文/王春華

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，吸引了大量的投資者，投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)也越來(lái)越多，給相關(guān)的會(huì)計(jì)人員帶來(lái)了一定的工作壓力。公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中十分重要的因素，直接影響著投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量工作。本文重點(diǎn)探討在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的相關(guān)應(yīng)用，以期為完善我國(guó)公允價(jià)值體系提供相關(guān)的依據(jù)。

一、相關(guān)的定義分析

（一）公允價(jià)值

公允價(jià)值的定義并不是固定的，在不同國(guó)家不同時(shí)期其具體的定義也不盡相同，這也反映了人們對(duì)公允價(jià)值的探索過(guò)程。在我國(guó)2014年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中其定義為：“公允價(jià)值，是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格?！边@與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的定義基本一致。

（二）投資性房地產(chǎn)

所謂的投資性房地產(chǎn)指的是企業(yè)持有的用于對(duì)外出租或出售或者兩者兼有來(lái)獲取盈利的資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響越來(lái)越大，因?yàn)榕c固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)擁有單獨(dú)實(shí)現(xiàn)資本增值的特性。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的問(wèn)題

近年來(lái)，隨著投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)量的增加，相關(guān)的會(huì)計(jì)人員已經(jīng)開(kāi)始逐步在計(jì)量中應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，但是在實(shí)際的應(yīng)用中并未取得理想的效果，筆者在分析后發(fā)現(xiàn)主要存在以下問(wèn)題。

（一）應(yīng)用限制過(guò)多

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值記錄的限制要求過(guò)高，因此其在實(shí)際的計(jì)量市場(chǎng)上很難得到有效的推廣，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確地規(guī)定：“企業(yè)在滿足一定條件情況下可以由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量，然而企業(yè)一旦選擇執(zhí)行公允價(jià)值模式便無(wú)法再轉(zhuǎn)回成本模式?！笨梢?jiàn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的限制條件過(guò)于嚴(yán)格，最終導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中難以推廣。此外，當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的投資性房地產(chǎn)不存在活躍的市場(chǎng)，難以取得公允價(jià)值，監(jiān)管部門對(duì)公允價(jià)值的確定和計(jì)量方式的運(yùn)用較為慎重。《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》明確規(guī)定：“只有符合條件的投資性房地產(chǎn)才能夠運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，要存在活躍的交易市場(chǎng)或者能夠取得同類或類似市場(chǎng)價(jià)格，能持續(xù)取得公允價(jià)值相關(guān)信息等一系列條件，才可以采用公允價(jià)值模式?！币幌盗袊?yán)格的限制性條件，使我國(guó)眾多企業(yè)更為謹(jǐn)慎，較少選擇采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）缺乏科學(xué)合理的操作指南

公允價(jià)值的執(zhí)行成本較高，因此目前大多數(shù)的企業(yè)都未能正式地應(yīng)用這一模式，即便應(yīng)用了公允價(jià)值模式也缺乏科學(xué)合理的操作指南。例如：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定擁有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是采用公允價(jià)值的條件之一，但怎樣的市場(chǎng)才是活躍的市場(chǎng)？模糊的規(guī)定加大了決策者執(zhí)行公允價(jià)值的阻力。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展尚不成熟，缺乏一個(gè)活躍的交易市場(chǎng)，因此公允價(jià)值信息獲取難度較大。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司，要定期確定項(xiàng)目的公允價(jià)值，使得公司必須要長(zhǎng)期與社會(huì)第三方評(píng)估組織保持聯(lián)系，定期獲得價(jià)值評(píng)估結(jié)果，企業(yè)為此需要支付高昂的評(píng)估費(fèi)用，嚴(yán)格的限制條件又增加了企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本負(fù)擔(dān)，這樣導(dǎo)致公允價(jià)值模式在運(yùn)用過(guò)程中增加了上市公司的資源損耗，提升了公司的運(yùn)營(yíng)成本。

（三）信息披露不充分

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值的企業(yè)要披露公允價(jià)值的確定方法、對(duì)企業(yè)的影響、評(píng)估報(bào)告等一系列信息。但是仍然有一些企業(yè)違背準(zhǔn)則的規(guī)定，有的企業(yè)在后續(xù)計(jì)量模式變更后，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的確定方法進(jìn)行披露，在年報(bào)中也沒(méi)有披露有關(guān)價(jià)值確定的相關(guān)內(nèi)容。部分企業(yè)雖然對(duì)確定方法進(jìn)行了披露，但是并沒(méi)有對(duì)具體的參數(shù)信息和應(yīng)用假設(shè)等信息進(jìn)行詳細(xì)披露，這樣公允價(jià)值的可靠性令人質(zhì)疑。有的上市公司僅對(duì)投資性房地產(chǎn)總數(shù)進(jìn)行披露，沒(méi)有列舉說(shuō)明其中的項(xiàng)目明細(xì)，使得所披露的信息不夠明晰，對(duì)信息所需者造成決策干擾，市場(chǎng)投資方難以通過(guò)上市公司所披露的信息真實(shí)了解其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀。

三、提升投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用效果的策略

為了進(jìn)一步促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，需要對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)體系作進(jìn)一步的優(yōu)化，具體而言應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）建立符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

首先，應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，為投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)良好的交易市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易頻繁而活躍，與交易相關(guān)的信息可以被公開(kāi)獲取，且這種交易是建立在平等公正有序的基礎(chǔ)上的。但遺憾的是，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不規(guī)范，雖然房?jī)r(jià)不斷上漲，房產(chǎn)需求旺盛，但是市場(chǎng)上交易信息的公開(kāi)程度卻不高，房地產(chǎn)的交易價(jià)格在很多時(shí)候也并不公允，對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)更是如此，這使得只有少部分企業(yè)能滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的條件。而這些滿足條件的企業(yè)，又存在著難以獲得同類或類似房地產(chǎn)交易價(jià)格，需要經(jīng)過(guò)比較復(fù)雜的估值才能獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的問(wèn)題，因此，建立起合乎標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于推廣公允價(jià)值計(jì)量模式具有重要的作用。

（二）出臺(tái)具體的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及應(yīng)用指南

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則，對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用有了比較完整的規(guī)定，因此，接下來(lái)最重要的任務(wù)是要保證準(zhǔn)則的執(zhí)行，這就需要政府及時(shí)出臺(tái)針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的具體應(yīng)用指南，減少現(xiàn)有準(zhǔn)則規(guī)定的模糊區(qū)域，對(duì)一些重要問(wèn)題作進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)范，以提高其在實(shí)務(wù)中的可操作性，從而確保公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則在實(shí)務(wù)中的順利實(shí)施。

（三）規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估值技術(shù)

現(xiàn)有的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡管也提出了三種不同的估值方法，但是其提出的方法規(guī)定過(guò)于空泛，缺乏細(xì)節(jié)上的指導(dǎo)與規(guī)定，因此在實(shí)際的應(yīng)用上還存在一定的不足。要想更好地應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，必須要對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)估值模型進(jìn)行規(guī)范，具體從以下幾個(gè)方面入手：第一，確定參照物。對(duì)投資性房地產(chǎn)所在地進(jìn)行實(shí)地綜合調(diào)研，嚴(yán)格規(guī)定參照物的篩選標(biāo)準(zhǔn)，例如房地產(chǎn)之間的地理位置、周邊環(huán)境、房屋狀況等因素的相似程度，篩選出同類或類似的房地產(chǎn)作為參照物。第二，獲取交易價(jià)格。參照公允價(jià)值準(zhǔn)則，可以規(guī)定交易價(jià)格獲取的一級(jí)渠道（比如政府房地產(chǎn)管理部門的資料）、二級(jí)渠道（比如權(quán)威機(jī)構(gòu)的披露）和三級(jí)渠道，首先考慮從一級(jí)渠道獲得價(jià)值信息。

（四）完善公允價(jià)值信息披露細(xì)節(jié)

對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的詳細(xì)披露有助于報(bào)表使用者更詳細(xì)地了解企業(yè)的投資性房地產(chǎn)情況，從而幫助他們進(jìn)行有效的決策，同時(shí)，這也有利于社會(huì)、政府以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，防止企業(yè)利用公允價(jià)值估值從事利潤(rùn)操縱和盈余管理等不法行為。為了進(jìn)一步完善公允價(jià)值信息的披露細(xì)節(jié)，首先應(yīng)當(dāng)調(diào)整利潤(rùn)表內(nèi)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，在保留現(xiàn)行利潤(rùn)表框架結(jié)構(gòu)的前提下，把“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資產(chǎn)減值損失”等持有損益的項(xiàng)目，從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)計(jì)算部分轉(zhuǎn)入稅前利潤(rùn)計(jì)算部分，提高持有損益和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的透明度，提高報(bào)表的信息含量。其次應(yīng)當(dāng)增加公允價(jià)值報(bào)表的表外披露內(nèi)容，在表外增建公允價(jià)值變動(dòng)明細(xì)表，進(jìn)一步完善現(xiàn)有的公允價(jià)值信息披露細(xì)節(jié)。

四、結(jié)語(yǔ)

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量的過(guò)程中合理地應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，能夠有效地提高會(huì)計(jì)記錄工作的效率，進(jìn)一步減輕會(huì)計(jì)人員的工作量。相關(guān)的政府部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，合理地引導(dǎo)會(huì)計(jì)人員正確利用公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)進(jìn)行計(jì)量，進(jìn)一步提升我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為進(jìn)一步完善公允價(jià)值體系提供有力的支持。