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        關(guān)于“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題的深思

        2018-10-21 03:30:04傅琳
        大東方 2018年7期
        關(guān)鍵詞:城中村問題分析

        傅琳

        摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快,“城中村”建設(shè)的問題也變得越來越復(fù)雜化,其中,土地經(jīng)濟(jì)問題是擺在相關(guān)工作人員面前的一項(xiàng)重要難題,為了強(qiáng)化這方面的工作思路,本文主要通過對(duì)“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題展開深入的探究,希望能夠起到一些積極的參考作用。

        關(guān)鍵詞:城中村;土地經(jīng)濟(jì);問題;分析

        就“城中村”的建設(shè)工作而言,由于村民組織經(jīng)濟(jì),以及集體經(jīng)濟(jì)組織為農(nóng)村集體土地的所有者,其對(duì)土地具備使用權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán),農(nóng)民和其它經(jīng)營者,有權(quán)力對(duì)其進(jìn)行承包、租賃,并從土地所有者手中獲取一定的土地產(chǎn)權(quán)。城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大,“城中村”問題也成為了建設(shè)工作中的重點(diǎn)內(nèi)容,相關(guān)人員從土地經(jīng)濟(jì)問題的角度來思考發(fā)展工作,維護(hù)各方利益,從根本上改善相關(guān)問題,為社會(huì)的和諧發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

        1.農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系矛盾分析

        在“城中村”的土地關(guān)系里,集體經(jīng)濟(jì)組織,以及農(nóng)民個(gè)人,將土地設(shè)定為生產(chǎn)要素,展開相應(yīng)的經(jīng)營開發(fā)活動(dòng),進(jìn)而獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益。

        在初期階段,農(nóng)民以低廉的代價(jià)獲取土地,并擁有了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán),奠定了其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)民疼痛感擴(kuò)建住在,將其租賃給那些城市中的低收入人群進(jìn)行居住,并收取一定的租金,這也造成了“城中村”農(nóng)民從事“無本萬利”買賣的形象,但是有一點(diǎn)需要承認(rèn)的,這是一種符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的事情,其屬于城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物。而“城中村”居民所擁有的只有土地這一種生產(chǎn)、發(fā)展的資本,顯然,要想在短時(shí)間內(nèi)幫助他們掌握可以適應(yīng)城市發(fā)展的新技術(shù)不夠現(xiàn)實(shí),當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,就是村民結(jié)合實(shí)際情況,完成跨越城市門檻所需要的資本積累,其謀生技能的提升,也會(huì)讓社會(huì)為其提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)。但是,不少管理者對(duì)于這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)還有待端正,主觀上按照揠苗助長(zhǎng)的方法來根除“城中村”問題,造成了不必要的混亂,導(dǎo)致原本居住環(huán)境惡劣,但收入頗豐的城中村居民,成為了居住在花園樓層中精神、物質(zhì)雙重匱乏的低保戶。

        2.“城中村”現(xiàn)行土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析

        在當(dāng)前,“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系轉(zhuǎn)制政策主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行論述:第一,對(duì)集體土地資產(chǎn)進(jìn)行量化操作,將其分配給村民,讓村民成為持股人,并且在此基礎(chǔ)上,用股份制公司來取代原先的村委會(huì)管理職能;第二,將全部土地轉(zhuǎn)化為國有土地;第三,對(duì)于農(nóng)民的宅基地,要由城市建設(shè)主管部門,根據(jù)相關(guān)的規(guī)定,核發(fā)國有土地使用證、房產(chǎn)證,將農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)化為城市的住房,并且允許其展開上市交易活動(dòng)。

        在這套體系中,如果不能將個(gè)人股份固化到具體的土地上,為整個(gè)土地股權(quán)流轉(zhuǎn)提供平臺(tái),量化集體土地分股,并與改制前村民的分紅方式與股份公司分紅方式進(jìn)行區(qū)別,那么本質(zhì)上將不會(huì)產(chǎn)生較為顯著的提升作用;還有,在將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的過程中,能夠省略土地股權(quán)固化這方面的問題,也能夠進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展,但是在實(shí)際執(zhí)行過程中,需要政府提供大量資金,對(duì)于部分地區(qū)而言,這也是個(gè)不小的壓力;最后,在對(duì)農(nóng)村住宅的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)行改變后,農(nóng)民仍舊以租房衛(wèi)生,原本的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系不會(huì)產(chǎn)生改變,而城市也能夠拆除一些違章建筑,更利于城市文明程度的提升。

        3.“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的轉(zhuǎn)制分析

        當(dāng)然,在分析上述問題之后,對(duì)于“城中村”土地的尋租行為,管理人員也不能放任自流,要就當(dāng)前土地市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況,采取一些積極的引導(dǎo)措施,進(jìn)而確?!俺侵写濉蓖恋鼐邆淞夹曰陌l(fā)展前景。關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)改革問題,要界定產(chǎn)權(quán)方面的內(nèi)容,將農(nóng)村集體所有土地,轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?,并在原地返還一定用地作為村鎮(zhèn)用地,納入到城市的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)。而土地制度的改革,也應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,以及相關(guān)的歷史文化背景,在現(xiàn)行基礎(chǔ)制度上進(jìn)行大膽創(chuàng)新。

        在具體的工作中,應(yīng)該要就土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系,來明確客觀的改制條件,也即是農(nóng)民需要獲得能夠跨越城市門檻的必要資本,以及后續(xù)保障;在滿足農(nóng)民要求的過程中,城市缺乏足夠的資金;多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。明確了這三方面的內(nèi)容,工作人員才能就“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題展開更為深入的研究。

        3.1制定切實(shí)可行的管理政策

        首先,可以通過市場(chǎng)引導(dǎo),以及相關(guān)政策內(nèi)容,規(guī)范農(nóng)村用地和建設(shè)情況,從原來的粗放式管理,轉(zhuǎn)向集約式的擴(kuò)大再生產(chǎn)模式。如果地區(qū)具備充足發(fā)展?jié)摿?,那么還可以開展規(guī)范農(nóng)莊的經(jīng)營模式,將那些零星的村辦企業(yè),進(jìn)行集聚發(fā)展;其次,則是要將集約發(fā)展的村鎮(zhèn),以及集體經(jīng)濟(jì)改制為更具現(xiàn)代化企業(yè)特點(diǎn)的股份制公司;最后,城市政府也可以通過參股、控股的方法,根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求,逐漸獲得對(duì)農(nóng)村集體土地經(jīng)營的指導(dǎo)權(quán),直到將集體土地改為國有土地,成為大股東。這種操作模式既能夠節(jié)省城市建設(shè)資金,同時(shí)也避免了一些不必要的糾紛。

        3.2制定人均住房面積指標(biāo)

        在對(duì)村民宅基地自建房進(jìn)行確權(quán)的過程中,可以根據(jù)實(shí)際情況,制定出人均住房面積指標(biāo),且要略高于城市人均指標(biāo)。確定完整產(chǎn)權(quán)的房屋面積,超出的面積,則應(yīng)該成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的比例來劃分產(chǎn)權(quán)比例;其次,可以在農(nóng)村集體土地的參建、聯(lián)建等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,不得辦理房地產(chǎn)權(quán)證書,并且根據(jù)實(shí)際情況,收取土地使用轉(zhuǎn)讓金,確保其能夠?qū)⑥D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的受益上繳國家。

        3.3對(duì)農(nóng)民進(jìn)行合理的引導(dǎo)

        在對(duì)“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行改造的時(shí)候,勢(shì)必要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行改造,從最初的土地經(jīng)營壟斷權(quán),轉(zhuǎn)變?yōu)槊撾x土地的土地股息收入獲得者,并最終獲取與城市居民一樣的福利。在這個(gè)過程中,首先,可以采用土地使用權(quán)入股,分股不分田的方法,對(duì)土地的所有權(quán),進(jìn)行股份制的改革,強(qiáng)調(diào)土地的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)的分離,提升土地資源的利用效率;其次,引入土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)工作,允許進(jìn)行土地置換,并根據(jù)地區(qū)情況,制定政府補(bǔ)貼費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

        總而言之,關(guān)于“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題,相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前國家所頒布的政策,并深入分析城市發(fā)展的情況,引入切實(shí)有效的管理方法,平衡各方利益,從根本上鞏固“城中村”的和諧發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

        [1]張宇,歐名豪,蔡玉軍.整村統(tǒng)籌——解決城中村土地利用和發(fā)展問題的一個(gè)探索[J].城市規(guī)劃,2015,39(02):93-98+105.

        [2]陶然,王瑞民.城中村改造與中國土地制度改革:珠三角的突破與局限[J].國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(03):26-55+4-5.

        [3]韓笑.城市化進(jìn)程中由土地經(jīng)濟(jì)問題引發(fā)的利益分配研究——以城中村現(xiàn)象為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2011,39(32):20210-20211.

        (作者單位:山東省招遠(yuǎn)市征地辦公室)

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