張鶴彤 鄭曉云 蘇義坤

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

0 引言

房地產(chǎn)市場當(dāng)前經(jīng)歷繁榮之后開始出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象并引起了社會的重視，為了解城市泡沫程度，各國學(xué)者都對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度研究并取得了成果，如日本學(xué)者野可悠紀(jì)雄采用統(tǒng)計檢驗法測度日本[1]；泰國學(xué)者Wong以泰國地產(chǎn)泡沫為背景構(gòu)建了動態(tài)模型[2]；我國的李維哲、曲波二位學(xué)者探討了房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式[3]。本文選擇齊齊哈爾市作為研究對象測量泡沫程度，分析泡沫成因并給予建議，希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

對于生產(chǎn)供給狀況，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資的金額從1995年至2014年年平均增長2.16倍，在2015年商品房銷售面積僅占竣工面積60.4%，暴露了該市已經(jīng)面臨房屋的庫存壓力；對于購買交易狀況，2015年的房價上漲至4 308元/m2，已超過居民月平均工資水平，房價由于上漲背離其基礎(chǔ)價值，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫[4]；對于消費需求狀況，2015年居民的人均可支配收入已達(dá)到23 022元，但人均居住面積保持在25 m2上下，說明人們對大面積的商品房購買意愿平淡。

2 齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫測度及預(yù)警

2.1 房地產(chǎn)泡沫測度方法及指標(biāo)的選取

常用的測度方法有指標(biāo)指示法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法。我國房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)波動性大[5]，統(tǒng)計檢驗法不能測出泡沫的大小程度[6]；理論價格法建模分散，難以準(zhǔn)確測度；指標(biāo)指示法搭配權(quán)重確定和預(yù)警方法可得到可靠的測度結(jié)果。因此，選擇用指標(biāo)法來測度齊齊哈爾市的房地產(chǎn)泡沫。

選擇指標(biāo)要科學(xué)并與測度城市的實際情況相對應(yīng)。本文將從投資、空置和價格三個方向進(jìn)行泡沫測度，具體測度指標(biāo)如表1所示。

表1 泡沫測度指標(biāo)

2.2 齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫測度分析

2.2.1投資泡沫測度

投資泡沫測度指標(biāo)計算數(shù)據(jù)及結(jié)果如表2所示。

表2 投資泡沫測度指標(biāo)

根據(jù)國際慣例，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不應(yīng)超過10%，由表2可知，齊齊哈爾市近幾年的房地產(chǎn)投資很活躍。而且在2011年的房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值大于3，這些計算數(shù)據(jù)表明齊齊哈爾的房地產(chǎn)市場存在投資泡沫。

2.2.2空置泡沫測度

我國住房部對房屋空置率的定義：全部商品房空置面積/近三年房屋竣工面積。計算結(jié)果見表3。

表3 空置泡沫測度指標(biāo)

國際公認(rèn)的房屋空置率合理范圍為5%～15%，在2013年之后，房屋空置率均已超過15%，說明商品房隨著時間段推移不斷地過多積壓，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了問題，也就是已經(jīng)存在了房地產(chǎn)空置泡沫。

2.2.3價格泡沫測度

表4 價格泡沫測度指標(biāo)

根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與GDP增長率的比值為1～2較為合理，由表4可知，近幾年的房價收入比在國際公認(rèn)的臨界值3～6之間，這說明該市的房屋價格與居民收入成正比，居民可以承受近幾年合理的房價增長，該市可能存在著輕微的價格泡沫。

2.3 指標(biāo)權(quán)重確定

文章采用熵權(quán)法來確定各指標(biāo)的權(quán)重。步驟如下[7]：

1)原始矩陣歸一化。

對m個評價指標(biāo)，n個評價對象的原始數(shù)據(jù)矩陣A=(aij)m×n進(jìn)行歸一化，公式為：

(1)

其中，max{aij}，min{aij}分別為指標(biāo)中的最大值和最小值。

2)定義熵K。

第j個評價指標(biāo)的熵Hj為：

(2)

3)定義熵權(quán)。

在得到第j個指標(biāo)的熵之后，計算第j個指標(biāo)的熵權(quán)：

(3)

按照以上步驟代入各個分析指標(biāo)的數(shù)據(jù)，共有5個評價指標(biāo)，6個評價對象，計算得出各指標(biāo)的熵權(quán)，見表5。

表5 熵權(quán)法得出的各指標(biāo)權(quán)重

2.4 功效系數(shù)值確定

本文采用功效系數(shù)法進(jìn)行綜合的測度預(yù)警。

功效系數(shù)法的基本計算公式為：

(4)

根據(jù)齊齊哈爾市的房地產(chǎn)市場實際情況，不允許值依次定為15%,2,15%,2,6，滿意值依次為12%,1,5%,1,3。代入公式得出各年份功效系數(shù)值如表6所示。

表6 各指標(biāo)功效系數(shù)值

2.5 預(yù)警級別確定

綜合預(yù)警系數(shù)K值的計算公式為：

(5)

其中，Yi為功效系數(shù)值；Wi為功效系數(shù)的權(quán)重。

將計算所得的數(shù)據(jù)代入式(5)，得到綜合預(yù)警系數(shù)值及預(yù)警級別如表7所示。

表7 綜合預(yù)警系數(shù)K值

根據(jù)表7可以看出齊齊哈爾市的房地產(chǎn)泡沫程度有4年都處于關(guān)注及警戒級別，在2011年和2014年，K值在60以下，預(yù)警級別達(dá)到了警戒狀態(tài)，在2012年和2013年，K值都介于60～80之間，處于關(guān)注級別。不斷增長的投資、竣工面積的上升等等原因都助長了空置泡沫的程度，相較之下，該市的投資和價格泡沫程度輕微，因此整體來看，齊齊哈爾市目前存在著值得關(guān)注的一般程度的房地產(chǎn)泡沫。

3 齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫的成因及危害

齊齊哈爾政府調(diào)控市場不力，房地產(chǎn)交易市場信息不通暢，金融行業(yè)過度支持，保障房建設(shè)不能滿足低收入群體的需求，促進(jìn)了對商品房的大量建設(shè)，加劇了泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫會增大貧富差距，資金的偏向使得其他行業(yè)難以發(fā)展，中低收入群體具有消費彈性，房價上升而縮減其他消費，對擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利。

4 齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫防治建議

齊齊哈爾市政府應(yīng)合理規(guī)劃土地供給，注重土地市場交易的監(jiān)管，建設(shè)土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的制約機(jī)制，減少土地投機(jī)行為的泛濫。政府還應(yīng)該完善房地產(chǎn)信息公示系統(tǒng)，增加建設(shè)中小戶型住房和保障性住房，防止出現(xiàn)房產(chǎn)倒賣現(xiàn)象。個人貸款要加強(qiáng)信貸評估，開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)信貸管理，政府與社會共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

5 結(jié)語

本文從生產(chǎn)投資、購買交易和消費需求三個角度對齊齊哈爾市房地產(chǎn)現(xiàn)狀作了分析，應(yīng)用了熵權(quán)法和功效系數(shù)法進(jìn)行了泡沫程度測量，得出該市存在處于“關(guān)注”狀態(tài)的房地產(chǎn)泡沫，主要由庫存過剩產(chǎn)生并提出了對策建議，為促進(jìn)齊齊哈爾市等三、四線城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供依據(jù)。