文/韓艷麗

一、引言

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，近幾年得到了迅猛發(fā)展。發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)凝聚的載體，很多大城市將其作為催化經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略舉措。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已不僅是一個“推陳出新”的設(shè)想，而是承載了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的現(xiàn)實。如果說興辦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是初級的1.0版本，那么將創(chuàng)意成果轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營資源，通過整合、拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)行深度開發(fā)，就是升級的2.0版本。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚的載體，囊括多領(lǐng)域企業(yè)。既有文化創(chuàng)意設(shè)計、文化經(jīng)營、創(chuàng)意產(chǎn)品生產(chǎn)方面的企業(yè)，又有高科技技術(shù)支持（如網(wǎng)絡(luò)安全、大數(shù)據(jù)技術(shù)）方面的企業(yè)，也有提供國際化信息咨詢等的中介服務(wù)機構(gòu)等。企業(yè)集群產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集度，構(gòu)成相互滲透、互補交織的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)，對提高創(chuàng)新能力、挖掘經(jīng)濟(jì)效益都具有實際意義。而目前國內(nèi)創(chuàng)意園區(qū)受到傳統(tǒng)利益格局、資源配置的影響，多以行政區(qū)域劃分或行業(yè)分割方式構(gòu)建，隨著相當(dāng)數(shù)量的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立，越來越多的經(jīng)濟(jì)活動涉及其房地產(chǎn)價值的評估問題。

二、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀

上海通過與產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合，使得創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總值在全市GDP中的占比不斷增長，取得可喜的成績，近年來更是通過工業(yè)布局調(diào)整、保護(hù)歷史建筑結(jié)合，推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，上海市擁有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)約為75個，建筑面積超過200萬平方米，行業(yè)涉及工業(yè)研發(fā)設(shè)計、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、時尚消費設(shè)計、廣告設(shè)計、服裝設(shè)計、游戲軟件、動漫藝術(shù)、影視制作、品牌發(fā)布、工藝品制作、文化傳媒、咨詢策劃等。其中人們耳熟能詳?shù)膱@區(qū)有四行創(chuàng)意倉庫、M50、同樂坊、田子坊等。

四行創(chuàng)意倉庫位于蘇州河北岸，由留美設(shè)計師劉繼東于1999年創(chuàng)立，總建筑面積近2萬平方米，是將原來的工業(yè)歷史保護(hù)建筑與現(xiàn)代創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的典范。目前已入駐十多家創(chuàng)意設(shè)計公司、四十幾家企業(yè)，多為城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)、高端商務(wù)咨詢公司。

M50位于莫干山路50號，建筑面積4.1萬平方米，原為徽商周氏家族企業(yè)的信和紗廠，后成為上海第十二毛紡織廠、上海春明粗紡廠的廠址，2005年正式掛牌“M50創(chuàng)意園”。在上海藝術(shù)界有句話：“若你是藝術(shù)發(fā)燒友，那么一定要去莫干山50號?！蹦缮?0號是藝術(shù)家的殿堂，也是目前蘇州河畔保留最完整的民族紡織工業(yè)歷史保護(hù)建筑。相比上海的其他熱門景點，這里游客不多，園區(qū)以視覺藝術(shù)、時尚創(chuàng)意為主題，隨處可見設(shè)計別致的小品，是目前上海最具規(guī)模和影響力的文化藝術(shù)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。

同樂坊位于靜安區(qū)西康路、余姚路、海防路圍合出來的三角地帶，占地約一萬平方米，建筑面積約兩萬平方米，除了擁有上海特色弄堂外，還有曾令靜安區(qū)老人們驕傲自豪的“弄堂小工廠”。同樂坊以“文化、休閑、創(chuàng)意”為主打品牌，以“國際化、文化性、互動性”為創(chuàng)意導(dǎo)向。目前已經(jīng)入駐了別具風(fēng)情的酒吧，精致典雅的西餐廳，是上海“文化地圖”上的新坐標(biāo)。

田子坊位于泰康路210弄。泰康路曾經(jīng)是老上海一條普通得不能再普通的小馬路，如今卻成為“上海的蘇荷”、視覺產(chǎn)業(yè)的“硅谷”。在上海的老式舊里及老廠房的基礎(chǔ)上重新整修，2005年被評為“上海最具影響力的十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。目前入駐企業(yè)有松云閣、達(dá)達(dá)畫廊、京古齋、倚石齋和爾冬強藝術(shù)中心等。

三、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)估價的特殊性

（一）估價對象的特殊性

相較一般的估價對象而言，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)相對復(fù)雜。其土地用途有些與房屋用途一致，如國家863軟件專業(yè)孵化器（上海）基地，土地用途是工業(yè)，房屋類型為廠房；有些土地用途與房屋用途不一致，如“田字坊”內(nèi)舊里、新里，現(xiàn)在作為創(chuàng)意園經(jīng)營使用；“北物流園區(qū)”土地用途為工業(yè)，房屋用途為辦公。與一般房地產(chǎn)相比，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)可替代性弱，通用性小，附加值高，且既有整體轉(zhuǎn)讓價值，也存在個體轉(zhuǎn)讓價值。

（二）市場的特殊性

創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)有些只租不售，有些既租也售。有些只能整體轉(zhuǎn)讓，有些可以分割轉(zhuǎn)讓。創(chuàng)意園區(qū)定位的不同、產(chǎn)業(yè)集聚程度的不同、目標(biāo)客戶的局限性，使得這類房地產(chǎn)的市場實際是一個特殊的市場，受國家、地方政府政策導(dǎo)向影響很大。

（三）原則的復(fù)雜性

在應(yīng)用房地產(chǎn)估價的“最高最佳使用”原則及替代原則時，應(yīng)注意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般都有地方政策扶持，在確定估價前一定要明確當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)規(guī)定：是否允許改變用途，是否允許進(jìn)行改造，允許改造的程度、深度。使用替代原則時應(yīng)注意不同創(chuàng)意園的產(chǎn)業(yè)定位不同、意向客戶不同、產(chǎn)業(yè)集聚程度不同會導(dǎo)致價值差異較大，不是簡單地把市場上的成交案例不經(jīng)背景調(diào)查就當(dāng)成可比案例使用。應(yīng)結(jié)合估價對象實際狀況及區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況選擇合適的估價方法。

四、創(chuàng)意園區(qū)房地產(chǎn)估價方法的選擇

一般而言，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中針對估價方法的選用的有關(guān)規(guī)定，創(chuàng)意園區(qū)房地產(chǎn)可以采用比較法、收益法、成本法進(jìn)行評估。對于園區(qū)內(nèi)交易比較活躍的房地產(chǎn)，優(yōu)先選用比較法。出租類創(chuàng)意園房地產(chǎn)作為有收益的房地產(chǎn)，可以將收益法作為一種估價方法。產(chǎn)業(yè)類型比較獨特的創(chuàng)意園房地產(chǎn)可以采用成本法。一般創(chuàng)意園房地產(chǎn)是在原老廠房、老建筑等基礎(chǔ)上經(jīng)過再開發(fā)而成的，已經(jīng)發(fā)掘了開發(fā)潛力，且一般都有扶持性政策，筆者認(rèn)為較難采用假設(shè)開發(fā)法。此外，成規(guī)模的創(chuàng)意園在評估過程中，宜建立評估模型，通過計算機信息化處理的方式提高批量評估的效率。

案例分析：上海市××區(qū)××路×-××號“××創(chuàng)意園”房地產(chǎn)抵押價格評估。

估價對象位于浦東新區(qū)錦延路北側(cè)、張家浜景觀河南岸、錦繡路和楊高路之間，與上?？萍拣^隔岸相望，屬于世紀(jì)公園板塊。估價對象全長約800米，地上建有多幢獨立建筑物，地上總層數(shù)為兩層，造型各異?？偨ㄖ娣e為19009.16平方米。估價對象周邊有新錦江飯店、證大大拇指廣場、聯(lián)洋廣場、上?？萍拣^、東方藝術(shù)中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，商業(yè)繁華度較高，基礎(chǔ)設(shè)施完善。至估價時點，估價對象作為商業(yè)、文化展覽房地產(chǎn)使用?？蛻粢試馄放凭祁愪N售、酒吧、動漫展覽、特色餐飲為主。該創(chuàng)意園為經(jīng)營性持有型物業(yè)，且有部分備案的租賃合同，部分物業(yè)處于招租過程中，因此首選收益法作為其中一種估價方法。周邊雖有一般類型沿街商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例，但作為創(chuàng)意型商業(yè)、文化展覽房地產(chǎn)，在案例因素修正中主觀因素占比較大，按市場法得到的價格僅作為輔助驗證。

一般地，對于租金，宜通過多因素綜合評價法，設(shè)定影響估價對象各個物業(yè)租金價格的因素層、因子層及相應(yīng)的評價標(biāo)準(zhǔn)體系，對各個物業(yè)進(jìn)行綜合評判，求取各估價對象的客觀租金價格。這種方法可有效地把價格差異量化為評價分值，從而使價格批量評估變得直觀和簡便，但是這種評價標(biāo)準(zhǔn)體系在設(shè)置過程中估價師主觀因素影響較大，為客觀反映其自身特點，在本案收益法運用過程中，宜先對租金樣點進(jìn)行擬合，尋找變化規(guī)律，然后按照數(shù)據(jù)擬合模型分析求得其他物業(yè)的租金價格。

圖1 估價模型建立流程

1.首先選取139個樣點租金，這些樣點位于創(chuàng)意街的不同路段、交叉路口等標(biāo)志性地點。

2.通過線性擬合，建立擬合模型。139個樣點構(gòu)成8個擬合區(qū)間段。對于離散點進(jìn)行分析，排除因主觀因素導(dǎo)致的實際租金偏離（比如合作辦公司、因朋友關(guān)系低價招商等）。分析發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)租金跳躍的點位于地鐵出口或者周邊小區(qū)出口附近，有效客流量相對較高，實際租約中的租金也體現(xiàn)了物業(yè)的個別因素優(yōu)勢。

3.調(diào)取周邊一般商業(yè)物業(yè)租金，估價對象創(chuàng)意園租金，實際租約、租金符合正常市場價格水平，同時對進(jìn)入模型分析的139個樣點租約規(guī)定的增長比例統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)其以每年5%的速度遞增。

圖2 樣點租約租金增長比例統(tǒng)計

4.根據(jù)數(shù)據(jù)擬合模型，在不同區(qū)間內(nèi)插出所有物業(yè)的租金。對擬合內(nèi)插出來的租金分析其客觀性及合理性。

5.分析租約、租金及增長走勢，確定有限年凈收益逐年遞增的收益模型，利用計算機處理，以收益法測算估價對象價格為人民幣37092.35萬元。

6.周邊商業(yè)房地產(chǎn)出租及出售市場活躍，利用市場比較法修正測算估價對象價格為人民幣39460.63萬元，但是由于商業(yè)、文化類房地產(chǎn)個性特點突出，修正時主觀因素影響較大，另外遵循謹(jǐn)慎原則，僅將其作為輔助驗證。

在本案中，估價對象是成帶狀的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，即位置信息中（x，y=0），因此是一維模型。如果成面狀，則在數(shù)據(jù)模擬時是二維模型，可以利用matlab、scilab、python、octave等數(shù)據(jù)處理軟件作擬合，通過分析可以有效降低主觀因素的干擾。

五、分析與結(jié)論

目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)的評估是房地產(chǎn)估價的新領(lǐng)域，對于如何準(zhǔn)確的評估其房地產(chǎn)價值，是業(yè)界需要不斷探究的課題。筆者認(rèn)為：

第一，對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)，若市場案例符合市場比較法條件（如上海風(fēng)貌保護(hù)型的成片舊里、新里），還是應(yīng)首選市場比較法。

第二，針對不同類型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地、房屋的實際狀況，產(chǎn)業(yè)政策特點，在合法前提下，選擇適宜的估價方法。

第三，同一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，較短時間內(nèi)處理大量的物業(yè)估價，可以利用多因素綜合評價法建立模型，進(jìn)行批量評估。

第四，利用matlab、scilab、python、octave等數(shù)據(jù)處理軟件作擬合，可以建立多維的數(shù)據(jù)模型，分析時可有效降低多因素綜合評價法主觀因素的干擾，可作為一種新的修正途徑。