文/邵明浩

租賃住宅市場近期受到社會各界的廣泛關(guān)注并引發(fā)熱議。作為一種新生事物，租賃住宅究竟如何定義？在“房子是用來住的，不是用來炒的”要求下，租賃住宅如何與之前的政策做好銜接，做好機(jī)制設(shè)計(jì)？本文從供給側(cè)的角度出發(fā)，從基本概念區(qū)分入手，在規(guī)劃、土地、運(yùn)營管理等方面，提出各方所關(guān)注的問題并尋求解決思路。

一、租賃住宅的基本情況

一般而言，廣義的租賃住宅泛指以租賃關(guān)系為紐帶的各類住宅形式，大體分為以下三類：

第一類，以社會救濟(jì)為主要屬性的租賃住宅，主要是指廉租房,即“救濟(jì)性租賃住宅”。

第二類，市場化、商品化的租賃性住宅，包括個(gè)人產(chǎn)權(quán)的出租房屋、酒店式公寓、公寓式酒店等，即“商品性租賃住宅”。

第三類，以滿足具有一定流動性的人群短期居住需求為導(dǎo)向的，具有一定社會保障屬性的租賃住宅，包括傳統(tǒng)的各類人才公寓、公租房以及目前在重點(diǎn)城市試點(diǎn)推進(jìn)的租賃住宅。

（一）政策背景

國內(nèi)租賃住宅事業(yè)的部署工作從提出至今已經(jīng)經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段是中央層面的政策引導(dǎo)，主要集中在2016年年中。2016年5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定，發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，在培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住宅、支持租賃住宅建設(shè)、加大政策支持力度和加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等方面提出了具體的政策措施。第二階段是地方政策響應(yīng)，主要集中在2017年7月中旬之前。由一線城市領(lǐng)銜，2017年7月7日頒布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，2017年7月10日發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，2017年7月11日發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2017）》，三城市均對本地區(qū)發(fā)展租賃住宅作了具體的政策規(guī)定，使中央層面發(fā)展租賃住宅的政策要求在上述城市得到響應(yīng)。第三階段是中央明確選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作，以2017年7月20日住建部等九部委的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》為起點(diǎn)，租賃住宅在部分大中型城市進(jìn)入了落地實(shí)施階段。

（二）非救濟(jì)性租賃住宅的土地類型

1．酒店式公寓。2012年《上海市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作出解讀》中對酒店式公寓的定義是：酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。

目前，幾乎沒有銷售型的酒店式公寓項(xiàng)目，有交易記錄的項(xiàng)目要追溯到2008年，當(dāng)時(shí)位于靜安區(qū)的樓盤靜安紫苑推出三百余套酒店式公寓（住宅產(chǎn)權(quán)）全部零售，后將其中九十余套位于一棟建筑中四層至二十九層的物業(yè)整合為服務(wù)公寓——靜安紫苑酒店式公寓。該酒店式公寓土地來源為非招拍掛的其他類型出讓土地。

從土地角度看，在招拍掛制度實(shí)施前，由于拿地成本較低，部分有物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)會通過開發(fā)酒店式公寓的方式實(shí)現(xiàn)兼顧短期出售收回成本和長期持有形成穩(wěn)定收益的目標(biāo)，所以會出現(xiàn)真正的酒店式公寓（住宅產(chǎn)權(quán)）。而招拍掛制度實(shí)施后，隨著商品住宅價(jià)格的上漲帶動住宅用地競拍價(jià)格的上漲以及更加低廉的商辦用地也獲準(zhǔn)開發(fā)類住宅產(chǎn)品，新增酒店式公寓（住宅產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品在市場上基本消失。

2．公寓式酒店。2012年《上海市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作出解讀》中對公寓式酒店的定義是：公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40年。

在上海土地招拍掛的記錄中，出讓的涉及旅館和賓館的用地僅為十余幅，且多位于青浦、崇明等風(fēng)景區(qū)內(nèi)，可見上海的公寓式酒店總量非常小。

3．個(gè)人產(chǎn)權(quán)的出租房屋。個(gè)人產(chǎn)權(quán)的出租房屋是目前上海租賃住宅體量最大、市場化程度最高的一個(gè)類型。個(gè)人產(chǎn)權(quán)的多樣化，也造成了此類房屋土地類型的多樣化。

（三）非救濟(jì)類租賃住宅的物業(yè)形態(tài)

根據(jù)上海對酒店式公寓、公寓式酒店的定義，兩者的物業(yè)形態(tài)功能差異體現(xiàn)在：酒店式公寓雖然屬于酒店式管理，但其本質(zhì)是住宅；公寓式酒店雖然按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

在個(gè)人產(chǎn)權(quán)的出租房屋中，商品住宅和類住宅的產(chǎn)品形態(tài)有較大差異。商品住宅無論外立面還是內(nèi)部設(shè)施均按照居住功能設(shè)計(jì)。而類住宅中一樓大堂商務(wù)色彩濃郁，大多數(shù)項(xiàng)目按商業(yè)用水電費(fèi)用繳費(fèi)且不通煤氣。同時(shí)，類住宅產(chǎn)品中居住與辦公混合，也讓此類物業(yè)的人文形態(tài)更加混亂。

二、租賃住宅發(fā)展中出現(xiàn)的問題

（一）土地管理需厘清思路

1．新增土地需處理好政府與市場的關(guān)系。上海大力推進(jìn)租賃住宅的相關(guān)工作，其核心目的之一是留住促進(jìn)上海發(fā)展的各類人才，讓上海繼續(xù)保持全國的人才高地地位并逐漸成為世界各國人才競爭的舞臺。為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，讓人才在上?！坝刑幝淠_”是一個(gè)必要的條件，這其實(shí)是上海人才社會保障的一個(gè)組成要素，需要政府積極參與。而另一方面，對于租賃住宅，上海又希望借助市場的力量實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。因此，在土地出讓方面會有定向出讓與招拍掛兩種方式供政府選擇。兩者各有利弊：定向出讓雖然便于管控，但政府需要承擔(dān)許多責(zé)任，這與簡政放權(quán)的發(fā)展思路不符；招拍掛方式固然利于市場調(diào)控發(fā)揮作用，但容易推高租賃住宅用地價(jià)格，導(dǎo)致市場參與熱情不足。同時(shí)，租賃住宅在運(yùn)營環(huán)節(jié)采取純市場化的行為或也有違上海對人才吸引提供保障的宗旨。所以，政府采取何種土地管理思路需要進(jìn)一步加以明確。

2.存量土地資源轉(zhuǎn)換需要政策通道?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，對于租賃住宅有具體的數(shù)量指標(biāo)，即要達(dá)到70萬套，這一指標(biāo)僅僅依靠新增土地供應(yīng)是無法實(shí)現(xiàn)的，還需要進(jìn)行大量存量土地和存量建筑的改造使用。其實(shí)，上海目前多類物業(yè)均有轉(zhuǎn)換成租賃住宅的基礎(chǔ)和需求。例如，已批未建、已建未售的各種類住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)權(quán)集中在開發(fā)商手中，規(guī)劃業(yè)態(tài)也更加接近于住宅產(chǎn)品，要最大化利用這些產(chǎn)品，需要建立相關(guān)的政策通道。又如在上海城市更新中，工業(yè)104、195區(qū)塊需要產(chǎn)業(yè)升級甚至整體轉(zhuǎn)型，其利用部分土地建設(shè)安置園區(qū)內(nèi)人才的租賃住宅也需要更加明確的政策導(dǎo)向。

（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有待細(xì)化

客戶定位決定了物業(yè)建設(shè)的品質(zhì)，根據(jù)2017年7月24日上海成交的兩幅租賃住宅用地的目標(biāo)客戶群定位——“重點(diǎn)科研單位、高校和重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家、高級專家和領(lǐng)軍型人才等重點(diǎn)高端人群”——可知，物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足高端人士的需求。按照此類群體目前多居住在高星級酒店以及高規(guī)格的酒店式公寓的現(xiàn)實(shí)狀況，我們可以看到高端人士對高規(guī)格的酒店式公寓的需求如表1所示。

表1 高端酒店式公寓雅詩閣配套設(shè)施

然而，在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，對于租賃住宅規(guī)劃建設(shè)70萬套的指標(biāo)無法被高端人才所全部吸納，隨著租賃住宅建設(shè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，租賃住宅會逐步放低門檻。在滿足了高端人才需求后，對于上海同樣需要的中檔人才，以目前在售的高端類住宅產(chǎn)品進(jìn)行客群類比也是比較合適的。如以某企業(yè)在上海真如地區(qū)打造的高端行政公館（類住宅）為例，2016年下半年推盤最高售價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，其配套的軟硬件設(shè)施基本滿足中檔人才的需求，具體如表2所示。

表2 某高端項(xiàng)目的配套設(shè)施

當(dāng)然，租賃住宅由于規(guī)劃的體量巨大，還有繼續(xù)向下一個(gè)層次覆蓋的能力。例如對于重點(diǎn)院校畢業(yè)生、上海緊缺行業(yè)領(lǐng)域基層人才，可能采取上海傳統(tǒng)公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。如何在各個(gè)區(qū)域之間平衡不同建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的租賃住宅，也是需要統(tǒng)籌考慮的事情。

（三）缺乏全生命周期管理工具

目前，上海工業(yè)用地領(lǐng)域已經(jīng)實(shí)施了精細(xì)化的全生命周期管理，經(jīng)營性用地也出現(xiàn)了重點(diǎn)地塊個(gè)性化的全生命周期管理案例，兼顧保障性和經(jīng)營性的租賃住宅被納入全生命周期管理也將成為必然。然而，由于運(yùn)營主體不明確，市場化程度、客群檔次均存在顯著差異，租賃住宅的全生命周期管理不能完全復(fù)制之前的經(jīng)驗(yàn)。因此，租賃住宅的全生命周期管理會更加復(fù)雜、更加個(gè)性化。從土地管理角度看，未來租賃住宅需求的波動性，造成租賃住宅用地使用年限與普通工業(yè)用地相同，有縮短的趨勢，這就要求在土地管理方面要設(shè)計(jì)一套評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行分階段監(jiān)管。在物業(yè)管理方面，租賃型住宅的申請人審核和物管體系建設(shè)目前依然是空白。租賃型住宅目前在上海剛剛提出，后期如何運(yùn)營也對精細(xì)化管理提出了更高的要求。

三、推進(jìn)租賃住宅事業(yè)健康發(fā)展的應(yīng)對思路

為了讓租賃住宅未來起到其應(yīng)有的作用，對租賃住宅用地管理和租賃住宅項(xiàng)目運(yùn)作管理方面的部分問題嘗試用以下思路予以解決。

（一）明確并存的多種出讓方式

整體來看，租賃住宅土地出讓根據(jù)需求的差異性可以劃分出不同的出讓方式。對于影響上海重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的國家級、國際級人才的住宅，需要通過定向出讓的方式交由國企平臺進(jìn)行運(yùn)營，保障上海吸引重點(diǎn)人才的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，在這方面可以根據(jù)需求進(jìn)行定制化開發(fā)建設(shè)。

對于面向社會的普通需求，通過企事業(yè)單位租賃住宅申報(bào)輪候的方式，動態(tài)掌握供給與需求匹配情況，走正常招拍掛程序完成土地出讓。

（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)因需而定，逐級遞減

由于客戶群體差異較大，如同不同檔次的商品住宅根據(jù)市場需求定位品質(zhì)會產(chǎn)生巨大差異般，租賃住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該根據(jù)租賃對象的不同而由需求決定，具體可以分為兩個(gè)方面。

1．重點(diǎn)人才的租賃住宅。此類租賃住宅客群較為一致，由國企平臺進(jìn)行運(yùn)營，宜按照國際通行的頂級星級酒店、享譽(yù)世界的高星級酒店式公寓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營，成為租賃住宅最高端的精品項(xiàng)目。

2．面向社會的租賃住宅。按照租賃住宅申請者的收入水平、消費(fèi)能力，由開發(fā)企業(yè)自主選擇開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并需滿足土地出讓文件中對固定時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營績效考核的要求。

（三）運(yùn)營管理信息化、智能化

圖1 租賃住宅運(yùn)營維護(hù)平臺（功能界面示意圖）

多幅租賃住宅用地順利成交已拉開租賃住宅用地出讓的序幕。如果租賃型住宅用地大量供應(yīng)，未來1-2年內(nèi)就會出現(xiàn)集中入住和日常運(yùn)營維護(hù)等一系列問題，有效地對申請需求、房源、日常物業(yè)維護(hù)進(jìn)行管理，也是體現(xiàn)租賃住宅項(xiàng)目推進(jìn)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。管理部門需要制定一套完整的運(yùn)營維護(hù)系統(tǒng)，從而保障管理的正常開展。