文/郭偉明

隨著部分城市樓市供需關(guān)系的改變，新住宅供應(yīng)也逐步變成一種稀缺資源，原來(lái)僅用于保障性住房分配的隨機(jī)搖號(hào)模式，也開(kāi)始被引入商品房銷售領(lǐng)域。上海、杭州、成都、長(zhǎng)沙等城市在新房供應(yīng)中，要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)確定購(gòu)買對(duì)象，再予以辦理簽約、過(guò)戶等手續(xù)。顯而易見(jiàn)，搖號(hào)是基于供應(yīng)對(duì)象無(wú)差異的一種隨機(jī)選擇模式，不管是對(duì)房源進(jìn)行搖號(hào)，還是對(duì)申購(gòu)對(duì)象進(jìn)行搖號(hào)排序，最后的結(jié)果都是按順序安排家庭選房，在搖號(hào)家庭數(shù)大于房源數(shù)量的情況下，可能排序靠后的家庭將無(wú)緣購(gòu)買。因此，搖號(hào)結(jié)果對(duì)于申購(gòu)家庭十分重要，一是是否能買到住房，二是排名越靠前，越能在戶型、朝向、面積等方面作優(yōu)先選擇，此種方式實(shí)質(zhì)影響了房屋供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)需求。

一、搖號(hào)方式的優(yōu)劣分析

搖號(hào)方式可以規(guī)避開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷售人員亂收“排號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”、“綁車位”的行為，也能避免開(kāi)發(fā)商捂盤惜售或刻意篩選全款客戶的隱蔽行為，做到一次公布房源，一次全部銷售（預(yù)售），而且搖號(hào)本身就是對(duì)銷售過(guò)程的一次群眾監(jiān)督。

然而在媒體報(bào)道中，仍發(fā)現(xiàn)有個(gè)別地方的開(kāi)發(fā)商存在搖號(hào)貓膩現(xiàn)象：中簽對(duì)象是預(yù)先設(shè)定的人員，搖號(hào)過(guò)程和公證僅僅是走了一下流程，讓人不禁質(zhì)疑搖號(hào)作假的根源在哪里，搖號(hào)是否能做到絕對(duì)公平。

首先，隨機(jī)搖號(hào)方式本身，僅是對(duì)入圍家庭平均機(jī)會(huì)的一種分配，根本權(quán)利差異存在于搖號(hào)入圍者和未入圍者之間。制定搖號(hào)規(guī)則首先要考慮哪些人能進(jìn)入搖號(hào)范圍。2018年6月24日西安市印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，將購(gòu)買對(duì)象分為剛需家庭、普通家庭，剛需家庭在本類別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)排序。根據(jù)《西安市商品住房購(gòu)房意向登記規(guī)則指引（試行）》，離異未滿3年的單身人士，以及在一定期限內(nèi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄的家庭等不符合剛需條件的，不能列入剛需家庭范圍，將搖號(hào)范圍作了界定。因此，搖號(hào)公平首先在于入圍家庭的相對(duì)公平。

其次，搖號(hào)的隨機(jī)性沒(méi)有區(qū)分搖號(hào)范圍內(nèi)家庭的需求迫切程度，同為剛需家庭或普通家庭，在同一組別內(nèi)，其需求程度被認(rèn)為是相同的。這些家庭在選房時(shí)，不會(huì)再考慮其選擇何種戶型、何種總價(jià)的房屋。一方面，此種方式最大限度地提高了選房的效率，將選房自主性最大程度地讓渡給家庭，而自主性的源頭來(lái)自隨機(jī)派定的順序號(hào)。另一方面，也有可能最合適的資源并未給予最迫切需要的人，比如最后一個(gè)入圍選房人可能需要一套三居室的住房，但只有一居室了，他要么放棄，要么選擇不合意的一居室住房?；蛘吒愀獾氖?，最后只剩下三居室了，而他購(gòu)買不起三居室的房屋，只能放棄。因此，應(yīng)理性地看待搖號(hào)的公平性，這種公平是相對(duì)的公平，并且是粗糙的、聽(tīng)天由命的簡(jiǎn)單公平。

再次，為了追求最高的中簽率，意向申購(gòu)家庭會(huì)盡可能多地選擇意向項(xiàng)目，在多個(gè)售樓處排號(hào)申購(gòu)，就造成了最大概率中簽的家庭是那些有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力并且在多個(gè)樓盤售樓處登記的家庭。因此，搖號(hào)的公平仍是一種相對(duì)的公平，當(dāng)然相對(duì)于原先沒(méi)有任何購(gòu)買限制的時(shí)期，畢竟持幣待購(gòu)者也要在多個(gè)樓盤登記才能增加購(gòu)買概率，這也可以算作一種進(jìn)步。

最后，搖號(hào)的公平是以犧牲一定的效率和資源為代價(jià)的，為了開(kāi)展搖號(hào)工作，需要?jiǎng)佑脫u號(hào)團(tuán)隊(duì)和軟件、公證人員等資源。

搖號(hào)作假的目的就是要改變隨機(jī)或者說(shuō)等分的概率，使預(yù)先確定的人員必中或獲得更高的中簽概率。因此，作假可以從搖號(hào)數(shù)據(jù)的錄入、中簽規(guī)則制定、電腦算法、結(jié)果公布等環(huán)節(jié)進(jìn)行違規(guī)操作。其中最常見(jiàn)的是操縱電腦算法，這種方式將電腦看作一個(gè)黑箱，在其他環(huán)節(jié)都沒(méi)問(wèn)題的情況下，仍可以將預(yù)先設(shè)定的結(jié)果通過(guò)“公平”的搖號(hào)軟件顯示出來(lái)。然而僅僅加強(qiáng)電腦程序的監(jiān)管是不夠的，對(duì)于隨機(jī)分配公平性的追求必須從更高的維度去理解，并采取切實(shí)可行的方法予以管控。

二、道義公平的維度分析

道義公平是指搖號(hào)規(guī)則的倡導(dǎo)者、制定者、操作者、監(jiān)督者、評(píng)價(jià)者等對(duì)于搖號(hào)的最高期望是公平的，在搖號(hào)規(guī)則范圍內(nèi)不允許有不公平的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)于不符合公平原則的細(xì)則、流程和操作程序，均有糾正的正當(dāng)性。鑒于搖號(hào)選房是一個(gè)完整的公平體現(xiàn)過(guò)程，從道義公平角度分析，可以分為四個(gè)維度：

一是技術(shù)公平，即電腦軟件、算法等規(guī)則是公平的，輸入數(shù)據(jù)，通過(guò)電腦搖號(hào)（也可以是弄一堆乒乓球搖號(hào)，理論上一樣的），輸出數(shù)據(jù)結(jié)果是隨機(jī)的。

二是程序公平，即搖號(hào)的整個(gè)流程，從搖號(hào)啟動(dòng)、監(jiān)督人到場(chǎng)、結(jié)果公示到異議評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)，均是可追溯、可質(zhì)疑的。

三是主體公平，即參與主體和監(jiān)督主體均沒(méi)有利益訴求，搖號(hào)主體站在公正的立場(chǎng)上操作相關(guān)程序，不存在人為傾向性。

四是目標(biāo)公平，即整個(gè)操作過(guò)程追求的最高目標(biāo)是公平，評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)也是公平，因此可用公平來(lái)分析、評(píng)價(jià)搖號(hào)的整個(gè)過(guò)程，以此鑒別搖號(hào)是否符合公平的終極標(biāo)準(zhǔn)。

三、分配公平的道義操作

一是從技術(shù)公平上說(shuō)，可以完善計(jì)算機(jī)隨機(jī)算法，加強(qiáng)公證的嚴(yán)謹(jǐn)性，比如搖號(hào)地點(diǎn)設(shè)在公證處，不在樓盤現(xiàn)場(chǎng)，搖號(hào)電腦不聯(lián)網(wǎng)，增加隨機(jī)算法的難度，等等，總之從技術(shù)細(xì)節(jié)上不斷加強(qiáng)隨機(jī)性，減少人為干擾。目前很多城市的公平性追求首先從技術(shù)上著眼，比如搖號(hào)時(shí)隨機(jī)抽取現(xiàn)場(chǎng)代表，由代表選取種子數(shù)，再以此進(jìn)行搖號(hào)，等等，這些行為固然可以增加公平系數(shù)，但應(yīng)防止監(jiān)管的純技術(shù)思維，因?yàn)榧夹g(shù)的改進(jìn)若不輔以其他監(jiān)管措施，很可能也會(huì)流于形式或被人破解。

二是從程序公平上說(shuō)，通過(guò)各個(gè)環(huán)節(jié)的互相制約，防止人為干擾搖號(hào)結(jié)果，因?yàn)樵賴?yán)密的技術(shù)如果程序不合理，也會(huì)產(chǎn)生漏洞，反之，在程序上加強(qiáng)監(jiān)管，能預(yù)防和發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題。比如先剛需家庭后普通家庭的搖號(hào)、選房順序，保證了剛需家庭的中簽機(jī)率肯定高于普通家庭，如果剛需家庭中簽后想選的房子未放出來(lái)，而普通家庭卻選上了，那很容易使人懷疑搖號(hào)的公平性。再比如搖號(hào)前的意向登記名單與搖號(hào)后的中簽名單及最終的購(gòu)房網(wǎng)簽名單如果一一比對(duì)，就能發(fā)現(xiàn)加塞等貓膩。

三是從主體公平上說(shuō)，應(yīng)保證不同群體在搖號(hào)中的監(jiān)督作用互不干擾、互不影響，并充分發(fā)揮各自的監(jiān)督優(yōu)勢(shì)。比如技術(shù)部門對(duì)搖號(hào)軟件有專業(yè)的監(jiān)督，公證部門有法定的監(jiān)督，選房代表有切身利益的監(jiān)督，媒體和群眾有輿論的監(jiān)督，等等，充分發(fā)揮不同參與主體與監(jiān)督主體的相互制約和監(jiān)督作用，有利于使搖號(hào)過(guò)程脫離個(gè)別人的操縱，也使個(gè)別人打招呼、鉆空子的成本變得越來(lái)越高。廣泛的監(jiān)督將產(chǎn)生更大范圍的公平，形成最大程度的公開(kāi)透明。

四是從目標(biāo)公平上說(shuō)，不同主體由于對(duì)于公平的理解不同，對(duì)于各個(gè)操作的涵義和重要性認(rèn)識(shí)各異，會(huì)對(duì)搖號(hào)選房的各個(gè)環(huán)節(jié)提出意見(jiàn)和建議。鑒于不存在十全十美的方案，也沒(méi)有絕對(duì)的公平，那么在不同主體追求公平的過(guò)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)生質(zhì)疑、批評(píng)與沖突，這個(gè)過(guò)程恰恰是公平的一部分，最直接的結(jié)果是使搖號(hào)選房規(guī)則更加完善，搖號(hào)結(jié)果更經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)，以此不斷接近道義公平的理想目標(biāo)。