呂茜

房貸對購房家庭是一個(gè)不小負(fù)擔(dān)，有人甚至淪為“房奴”，為了規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，減輕購房負(fù)擔(dān)，可利用理財(cái)最重要的計(jì)算工具——資金時(shí)間價(jià)值來控制每月還款額以及選擇何種提前還貸方式，最大程度節(jié)省利息開支。資金時(shí)間價(jià)值是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的基本觀念之一，因其非常重要并且涉及所有理財(cái)活動，有人稱為理財(cái)?shù)摹暗谝辉瓌t”。

一、利用資金時(shí)間價(jià)值控制每月還款

近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，家庭購房往往對家庭生活影響較大，甚至成為家庭一定時(shí)間期內(nèi)最沉重的負(fù)擔(dān)，有人淪為債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的“房奴”。巨大的還貸壓力一方面嚴(yán)重影響家庭目前的生活質(zhì)量，另一面也會影響家庭其他財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了減輕購房負(fù)擔(dān)，可利用資金時(shí)間價(jià)值來控制每月還款額，最常見的還款方式有等額本息法和等額本金法。

（一）等額本息法是指在貸款期限內(nèi)每月以相等金額平均償還貸款本金和利息的一種還款方式。是個(gè)人住房抵押貸款中最常見的一種，這種方式優(yōu)點(diǎn)在于借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便，貸款人合理安排每月支付。其計(jì)算如下：每月還款額A=P/[1-（1+i）-n/i]，公式中P表示本金，i表示月利率，n表示還款期限。

例1：李先生準(zhǔn)備購買一套住房，從銀行貸款40萬元的房款，貸款期限15年，年貸款利率為7%。假設(shè)采用等額本息還款方式，計(jì)算每月還款額和全部利息。

（1）每月還款額A=400000÷[1-（1+7%/12）-180]×（7%/12）=3595（元）

（2）貸款期內(nèi)共支付利息=3595×180-400000=24.71（萬元）

（二）等額本金法是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息，其中每月所還本金相等。這種方法適用目前收入較高，但預(yù)計(jì)收入會減少的人群。最大優(yōu)點(diǎn)在于越還越輕松，所付利息較少。

例2接例1，其條件不變，假設(shè)采用等額本金還款方式，計(jì)算第一月、最后一個(gè)月還款額和全部利息。（1）每月還款本金=400000/180=2222（元）

第一月支付利息=400000×7%/12=2333（元） 第一個(gè)月還款額=2222+23333=4555（元）

（2）最后一個(gè)月利息=2222×7%/12=12.96（元） 最后一個(gè)月還款額=2222+12.96=2235（元）

（3）貸款期內(nèi)共支付利息=（2333+12.96）/2×180=21.11（萬元）

可見，采用等額本金還款方式比等額本息還款方式支出的利息總額少3.6萬元。

二、利用資金時(shí)間價(jià)值選擇提前還貸方式

動用提前還款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則，從經(jīng)濟(jì)角度，介紹三種常見的提前還貸方式節(jié)省利息的計(jì)算。例3承接例1，假設(shè)李先生已還30個(gè)月后，由于發(fā)年終獎(jiǎng)金10萬元，準(zhǔn)備拿出這10萬元獎(jiǎng)金提前歸還貸款。

（一）月供不變，還款期限縮短方式。（1）計(jì)算提前還貸時(shí)已還利息和未還本金。

①計(jì)算未還本金=3595×[1-（1+7%/12）-150]÷（7%/12）=358740（元）

②已支付本金=400000-358740=41260（元）③計(jì)算已支付利息=3595×30-41260=66590（元）

在提前還貸時(shí)，已經(jīng)支付利息66590元，還有358740元本金未還，如果提前還貸10萬元，那么提前還貸后，李先生的未還本金為258740元。

（2）計(jì)算提前還貸縮短期限提前還款后，每月還款3595元不變，剩余未還本金為258740元，利率為7%。還款期計(jì)算：258740=3595×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12）

還款期數(shù)n=94個(gè)月，提前還貸縮短期數(shù)=150-94=56個(gè)月。

（3）計(jì)算提前還貸后支付利息=94×3595-258740=79190（元）

（4）共支付的利息=66590+79190=145780（元）（5）共節(jié)省利息=247100-145780=101320（元）

（二）減少月供，還款期限不變方式。提前還貸后，剩余貸款額為258740元，利率7%，剩余還款期為150個(gè)月。（1）每月還款額A=258740÷[1-（1+7%/12）-150]×（7%/12）=2593（元）

（2）提前還貸后支付利息=2593×150-258740=130210（元）

（3）共支付息=66590+130210=196800（元） （4）共節(jié)省利息=247100-196800=50300（元）

（三）月供減少，還款期限也縮短的方式。

假設(shè)李先生提前還款10萬元后，每月供同時(shí)減少至每月3000元。

（1）還款期限計(jì)算：258740=3000×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12） n=120個(gè)月

（2）縮短期限=150-120=30個(gè)月 （3）提前還貸后支付利息=120×3000-258470=101260（元）

（4）共支付利息=66590+101260=167850（元） （5）共節(jié)省利息=247100-167850=79250（元）

可見，在提前還貸的三種方式中，月供不變，還款期限縮短最省利息 。

為了規(guī)避房貸款風(fēng)險(xiǎn)，減輕購房負(fù)擔(dān)，購房家庭在財(cái)力允許條件下，最好采用等額本金還款方式可以節(jié)省利息；在提前還貸的方式中，月供不變，還款期限縮短最省利息。（作者單位為長沙商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院）