汪華君

摘 要：市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長下，“營改增”政策的全面實施對于各個行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)，發(fā)生了不同程度上的變革，在一定程度上緩解了稅收負(fù)擔(dān)問題。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，營改增政策的實施可以有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部財務(wù)體系結(jié)構(gòu)，提升資金利用效率，對于企業(yè)市場競爭優(yōu)勢提升具有重要促進(jìn)作用。本文就“營改增”下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)影響，立足于實際情況，針對具體影響作出合理的應(yīng)對措施，以求推動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增”；商業(yè)地產(chǎn)；財務(wù)；影響

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是市場中不可或缺的主體，發(fā)展水平高低直接關(guān)乎到市場的穩(wěn)定，在以往稅收政策下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在重復(fù)征稅、稅種復(fù)雜的問題，稅收負(fù)擔(dān)較重，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作帶來了極大的負(fù)面影響。而在“營改增”背景下，進(jìn)一步優(yōu)化管理工作，緩解企業(yè)的資金流緊張問題，降低經(jīng)營成本，提升資源利用效率，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)代化發(fā)展具有重要促進(jìn)作用。所以，針對“營改增”下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究，是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的必然選擇，可以為后續(xù)工作實踐奠定基礎(chǔ)。

一、“營改增”對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響

1.企業(yè)會計處理方面

（1）價稅分離。“營改增”實施以來，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大大降低，可以有效改善以往重復(fù)征稅和稅種復(fù)雜問題，提升企業(yè)經(jīng)營效益。相較于以往的營業(yè)稅而言，增值稅屬于價外稅，銷售方隨收入購貨方一并收取。價稅分離可能會導(dǎo)致經(jīng)營成本升高，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從上游購買付的價格中并不包含增值稅，所以并不會對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得和會計利潤產(chǎn)生影響，但并不意味著與企業(yè)經(jīng)營利潤無關(guān)。上游建筑企業(yè)受到“營改增”影響，稅收負(fù)擔(dān)加重，為了保證足夠的經(jīng)營利潤，必然會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果缺少可抵扣增值稅專用發(fā)票，將無法抵減銷項稅，在一定程度上增加了成本。增值稅需要同收入一同向消費者收取，盡管不會影響損益，但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要適當(dāng)提升價格方可更好的應(yīng)對“營改增”對實際收入的影響。但是縱觀當(dāng)前市場發(fā)展水平來看，再提高難度較大，致使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面銷售收入數(shù)值下降比例較大。所以，價稅分離后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺少進(jìn)項增值稅專用發(fā)票，將會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本上升。

（2）抵扣納稅。增值稅中對于增值稅進(jìn)項稅額和銷項稅專用發(fā)票處理作出了明確的規(guī)定。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在抵扣納稅中，其中主要存在進(jìn)項和銷項時間上不匹配，抵扣項不足等問題。究其根本，是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本構(gòu)成復(fù)雜，部分成本難以獲得增值稅專用發(fā)票。但是，根據(jù)稅收法律相關(guān)規(guī)定，企業(yè)如果未能獲得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)增值稅進(jìn)項稅額不允許抵扣，不可抵扣的進(jìn)項稅額計入到相應(yīng)成本中。這樣企業(yè)的開發(fā)成本會增加，利潤隨之減少。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，為了可以盡快回款，企業(yè)通常會采用預(yù)售方式來緩解資金流壓力。此種銷售方式在“營改增實施后，可能導(dǎo)致企業(yè)可抵扣進(jìn)項稅額延后。對于部分資金緊張的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可能存在項目交付后，增值稅的進(jìn)項稅無法在銷項稅發(fā)生時抵扣，導(dǎo)致大量留抵稅額，在一定程度上加劇企業(yè)資金壓力。但是，從積極角度來看，“營改增”實施后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本流動水平顯著提升，財務(wù)核算能力隨之得到強化。

2.企業(yè)財務(wù)報表方面

（1）資產(chǎn)負(fù)債表影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以固定資產(chǎn)和存貨為主要資產(chǎn)，存貨可以分為開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品?！盃I改增”實施后，開發(fā)產(chǎn)品成本計量中，不含稅價格計量開發(fā)成本，扣除對應(yīng)的增值稅價款，企業(yè)的資產(chǎn)總額有所減少。對于固定資產(chǎn)而言，同存貨計量相同，入賬價值減弱，企業(yè)資產(chǎn)總額隨之下降。

（2）利潤表的影響?！盃I改增”前，企業(yè)主要是繳納營業(yè)稅，營業(yè)收入中包含納稅額。“營改增”實施后，企業(yè)營業(yè)收入抵扣增值稅價格，轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外稅，致使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入下降。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈加激勵，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)售價不變，那就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入下降，營業(yè)成本也會發(fā)生不同程度上的變化。究其根本，是由于我國土地成本是否可以抵扣尚未確定，高價拿地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖，受到“營改增”的沖擊較大。

（3）現(xiàn)金流量表影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身經(jīng)營特點，“營改增”實施后，銷售不動產(chǎn)征收增值稅，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果仍然按照以往形式運營，納稅抵扣方面會受到不同程度上的影響。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是采用預(yù)售方式來緩解資金壓力，無法及時獲取增值稅專用發(fā)票，稅收負(fù)擔(dān)隨之加重，在一定程度上影響到企業(yè)的經(jīng)營活動順利展開。

二、“營改增”下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理措施應(yīng)對措施

1.加強業(yè)務(wù)談判，完善合同條款

“營改增”實施后，需要對供應(yīng)商納稅人資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把控，合作協(xié)議簽訂前采用招標(biāo)方式，公平競爭，最大程度獲取進(jìn)項稅額，以此來降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為了可以有效解決無法獲取增值稅發(fā)票問題，可以選擇規(guī)模大和配件齊全的供應(yīng)商，與其建立長期合作關(guān)系，通過預(yù)付款方式來購買零配件，開具增值稅專用發(fā)票。同時，做好商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)工作，盡可能降低上游建筑業(yè)專家的稅收負(fù)擔(dān)，堅守企業(yè)經(jīng)營成本，帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展部門需要與客戶積極談判，根據(jù)實際情況調(diào)整合同金額，配合企業(yè)“營改增”工作開展，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.優(yōu)化企業(yè)的賬目處理，建立完善的會計核算制度

為了順應(yīng)“營改增”稅制改革要求，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實際需要對現(xiàn)有的會計核算制度進(jìn)一步健全和完善，實現(xiàn)對增值稅的有效會計處理。同時，遵循增值稅征收要求，設(shè)置賬目明細(xì)，為后續(xù)增值稅核算和抵扣提供可靠依據(jù)，促使核算工作愈加規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，切實提升會計核算水平，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

3.強化增值稅專用發(fā)票管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)管理中，為了可以降低稅收負(fù)擔(dān)，需要結(jié)合企業(yè)實際情況制定合理的發(fā)票管理措施，明確增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)取、開具、保管和抵扣工作，可以有效避免過期和增值稅專用發(fā)票丟失問題出現(xiàn)。

4.加強財務(wù)人員培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作中，為了提升工作成效，降低稅收負(fù)擔(dān)，帶來更大的經(jīng)營效益，應(yīng)該積極迎合“營改增”各項政策要求，加強財務(wù)人員的培訓(xùn)和考核。財務(wù)人員通過培訓(xùn)，打下扎實理論基礎(chǔ)的同時，還可以在實踐工作中積累更多的經(jīng)驗，提升實踐操作能力，全身心投入工作中，提升企業(yè)的經(jīng)營效益和競爭優(yōu)勢。

三、結(jié)論

綜上所述，“營改增”背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)收入和財務(wù)工作發(fā)生了不同程度上的變化，為了提升經(jīng)營效益，降低經(jīng)營成本，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)管理工作，做好增值稅專用發(fā)票保管和抵扣工作，緩解企業(yè)的資金流緊張問題，提升資源利用效率，推動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)生存和發(fā)展。

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