和靜鈞

租金飛漲時(shí)代，從“買(mǎi)不起房”到“租不起房”，從“有房夢(mèng)”到“租房夢(mèng)”，租房問(wèn)題越來(lái)越成為一個(gè)人口大流動(dòng)的社會(huì)所面臨的重要問(wèn)題。如何解決房屋租賃問(wèn)題，不妨把視野投到海外，他山之石，可以攻玉。

廉租房制度

在城市租房版圖中，政府廉租房項(xiàng)目占據(jù)相當(dāng)大的份額。顧名思義，政府廉租房項(xiàng)目使用了相當(dāng)多的政府資源，如租金財(cái)政補(bǔ)貼，這使租房合同可以永久化，它帶給租戶(hù)的利益就是在可負(fù)擔(dān)得起的租金水平上，享受長(zhǎng)期穩(wěn)定的低廉租金，即便是每年有小幅比例的上漲，也不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)上那樣飛漲到令人窒息的程度。廉租房制度是中低收入家庭規(guī)避租金市場(chǎng)上風(fēng)起云涌般價(jià)格波動(dòng)的避風(fēng)港。如在美國(guó)，有報(bào)道稱(chēng)，有租戶(hù)40年前租下的房子，延租到今天，房東只能在40年前300美元租金的基礎(chǔ)上漲一點(diǎn)點(diǎn)，而其他同類(lèi)房子租金已經(jīng)達(dá)5000美元；即便租住在寸土寸金的曼哈頓一幢嶄新豪華的公寓里，房租有的也才650美元。

政府廉租房項(xiàng)目，是住房保障制度中的重要組成部分，“人人有權(quán)居住”的住房保障，可以解決相當(dāng)多的社會(huì)問(wèn)題，給社會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定和繁榮。最早投入實(shí)踐的是1919年的英國(guó)，英國(guó)出臺(tái)《住宅與城鎮(zhèn)規(guī)劃法》，規(guī)定房屋是一種特殊商品，廉租房的價(jià)格只能由政府或議會(huì)決定，房主無(wú)權(quán)決定。二戰(zhàn)后，英國(guó)加大力度，一方面興建廉租屋，一方面從市場(chǎng)上回購(gòu)二手房，改造成政府廉租房，這樣廉租房不一定集中在某一片區(qū)，它有可能分散在各個(gè)中低甚至是高端居住區(qū)里。

美國(guó)在1934年制定了《國(guó)家住房法》，開(kāi)始推行“Affordable Housing”（可負(fù)擔(dān)得起的居?。┝忭?xiàng)目。但與其他國(guó)家不同的是，美國(guó)住房保障主要是針對(duì)中低收入群體，大部分是通過(guò)租金補(bǔ)貼的財(cái)政支持方式，而非直接修房。日本也從1950年起，先后制定《住房金融公庫(kù)法》《公營(yíng)住宅法》《日本住宅公團(tuán)法》等，推進(jìn)政府廉租項(xiàng)目。新加坡則直接是政府全資修建公屋，廉租甚至是零租金給國(guó)民居住。

所以，在海外，廉租房項(xiàng)目上大致存在兩個(gè)類(lèi)型。一是租金補(bǔ)貼式，它又表現(xiàn)為兩個(gè)模式，一是直接給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，一是通過(guò)租賃中介公司合作，租金補(bǔ)貼間接支付給租戶(hù)。第二種類(lèi)型就是政府投資式，它也表現(xiàn)出兩個(gè)模式，一是政府全資模式，二是政府部分出資的融資模式，其它出資方可能是非盈利機(jī)構(gòu)，也可以是市場(chǎng)性機(jī)構(gòu)。一般而言，金融融資市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，租金補(bǔ)貼類(lèi)型和合作建房類(lèi)型越可取，如美國(guó)和英國(guó)。而政府財(cái)政收入越充實(shí)，獨(dú)資建房類(lèi)型更有效率，如新加坡和中國(guó)香港。

如何防止騙租或轉(zhuǎn)租呢？美國(guó)的《反欺詐法》以及個(gè)人信用體系，遏制了違法企圖，騙租或轉(zhuǎn)租的行為者最終往往是得不償失，寧愿當(dāng)一個(gè)誠(chéng)實(shí)者，也不會(huì)選擇當(dāng)一名騙子。一些國(guó)家由于管理不善，有限的廉租資源被人騙住或轉(zhuǎn)租謀財(cái)，導(dǎo)致真正需要廉租的人們失去廉租機(jī)會(huì)，使廉租房社會(huì)功能喪失。也有的國(guó)家不切實(shí)際地大修公共房屋，然后免費(fèi)讓居民居住，一旦政府財(cái)政困難，公房維修與維護(hù)都成了問(wèn)題，最終公房淪為不能有尊嚴(yán)地居住的代名詞，如今天陷入財(cái)政崩潰的委內(nèi)瑞拉。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)

進(jìn)入后現(xiàn)代的大部分工業(yè)國(guó)家，都基本上處于橄欖型社會(huì)形態(tài)，中產(chǎn)階級(jí)是社會(huì)中堅(jiān)力量，更需要權(quán)利保障，而非物質(zhì)福利保障。廉租房體系主要是面向社會(huì)人口占少數(shù)的低收入階層，屬福利保障，是一種利益保障機(jī)制。

所以，配合這一社會(huì)形態(tài)的城市租房客，就產(chǎn)生了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度，租住者與購(gòu)房者在政治權(quán)利、社會(huì)發(fā)展權(quán)利、社會(huì)福利分配權(quán)利上處于同權(quán)狀態(tài)。

如在美國(guó)，只要你能證明你真正居住在某一房屋，就能享受到這一地區(qū)所有能享受到的政治權(quán)利、獲得社會(huì)公共服務(wù)權(quán)利，可以平等地獲得子女上學(xué)機(jī)會(huì)，醫(yī)療等福利機(jī)會(huì)，可以參加當(dāng)?shù)卣芜x舉活動(dòng)。這一同權(quán)制度安排，與美國(guó)社會(huì)人口大流動(dòng)吻合，人口遷徙或人才流動(dòng)不會(huì)因買(mǎi)不起房而受到阻礙，不會(huì)有地方戶(hù)口的束縛。在美國(guó)，由于買(mǎi)房交易成本大，買(mǎi)房并不劃算，一般美國(guó)人一生要遷徙17個(gè)城市。租購(gòu)?fù)瑱?quán)，使美國(guó)人口流動(dòng)形成“零成本”。

如何證明“真正居住”呢？也很簡(jiǎn)單，只要出示租房合同、交水電氣費(fèi)單，或其他能證明實(shí)際居住生活的材料，均可以。

保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，也需要配套工作要做。如居住在某地，更容易上名校，即所謂學(xué)區(qū)房，這會(huì)破壞“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)施環(huán)境，因?yàn)椤白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”法理基礎(chǔ)在于機(jī)會(huì)平等，一旦出現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”、“政治精英房”、“商業(yè)領(lǐng)袖房”等小眾社會(huì)，公平機(jī)會(huì)的法理基礎(chǔ)就破壞掉了。

如在美國(guó)，地方總會(huì)盡量達(dá)到所有公共學(xué)校資源方面的均衡，絕不會(huì)有“區(qū)、市重點(diǎn)學(xué)?！边M(jìn)行三六九等等級(jí)化，然后按等級(jí)化進(jìn)行差異財(cái)政支持，形成資源過(guò)分集中，人為地造成學(xué)校在能力與資源上的不均衡。也不會(huì)有學(xué)校行政級(jí)別化，使同一類(lèi)學(xué)校分別有副部級(jí)、廳局級(jí)、縣處級(jí)等標(biāo)簽。

“同權(quán)”化后，年輕一代美國(guó)人不再把購(gòu)房作為人生的頭等大事，剛需下降，這有利于平抑大城市高昂的房?jī)r(jià)。

配合“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的法律體系是房產(chǎn)稅制度，實(shí)際居住人往往就是承擔(dān)房產(chǎn)稅的交納義務(wù)人，而房產(chǎn)稅一般會(huì)用來(lái)轉(zhuǎn)向教育經(jīng)費(fèi)。在中國(guó)，土地出讓金是由購(gòu)房者一次性交納的，而租房者并沒(méi)有為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”交納任何房產(chǎn)稅費(fèi)，這恐怕也是阻礙我國(guó)實(shí)施真正意義的“同權(quán)”的地方。

不僅是美國(guó)，基本上所有西方工業(yè)國(guó)家都基本落實(shí)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，或已經(jīng)在子女上學(xué)問(wèn)題上做到了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。在德國(guó)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”模式下，出現(xiàn)了“低房?jī)r(jià)、高房租”可喜現(xiàn)象，因?yàn)樵诘聡?guó)空置房屋是屬于犯罪行為，沒(méi)有人會(huì)為了炒房而貿(mào)然買(mǎi)多套房子，很多人都樂(lè)意把房屋出租?！暗头?jī)r(jià)、高房租”的局面，可以讓人們“租不起，買(mǎi)得起”或“買(mǎi)不起，租得起”或“買(mǎi)也買(mǎi)得起，租也租得起”的多重自由選擇中。

租房安全

租房安全是租房問(wèn)題的另一面，事實(shí)上就是契約神圣、契約堅(jiān)守、反契約欺詐等合同法問(wèn)題。違約之訴可以非常方便而且可以非常明確的勝負(fù)預(yù)期來(lái)起訴，違約者往往付出沉重代價(jià)。在我國(guó)，租客常常遭遇毀約，或被提前趕出房屋，或租戶(hù)隨意中止合同，這無(wú)政府行為背后往往就是違約之訴的法律與司法支持系統(tǒng)脆弱有莫大關(guān)系。

另一方面，我國(guó)大部分私有房屋出租者，都是個(gè)人零散出租，雙方的法律意識(shí)都很淡漠。在美國(guó)等國(guó)家，很少有個(gè)人直接出租的，一般都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范租賃。當(dāng)然我國(guó)在互聯(lián)網(wǎng)條件下出現(xiàn)有些機(jī)構(gòu)搶房源的現(xiàn)象，也多是踩在法律灰色地帶的不規(guī)范運(yùn)作的產(chǎn)物，哄抬房租金這樣惡劣現(xiàn)象就會(huì)隨之出現(xiàn)。一些甚至通過(guò)銀行信貸租金的方式運(yùn)作，一旦資金鏈斷裂，房屋租賃市場(chǎng)就會(huì)受到很大沖擊。

在國(guó)外，不是所有租賃合同都受到尊重。居住尊嚴(yán)是一個(gè)基本要求。2010年12月，俄聯(lián)邦移民局與警方深夜突擊檢查了一個(gè)中國(guó)移民聚居的宿舍，只見(jiàn)近百人擁擠在數(shù)十平米的小屋里，被稱(chēng)為違反了人類(lèi)基本居住尊嚴(yán)，遭到俄當(dāng)局的“整改”。在美國(guó)，非法租房的后果也很?chē)?yán)重。紐約的法律規(guī)定，租住地下室屋頂?shù)母叨炔坏玫陀?英尺。其次，地下室必須有完整的居住結(jié)構(gòu)。如果地下室大部分位于地面以下，或者窗戶(hù)非常小，很可能屬于違法租房。同樣，違章搭建的閣樓、分租房、共用水電氣的合租房，消防能力差的，都可能面臨著非法租賃的法律問(wèn)題。

租房安全，也與可租房屋供應(yīng)有關(guān)。再以德國(guó)為例，德國(guó)人口8000多萬(wàn)，只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下的55%家庭則長(zhǎng)期愉快地租房住。這得益于德國(guó)房屋供應(yīng)的充分，社會(huì)上基本保證了每戶(hù)一套的可租房屋量。而與美國(guó)一樣，擁有自己房屋后想出售，交易成本高昂，這使人們更愿意把房子拿出來(lái)出租，出租房源呈長(zhǎng)期與穩(wěn)定化，租金收益也可觀(guān)，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人與社會(huì)效益都雙贏的局面。

租金過(guò)高是另一個(gè)威脅租房安全的關(guān)鍵因素，西方各國(guó)都會(huì)有非常措施應(yīng)對(duì)租金過(guò)高。有一個(gè)租金與收入比定律，認(rèn)為房租支出不超過(guò)總收入三分之一，就能維持比較正常的生活，房租一旦越過(guò)這一比例，生活指數(shù)就會(huì)下降。這樣一來(lái)，如一個(gè)生活在美國(guó)華盛頓特區(qū)的人，每月必須賺到8487美元（約人民幣5.77萬(wàn)元）才能足夠的錢(qián)支付房租，而居住在美國(guó)中部及南部幾個(gè)州里，一個(gè)有3500美元月收入的人，已經(jīng)足夠可以負(fù)擔(dān)得起房租。

西方各國(guó)一般都屬于高收入國(guó)家，而在低收入國(guó)家里，即便絕對(duì)房租并不高，但其支出有的已經(jīng)占到收入一半以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了三分之一的危險(xiǎn)線(xiàn)。今年下半年以來(lái)，美國(guó)一些城市房租出現(xiàn)暴漲，但大部分仍處于三分之一的安全線(xiàn)以?xún)?nèi)。

各國(guó)預(yù)防和遏制租金暴漲方面，也有很多可借鑒的做法。如德國(guó)的“租金指導(dǎo)價(jià)制度”，這一指導(dǎo)價(jià)是從三方協(xié)會(huì)會(huì)商后的妥協(xié)與結(jié)果。三方協(xié)會(huì)指的是代表租客利益的承租人協(xié)會(huì)，代表房東利益的出租人協(xié)會(huì)以及居間協(xié)調(diào)的政府管理部門(mén)。一旦出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，租金漲幅不得超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的20%。而在美國(guó)，隨著美國(guó)逐漸從家庭擁有住房的社會(huì)向一個(gè)租賃住房的社會(huì)轉(zhuǎn)變，政府對(duì)出租人的租金扣稅、抵稅、優(yōu)稅方面作了相當(dāng)多的安排，鼓勵(lì)房屋出租，增加可租房屋的供給，避免租金過(guò)快增長(zhǎng)。其實(shí)，歸根結(jié)底，盡管會(huì)有市場(chǎng)炒作，但租金長(zhǎng)時(shí)間暴漲的根本原因，還是在于市場(chǎng)性原因，是因?yàn)榭勺夥吭吹墓?yīng)跟不上市場(chǎng)的需求。