李江濤

摘 要 精裝修樓盤避免在裝修施工階段對(duì)已有建筑構(gòu)件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。能夠規(guī)范裝飾裝修市場(chǎng)，降低環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)裝飾裝修施工管理及應(yīng)用進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞 精裝修；住宅樓；施工管理

前言

精裝修樓盤，顧名思義，就是房產(chǎn)在交付與客戶時(shí)，已完成內(nèi)部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家具、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調(diào)、燈具，開(kāi)關(guān)插座等等。客戶入住時(shí)，僅需要配備部分家用電器（視開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開(kāi)發(fā)商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。

1 精裝修樓盤的特點(diǎn)

（1）一步到位，省時(shí)、省力、省心，拎包入住，有效地節(jié)約了購(gòu)房者的時(shí)間。

（2）低碳環(huán)保，更符合現(xiàn)代人的生活理念。精裝房有效避免了裝修帶來(lái)的二次污染、噪音等諸多不利因素。

（3）性價(jià)比高。充分發(fā)揮了集約化采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，降低了采購(gòu)費(fèi)用，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源，降低成本。建設(shè)部曾測(cè)算發(fā)現(xiàn)，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節(jié)省至少30%的費(fèi)用?？傮w對(duì)比，精裝房性價(jià)比更高。

（4）精裝房一條龍服務(wù)的模式，有效降低了家庭裝修帶來(lái)的質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)購(gòu)房者并不具備裝修方面的專業(yè)知識(shí)。而有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商在精裝修住宅方面能比購(gòu)房者更關(guān)注到細(xì)節(jié)，在方案設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量方面更有品質(zhì)保障，也為業(yè)主節(jié)省了寶貴的時(shí)間。

（5）在購(gòu)房時(shí)業(yè)主購(gòu)買了精裝修房，無(wú)須再投入資金進(jìn)行裝修，等于是業(yè)主向銀行申請(qǐng)了裝修部分的優(yōu)惠利率貸款[1]。

當(dāng)然，精裝房在現(xiàn)階段的發(fā)展不可避免地存在一些問(wèn)題：

（1）選擇模式和風(fēng)格比較少，進(jìn)到每一戶就像宿舍樓的感覺(jué)。只有靠軟裝來(lái)體現(xiàn)自己的風(fēng)格。

（2）個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于經(jīng)濟(jì)考慮，選擇的裝修隊(duì)伍良莠不齊，材料質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)。房屋表面華麗卻隱患重重，入住以后出現(xiàn)種種毛病令人頭疼。

（3）購(gòu)房者無(wú)專業(yè)裝修測(cè)評(píng)能力，不具備精裝房鑒別能力。

2 精裝房工程管理的難點(diǎn)

（1）專業(yè)分包施工協(xié)調(diào)難度大：精裝修工程涉及的單位多，包括土建單位、水電安裝單位、裝修單位等等；交叉施工多，現(xiàn)場(chǎng)管理、協(xié)調(diào)工作量大。

（2）設(shè)計(jì)與施工協(xié)調(diào)難度大：裝修施工階段，往往會(huì)暴露許多原設(shè)計(jì)不當(dāng)或原施工工藝偏差問(wèn)題，不可避免的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或返工，影響工程質(zhì)量與施工進(jìn)度。

（3）影響精裝修工程質(zhì)量的因素多：尤其是材料設(shè)備選用與施工工藝選擇，質(zhì)量控制必須從精裝修深化設(shè)計(jì)圖紙與施工組織設(shè)計(jì)（或施工方案）的審查抓起，必須有充分的預(yù)控措施，減少乃至杜絕在施工階段出現(xiàn)因設(shè)計(jì)缺陷（錯(cuò)、漏、碰、缺）或施工工藝錯(cuò)誤（缺乏可操作性）造成工程質(zhì)量缺陷，甚至使用功能不能完全滿足設(shè)計(jì)要求等問(wèn)題發(fā)生[2]。

3 精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理

3.1 施工進(jìn)場(chǎng)前現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)

精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前，甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理人員需要協(xié)調(diào)其與土建施工單位的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)場(chǎng)地移交。移交的現(xiàn)場(chǎng)必須嚴(yán)格按要按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和合同要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，檢查的重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標(biāo)高等；②對(duì)于精裝修施工容易破壞而對(duì)小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽(yáng)臺(tái)欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見(jiàn)最多的滲漏問(wèn)題，滲漏問(wèn)題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

3.2 圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底

現(xiàn)場(chǎng)管理人員在正式開(kāi)工實(shí)施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進(jìn)場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)、設(shè)計(jì)交底會(huì)議，由監(jiān)理單位會(huì)后形成相關(guān)會(huì)議紀(jì)要并送各方簽字確認(rèn)[3]。

3.3 施工進(jìn)度管理

精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)當(dāng)組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來(lái)確定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。精裝修施工單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)深化后，排出精裝修的施工進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃要求明確泥水完工日期、入戶門、戶內(nèi)門進(jìn)度安排、乳膠漆、壁紙的工作安排、廚具及潔具進(jìn)場(chǎng)及安裝時(shí)間。影響進(jìn)度的主要因素包括以下方面：①土建移交場(chǎng)地遲；②垂直運(yùn)輸?shù)男剩虎劬b修單位的勞動(dòng)力投入；④泥水及復(fù)雜的木作業(yè)的進(jìn)度；⑤主要材料的供應(yīng)。

3.4 施工過(guò)程質(zhì)量管理

從目前中國(guó)的精裝修施工單位的市場(chǎng)來(lái)看，組織完善、資金實(shí)力較強(qiáng)的隊(duì)伍較少，因此施工過(guò)程中的管理特別重要。現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個(gè)標(biāo)段至少一層樣板層，每個(gè)戶型至少一間樣板房。每個(gè)勞務(wù)班組進(jìn)場(chǎng)前必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，未進(jìn)行交底的不能進(jìn)場(chǎng)施工。常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題如下：①裂縫問(wèn)題是非常常見(jiàn)的投訴問(wèn)題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關(guān)心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認(rèn)真復(fù)核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見(jiàn)的，涉及感觀的部位。④滲漏問(wèn)題，外墻、門窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點(diǎn)關(guān)注，要做好試水實(shí)驗(yàn)。精裝修施工過(guò)程中的成品保護(hù)也要引起充分重視，很多單位只重視施工過(guò)程中的施工質(zhì)量，而不重視成品保護(hù)，實(shí)際上，成本保護(hù)是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護(hù)的基本原則是各工序空間上分開(kāi)，時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時(shí)作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進(jìn)行檢查[4]。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著住宅開(kāi)發(fā)的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。精裝修住宅項(xiàng)目是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進(jìn)行的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)化的預(yù)防和管理。以高水準(zhǔn)的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修，進(jìn)行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量體系管理，將是房地產(chǎn)公司選擇的主要模式，只有通過(guò)全過(guò)程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐璐.探析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014，（7）：255.

[2] 蔡結(jié)生.淺談精裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理[J].建材與裝飾：中旬，2015，（4）：

50-52.

[3] 牛凱.論精裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)注意的若干問(wèn)題[J].科技風(fēng)，2016，

（9）：101.

[4] 林茶花.淺談精裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理[J].中華民居：學(xué)術(shù)刊，2017，（07）：

402-403.