文/牧子犁

2018年研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(zhǎng)效機(jī)制），將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出，清晰表明這些年的房地產(chǎn)政策舉措的布局脈絡(luò)和決策意圖：一手抓樓市調(diào)控，一手抓長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，并且努力以短期樓市調(diào)控成效贏取長(zhǎng)效機(jī)制建立的時(shí)間空間。

一、精準(zhǔn)施策、完善調(diào)控事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)大局

當(dāng)今，新形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越發(fā)凸顯其重要性，因?yàn)檫@是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要領(lǐng)域之一。據(jù)中國(guó)社科院財(cái)政戰(zhàn)略研究院課題組預(yù)測(cè)，2018年的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，全球復(fù)蘇態(tài)勢(shì)出現(xiàn)分化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)強(qiáng)勁，歐日經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。國(guó)際經(jīng)濟(jì)分化、美聯(lián)儲(chǔ)加息、中美貿(mào)易摩擦升級(jí)、部分新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大，嚴(yán)峻的外部環(huán)境對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多重負(fù)面影響。課題組指出，下半年在聚焦三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域面臨著一些需要密切關(guān)注的突出問(wèn)題，比如中美貿(mào)易摩擦及走向、結(jié)構(gòu)性去杠桿與金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、投資增速下滑過(guò)快等，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。在國(guó)際環(huán)境不利的情況下，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展就成為政府工作的重中之重。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用；反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)甚至崩潰，會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大沖擊。因此，通過(guò)政府調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)大局。

從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前最突出的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一。首先，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)泡沫較大。目前一線城市住房均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，而二線城市住房均價(jià)普遍在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，三、四線城市房?jī)r(jià)也多數(shù)過(guò)萬(wàn)，就連中國(guó)的五線城市，房?jī)r(jià)也漲到了9000元/平方米。從目前情況來(lái)看，現(xiàn)在各城市的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在了居民收入的前面，已經(jīng)脫離了民眾的支付能力范圍。其次，金融機(jī)構(gòu)的房貸比例偏高。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，2017年我國(guó)的住房抵押貸款與房地產(chǎn)價(jià)值比達(dá)0.593，如果房?jī)r(jià)降幅超過(guò)50%，不少家庭或?qū)⑦x擇“棄房棄貸”，斷供的風(fēng)險(xiǎn)增大。再次，居民部門(mén)債務(wù)率偏高。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院測(cè)算,中國(guó)居民部門(mén)杠桿率（48.4%）低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門(mén)債務(wù)占可支配收入比重達(dá)到110.9%，已高于美國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率水平（108.1%）。房地產(chǎn)資產(chǎn)占我國(guó)居民總資產(chǎn)的比重，在2017年就達(dá)73%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的水平。最后，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，多數(shù)企業(yè)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的60%紅線。同時(shí)，債務(wù)到期償還壓力巨大，但銷(xiāo)售回款速度卻放緩。因此，當(dāng)高杠桿率到了一個(gè)警惕值時(shí)，就很可能形成金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度或遭遇突如其來(lái)的外部沖擊時(shí)，就更可能形成風(fēng)險(xiǎn)放大機(jī)制，并迅速傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)，繼而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

精準(zhǔn)施策、完善調(diào)控是當(dāng)前樓市穩(wěn)定發(fā)展的主要任務(wù)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在人群需求和地域特點(diǎn)上存在明顯差異性，各城市、各地區(qū)之間的市場(chǎng)情況不一樣，甚至一個(gè)城市內(nèi)不同區(qū)域的住房供求狀況也千差萬(wàn)別，住建部強(qiáng)調(diào)，要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為?？雌饋?lái)，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策會(huì)維持中性趨緊態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在：一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會(huì)推廣至三、四線城市，從而防止市場(chǎng)過(guò)熱；貨幣政策保持中性，寬松環(huán)境不再；在調(diào)控力度不斷加強(qiáng)的同時(shí)，將分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控，其目的就是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，使一、二線城市房?jī)r(jià)泡沫不被刺破，避免引發(fā)全局性的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于三、四、五線城市，則通過(guò)3-5年的限售令把這些城市房?jī)r(jià)泡沫的破裂進(jìn)程向后拖。

伴隨著調(diào)控的深入，問(wèn)題也接踵而至。例如，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，盡管力度逐漸加大、范圍不斷擴(kuò)大，但政策效果在邊際上卻在下降，各類(lèi)市場(chǎng)主體都試圖通過(guò)各種“創(chuàng)新”來(lái)放松調(diào)控。與此同時(shí)，有些調(diào)控措施也產(chǎn)生了很多意料不到的問(wèn)題：一些一、二線城市供不應(yīng)求，出臺(tái)搖號(hào)政策，其一、二手房?jī)r(jià)格倒掛幅度過(guò)大，造成市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)紊亂，引發(fā)市場(chǎng)哄搶?zhuān)灰坏肚械南迌r(jià)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則相悖......值得警惕的是，在一些地方樓市泡沫增大的情況下，一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下降失速，可能導(dǎo)致企業(yè)和家庭部門(mén)信貸違約等一系列問(wèn)題。這些問(wèn)題均暴露了短期調(diào)控政策的捉襟見(jiàn)肘和顧此失彼，由此社會(huì)更強(qiáng)烈地呼喚長(zhǎng)效機(jī)制“橫空出世”，來(lái)?yè)?dān)當(dāng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重任。正如清代學(xué)者陳澹然所言，“自古不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí)；不謀全局者，不足謀一隅”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制即為“萬(wàn)世之策”——治本之策。

二、 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有一個(gè)不短的時(shí)間過(guò)程

住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受《求是》記者采訪時(shí)說(shuō)：“解決好住房問(wèn)題是重大民生工程，我們將從兩個(gè)方面協(xié)同發(fā)力：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度；二是抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！边@兩個(gè)方面是密切相關(guān)的，完善住房制度是基礎(chǔ)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有支撐作用。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控只具備短期效應(yīng)，限售、限價(jià)、限購(gòu)、限貸政策均屬于短期調(diào)控政策，唯有綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段建立長(zhǎng)效機(jī)制，才能推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。因此，建立長(zhǎng)效機(jī)制是深化住房制度改革的基礎(chǔ)和核心。又由于“深化住房制度改革”的目標(biāo)、內(nèi)涵和手段與建立長(zhǎng)效機(jī)制的趨同性，我們可以將王蒙徽部長(zhǎng)的這段話引申為當(dāng)前要從“抓好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”和“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控”兩個(gè)方面協(xié)同發(fā)力。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：一是從寬泛的意義上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)并不是近幾年才著手進(jìn)行的事情，而是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步進(jìn)行的，其起始點(diǎn)恐怕要以《城市房地產(chǎn)管理法》頒布為標(biāo)志。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、物業(yè)管理等基本制度逐步確立（但非常不完善），另一方面市場(chǎng)運(yùn)行、監(jiān)管、調(diào)控等問(wèn)題和矛盾層出不窮，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素之一，引起社會(huì)強(qiáng)烈不滿(mǎn)，呼吁重塑房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而提出研究建立房地產(chǎn)業(yè)基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)制度、機(jī)制、法制建設(shè)的再次強(qiáng)調(diào)。二是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，并非是頂層設(shè)計(jì)先行，而是在實(shí)踐中一點(diǎn)一點(diǎn)探索，即在實(shí)踐中探索長(zhǎng)效機(jī)制，在深化改革中建立長(zhǎng)效機(jī)制。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的概念，它是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，隨著新情況、新問(wèn)題不斷出現(xiàn)，應(yīng)對(duì)的新措施、新手段不斷充實(shí)而形成的與時(shí)俱進(jìn)的制度體系。如果這樣理解是對(duì)的，便可以解釋這幾年長(zhǎng)效機(jī)制為什么始終未見(jiàn)系統(tǒng)表述或者表述語(yǔ)意不詳。

按照中央要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段建立長(zhǎng)效機(jī)制的要求，經(jīng)過(guò)這些年的探索，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的思路、框架已初見(jiàn)輪廓。

一是建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，住房供應(yīng)從過(guò)去保障和市場(chǎng)的“兩分法”改為保障、支持和市場(chǎng)“三分法”，增加有政策支持的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，滿(mǎn)足首次置業(yè)的“夾心層”住房需求。從房源供給、權(quán)益保障、金融支持等方面支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。形成由政府（或單位）擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房、政府和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房以及私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系。

二是深化土地供應(yīng)制度改革。改變“政府壟斷住房用地”格局，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。對(duì)住宅用地依據(jù)不同地域人口增長(zhǎng)快慢、需求量大小等確定土地供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式。對(duì)商辦用地科學(xué)確定商辦地產(chǎn)和住宅比例、人均商業(yè)配套等指標(biāo)。

三是強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)管控。嚴(yán)格限制資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)持差別化購(gòu)房信貸政策，購(gòu)買(mǎi)第三套房不貸款的政策要長(zhǎng)期不變，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；按照設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的方向，推進(jìn)住房公積金制度改革，更好地發(fā)揮住房公積金的重要作用。

四是發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)分配關(guān)系和促進(jìn)公平的作用。減輕住房租賃企業(yè)稅負(fù)，積極盤(pán)活閑置住房利用率；增大反復(fù)交易的成本，設(shè)立按持有時(shí)間、住房套數(shù)實(shí)行差別對(duì)待的交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；整合優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)；發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導(dǎo)投資，將對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實(shí)物需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。

五是引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)空間和設(shè)施布局，在城市群內(nèi)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)化建設(shè)，促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通，加快疏解大城市的部分功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。在其他區(qū)域加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，增強(qiáng)吸引力和承載力。

六是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的一系列基礎(chǔ)性機(jī)制，以信息引導(dǎo)和預(yù)警為重點(diǎn)，建立市場(chǎng)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制。建立科學(xué)的市場(chǎng)評(píng)價(jià)體系，依據(jù)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際情況，判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，及時(shí)啟動(dòng)與預(yù)警等級(jí)相對(duì)應(yīng)的調(diào)控政策，平抑市場(chǎng)波動(dòng)；實(shí)施及時(shí)準(zhǔn)確的信息發(fā)布和輿論引導(dǎo)，防止市場(chǎng)恐慌等，不斷改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。此外，還有加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序監(jiān)管等。

長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)內(nèi)涵豐富、功能廣泛的集合體，所以其內(nèi)涵是發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的，不會(huì)僅限于以上內(nèi)容，而是需要隨著實(shí)踐的發(fā)展不斷引入新的機(jī)制。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制所具有的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、權(quán)威性的特征，還需要以法律的形式面世。因此，長(zhǎng)效機(jī)制的建立不是一蹴而就的，在這個(gè)不短的時(shí)期內(nèi)，還需要發(fā)揮調(diào)控的“短平快”作用，以調(diào)控來(lái)紓解、平緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題和矛盾，給長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)留出研究探索、總結(jié)檢驗(yàn)的時(shí)間空間。例如上海樓市的近況是：二手房市場(chǎng)非常冷清，處于觀望狀態(tài)，一手房市場(chǎng)價(jià)格管制，造成一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，形成套利空間。但即使一手房?jī)r(jià)格下跌，想買(mǎi)的人包括年輕人、外地人大多數(shù)沒(méi)有購(gòu)房資格，也買(mǎi)不起，樓市事實(shí)上被凍結(jié)了，這就為長(zhǎng)效機(jī)制的建立贏得了時(shí)間。

三、以調(diào)控的卓有成效為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)贏取時(shí)間和空間

調(diào)控要為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)贏取時(shí)間空間，關(guān)鍵是調(diào)控要取得明顯成效。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大突出問(wèn)題，筆者認(rèn)為，我們要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。既要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又要不遺余力地推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前要通過(guò)短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合促使市場(chǎng)交易趨于價(jià)格較沉穩(wěn)、利潤(rùn)較合理，并且矯正和防范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與要素流動(dòng)中生產(chǎn)性實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)投資支持不足的偏差，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)求治標(biāo)又求治本的目標(biāo)。

一是住房供求關(guān)系緊張的城市要增加住房用地供給，并積極盤(pán)活城市閑置和低效利用土地，提高住房用地占比和供給的有效性。通過(guò)多渠道供給、多途徑保障的方式，來(lái)解決廣大群體的住房問(wèn)題。如果一、二線城市都像深圳那樣規(guī)劃今后住宅商品房供應(yīng)占50%，另外50%供應(yīng)保障房和租賃房，這對(duì)于商品住宅來(lái)說(shuō)是需求的大分流，房地產(chǎn)市場(chǎng)將歸于平穩(wěn)。

二是要保持房?jī)r(jià)在高位漸進(jìn)回落、杠桿漸進(jìn)降低，就要讓限購(gòu)、限售、限貸等政策常態(tài)化。這些政策，一方面擋住部分炒作需求進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面通過(guò)增加交易成本、增大交易摩擦、降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，逐漸消耗虛高的溢價(jià)和泡沫。因此要繼續(xù)通過(guò)限購(gòu)、限售政策等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將房地產(chǎn)泡沫冷凍起來(lái)，這既是防范房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大，又是對(duì)過(guò)去盲目透支未來(lái)財(cái)富方式的糾偏，再用時(shí)間換空間，等待房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的陸續(xù)出臺(tái)。

三是一些住房供不應(yīng)求的地方政府，可以申請(qǐng)國(guó)家授權(quán)契稅調(diào)整權(quán)限試點(diǎn)，以取代限價(jià)令。對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓的增值收益按照轉(zhuǎn)讓時(shí)間間隔實(shí)行不同稅率，轉(zhuǎn)讓時(shí)間間隔1年之內(nèi)核定稅率為增值收益的90%，2年之內(nèi)80%，依此類(lèi)推，轉(zhuǎn)讓頻率將大幅下降，炒房之風(fēng)也將得到有效遏制。

四是稅制改革，解決地方與中央政府的稅制分配問(wèn)題。中央政府酌情讓渡一部分稅收給地方政府，讓其擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，并且通過(guò)幾年后開(kāi)征房地產(chǎn)稅，讓地方政府徹底不需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐地方經(jīng)濟(jì)。如此一來(lái)，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的源動(dòng)力就消失了。

五是積極貫徹執(zhí)行住建部等七部委啟動(dòng)的覆蓋30個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。這30個(gè)城市主要是一、二線城市和部分三、四線熱點(diǎn)城市，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“牛鼻子”，這些城市平穩(wěn)了，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就平穩(wěn)了。只要房?jī)r(jià)持續(xù)一段時(shí)間低迷，那么不少投資者在資金鏈緊繃之后就會(huì)選擇賣(mài)掉手中的房源，一段時(shí)間之后，房?jī)r(jià)的看漲預(yù)期就能被打破，房子的投資屬性就會(huì)逐步減弱，房子也會(huì)慢慢回歸居住屬性，價(jià)格暴漲自然被抑制了。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，即實(shí)施的短期調(diào)控措施會(huì)不斷被建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制所吸納或取代：一些適用于短期調(diào)控的行政手段被取消，一些通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的調(diào)控政策被轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)效機(jī)制，一些改革成功的政策措施被納入長(zhǎng)效機(jī)制。在這一過(guò)程中，短期調(diào)控政策在相當(dāng)一段時(shí)期里不會(huì)終結(jié)，而是仍將繼續(xù)發(fā)揮與長(zhǎng)效機(jī)制互相配合調(diào)控市場(chǎng)的作用?，F(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這為后續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件。接下來(lái)建立完善的市場(chǎng)化住房租賃制度，建立分類(lèi)調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制，以及房地產(chǎn)稅制度的立法也在按計(jì)劃推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。