常錦坤

摘要：近年房地產(chǎn)企業(yè)并購案例時有發(fā)生，通過將房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?，能夠加深房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響，同時能夠擴大經(jīng)濟效益，因此針對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中所存在的問題必須要加強研究。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展牽涉到多個產(chǎn)業(yè)鏈，同時在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)核心地位，對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定有著十分重要的作用。本文對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的動因進行深入分析，同時對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的主要形式進行闡述，對房地產(chǎn)企業(yè)進行并購重組存在問題的原因進行深入分析，從而制定出一系列的優(yōu)化措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中遭遇的風險，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)并購重組流程，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；并購重組；風險防范

1、并購重組的概述

并購重組是現(xiàn)代市場經(jīng)濟和金融市場中衍生出來的，企業(yè)進行產(chǎn)權(quán)交易的形式。其目的是企業(yè)擴張，掌握并購對象的控制權(quán)，整合企業(yè)資源，將產(chǎn)業(yè)擴大化，以期獲得利潤。企業(yè)并購重組是搞活企業(yè)、盤活國企資產(chǎn)的重要途徑?，F(xiàn)階段我國參與并購活動的企業(yè)越來越多，部分并購重組是經(jīng)過嚴格的考評和測算，能有很好的預期業(yè)績，并對企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展有良好的促進作用；還有很大一部分急于求成，缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃的，有可能會導致并購活動不能繼續(xù)，更嚴重的會影響企業(yè)原本的發(fā)展狀況和資金鏈，造成較大的財務問題，因此并購重組的財務風險得到了越來越多的關(guān)注。

2、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的優(yōu)勢

2.1降低外部競爭壓力，提升自身實力

房地產(chǎn)市場競爭一直非常激烈，尤其是其中大型與中小型企業(yè)的實力差距較大，國有房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力也遠勝于民營房地產(chǎn)企業(yè)，再加上房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨更加大的生存壓力，大吃小的兼并收購情況時有發(fā)生。因此，利用并購重組能夠增強自身實力，鞏固房地產(chǎn)市場的地位，同時將房地產(chǎn)市場內(nèi)部的不良競爭有效降低，使得房地產(chǎn)市場能夠更加規(guī)范化的發(fā)展。從萬科與深鐵的合作來看，其能夠有效的對房地產(chǎn)企業(yè)龍頭地位進行鞏固，將業(yè)務范圍不斷進行拓展，提升房地產(chǎn)企業(yè)市場份額以及競爭實力，最終擴大房地產(chǎn)市場影響力。

2.2強化資源配置，增加經(jīng)濟效益

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到存量房的階段，而且去庫存的概念也逐漸的適用于樓市當中，也是政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。從目前的房地產(chǎn)市場架構(gòu)來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的運作都存在問題，要想確保其高質(zhì)量運營的房地產(chǎn)企業(yè)是十分少的，所以通過房地產(chǎn)企業(yè)并購重組能夠?qū)β浜蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)進行淘汰，但是又通過并購重組將資源進行有效整合，不會形成浪費，落實房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式與戰(zhàn)略調(diào)整的升級，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的道路。目前從房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組規(guī)劃化運營后，已經(jīng)產(chǎn)生了以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局等等新型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型布局，通過這些布局能夠加大房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的經(jīng)濟效益。

2.3形成規(guī)模經(jīng)濟，使得融資約束限制減少

隨著國家加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場上的資金借貸已經(jīng)受到更多的限制。在限制貸款的壓力下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐極為緩慢、艱難，其融資戰(zhàn)略通常會受到極大的限制。因此只有通過房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的形式形成較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，從而提升資信資質(zhì)，才能夠達到降低金融市場上借貸的壓力。而且通過并購重組的方式能夠引入資本，極大的緩解房地產(chǎn)企業(yè)溝底、建房的資金壓力，同時也能夠?qū)⑷谫Y渠道有效進行拓展，為房地產(chǎn)市場資金的融貸提供保障。

3、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中需要警惕的重要問題

3.1宏觀經(jīng)濟與金融市場的政策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國市場經(jīng)濟中十分重要的企業(yè)，因此宏觀市場經(jīng)濟調(diào)控環(huán)境下的各種不確定性極易對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組產(chǎn)生影響。目前我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)改革與產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使得市場環(huán)境日益復雜，而且由于政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的恐懼，不能夠?qū)ζ浞潘删?，最終使得對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展調(diào)控力度不斷加強。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組中倘若對宏觀調(diào)控政策缺乏了解，不僅會無法發(fā)揮出并購重組的優(yōu)勢，甚至還會遭受宏觀調(diào)控政策的制裁，制約其發(fā)展，同時也增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律、運營等各種風險。

3.2項目管理問題

房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組項目是繁冗復雜的工作，其項目規(guī)模大、金額高，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)自身擁有一定的項目，相關(guān)的項目管理問題也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的損失。一旦無法對房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理進行有效的解決，就極易形成資源的浪費，無法進行優(yōu)勢互補，也無法將資源的整合優(yōu)勢發(fā)揮出來。這也就對房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理提出更高的要求。

3.3內(nèi)部整合困難

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的過程中，必定會對房地產(chǎn)企業(yè)的各項規(guī)章制度進行調(diào)整，所以其必定會面臨各種內(nèi)部整合問題。主要就是管理模式的轉(zhuǎn)變會給原有房地產(chǎn)企業(yè)人員形成一定的抵觸，需要花費一定的時間來適應新的管理模式；還有就是企業(yè)目標的轉(zhuǎn)變，無法快速的接受新的企業(yè)文化。此外，由于企業(yè)文化的沖擊會，也會使得人力資源整合方面有所欠缺，會消耗大量管理人員的時間精力。

4、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的風險防范和對策

4.1拓寬市場預測能力，警惕系統(tǒng)性的風險

在房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中，首先應對宏觀大環(huán)境進行合理分析，詳細的收集市場風險信息，拓展風險識別的范圍。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，因此，必須結(jié)合我國政府宏觀政策和發(fā)展規(guī)劃，洞悉系統(tǒng)風險，提高對市場風險水準的預測能力。尤其應該關(guān)注的是金融市場中的調(diào)整，收集貨幣政策、信貸基準等基礎信息，密切關(guān)注從金融市場中能否獲取充足的資金支持，滿足其大規(guī)模、周期長的融資需求，平衡資金需求與融資風險。

4.2結(jié)合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，密切關(guān)注政策調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)應該結(jié)合自身業(yè)務分布的地理區(qū)域和各地樓市政策，做好風險應對預案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應在政府部門及各類中介咨詢機構(gòu)研究的基礎上，提高對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的認識程度，提高風險辨識能力，做好與行業(yè)發(fā)展趨同的戰(zhàn)略規(guī)劃，警惕行業(yè)發(fā)展過程風險；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該密切關(guān)注各地政府對樓市政策的調(diào)整，通過建立對政策動態(tài)的內(nèi)在研究，健全風險預案和應急處理方案，避免對剛性的政策調(diào)整缺乏有效的應對機制。

4.3選用混合支付的方式

現(xiàn)金支付雖然簡潔快速，但是重組對資金量的需求非常巨大，對兼并方可能會造成較大的短期資金壓力；通過對外舉債的形式雖然可以緩解現(xiàn)金支付帶來的資金壓力，但是會造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)偏離既定目標，資金成本較高；股權(quán)支付方式有可能會造成企業(yè)股權(quán)分散，容易造成股權(quán)稀釋或者控制權(quán)轉(zhuǎn)移，給今后的經(jīng)營管理帶來障礙。因此在實踐中，應當采用混合支付的方式進行重組，這樣可以有效避免上述單一支付方式所帶來的風險。

4.4提高項目管理水平，增強資金營運能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，應該結(jié)合自身戰(zhàn)略需求謹慎決策，對并購重組方式、合作方及相關(guān)成本費用等信息進行廣泛的收集，在信息化技術(shù)和專業(yè)人員分析的基礎上，進行全面的可行性分析，避免決策失誤造成項目失敗。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該仔細衡量并購重組項目的資金需求量，結(jié)合自身的融資能力合理籌劃融資方式、規(guī)模和時間，采用分期付款、交叉持股等方式緩解項目融資約束，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。最后，提高與合作方的溝通和協(xié)調(diào)，做好項目計劃和職責分配，避免后續(xù)管理出現(xiàn)混亂，通過積極有效的交流及合作形式的書面確認，減少后期管理障礙，避免整合難度的上升。

4.5自上而下推進整合，發(fā)揮文化融合效用

房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)避內(nèi)部整合風險、減少摩擦。首先，從管理文化入手，推進目標認同，結(jié)合管理層上推下行及多方管理層級融合，促進兼并收購后主體內(nèi)部的文化建設，從而提高凝聚力和向心力。其次，從管理方式上改進，在過渡時期把握好改革節(jié)奏，循序漸進，密切關(guān)注原有職工心理和行為變化，減少人員敵對和管理摩擦。最后，從資源整合上優(yōu)化，切實發(fā)揮各方的優(yōu)勢，促進對人才、管理方式、資金實力、政策優(yōu)勢等各種資源的整合優(yōu)化，識別關(guān)鍵資源，構(gòu)建內(nèi)在核心競爭力，發(fā)揮并購重組后的規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢等，鞏固和提高市場地位。

5、結(jié)語：

綜上所述，當前階段，房地產(chǎn)市場并購重組已成為發(fā)展大勢，通過并購重組能夠不斷淘汰落后產(chǎn)能，減少房地產(chǎn)的存量，促進我國樓市向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但并購重組中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險種類多、性質(zhì)復雜，尤其是全球化并購和跨領(lǐng)域的并購重組屢見不鮮，房地產(chǎn)企業(yè)在并購發(fā)展的過程中，必須進行風險管理，提高風險識別能力，做好風險防范工作，從而有效發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢，增強自身的競爭實力。

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