張銀鎖

近年來，我國房價的暴漲已日益成為影響國民經濟健康發(fā)展和社會生活的突出問題。為此，政府先后出臺了一系列宏觀調控政策，但是，由于房地產業(yè)涉及的面太廣，影響因素眾多，以至于調控政策未能取得預期的績效。由此就非常有必要從多方面出發(fā)去了解當前影響我國的當地產經濟的相關因素，因而當務之急就需要一步步去分析當前我國房地產經濟受到哪些波動因素的影響。

一、自然因素

自然因素對房價的影響作用是基礎性的，影響房地產價格的自然因素主要是指房地產自身的自然或物理性質，包括位置、地形、地勢、土地形狀、日照、通風、溫度、自然災害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結構等。對于具有優(yōu)越自然條件的住房，住房的需求量會增加，房價自然會上漲。在諸多自然因素中，住房的位置又是人們普遍關注的焦點。簡言之位置處于交通便利、人口流量大、城市經濟中心位置的房地產，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產，價格一般較低。

二、成本因素

房地產的成本會影響房地產市場的供給進而影響房地產的價格。房地產的成本因素主要包括土地開發(fā)費和建筑安裝工程費。土地開發(fā)費包括土地出讓金、征地補償費、遷移安置補償費基礎設施建設費、前期工程費等。土地開發(fā)費用占房地產成本的比重較大，近年來中國土地開發(fā)費用已占到商品房成本的30%左右，土地開發(fā)費用不斷攀升成為推高房價上漲的一個重要因素。除土地開發(fā)費外，建筑安裝工程費占房地產成本的比重也較大，一般來說，建筑安裝費用約占房產成本的30%，建筑安裝工程費是房產開發(fā)企業(yè)向建筑施工企業(yè)支付的建造房屋建筑的費用，主要由建筑材料、施工和管理費用、投資利息和開發(fā)利潤等構成。

三、經濟因素

房地產是具有投資與消費雙重屬性的特殊商品，其價格的高低與經濟因素有密切關系。影響房地產價格的經濟因素很多，首先是經濟發(fā)展水平對房價的影響，當經濟發(fā)展迅速時，消費和投資水平高漲，房地產市場繁榮發(fā)展，房價也因此上漲。經濟的發(fā)展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店的需求增加，由此也會引起房地產價格上漲。其次物價水平也是比較重要的經濟因素之一。當總體物價上漲時，房地產名義價格隨之上漲。同時隨著中國經濟的發(fā)展，居民收入對房價的影響逐漸增強。居民實際收入的增加，居民的購買力增強，追求更好生活的居民增加了對住房的需求，也會引起房地產價格上漲。

四、政策因素

（一）土地影響因素

縱觀相關的市場變化規(guī)律情況分析，可以發(fā)現在房地產開發(fā)的過程中，主要會受到兩個市場的影響，分別被稱為是一級市場跟二級市場。一級市場跟二級市場有著不同的概念跟內容劃分。從該方面分析，在一級市場的交易過程中：在開發(fā)的過程中，國家的土地部門為房地產的交易提供土地資源，房地產的開發(fā)商則是獲得了相關的土地處理權，土地在該過程中就成為了真正意義上的交換商品，它也體現出了自身的交換價值。在二級市場中，購房者是以需求方的身份發(fā)揮作用，房地產開發(fā)商成為了供求方，交易的商品開始轉化為土地的使用權跟房屋的所有權。

（二）金融影響因素

根據相關的金融學知識，我們可以知道，從某一程度上來說，房地產的開發(fā)跟金融資本的支持是密不可分的。在房地產的開發(fā)階段中，相關的部門實行的是通過貸款投資等手段，來具體地開展相關的進行房地產的運作程序。對房地產具體地進行分析，可以發(fā)現它屬于經濟密集型產業(yè)的范疇之內，因而它的生存跟發(fā)展是跟大量的資金緊緊掛鉤的。在這其中，一部分的資金可以通過企業(yè)自己內部進行轉賬處理，而其他的一部分就需要通過市場來進行解決，這樣可以為房地產開發(fā)籌集相關的資金，才有資本進行相關的運作。

（三）市場影響因素

當前緊張的現代化市場環(huán)境分析，房地產的需求變化會逐漸影響到房地產價格的水平的不同程度的變化，嚴重的還會去不斷地影響房地產經濟的運行的擴張情況。從其它的角度來分析，我們可以知道商品經濟房的面積也會隨著房地產的消費需求發(fā)生相應的變化，從該方面出發(fā)，我們就可以知道這些因素可以幫助人們對未來的房地產的價格變化做出一個粗略的預計。

（四）稅收政策

房地產稅收政策影響中國房地產價格，對于遏制投機和房地產泡沫具有重要的作用。房地產業(yè)的稅種主要有房地產開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅等，其中房地產稅對房價的影響較大。2011年房產稅在上海、重慶兩地試點，房產稅增加了投資性住房的持有成本，投資回收期延長，加大了投資成本與風險，從而降低投資性需求；同時，閑置房產的持有成本上升，投機者為了降低投資風險而拋售多余的房產，這樣會增加總供給，短期內，房產稅會使房地產的需求降低而供給增加，開征房產稅對中國房價起到了一定控制作用。

五、心理預期因素

在房地產市場中，需求者心理預期是影響房價的又一重要因素，需求者心理預期是指需求者為追求自身利益最大化而根據市場的具體情況，結合歷史經驗對房價的未來趨勢做出預期和判斷。由于當前的房地產市場中市場信息是不對稱的，需求者并不能做出完全的理性判斷，很多情況下需求者只是根據房地產市場過去的情況和自身的經驗對未來做出的判斷，并且人具有從眾心理，這就導致了需求者的非理性預期的產生，刺激了未來需求的提前釋放，使得房地產存量減少，從而導致房價上漲。

結語：

通過對當前的房地產的經濟波動因素的具體因素的分析，我們可以對目前的房地產的經濟發(fā)展狀況有清晰的了解，同時還可以根據當前的具體形式，采用科學的方法做出相關預測，這些可以有助于制定出科學有效的解決策略。這樣可以有利于加強房地產經濟的宏觀調控政策，還可以從多方面來促進房地產經濟改革的前進步伐。對我國房地產經濟增長都會起到一定程度的促進作用。