○ 文／朱 彬

結(jié)合加油站收購中的一些實(shí)踐，本文對簽約主體、土地使用權(quán)等常見問題的法律審查進(jìn)行系統(tǒng)性梳理，以供參考。

加油站收購，一直以來是各大石油公司快速擴(kuò)大成品油零售市場必不可少的手段。但由于對加油站收購的概念和法律關(guān)系存在理解偏差，往往雙方簽訂合同后會產(chǎn)生一定的糾紛。本文結(jié)合中國石油云南銷售公司在加油站收購中的一些實(shí)踐，對簽約主體、土地使用權(quán)等方面針對常見問題的法律審查進(jìn)行系統(tǒng)性梳理，以供參考。

加油站收購中，涉及的簽約主體、土地使用權(quán)以及房屋產(chǎn)權(quán)都需要逐項(xiàng)梳理，然后才能進(jìn)行簽約。 攝影/陳 浩

簽約主體必須為合伙權(quán)利人

2016年7月，云南銷售公司在收購曲靖宣威某加油站時(shí)，遇到這樣的情況：雖然《土地登記卡》和兩份《國有土地使用權(quán)》上的土地使用權(quán)人均為“宣威市祥達(dá)有限公司加油站”，但查詢其工商檔案時(shí)發(fā)現(xiàn)“宣威市祥達(dá)有限公司加油站”為“云南祥達(dá)建工集團(tuán)有限公司”的分公司，且“宣威市祥達(dá)有限公司加油站”已于2004年3月19日注銷。由此，加油站的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)是“云南祥達(dá)建工集團(tuán)有限公司”。

按照我國《合同法》第一百三十二條相關(guān)規(guī)定精神，在我國能夠簽訂加油站收購的簽約主體必須是對加油站經(jīng)營權(quán)享有所有權(quán)或者處分權(quán)的合法權(quán)利人。權(quán)利人可以是最初取得立項(xiàng)批復(fù)的權(quán)利人，也可以是合法流轉(zhuǎn)后并依法取得成品油零售許可經(jīng)營資質(zhì)的權(quán)利人。

此案例中，“宣威市祥達(dá)有限公司加油站”不具備簽約資格，必須有實(shí)際權(quán)利人，即“云南祥達(dá)建工集團(tuán)有限公司”授權(quán)或由實(shí)際權(quán)利人簽訂相關(guān)合同。因考慮到稅收及其他問題，雙方最終協(xié)商，由其實(shí)際權(quán)利人“云南祥達(dá)建工集團(tuán)有限公司”簽訂相關(guān)合同。

由此，總結(jié)加油站收購過程就簽約主體方面的審查，應(yīng)注意兩點(diǎn)：若待收購加油站經(jīng)營權(quán)與資產(chǎn)的權(quán)利人不一致時(shí)，需分別就經(jīng)營權(quán)和資產(chǎn)的權(quán)利人簽訂轉(zhuǎn)讓合同；當(dāng)加油站經(jīng)營權(quán)與資產(chǎn)的權(quán)利人一致時(shí)，根據(jù)資產(chǎn)權(quán)利人的不同形態(tài)，明確簽約主體。例如，企業(yè)法人是出讓資產(chǎn)的單獨(dú)所有人，簽約主體就是企業(yè)法人。若登記的資產(chǎn)權(quán)利人為分公司或分支機(jī)構(gòu)，必須取得法人的授權(quán)后，方可將其作為簽約主體，需按照具體情況具體操作。

土地使用權(quán)須屬于出賣人所有

2017年10月，云南銷售公司對曲靖富源某加油站收購的前期調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)該加油站在當(dāng)?shù)貒临Y源局檔案中找不到《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和履行土地出讓金證明及相關(guān)稅費(fèi)的繳納憑證。當(dāng)?shù)貒临Y源局明確告知如無法補(bǔ)充提交的情況下，無法辦理過戶。

我國《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！钡谝话傥迨畻l規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，加油站出賣方對其轉(zhuǎn)讓的加油站必須保證對加油站資產(chǎn)享有所有權(quán)或合法處分權(quán)；必須保證加油站資產(chǎn)不存在權(quán)利瑕疵。由此，鑒于此宗土地使用權(quán)存在的重大瑕疵，須待權(quán)利人完善后收購事宜才能進(jìn)行，此收購項(xiàng)目暫緩?fù)七M(jìn)。

2016年5月，云南銷售公司在收購曲靖會澤某服務(wù)區(qū)加油站時(shí)，發(fā)現(xiàn)該加油站所在土地的使用權(quán)辦理了抵押登記，為第三方債務(wù)提供抵押擔(dān)保。根據(jù)這種情況，云南銷售公司最終與債權(quán)人、債務(wù)人三方協(xié)商后，簽訂了三方協(xié)議，由我方直接支付相應(yīng)款項(xiàng)給債權(quán)人，債權(quán)人解除擬收購?fù)恋氐牡盅旱怯洝?quán)屬明確后，雙方于2016年11月簽訂了相關(guān)收購合同。

2018年1月，云南銷售公司對曲靖東山鎮(zhèn)某加油站的收購過程中，發(fā)現(xiàn)加油站所在土地的使用權(quán)證上僅有“廣某”個(gè)人。但經(jīng)核實(shí)，該土地使用權(quán)的取得時(shí)間是在其及配偶夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，根據(jù)我國《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，系自然人“廣某”與其配偶共同共有，收購時(shí)須與夫妻二人共同簽約。最終，我方要求“廣某”與其配偶做了相關(guān)公正，并于2018年4月與其夫妻二人共同簽訂相關(guān)收購合同。

加油站為企業(yè)固定資產(chǎn)，其中土地價(jià)值占據(jù)相當(dāng)大比重，在收購時(shí)對土地使用權(quán)審查應(yīng)注意幾點(diǎn)問題：對加油站所在土地的性質(zhì)及規(guī)劃用途審查，盡量避免收購所在土地為“農(nóng)村集體土地”及與規(guī)劃用途不符的加油站，若必須收購也需在依法轉(zhuǎn)換用地性質(zhì)，取得合法手續(xù)后再行收購；對出讓方取得加油站土地使用權(quán)的方式進(jìn)行審查。比如，若加油站所在土地使用權(quán)的取得方式為“劃撥”，若需轉(zhuǎn)讓則需出讓方在具備法定情形，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，履行相關(guān)程序，補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后方可轉(zhuǎn)讓。除此之外，在土地使用權(quán)方面，對加油站所在土地使用權(quán)的權(quán)屬憑證、轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)上是否設(shè)置有抵押擔(dān)保物權(quán)、所在土地使用權(quán)剩余年限、所在土地使用權(quán)出讓程序均要進(jìn)行審查。

房屋產(chǎn)權(quán)注意是否為臨時(shí)性建筑

以上無論是簽約主體，還是土地使用權(quán)均是在加油站收購過程中，最為常見的法律審查。除此之外，還有對加油站內(nèi)房屋建設(shè)手續(xù)的審查。這方面相對來講，出現(xiàn)的糾紛的情況較少。

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2015年修正)》第三十六到四十一條的規(guī)定，一個(gè)合法的建設(shè)項(xiàng)目需申領(lǐng)有《選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等證件材料。在收購加油站內(nèi)建筑物時(shí)，需要求出讓方提供相關(guān)建設(shè)手續(xù)。否則，將面臨被認(rèn)定為非法建筑、違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的，房屋產(chǎn)權(quán)在審查時(shí)需要注意加油站是否是臨時(shí)建筑。若加油站內(nèi)有臨時(shí)建筑，需要求出讓方提供臨時(shí)建筑的批準(zhǔn)許可文書，并核查批準(zhǔn)使用期限、內(nèi)容，若未在批準(zhǔn)使用期內(nèi)拆除或未按批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)，收購后可能面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，還需對加油站收購中經(jīng)營權(quán)的問題進(jìn)行審權(quán)。例如，加油站未取得商務(wù)部門關(guān)于核準(zhǔn)新建或改擴(kuò)建加油站的商務(wù)立項(xiàng)及項(xiàng)目選址批復(fù)，此種情形下，加油站為非法，未取得加油站立項(xiàng)批復(fù)。此外，取得商務(wù)部門關(guān)于核準(zhǔn)新建或改擴(kuò)建加油站的商務(wù)立項(xiàng)及項(xiàng)目選址批復(fù)后，但未取得《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，或者在經(jīng)轉(zhuǎn)讓后作為后續(xù)主體的出讓方未變更取得后續(xù)主體的《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》。此兩種情形下的出讓方，均不具備加油站經(jīng)營資質(zhì)。具體審查過程中，擬收購加油站必備經(jīng)營證照和相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)是否齊全。若不齊全，通過后續(xù)整改能否取得缺失證照，以及相關(guān)證照是否經(jīng)過正常年檢等。