斷地修改和完善法律法規(guī)。我國的房地產(chǎn)政策雖然也在不斷地修訂，但是并沒有從根本上改變我國的融資方式。自改革開放以來我國的房地產(chǎn)行業(yè)都是以非直接融資方式為主。如果房地產(chǎn)行業(yè)遇到資金方面的阻力，不能很好地尋求相關法律層面的幫助，同時相關法律的操作性相對比較差，則不能為房地產(chǎn)行業(yè)的融資作出有效的指導。部分企業(yè)以相關公司的發(fā)展模式為指導，從根本上來說雖然它們的運作形式不同，但也會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來影響。

第三，創(chuàng)新融資方式的風險極高。我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的市場條件不夠完善，監(jiān)管體系不夠健全，而融資的風險本身就存在且短時間內(nèi)不會消除。如果想要創(chuàng)新融資渠道，那么則會面對更大的阻力，沒有企業(yè)想鋌而走險。創(chuàng)新融資方式的阻力不斷增加會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來不良影響，銀行方面也會受到不良影響，更會影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

第四，容易受外界環(huán)境影響。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化，但是極容易受到外界的影響。例如，缺乏融資方面的專業(yè)人員、企業(yè)領導能力低下、企業(yè)的管理效果差、資金不足、信用度低等都會給融資帶來影響。

四、解決策略

第一，健全融資體系。建立全面的融資體系首先要完善擔保服務體系，應該堅持政府引導與市場化運作相結合，建立一體兩翼三層次的中小型信用擔保體系。同時要加強管理，提升擔保機構的素質(zhì)，制定有關的行業(yè)標準，加大對從業(yè)人員的培訓力度。另外，加強誠信體系建設，提升企業(yè)的信用度也至關重要。因為信用不足會影響企業(yè)的融資。

第二，引進外來資金。有關調(diào)查顯示，房地產(chǎn)資金在海外的投入率逐漸降低。這不僅會影響到融資渠道的豐富性，還會對融資帶來影響，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國應該采取有效的措施引進外來資金，并且讓它成功進入中國市場，規(guī)范其操作方式。另外，我們在調(diào)整國內(nèi)的運作方式的同時也可以學習海外的操作模式。

第三，組建投資基金。一個企業(yè)有一定的投資基金，可以在很多層面上減少在投資方面的風險。這不僅能夠有效集中分散的資金，還能豐富融資的渠道。同時，結合當前的市場需求，政府應出臺一些保證投資資金安全的法律法規(guī)。在組建投資基金方面，我們應該多學習了解西方的運作模式，根據(jù)自身的特點與需求壯大自己的資金儲備。

五、結語

在了解房地產(chǎn)行業(yè)融資方面的內(nèi)容之后，我們應該關注現(xiàn)在市場的變化，結合自身的實際選擇適合的融資方式，充分發(fā)揮融資渠道的多元化優(yōu)勢，這有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（作者單位為常州建源城市綜合開發(fā)有限公司）

參考文獻

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