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        淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

        2018-11-01 16:35:58梁席林
        時(shí)代金融 2018年17期
        關(guān)鍵詞:資金管理

        梁席林

        【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,再加上資金等矛盾的激化,為資金管理工作帶來(lái)了嚴(yán)重影響。本文根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性以及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié),并從采用多樣化的融資手段、強(qiáng)化資金時(shí)間價(jià)值、完善回收階段的資金管理三方面,論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資金管理 時(shí)間價(jià)值

        在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,除了經(jīng)濟(jì)變化影響之外,還與國(guó)家政策的變化有關(guān)。除此之外,房地產(chǎn)建設(shè)的投入較高,資金周轉(zhuǎn)十分困難,這也在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理過(guò)程中,需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行合理控制,以此來(lái)提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范手段,促使建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

        一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性

        企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理工作,一個(gè)企業(yè)管理水平的高低,也可以由財(cái)務(wù)管理工作直接體現(xiàn)出來(lái),并對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行反映。資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線(xiàn),這也充分證明了資金管理工作的重要程度??偟膩?lái)說(shuō),企業(yè)資金從開(kāi)始籌集,到資金的分配和使用,該過(guò)程的合理實(shí)現(xiàn)便是資金管理整個(gè)流程。當(dāng)企業(yè)資金籌措達(dá)到一定程度以后,便可以此為基礎(chǔ)對(duì)資金進(jìn)行合理使用,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。換個(gè)角度來(lái)看,資金是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心因素,還能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行真實(shí)反映。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理工作帶來(lái)了很多挑戰(zhàn)。

        在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,融資的集中化管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),相關(guān)企業(yè)可以在工作中借鑒銀行等金融企業(yè)對(duì)資金的管理手段,對(duì)現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用,以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)大批資金的有效管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理工作的重要性主要體現(xiàn)在以下幾方面之中:(1)資金管理工作可以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金調(diào)度進(jìn)行規(guī)范,實(shí)現(xiàn)資金的配置優(yōu)化。(2)可以進(jìn)一步提升企業(yè)對(duì)資金的使用效率,將企業(yè)發(fā)展中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。(3)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的控制力度進(jìn)一步提升,讓領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)資金流向進(jìn)行切實(shí)掌握,還可以改善企業(yè)與銀行之間的管理,實(shí)現(xiàn)互利共贏(yíng)。而在實(shí)際的資金管理工作開(kāi)展過(guò)程中,需要對(duì)賬戶(hù)和資金進(jìn)行統(tǒng)一管理,避免成員企業(yè)對(duì)資金所有權(quán)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。除此之外,由于資金管理工作的有效開(kāi)展,各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和內(nèi)部資金的相互協(xié)調(diào),保證企業(yè)效益的最大化[1]。

        二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

        (一)融資方式單一

        資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的基本條件,由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)股權(quán)融資條件要求的提升,相關(guān)企業(yè)不得不開(kāi)展債務(wù)性融資,來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng),但這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增長(zhǎng)。截止到2015年,滬深A(yù)股中的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)65.3%,還有24%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率超過(guò)了80%。在實(shí)際融資活動(dòng)中,雖然債務(wù)性融資的融資渠道有很多,但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,適合企業(yè)進(jìn)行融資的模式卻很少。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到2015年,我國(guó)整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位數(shù)量為125203億元,債務(wù)性融資就高達(dá)76165億元,而且以個(gè)人按揭貸款為主。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資模式過(guò)于單一。由于較高的負(fù)債和單一的融資方式,為相關(guān)企業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

        (二)資金使用效率低下

        資金使用效率低下一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的共同問(wèn)題,很多企業(yè)在資金投放完成之后,并不能獲得新的資金供給,如此一來(lái),便很難再形成新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除此之外,土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)材料之一,但近年來(lái),由于過(guò)度圈地現(xiàn)象十分嚴(yán)重,導(dǎo)致企業(yè)資金利用率進(jìn)一步下降,在很大程度上打消了一定的機(jī)會(huì)成本。尤其是對(duì)于負(fù)債較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),如果后期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳,資金鏈便遲遲不能得到修復(fù),再加上銀行貸款利息數(shù)量的越來(lái)越多,整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

        (三)資金回流存在問(wèn)題

        很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)資金管理工作提高重視,導(dǎo)致預(yù)算工作開(kāi)展十分不合理,也沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算制度,最終引起資金無(wú)法有效回流。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,如果不能對(duì)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境進(jìn)行充分把握,進(jìn)行盲目建設(shè)和盲目投資,一定會(huì)導(dǎo)致相關(guān)投資無(wú)法得到正?;貓?bào),將企業(yè)帶入十分困難的發(fā)展境地。在資金回流過(guò)程中,企業(yè)應(yīng)注重對(duì)資金預(yù)算管理制度的建立,避免企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)影響。

        三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理問(wèn)題的解決對(duì)策

        (一)采用多樣化融資手段

        銷(xiāo)售是資金回流最好的途徑,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),需要利用銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)融資。另外,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已經(jīng)上升到了新的高度。相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,需要對(duì)產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資金占用成本的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)與其他企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目合作來(lái)吸引資金。例如,房地產(chǎn)企業(yè)可以和組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作,通過(guò)共同開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)共享、資金共投等,實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資手段的有效增加。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的政策逐漸松動(dòng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道也出現(xiàn)了多元化發(fā)展,但仍然無(wú)法滿(mǎn)足相關(guān)企業(yè)對(duì)資金的需求。因此,想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)的多元化,還需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)的相互對(duì)接,開(kāi)發(fā)出新的融資途徑和市場(chǎng),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整[3]。

        (二)強(qiáng)化資金時(shí)間價(jià)值

        資金的時(shí)間價(jià)值就是資金效益的良好體現(xiàn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之中,雖然資金本身并不具備很高價(jià)值,但在資金的流動(dòng)中,房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)從中獲取巨大利益,這種增值不斷包括企業(yè)的個(gè)人收益,還為社會(huì)創(chuàng)造了很大價(jià)值。然而這些價(jià)值的創(chuàng)造存在一定的前提條件,需要對(duì)資金進(jìn)行提前墊付,如果生產(chǎn)和流通周期越短,資金運(yùn)轉(zhuǎn)越快,資金的時(shí)間價(jià)值就越大。因此,企業(yè)可以對(duì)滾動(dòng)資金進(jìn)行分期給付,當(dāng)土地款和首期資金投入完畢之后,應(yīng)保證工程建設(shè)按原計(jì)劃進(jìn)行。另外,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付賬款較高問(wèn)題,應(yīng)該對(duì)工程款項(xiàng)的項(xiàng)目模式進(jìn)行合理更改,以此來(lái)促使資金時(shí)間價(jià)值的有效提升。從歷史發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看,資金時(shí)間價(jià)值越高,企業(yè)效益也越好,建筑品質(zhì)也更加完善。因此,企業(yè)需要對(duì)資金時(shí)間價(jià)值提高重視程度。

        (三)完善回收階段資金管理

        在資金管理工作中,回收階段的管理十分重要。首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)摒棄不需要強(qiáng)化回收階段資金管理的工作理念,按照具體的管理制度來(lái)開(kāi)展管理工作,加強(qiáng)回收項(xiàng)目中的具體資金數(shù)額管理,并對(duì)企業(yè)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行合理評(píng)價(jià),決不能也單一局勢(shì)對(duì)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行衡量。其次,在資金回收管理階段中,需要派遣專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行工作開(kāi)展。由于回收階段的資金管理屬于一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),需要工作人員具備較高的財(cái)務(wù)知識(shí)??傮w來(lái)說(shuō),回收階段的資金管理并不是單純的對(duì)資金核算工作進(jìn)行監(jiān)督,更重要的是對(duì)資金的流動(dòng)性、高效性以及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效控制,維持企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以說(shuō),對(duì)回收階段資金管理工作顯得十分重要,可為企業(yè)資金回收數(shù)量的增加提供有利條件。

        四、結(jié)語(yǔ)

        綜上所述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理工作,本身就是企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理防范的重要措施,不僅要對(duì)資金安全性提高重視程度,還加強(qiáng)對(duì)信息安全工作的管理,避免資金出現(xiàn)短缺問(wèn)題。與此同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要加強(qiáng)對(duì)下屬員工的監(jiān)督工作,以便資金體外循環(huán)的出現(xiàn),為企業(yè)發(fā)展提供全面保障。

        參考文獻(xiàn)

        [1]張?jiān)罕?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策探析[J].現(xiàn)代國(guó)企研究,2017(20):52-53.

        [2]徐東剛,韓晶.目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用[J].建筑知識(shí),2017,37(14):119-120.

        [3]田志龍,熊琪,黃瑜.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際化風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制[J].中國(guó)房地產(chǎn),2017(15):15-25.

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