董佳睿　董佳慶

摘 要 房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，掀起了購房熱潮，也使得人們對自己購房后的權(quán)益有了更多的關(guān)注。本文首先介紹了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，然后結(jié)合實務(wù)中比較常見的問題，從專有部分和共有部分兩方面，進一步的作出分析和研究，旨在對現(xiàn)實生活中出現(xiàn)類似問題有一個初步的引導(dǎo)。

關(guān)鍵詞 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán)

作者簡介：董佳睿，東華理工大學(xué)法律碩士；董佳慶，武漢工程大學(xué)，執(zhí)業(yè)律師，研究方向：民法。

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.09.231

一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）概念

我國《物權(quán)法》第七十條定義了建筑物區(qū)分所有權(quán)：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。” 建筑物區(qū)分所有權(quán)，更像是一種復(fù)合權(quán)利，集三種不同權(quán)利于一體。

（二）內(nèi)容

1.專有部分的單獨所有權(quán)

建筑物里面可以單獨隔開無需依靠其他部分便能為個人所使用的獨立空間，便是專有部分。它的特點是獨立，即獨立構(gòu)造與獨立使用兩方面。

專有部分的單獨所有權(quán)含有四大基本權(quán)能，也具備絕對的排他性。業(yè)主只要在不侵害他人的合法權(quán)益的前提下，可隨意的使用。也正因此，業(yè)主的單獨所有權(quán)，亦不難對其他業(yè)主的單獨所有權(quán)造成妨礙。此外，因為建筑物構(gòu)造復(fù)雜特殊，每個專有部分并不是絕對的“獨立”，它們之間相互牽連。業(yè)主如果想進行改良使用時，需要考慮到是否影響其他業(yè)主，若有影響則需要經(jīng)過其他業(yè)主的同意，不可自行為之。

業(yè)主若將房屋出租、借用給他人時，租借人等使用權(quán)人就承繼了所有權(quán)人的大部分權(quán)利義務(wù)關(guān)系，若與業(yè)主另有約定的依照約定，但違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的除外。

實務(wù)中會遇到需要認定專有部分和建筑物總面積，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)等，這些最高法在司法解釋中都作出了詳細規(guī)定。專有部分以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；如果還沒有辦理過戶的，以測量機構(gòu)的實際測量面積為準(zhǔn)；若連測量數(shù)據(jù)都沒有，就以購房合同上記載的面積為準(zhǔn)。建筑物總面積，即是將上述各項數(shù)據(jù)加總。業(yè)主人數(shù)，按每戶一人計，若一個買受人有兩戶以上，仍然按一人計。房地產(chǎn)開發(fā)商還未售出及未交付的，均按一人計算?？?cè)藬?shù)，把上述各項數(shù)據(jù)加總即可。

2.共有部分的共有權(quán)

排除了專有部分，剩余的建筑物部分便是共有部分。共有部分主要包括兩類：第一類是全體業(yè)主共同共有，第二類是部分業(yè)主共同共有。建筑物的基本結(jié)構(gòu)、公共通行的道路，消防等安全設(shè)施還有設(shè)備間等就屬第一種。各相鄰房屋之間的承重墻，某一單元共用的樓梯、走廊等就屬第二種。

共有分為按份共有和共同共有，通說認為建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種“特殊的按份共有”。 要想一個整體權(quán)利中的部分權(quán)利能夠不受阻礙地進行交易，則這一部分權(quán)利必須和整體有著較大程度上可分的可能性，這樣一來就能使得它在被轉(zhuǎn)讓處分時，不會過多的影響到整體權(quán)利。這種特殊的按份共有如下特征：第一，不能被分割，因為有一個整體的目的，單獨使用便無意義；第二，共有部分具備一定的從屬性，當(dāng)專有部分轉(zhuǎn)讓時，其對應(yīng)的共有部分的權(quán)利和義務(wù)也一并被轉(zhuǎn)讓。例如，共有的娛樂休閑設(shè)備就類似于專有部分的從屬物，如果簽訂抵押合同，抵押權(quán)的權(quán)利中將會包含對該設(shè)備的使用權(quán)益。

3.成員權(quán)

成員權(quán)又稱共同管理權(quán)。指的是業(yè)主們是一個整體，他們聚集到一起，成立一個業(yè)主大會、管委會，來制規(guī)定約，然后委托物業(yè)公司對建筑物進行管理，通過這些方式達到對整體大環(huán)境的管理，進而行使這一權(quán)利的目的。成員們之間除了共同的財產(chǎn)關(guān)系還有管理關(guān)系。

二、專有部分問題研究與分析

（一） 關(guān)于專有部分的界定問題

《物權(quán)法》的第六章并沒有對建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的具體范圍做出界定。只是在第七十條概括表述為：“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等”。這里就體現(xiàn)了一個問題，首先這個概念的界定不夠全面，其次涉及專有部分的屬性特征也沒能體現(xiàn)出來，而這就有可能會給具體的司法實踐上帶來一系列操作困難。實際上，專有部分并不是僅僅局限于住宅和經(jīng)營性用房，還有很多其他的形態(tài)。

綜上，對于專有部分的概念界定要把注意力集中到一個關(guān)鍵詞“獨立”。首先是空間結(jié)構(gòu)上的獨立，建筑物的各個專有部分是能在客觀上分離出來的，這種分離既是和其他專有部分的分離也是和公共空間的分離。其次是使用價值的獨立，這一般表現(xiàn)為業(yè)主對自己專有部分功能的不同利用，而且這種利用還不需要依賴小區(qū)或建筑物的其他部分的功能，如獨立的部分可以作為住宅使用，也可打造一個休閑娛樂空間等。最后是法律地位上的獨立。也就是說，通過辦理登記、過戶等，可以將此業(yè)主的所有權(quán)與彼業(yè)主的所有權(quán)區(qū)分開，也能將所有權(quán)與共有權(quán)、成員權(quán)區(qū)分開。

（二） 關(guān)于“住改商”問題

所謂“住改商”，是指改變原有的住房財產(chǎn)，用于餐飲、娛樂和其他商業(yè)活動，或者用于公司和企業(yè)等辦公活動。這種行為統(tǒng)稱為“住改商”。實際生活中，“住改商”存在多種形式，有的只是單純改變房屋的使用性質(zhì)，有的不僅改變使用性質(zhì)，還變動了房屋原有的建筑結(jié)構(gòu)。一般而言，《物權(quán)法》對于業(yè)主私下將住房改為商用的行為是不予支持的。同時，《物權(quán)法》還規(guī)定了一些例外，即業(yè)主可以進行“住改商”，前提是要符合有關(guān)法定程序，而且還必須征得其他利害關(guān)系人的同意。

通說，只要是原本的生活居住狀況因為其他業(yè)主的“住改商”行為而被改變的業(yè)主，都應(yīng)屬于上述涉及的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，而不是僅僅按照建筑構(gòu)架表面的分布結(jié)構(gòu)來界定?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》中將“有利害關(guān)系的業(yè)主”解釋為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”，也就是將建筑區(qū)劃內(nèi)會受到影響的，但本身不是本棟建筑物業(yè)主的人，排除在外了。若是想主張權(quán)益，就需要該業(yè)主自己拿出證據(jù)證明其已受到的或可能受到的不利后果，如果不能證明則要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。此外，有利害關(guān)系的業(yè)主的同意不適用默示，即所謂的在一定期限內(nèi)不表示反對的情形，這里必須是明確的意思表示，并且是采用書面形式。此外，多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意不能推定為同意，必須是全體業(yè)主的書面同意。根據(jù)相關(guān)司法解釋，受影響的業(yè)主有權(quán)將擅自進行“住改商”的業(yè)主訴至法院，請求消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失。 這就給了被私下“住改商”行為影響的業(yè)主司法救濟的渠道。

此外，有關(guān)“商改住”的處理辦法并未在《物權(quán)法》中作出規(guī)定。對此，筆者認為可以比照《物權(quán)法》中對“住改商”的規(guī)定來處理，以體現(xiàn)出私法領(lǐng)域范疇下的公平性。

三、共有部分問題研究與分析

（一） 關(guān)于共有部分收益、費用如何分配的問題

1.收益分配

《物權(quán)法》第八十條規(guī)定了共有部分收益的分配原則。即以當(dāng)事人的意思表示為先，有約依約，若無約定或約定不明，則按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

在此要注意一個問題，假設(shè)某小區(qū)的某一棟某一個房間有人在外面做了廣告，所獲利益是在該樓還是全小區(qū)的業(yè)主之間分配呢？對此，最高法院給出指導(dǎo)意見：如果小區(qū)內(nèi)只有一棟樓，則直接按照上述第八十條的規(guī)定處理；如果是構(gòu)架完整的住宅區(qū)，則該建筑物的公共部分所產(chǎn)生的收入應(yīng)該由此住宅區(qū)內(nèi)的全體所有人共同分享。

2.費用分攤

同理，借鑒上述的收益分配的原則，費用處理的一般規(guī)則就是分攤。全體共有的就由全體業(yè)主按各自比例分攤，部分共有的就由部分業(yè)主按持有份額分攤。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這些費用除了常見的修繕、管理、維護等費用，還有翻修馬路、墻面，更換安全設(shè)施、娛樂休閑設(shè)備等的開銷，以及管理事務(wù)的開支、稅收等。

一般來說，權(quán)利與義務(wù)是相對的，沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利，放棄權(quán)利意味著可以不履行義務(wù)。但《物權(quán)法》第七十二條是個例外，即不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。這就是說，對共有部分，以不享受權(quán)利來進行排除義務(wù)的抗辯是無效的。舉個例子，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)外墻面、管道等共有財產(chǎn)享有權(quán)利，有的業(yè)主通過在外墻做廣告掙得的收益，部分共有人有權(quán)分一杯羹，但如果此時外墻或出現(xiàn)損壞，共有人不得以拋棄對外墻面權(quán)益為由而拒不承擔(dān)維修義務(wù)。

（二）關(guān)于車位、車庫的歸屬問題

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定小區(qū)車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這是一個頗具爭議的法條。對于該條的理解應(yīng)注意以下問題：

第一，關(guān)于“首先”的理解。首先不等于優(yōu)先，所以業(yè)主對車庫和車位享有的并不是優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)有一個前提即“同等條件下”，假設(shè)有其他非業(yè)主的第三人支付了更高價格，就能夠購買到車位、車庫，而這顯然與《物權(quán)法》第七十四條的立法目的相違背，對業(yè)主權(quán)益的保護也是不利的。因此，這里的首先是指要求開發(fā)商必須把業(yè)主的需求放在首位，可以考慮在簽訂購房合同時對業(yè)主們的車位、車庫需求做一個調(diào)查，然后把數(shù)據(jù)整理出來，要給業(yè)主預(yù)留出足夠的購買空間。

第二，關(guān)于滿足業(yè)主的需要，這個滿足的程度是什么。這是一個爭議比較大的問題。觀點一，只要業(yè)主能支付相應(yīng)的對價，其愿意買多少就買多少，對此不應(yīng)該加以限制。觀點二，滿足業(yè)主的需要是有限制的，對這需要須加以限制既有時間限制，也有數(shù)量限制。王利明教授也是持此種觀點，其認為這里的需要須進行限縮解釋，必須是合理的需要，不可無節(jié)制的購買車位。因為實際生活中有的業(yè)主購買力較大，購買許多車庫然后出租給沒有購買到可用車位的業(yè)主，來賺取租金，這顯然是不可取的。

第三，關(guān)于開發(fā)商擅自將車位、車庫轉(zhuǎn)讓給他人，業(yè)主的需求得不到滿足是否享有撤銷權(quán)。首先，這違背了《物權(quán)法》第七十條的強行性規(guī)定，該民事行為當(dāng)然無效。其次，開發(fā)商建成的車庫、車位，業(yè)主具有共有權(quán)，開發(fā)商是無權(quán)擅自處分的。

此前，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見稿規(guī)定過，此種情形下業(yè)主享有撤銷權(quán)，可以請求法院確認該合同無效。還規(guī)定了其他業(yè)主超額購買車庫、車位，導(dǎo)致部分業(yè)主的停車需求不能實現(xiàn)時，未分配到車庫、車位的業(yè)主，可以請求合同超出部分無效。 雖然《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》正式文本刪除了上述規(guī)定。但在新的規(guī)范出臺前，如遇到此種情形，建議可以參考征求意見稿的規(guī)定處理。

注釋：

于芳. 共有用益物權(quán)的侵權(quán)構(gòu)成及法律責(zé)任探究.中國海洋大學(xué).2009.

龔玲.論業(yè)主權(quán)利的有效實現(xiàn).華東政法大學(xué).2013.

王維宇.住宅小區(qū)建筑設(shè)施所有權(quán)歸屬研究.西南政法大學(xué).2012.

閔敢. 車位、車庫沒有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問題.政治與法律.2010（6）.157-163.

參考文獻：

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[2]許念、楊正禮、嚴華.淺析小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬.湖北警官學(xué)院學(xué)報.2012（3）.