張軍
【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè),市場競爭愈來愈激烈,并且國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響其發(fā)展方向,如何能在激烈的競爭中生存與發(fā)展,是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)所需研究的問題。本文將從成本核算與控制方面闡述其對房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。規(guī)范有效的成本核算與控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和降低企業(yè)稅負(fù),起到節(jié)余成本、減少費用支出和降低稅負(fù),達到企業(yè)利潤最大化的目的。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本核算與管控
2017年以來,房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”基調(diào),地方以城市群為調(diào)控場,從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變,限購限貸限售疊加土拍收緊,供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,國家的調(diào)控政策不斷出臺。在激烈的競爭中房地產(chǎn)企業(yè)要生存與發(fā)展其成本核算與管控顯得尤為重要,只有加強開發(fā)項目的成本核算與管控,方能提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成及其特點
1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成
開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容繁多,一般核算時根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況設(shè)置成本項目,一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目應(yīng)包括下列六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。
2.房地產(chǎn)企業(yè)成本特點
(1)開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集可根據(jù)項目規(guī)模不同進行不同方法核算。對于規(guī)模比較小的項目,如開發(fā)獨幢或幾幢房屋的項目,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的項目,就必須科學(xué)地進行成本歸集。
(2)開發(fā)成本的分配方法不同對企業(yè)的稅負(fù)影響較大。成本分配方法的選擇對于土地增值稅的增值率影響較大,特別是開發(fā)項目存在普通住宅的情況下,選擇合理的成本分配方法有可能減免土地增值稅,為企業(yè)降低稅負(fù)。
(3)正確地進行成本費用核算,能更好的了解開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向。有利于控制企業(yè)的各項費用支出,降低成本提高經(jīng)濟效益,增強企業(yè)的市場競爭能力。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。反映了企業(yè)主要成本的發(fā)生情況,對企業(yè)的利潤產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)狀及存在的問題
1.缺乏房成本核算與管控結(jié)合意識
房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控在很多企業(yè)并沒有進行有效的結(jié)合,財務(wù)只是進行簡單的財務(wù)核算,成本管控的職能并沒有得到充分發(fā)揮。一方面,企業(yè)內(nèi)部管理人員成本管控觀念落后,在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段,只要快拿地、快銷售就能帶來可觀的利潤;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控不能全稱有效結(jié)合,很多企業(yè)的管控只是事后管控很難達到管控的目的。
2.不能有效利用財務(wù)軟件
雖然很多企業(yè)有意識進行成本核算與管控的有效結(jié)合,但是不能做到隨著業(yè)務(wù)的發(fā)生進行時時控制。房產(chǎn)財務(wù)由于各種原因不能利用先進的財務(wù)軟件,大量的數(shù)據(jù)需要進行手工處理,開發(fā)成本的名目繁多,進行有效的分類處理已經(jīng)浪費了大量的人力物力,如果再進行成本管控的時時監(jiān)控勢必造成財務(wù)巨大的壓力,數(shù)據(jù)經(jīng)常存在誤差,不能很好起到管控的效果。
3.缺乏稅收籌劃全程管控
房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高是大家一致認(rèn)可的,因此如何降低企業(yè)稅負(fù)是每個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題。但是很多企業(yè)忽視了稅收籌劃這一點,不能很好的利用稅收政策,不能在項目前期做好稅收測算進行相應(yīng)稅收籌劃,針對不同稅種進行分別測算,找到最低稅負(fù)管控點,從而影響?zhàn)I了企業(yè)的競爭力。
4.缺乏高素質(zhì)的成本核算管控人才
要做好成本管控需要復(fù)合型人才,需要懂財務(wù)又要懂業(yè)務(wù)還要具備一定的稅收籌劃能力,但是目前具備這些能力的人很少,要不就是只懂財務(wù)不懂業(yè)務(wù),要不就是制動業(yè)務(wù)不懂財務(wù)。在很大程度上人才制約了企業(yè)成本核算與管控的有機結(jié)合和發(fā)展,在一定程度上制約了的發(fā)展。
三、影響房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的因素分析
1.思想意識因素
成本管控是否到位直接受企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的重視程度影響,一般房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層比較重視銷售、設(shè)計、施工、結(jié)算等控制,對成本規(guī)范性管理不夠重視,直接影響到了成本管理的完善性。另外一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有清楚的掌握成本管控工作該如何實施,將成本管控工作直接交給財務(wù)部或成本管理部來完成,并沒有認(rèn)識到成本管控需要各個部門互相配合才能夠完成,從而導(dǎo)致成本管控不完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控的意識還有待于提高。
2.制度因素
成本管控實施需要制度予以保障,很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的成本管控制度,即使一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控制度相對健全,但是由于房地產(chǎn)企業(yè)管控的重點放在銷售和開發(fā)進度上,導(dǎo)致成本管控制度的執(zhí)行上缺乏力度,出現(xiàn)應(yīng)付了事的現(xiàn)象,直接導(dǎo)致了成本管控不能發(fā)揮出自身的重要性作用。同時有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有明確成本管控工作中的責(zé)任和權(quán)利,干的好與不好都是一個樣,不能充分發(fā)揮員工在成本管控工作的積極性,不能夠保證成本管控工作的順利實施,制度制定、執(zhí)行不到位勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。
3.方法因素
實際工作中很多企業(yè)也進行有關(guān)成本管控,但是由于采用傳統(tǒng)的手工核算的管控方法,導(dǎo)致工作人員工作量不斷增加,很多員工不愿意增加工作量從而管控的效果大打折扣。如何能購采用最新的科技手段,利用先進的成本管控軟件將會大大提高管控的效率并且不增加企業(yè)員工的工作量。只有不斷完善成本管控的方法才能將管控落到實處,才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的創(chuàng)新升級。
4.人員因素
成本管控的效果如何,人的因素發(fā)揮著重要的影響。首先,要提高管理者的成本管控意識,使其認(rèn)識到成本管控的重要性,只有公司高層提高認(rèn)識才能在企業(yè)中很好的將成本管控落地。其次,對成本管控人員進行培訓(xùn),讓其掌握成本管控的工作方法,提高其的成本管控業(yè)務(wù)技能,只有這樣才能將成本管控在企業(yè)中得到有效實施。
四、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控效果的對策
1.加強財務(wù)管理全程管控意識
要想財務(wù)在開發(fā)過程中充分發(fā)揮作用,就要求財務(wù)自項目開始前到項目結(jié)束進行全程參與、監(jiān)督、管控、提出合理化建議。在項目拿地前投資階段與各部門配合對項目進行估算,通過測算數(shù)據(jù)為領(lǐng)導(dǎo)決策依據(jù);在設(shè)計階段對設(shè)計的各種方案提出建議,做好目標(biāo)成本測算,特別是涉及增值稅、土地增值稅方面,提供單戶建筑面積大小建議,是否應(yīng)該精裝修以及裝修成本投入大小方案等;在開發(fā)階段靈活運用最新稅收政策,對收入成本進行實時監(jiān)控和合理化歸集,及時進行項目數(shù)據(jù)測算,時時對方案提出修訂建議;在竣工結(jié)算階段進行成本數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)歸集與分配,及時總結(jié)開發(fā)過程經(jīng)驗,做好后評估工作,為后期新項目開發(fā)積累經(jīng)驗。
2.充分利用先進的財務(wù)軟件
隨著時代的發(fā)展,財務(wù)工作由最初的手工記賬逐步被電腦所替代,但是目前很多企業(yè)并沒有重視財務(wù)軟件在公司管理中所起的作用,任然停留在初級利用財務(wù)軟件的階段,大量的數(shù)據(jù)分析還要靠人工去完成,不僅不能做到對成本費用進行時時監(jiān)控,而且財務(wù)人員一直處于疲憊被動的局面。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本核算與管控的有機結(jié)合需要引進先進的財務(wù)軟件,將大量數(shù)據(jù)處理工作由軟件來完成,財務(wù)人員只完成前端和最終的數(shù)據(jù)分析決策,過程數(shù)據(jù)的監(jiān)控比對由軟件完成,只有這樣財務(wù)管理部門才能從繁多的基礎(chǔ)工作中解放出來,為房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供及時有效的決策數(shù)據(jù)。
3.做好稅收籌劃全程管控
隨著營改增政策的全面實施,房地產(chǎn)的稅收管理也越來越規(guī)范,對房地產(chǎn)財務(wù)人員也提出了更高的要求,對于新項目一般納稅人一定要做好增值稅的管理,營改增后甲供材還是乙供五筆做好籌劃工作。從前期拿地階段介入做好稅收籌劃工作,直到項目結(jié)束稅收籌劃要全程跟蹤。過程中合同的簽訂、供應(yīng)商的選擇、增值稅發(fā)票的約定等財務(wù)都要參與,為降低公司稅負(fù)提出合理合理化建議。
4.培養(yǎng)復(fù)合型財務(wù)人才
企業(yè)不僅要善于用人,還要對財務(wù)人員進行再教育,讓他們更多的了解非財務(wù)相關(guān)知識。培訓(xùn)時要結(jié)合財務(wù)專業(yè)知識,并拓展到相關(guān)專業(yè)能力的培訓(xùn)。尤其強調(diào)財務(wù)人員的基礎(chǔ)專業(yè)知識不僅是財務(wù)專業(yè),還要具備與財務(wù)相關(guān)的非財務(wù)知識及經(jīng)濟環(huán)境和管理理念等方面知識。只有提高財務(wù)人員的整體專業(yè)素質(zhì),才能使財務(wù)人員真正成為復(fù)合型人才。為培養(yǎng)財務(wù)復(fù)合型人才,必須不斷完善財務(wù)學(xué)員的財務(wù)專業(yè)知識結(jié)構(gòu),拓展相關(guān)專業(yè)知識面,培養(yǎng)學(xué)員的創(chuàng)新精神,提高財務(wù)學(xué)生的綜合能力和素質(zhì)水平。只有這樣才能是財務(wù)人員做到業(yè)財融合,將財務(wù)核算與管控落到實處。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的要想在激烈的市場中生存與發(fā)展,成本管控是一項非常重要的工作,成本管控又與成本核算密切相關(guān),只有加強成本核算的過程中對成本進行管控,在成本核算中進行有效管控就要加強公司成本管控意識,提高財務(wù)人員綜合素質(zhì),利用先進的財務(wù)軟件,全程參與稅收籌劃,才能使房地產(chǎn)企業(yè)具備較強的市場競爭力。
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