文/本刊評價員

在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時，中央深刻指出，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，面臨一些新問題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化”。為保持經(jīng)濟(jì)社會大局穩(wěn)定，中央重點(diǎn)部署了六方面工作，其中之一就是“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”。在當(dāng)前國際國內(nèi)環(huán)境發(fā)生復(fù)雜深刻變化的背景下，中央的決策部署飽含著勇氣與擔(dān)當(dāng)。

在過去一段時間里，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行與波動持續(xù)牽動著社會各方的高度關(guān)注。在采取較為嚴(yán)格的行政調(diào)控措施以來，主要城市的房價指數(shù)保持了相對平穩(wěn)。但是，市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)仍然較為薄弱，有些城市的調(diào)控成效仍需依靠更加嚴(yán)格的行政措施加以鞏固，有些城市的房價還階段性地呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。對此，有關(guān)部門針對相應(yīng)情況陸續(xù)開展了專項(xiàng)治理、約談等行動。在構(gòu)筑房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的關(guān)鍵窗口期，行政調(diào)控和治理措施是重要支撐。

作為房地產(chǎn)市場運(yùn)行的核心指標(biāo)，房價反映著供給與需求的關(guān)系，尤其是有效供給與有效需求的關(guān)系。在政策矩陣中，限制需求的政策與增加供給的政策應(yīng)相互補(bǔ)充，這樣才能促進(jìn)住房市場平穩(wěn)運(yùn)行。由于住房市場的特殊性，限制需求政策的有效周期相對更短，而且政策效應(yīng)衰減呈加速特征。因而在政策實(shí)踐中，面對供不應(yīng)求導(dǎo)致房價上漲的局面，大多數(shù)城市都會采取組合式政策設(shè)計(jì)，即結(jié)合抑制需求與促進(jìn)供給的政策。

面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，一方面要清醒地認(rèn)識到，必須有勇氣和魄力去正視問題，避免風(fēng)險不斷累積以致積重難返，影響經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局；另一方面也應(yīng)該看到，只要抓住主要矛盾，采取針對性強(qiáng)的措施加以解決，就有條件有能力解決相關(guān)問題。

要解決好房地產(chǎn)市場問題，當(dāng)前應(yīng)該更加重視深入推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，切實(shí)改善住房有效供給。只有采取措施切實(shí)改善住房供給，才能“促進(jìn)供求平衡”，才能“合理引導(dǎo)預(yù)期”，才能“遏制房價上漲”，才能“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。

“房無地而不立”，增加住房供給的前提條件是要及時增加住房用地供應(yīng)。認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控就是不供地或少供地的觀點(diǎn)不僅不對，而且會對市場運(yùn)行帶來較大負(fù)面影響。建議將住房庫存周期與住房用地?cái)?shù)量增減掛鉤，形成動態(tài)調(diào)整機(jī)制。同時，要改善住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)住房發(fā)展實(shí)際情況，合理安排保障房、租賃房、商品房的用地供應(yīng)比例。在特定階段，可以通過市場機(jī)制以土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為手段適當(dāng)引導(dǎo)住房需求，改善供需關(guān)系。另外，促進(jìn)存量住房周轉(zhuǎn)。隨著我國一些特大城市陸續(xù)進(jìn)入存量房發(fā)展階段，存量住房資源在住房供給中的重要性日益凸顯。但受政策等各方面因素影響，我國大城市存量住房的平均周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于國際大都市的平均水平，嚴(yán)重制約了住房供給。在當(dāng)前調(diào)控背景下，可以通過政策設(shè)計(jì)，促使部分長期空置的住房進(jìn)入市場流通，也應(yīng)該將存量住房作為籌措租賃住房的主渠道，還可以將部分需求定向引導(dǎo)至存量房市場，加快存量住房的周轉(zhuǎn)。最后，增加新建住房的有效供給。在供不應(yīng)求背景下，對新建的保障房、租賃房和商品房，應(yīng)加快供應(yīng)。在同等條件下，優(yōu)先供應(yīng)需求較集中區(qū)域的各類住房，優(yōu)先供應(yīng)中小套型住房，優(yōu)先供應(yīng)品質(zhì)更佳的住房。