文/田漢雄 周明

1949年后，我國(guó)長(zhǎng)期處于低工資狀態(tài)，實(shí)行住房公有化、低租金的住房福利分配制度帶來(lái)的城市住房短缺、市民居住困難、房屋年久失修、住房分配不均以及住房投資建設(shè)陷入惡性循環(huán)等問(wèn)題日趨嚴(yán)重。上世紀(jì)八十年代初期，我國(guó)改革開(kāi)放總設(shè)計(jì)師鄧小平提出了“城鎮(zhèn)居民可以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅，也可以自己蓋,不但新房子可以出售，老房子也可以出售”的房改思路，在理論界,不少學(xué)者開(kāi)始呼吁進(jìn)行住房制度改革，研究探索住房商品化、市場(chǎng)化的路徑。這方面的論文以及觀點(diǎn)在報(bào)刊上尤其是內(nèi)部刊物上不時(shí)地出現(xiàn)，關(guān)于住房商品屬性的話題，引發(fā)了社會(huì)和學(xué)界的大討論。

然而，真正系統(tǒng)地分析研究住房制度改革問(wèn)題，并為上世紀(jì)九十年代初上海市政府出臺(tái)房改方案奠定基礎(chǔ)，可以追溯到1985年上半年，原上海市計(jì)劃委員會(huì)所屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)研究所委托上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)組織課題組，研究撰寫(xiě)了《上海實(shí)施住宅商品化的可行性研究報(bào)告》，課題組成員：高柳根、張釗、崔廣錄、曹龍翔、王鵬、劉天同、華震健、李文忠、吳報(bào)璋、吳政同、吳梅堅(jiān)、邱松年、陸惠萍、林維亭、林福崇、俞漢卿、俞明珠、殷友田、柴榮華、黎麗、濮繼文、戴曉波（注：姓名按當(dāng)年課題報(bào)告中排列順序），并于1985年10月18日至19日，在上海社科院舉辦了上海第一次大型住房制度改革研討會(huì)，分土地使用費(fèi)、住宅商品化和房租改革等三個(gè)專題，邀請(qǐng)了有關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)、高等院校、社科院等單位領(lǐng)導(dǎo)、實(shí)務(wù)工作者和理論工作者百余人參加研討。會(huì)議共收到論文四十多篇，會(huì)上市計(jì)委、市建委等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和房產(chǎn)管理局、土地管理局、建工局負(fù)責(zé)人以及部分代表相繼發(fā)言。會(huì)議期間，與會(huì)者各抒己見(jiàn)、暢所欲言，氣氛十分活躍。

本文作者之一田漢雄作為實(shí)務(wù)工作者有幸參加了上海第一次住房制度改革研討會(huì)。近日清理資料看見(jiàn)當(dāng)年的會(huì)議材料，不由思緒萬(wàn)千，為當(dāng)年研究報(bào)告學(xué)術(shù)之嚴(yán)謹(jǐn)、研究之深入而感嘆。顯然，課題組的研究和研討會(huì)的召開(kāi)，對(duì)促進(jìn)上海住房制度改革起到了積極的推動(dòng)作用?，F(xiàn)根據(jù)材料整理如下，以饗讀者，并以此紀(jì)念我國(guó)改革開(kāi)放40周年，及向當(dāng)年出席研討會(huì)的成員表示敬意。

一、 研討會(huì)概況及代表發(fā)言

1985年10月18日上午召開(kāi)了上海第一次大型住房制度改革研討會(huì)開(kāi)幕式，潘學(xué)敏同志致開(kāi)幕詞，課題組介紹了“關(guān)于上海推行住宅商品化和房租改革的方案設(shè)想”研究報(bào)告。10月18日下午、19日上午會(huì)議代表分成三組進(jìn)行專題研討，19日下午總結(jié)匯總，上海市原副市長(zhǎng)倪天增參加了研討會(huì)。

第一組專題為住宅商品化，由劉天同、曹龍翔召集，參加人數(shù)32人，他們是劉天同、曹龍翔、潘學(xué)敏、蔡來(lái)興、葉伯初、江殿珵、呂光琪、陳中浩、孫金樓、陳敏之、吳立岳、吳令涌、屠達(dá)、鐘永鈞、桑榮林、陳顯明、閔毅、張海寧、董鑒泓、金成棣、岑嶺、陳增萸、陳明康、楊宏巍、王超、邱松年、吳政同、吳梅堅(jiān)、陸惠萍、殷友田、高柳根、李新元。

第二組專題為房租改革，由吳報(bào)璋、李文忠召集，參加人數(shù)28人，他們是吳報(bào)璋、李文忠、倪振、沈冠軍、王偉、謝培恩、陸文達(dá)、韋錫琢、汪均益、朱強(qiáng)、王戰(zhàn)、趙民、邱華云、孫遜、顧廉保、崔廣錄、柴榮華、王鵬、戴曉波、林福崇、華震健、濮繼文、林維亭、俞明珠、張釗、黎麗、張瑋、金壽松。

第三組專題為土地使用費(fèi)，由俞漢卿、林佩瑛召集，參加人數(shù)31人，他們是俞漢卿、林佩瑛、吳祥明、陳殿邦、張紹梁、王同旦、徐日清、孫恒之、邵紀(jì)泉、王偉鼎、葉湘治、蔣如高、陳敏、季國(guó)賓、張薰華、李慧中、宗平、陸丁、呂芳舉、朱林興、方之龍、儲(chǔ)繼明、趙天佐、田漢雄、吳震國(guó)、梁華、徐永昌、吳曉鶯、鐘德鈞、顧家清、王火燦。

（注：以上名單摘自會(huì)議原始材料）

雖然是分組研討，但代表們會(huì)根據(jù)各自興趣在各專題組之間相互客串，也有一些名單外的專家、學(xué)者、實(shí)務(wù)工作者慕名前來(lái)參加研討。

原上海市計(jì)劃委員會(huì)副主任潘學(xué)敏在開(kāi)幕詞中提出兩點(diǎn)：

第一，研討會(huì)的目的和要求是明晰理論，并提出可行性實(shí)施方案。在深入開(kāi)展開(kāi)放、搞活和體制改革的形勢(shì)下，城市土地和房屋在上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有重要位置。這里涉及的理論問(wèn)題有：城市土地是否具有價(jià)值，地價(jià)是地租還是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，城市土地應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)賣(mài)，級(jí)差地租理論；住宅的商品屬性，如何按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)經(jīng)營(yíng)，如何改革房租以使租房和買(mǎi)房?jī)煞矫娑急容^合理。城市土地從無(wú)償使用到有償使用，住宅屬性從非商品性到商品性，這是經(jīng)濟(jì)體制改革中的重大突破。我們?cè)瓉?lái)采取的是高度集中統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)體制，是帶有產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)特征的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，不承認(rèn)商品貨幣關(guān)系的存在，忽視甚至排斥市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律的作用。長(zhǎng)期來(lái)，我們沒(méi)有把住宅當(dāng)作商品來(lái)經(jīng)營(yíng)，不講經(jīng)濟(jì)核算，不講經(jīng)濟(jì)效益，而是將其視為社會(huì)福利事業(yè)。房租很低，依靠財(cái)政補(bǔ)貼，房租收入連房屋維修也有困難，就是說(shuō)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)也維持不了，更不用說(shuō)擴(kuò)大再生產(chǎn)了?，F(xiàn)在從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)，必須重視市場(chǎng)機(jī)制的作用，自覺(jué)地運(yùn)用價(jià)值規(guī)律來(lái)經(jīng)營(yíng)城市的土地和房屋，必須從體制上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的改革。

第二，研討會(huì)要研究改革中的難點(diǎn)問(wèn)題，正確處理好幾個(gè)關(guān)系。1.計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。長(zhǎng)期來(lái)，我們的傳統(tǒng)觀念是把計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)對(duì)立起來(lái)，現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，樹(shù)立公有制基礎(chǔ)上有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)新觀念，把社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的公有性、計(jì)劃性、商品性融為一體。2.微觀搞活和宏觀控制的關(guān)系。兩者是相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系。用鳥(niǎo)和籠子來(lái)比喻兩者的關(guān)系，必須拿掉原來(lái)束縛在“鳥(niǎo)”身上直接行政干預(yù)的“繩索”，讓鳥(niǎo)有舒展的活力，但“籠子”還是要的，比原先的要大得多。3.兩種調(diào)節(jié)機(jī)制之間的關(guān)系。按照有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)模式，把計(jì)劃手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，采取價(jià)值形態(tài)的間接控制和調(diào)節(jié)，引導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)的行為方向，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有計(jì)劃按比例的發(fā)展。在新舊更替中，兩種體制、機(jī)制同時(shí)并存，交叉作用，我們必須處理好破和立的關(guān)系。

表1 1985年上海推行住宅商品化和房租改革的四個(gè)方案匯總

以上四個(gè)方案各有利弊，課題組在聽(tīng)取了各方意見(jiàn)后，經(jīng)過(guò)研究作出了第五方案作為推薦方案，其指導(dǎo)思想是確定二十世紀(jì)末實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)，將1985年至2000年作為過(guò)渡期，在15年中逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。第五方案的要點(diǎn)如下：

1.租金改革。已分配住宅租金：每人居住標(biāo)準(zhǔn)8平方米?！捌呶濉逼陂g（1986-1990）：租金低于市房地局1976年制定統(tǒng)一租金的，居住面積在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，按0.21元/ 平方米計(jì)，超標(biāo)準(zhǔn)的加倍計(jì)租金；已按“統(tǒng)一租金”付租的，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的維持租金，超標(biāo)準(zhǔn)的加倍計(jì)租金?！鞍宋濉逼陂g（1991-1995）：標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.42元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金0.84元/ 平方米?！熬盼濉逼陂g（1996-2000）：標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.84元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金按三項(xiàng)成本計(jì)1.21元/ 平方米。2001年起一律按三項(xiàng)成本收取租金1.21元/ 平方米。

舊房配套改造后的租金：“七五”期間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.42元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金0.84元/ 平方米?！鞍宋濉逼陂g標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.84元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金1.21元/ 平方米?！熬盼濉逼陂g一律按三項(xiàng)成本收取租金1.21元/ 平方米。

新分配住宅租金：“七五”期間每人居住標(biāo)準(zhǔn)6平方米，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.42元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金0.84元/ 平方米，低收入者維持原低租金。“八五”期間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金0.84元/ 平方米，超標(biāo)準(zhǔn)的租金1.21元/ 平方米，低收入者增加的租金由單位補(bǔ)貼?！熬盼濉逼陂g一

上海市政府原副秘書(shū)長(zhǎng)馬一行在發(fā)言中提到，在五十年代研究房租標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題時(shí)大家都認(rèn)為房屋是商品，租金應(yīng)該按照商品來(lái)設(shè)計(jì)，但照顧到低工資制度，過(guò)高的租金廣大職工負(fù)擔(dān)不了，因此提出房租先按簡(jiǎn)單再生產(chǎn)收取，只包括折舊和管理修繕費(fèi)用，不包括房產(chǎn)建設(shè)資金的利息?！拔母铩逼陂g，房租普遍降低，所收房租不僅不能擴(kuò)大建房，連房屋維修都成問(wèn)題。住宅商品化若不進(jìn)行房租調(diào)整便無(wú)法全面解決此問(wèn)題，而房租調(diào)整又涉及工資改革問(wèn)題，要看到這個(gè)問(wèn)題的復(fù)雜性，不能操之過(guò)急。

原上海市計(jì)劃委員會(huì)副主任吳祥明對(duì)房租改革談了兩個(gè)問(wèn)題，第一是房租改革后資金怎樣平衡，有五種資金來(lái)源：1.加租后的房租；2.企業(yè)自籌資金建房后出售的回收資金；3.財(cái)政投資建房后出售的回收資金；4.舊住宅出售，這是很大的一筆資金；5.個(gè)人消費(fèi)積累。第二是改革后的房屋不是單一的價(jià)格，向低于某種收入水平的人出租房屋，租金中有些費(fèi)用可以不計(jì)；收入水平較高的人需全價(jià)或補(bǔ)貼買(mǎi)房；收入更高的人，則連土地費(fèi)也要付。我國(guó)的收入水平雖屬低檔，但也可以參照上述原則分為三檔，一部分允許他住廉租房，對(duì)收入達(dá)到一定水平的人，則可以強(qiáng)制性地讓其買(mǎi)房。房租改革要與工資改革掛鉤，住房補(bǔ)貼可以計(jì)入工資。

原上海市建設(shè)委員會(huì)副主任葉伯初談到了當(dāng)時(shí)上海的住宅商品化正在做的幾件事：第一，進(jìn)行住宅商品化的宣傳。起先，有同志擔(dān)心在低工資的情況下實(shí)行住宅商品化，或許會(huì)沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)，但事實(shí)證明，不是沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)，而是人們蜂擁而至，不是房屋難以出售，而是房源不足。第二，制定管理制度，如何更好地實(shí)施住宅商品化改革，需要有一套具體的辦法和規(guī)章制度。第三，具體開(kāi)展住宅商品化，包括三方面：1.補(bǔ)貼出售商品住宅；2.全價(jià)出售普通住宅；3.僑匯出售高標(biāo)準(zhǔn)住宅。第四，培養(yǎng)一批能夠了解、掌握、推行住宅商品化的干部。

在研討會(huì)上，原上海市土地管理局局長(zhǎng)蔣如高、原房管局副局長(zhǎng)鐘永鈞、原南市區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)理孫遜分別就土地使用費(fèi)、住宅商品化和租金改革作了發(fā)言。此外還有眾多的研討會(huì)發(fā)言者，由于沒(méi)有文字記載，所以不能一一敘述。

二、 上海推行住宅商品化和租金改革的方案設(shè)想

住宅商品化和租金改革的方案設(shè)計(jì)，其目的是要把上海的住宅從以租賃為主逐步轉(zhuǎn)向以出售為主，從福利逐步過(guò)渡到商品與福利相結(jié)合。課題組研究設(shè)計(jì)的四個(gè)方案見(jiàn)下表。律按三項(xiàng)成本收取租金1.21元/平方米，低收入者隨著收入增加，酌情補(bǔ)貼。

2.住房出售。新建住宅：對(duì)高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、月薪超過(guò)800元者、僑眷、僑胞、港澳同胞、外僑等實(shí)行商品房?jī)r(jià)格；單位購(gòu)置的住宅和高標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)行商品房?jī)r(jià)格；對(duì)以工資為主要生活費(fèi)來(lái)源的一般職工，售價(jià)以建筑成本計(jì)220元/平方米；對(duì)一般職工購(gòu)買(mǎi)住宅用于解決居住困難者給予優(yōu)惠，“七五”期間售價(jià)155.2元/平方米，“八五”期間185.2元/平方米，“九五”期間208.9元/平方米，2001年起按建筑成本價(jià)出售。

已居住舊房：售價(jià)=重置建筑成本-折舊-租金優(yōu)惠-優(yōu)待折扣。

改造成套的住房：售價(jià)=改造成本+原舊房?jī)r(jià)值-租金優(yōu)惠-優(yōu)待折扣。

優(yōu)待折扣：“七五”期間70%，“八五”期間80%，“九五”期間90%。

第五方案作為推薦方案，采取了穩(wěn)步前進(jìn)的辦法，可行性較大，辦法較徹底、具體。缺點(diǎn)是方案比較復(fù)雜，租金、售價(jià)、補(bǔ)貼等每隔五年要變動(dòng)一次，租金、售價(jià)又是幾種價(jià)格并存并用，增加了管理工作的難度。

三、 對(duì)1985年上海住房制度改革研討會(huì)的思考

1．1985年上海第一次住房制度改革研討會(huì)提出方案，充分考慮了當(dāng)時(shí)我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制轉(zhuǎn)變的復(fù)雜性，以及政府財(cái)政和百姓的經(jīng)濟(jì)承載能力，經(jīng)過(guò)多方案的比較，從住房商品化和租金改革方面著手，提出了操作性強(qiáng)、穩(wěn)步前進(jìn)的住房制度改革方案，為上海1991年正式啟動(dòng)“推行公積金，提租發(fā)補(bǔ)貼，配房買(mǎi)債券，買(mǎi)房給優(yōu)惠，建立房委會(huì)”房改方案，以及1999年終止職工福利分房、實(shí)行住房貨幣化分配打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

2．1985年房改方案設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了“鳥(niǎo)”與“鳥(niǎo)籠”的思想，即改革舉措在有限、可控的范圍內(nèi)小步、穩(wěn)步進(jìn)行。上世紀(jì)八十年代的住房售價(jià)220元/平方米，僅考慮了建安成本價(jià)，未考慮土地出讓價(jià)格；租金從原來(lái)0.21元/平方米逐步提升到成本租金1.21元/平方米，也僅考慮房屋折舊、維修和管理三項(xiàng)成本。租售比約為1∶182，與國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)1∶300-1∶200比較接近，說(shuō)明住房投資15年就能收回，可以說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。在當(dāng)時(shí)的收入情況下，將住房消費(fèi)計(jì)入職工工資，在公積金和金融政策的支持下，大部分職工有了住房消費(fèi)支付能力。

3．1985年房改方案把高收入者和一般職工的購(gòu)房和租房區(qū)別對(duì)待，形成了高檔商品房和普通商品房的雙軌制住房市場(chǎng)。盡管當(dāng)時(shí)高收入與低收入的差距不算太懸殊（港澳同胞、外僑除外），但對(duì)高收入者購(gòu)房實(shí)行商品房?jī)r(jià)格，對(duì)一般職工購(gòu)房實(shí)行建筑成本價(jià)格，對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的職工購(gòu)房給予優(yōu)惠價(jià)格。在租金方面，住房面積在控制標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，維持原租金不變，超出標(biāo)準(zhǔn)的面積按成本租金計(jì)。對(duì)于低收入者承受的提租負(fù)擔(dān)由單位給予提租部分的租金補(bǔ)貼。這為當(dāng)前實(shí)行住房商品化和住房保障“雙體制”奠定了基礎(chǔ)。

4.1985年的課題研究，無(wú)法預(yù)見(jiàn)到我國(guó)實(shí)行全面開(kāi)發(fā)開(kāi)放以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，相繼培育發(fā)展了土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等，住房的商品屬性得到了充分體現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，也帶來(lái)了炒房的投資投機(jī)現(xiàn)象和保障性住房體系不夠完善的問(wèn)題。因此，當(dāng)前深化住房制度改革的目標(biāo)是：房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

注：本文歷史資料均來(lái)源于田漢雄提供的當(dāng)年研討會(huì)文件原稿。