■ 韓艷麗 HAN YANli

0 引言

在國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動中，不可避免地涉及到被征收人的安置。有些被征收人選擇自行購房、貨幣補(bǔ)償，更多的被征收人則選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）規(guī)定，“被征收人選擇房屋安置，政府在提供安置房的同時應(yīng)與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與安置房之間的差價(jià)”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋即人們通俗理解的“安置房”，包括居住安置房、非居住安置房（以商業(yè)、辦公居多）。本文將結(jié)合上海市區(qū)舊改項(xiàng)目涉及的安置房評估項(xiàng)目，針對安置房與普通商品房的諸多區(qū)別，重點(diǎn)說明居住類安置房在選用估價(jià)方法及評估過程中的注意事項(xiàng)，參考持有加轉(zhuǎn)售模型來估算交易限制調(diào)整系數(shù)，供同業(yè)估價(jià)師們參考。

1 安置房與商品房的區(qū)別

一般商品房包括現(xiàn)房和預(yù)售房。商品房現(xiàn)房是指開發(fā)企業(yè)將驗(yàn)收合格的商品房賣給買受人，由買受人來支付房價(jià)款。商品房預(yù)售房是指開發(fā)商將還在建設(shè)的商品房預(yù)先售賣給買受人，并由買受人來支付定金或者是房價(jià)款。

安置房是政府根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，為了公共利益，在土地征收過程中對被征收人進(jìn)行安置的房屋。安置對象既包括城市居民，也包括征收宅基地的農(nóng)戶。目前，安置房分為兩類：一類是政府提供優(yōu)惠政策，制訂建房協(xié)議，明確住宅設(shè)計(jì)、公共服務(wù)配套面積、車位配置等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)重大建設(shè)項(xiàng)目被征收人的政策性住房；另一類是征收事務(wù)所通過市場購買的商品房，對上市交易沒有限制。本文主要分析第一類安置房。此類安置房與商品房的主要區(qū)別在于：

（1）商品房與安置房所針對的對象不同。商品房是對購買者開放的，而安置房只給那些拆遷戶、被征收人購買。因此，在評估過程中，需注意人文環(huán)境調(diào)整因素。

（2）土地性質(zhì)不同。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，一些安置房的土地性質(zhì)是國有劃撥居住用地，未繳納國有土地使用權(quán)出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是國有出讓居住用地，已繳納國有土地使用權(quán)出讓金。上海市早期的安置房土地多為劃撥性質(zhì)，但是目前的安置房用地更多的是采用出讓方式供地。

（3）品質(zhì)上區(qū)別較大。安置房由于建設(shè)利潤受限，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般低于商品房，小區(qū)室外總體設(shè)計(jì)、園林小品等的投入更是普遍低于商品房。

（4）戶型面積不同。安置房一般建筑面積較小，房型配比以兩室一廳為主，適當(dāng)配置一室一廳，少量配置三室一廳。

（5）交易時間有明顯區(qū)別。根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，安置房一般都有交易時間限制，比如在產(chǎn)權(quán)證附記欄會注明“×年內(nèi)不得上市交易”的字樣（一般以3年、5年限制轉(zhuǎn)讓居多）。商品房除期房及法律法規(guī)有特別規(guī)定外，一般已經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)房均允許上市交易轉(zhuǎn)售。

（6）繳納稅費(fèi)的區(qū)別。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2005〕45號)第二條規(guī)定，安置房價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，超出拆遷補(bǔ)償款的，對超出部分征收契稅。

（7）抵押貸款的區(qū)別。對于“X年內(nèi)上市交易受限制”的安置房，即使現(xiàn)房已經(jīng)辦理產(chǎn)證，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)附記的限售條件，不能用于銀行抵押貸款，只有限制對外出售、轉(zhuǎn)讓的期限已過，才可以申請抵押貸款。

2 安置房房地產(chǎn)評估的特殊性

與一般房地產(chǎn)市場價(jià)格評估項(xiàng)目相比，征收過程中涉及的居住安置房，其市場價(jià)格評估報(bào)告內(nèi)容存在特殊性。

2.1 價(jià)值定義與內(nèi)涵

根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》[滬房規(guī)范 （2018）6號]規(guī)定，“被征收房屋價(jià)值是指根據(jù)被征收房屋及其相應(yīng)土地使用權(quán)的實(shí)際狀況，在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產(chǎn)市場價(jià)格，但不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。因此，相應(yīng)安置房的價(jià)值內(nèi)涵中，同樣不考慮上述他項(xiàng)權(quán)利因素的影響。

上海目前的安置房限制交易期為3年，提供的估價(jià)結(jié)果應(yīng)為安置房房地產(chǎn)。同時，根據(jù)安置房稅費(fèi)減免規(guī)定，在七通一平條件下，于價(jià)值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格包含土地使用權(quán)出讓金。

需要注意的是，這里所說的“市場價(jià)值”，不是項(xiàng)目的建房協(xié)議價(jià)格，后者是由土地使用權(quán)出讓價(jià)格（參考區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)控制）、建筑安裝工程費(fèi)、配套費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、開發(fā)微利和相關(guān)稅費(fèi)等組成的。

2.2 價(jià)值時點(diǎn)

根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》[滬房規(guī)范 （2018）6號]規(guī)定，安置房的價(jià)值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

2.3 房地產(chǎn)狀況

安置房市場價(jià)格評估中，權(quán)益狀況調(diào)整主要源于交易限制調(diào)整。對于上海安置房的限制交易期，部分區(qū)域是按照小產(chǎn)證拿到3年后才可以轉(zhuǎn)讓，部分區(qū)域的操作口徑是按照大產(chǎn)證起算限制交易期，所以在具體評估過程中，應(yīng)注意所在區(qū)域?qū)Π仓梅肯拗破诘囊?guī)定。

3 安置房市場價(jià)值評估方法與要點(diǎn)說明

3.1 安置房市場價(jià)值評估方法

一般而言，居住房地產(chǎn)可以采用比較法、收益法、成本法進(jìn)行評估。

安置房房地產(chǎn)市場價(jià)值評估宜根據(jù)選取的不同可比案例（如期房、現(xiàn)房），首先分析影響其房地產(chǎn)價(jià)值的因素，才能量化因素對價(jià)值的影響。因此在比較法評估中，對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整（區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整）應(yīng)注意與一般商品房的區(qū)別。宜選用價(jià)值時點(diǎn)近期周邊同類二手住宅（已過限制期，可以上市交易的安置房）的交易案例，進(jìn)行可比實(shí)例的篩選。

對于收益法評估，由于安置房源很多都是新建配套小區(qū)，租賃市場尚在培養(yǎng)期，很多租賃行為不規(guī)范，因此，如果僅僅是“湊方法”，不建議生搬硬套收益法來評估安置房市場價(jià)值。

成本法評估中，應(yīng)區(qū)分成本價(jià)格（建房協(xié)議價(jià)、建房回購價(jià)）與市場價(jià)格的區(qū)別。以上海為例，安置房建房協(xié)議價(jià)（回購價(jià)）采用的是成本微利原則，土地價(jià)格按照同級別基準(zhǔn)地價(jià)水平或者不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%的水平進(jìn)行控制。因此，在求取市場價(jià)值時，成本法中的土地重新購建成本不適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)法求取，更多的是采用“多扣少加”的方式，按照周邊二手房交易案例采用剩余法剝離地價(jià)。在這個過程中，諸多費(fèi)率僅依靠估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)設(shè)定，主觀性很重。筆者認(rèn)為，在求取安置房市場價(jià)值時，不建議采用成本法進(jìn)行評估。

3.2 比較法中權(quán)益狀況調(diào)整

這里重點(diǎn)說明權(quán)益狀況調(diào)整中，如何計(jì)算交易限制調(diào)整系數(shù)。

3.2.1 項(xiàng)目背景

以上海市青浦區(qū)某居住安置房估價(jià)項(xiàng)目為例，根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，權(quán)利人為上海某置業(yè)有限公司。另根據(jù)《普陀區(qū)征收（動遷）安置住房調(diào)撥審批表》、《XX號地塊保留房源清單》，估價(jià)對象由上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局調(diào)撥至普陀區(qū)鴻XX號地塊舊城區(qū)改建房屋征收項(xiàng)目作為安置房使用，價(jià)值時點(diǎn)為2016年7月27日（房屋征收決定頒布之日）。 該項(xiàng)目是一個體量較大的安置房社區(qū)，分多期開發(fā)，由多個住宅小區(qū)組成，房型以兩室一廳為主，建筑面積75～85m2。價(jià)值時點(diǎn)時，估價(jià)對象安置房已完工，并取得大產(chǎn)證，其交易限制期為3年。由于該項(xiàng)目同類二手住宅（已過限制期，可以上市交易的早期安置房）的交易案例較多，租賃市場也相對成熟，且在同一安置房社區(qū)，為比較法的選用提供了便利的前提條件。

3.2.2 技術(shù)要點(diǎn)

由于估價(jià)對象為安置房，受到3年后才可上市交易的限制，其權(quán)益狀況為產(chǎn)權(quán)受限，因此，通過估算3年后估價(jià)對象的市場價(jià)格及3年內(nèi)凈收益折算至價(jià)值時點(diǎn)的收益價(jià)格，來考慮產(chǎn)權(quán)受限對估價(jià)對象權(quán)益狀況的影響因素值。

價(jià)值時點(diǎn)時，對于現(xiàn)房安置房市場價(jià)值計(jì)算公式為：

安置房市場價(jià)值（3年限售）=3年凈收益價(jià)值+3年后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)值 (1)

參考收益法中持有加轉(zhuǎn)售模式公式：

式中，V—收益價(jià)值；

Ai—期間收益；

Vt—期末轉(zhuǎn)售收益；

Yi—未來第i年的報(bào)酬率；

Yt—期末報(bào)酬率；

t—持有期（年）。

3年限售，期間存在租金收益，根據(jù)居住房地產(chǎn)租金逐年遞增規(guī)律，按照凈收益遞增模型，Vt按照3年后凈收益直接資本化法（Vt= At/ R，R為資本化率），設(shè)定資本化率以保持平穩(wěn)。則上述公式轉(zhuǎn)化為：

利用上述公式求取3年限售調(diào)整系數(shù)q，則：

估價(jià)對象位于青浦區(qū)，根據(jù)市場背景分析，調(diào)查目前所在區(qū)域居住房地產(chǎn)租賃市場的實(shí)際狀況，凈租金增長率一般為5%（即2年調(diào)整10%左右），房地產(chǎn)租賃合同采取一年一簽訂形式，租金呈逐年遞增的走勢。參考上述租金調(diào)整多年的規(guī)律，取租金年增長率g=5%。

報(bào)酬率采用累加法[1]。報(bào)酬率由安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值兩部分組成。安全利率按價(jià)值時點(diǎn)時，中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率1.5%確定；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主要包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動性補(bǔ)償率及易于獲得融資的優(yōu)惠率等，結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際狀況及估價(jià)師的專業(yè)分析，最終計(jì)算得到Y(jié)=5.8%；

價(jià)值時點(diǎn)時，估價(jià)對象所在安置房小區(qū)凈租金約為480元/（m2年）（主力房型80 m2的兩室租金3 200元/月），同類房屋（已過限制期的安置房，80 m2左右的兩房）的成交均價(jià)約為20 500元/ m2，R＝2.34%；

期末報(bào)酬率Y3可選用投資收益率排序插入法計(jì)算。云房數(shù)據(jù)公布的上海2011～2016年歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售報(bào)酬率為14.9%（普通住宅類），房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率為12.7%，房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工持股基金（三年鎖定期）收益率為10%～12%。結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)調(diào)整，估價(jià)對象3年期期末轉(zhuǎn)售報(bào)酬率Y3在11%～12%區(qū)間，則代入公式（4），則3年限售的調(diào)整系數(shù)q值為：

這里之所以采用凈收益直接資本化法計(jì)算期末轉(zhuǎn)售收益，是因?yàn)樽饨饾q幅相對比較容易把握，而房價(jià)漲幅較難準(zhǔn)確計(jì)算（如上海房價(jià)在2016年下半年的漲幅超過了前期，如果僅依靠歷史數(shù)據(jù)，偏離較大）?？梢钥吹剑≌^(qū)租金越高，資本化數(shù)值越大，限售的修正幅度越小。

4 結(jié)語

征收安置房（即動遷安置房、配套商品房）是用于重大工程、舊城區(qū)改造等項(xiàng)目居民安置的保障性用房，關(guān)系到國計(jì)民生。由于大多數(shù)被征收居民會選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式，因此，客觀公正地做好安置房房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估有利于社會的安定團(tuán)結(jié)、和諧進(jìn)步，有利于成本計(jì)劃的有效建立，其意義深遠(yuǎn)。這也對估價(jià)師提出了更高的要求。

（1）對于一些中介公司掛牌的安置房（未取得產(chǎn)證或者是取得產(chǎn)證但按規(guī)定3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的），由于限制期內(nèi)的安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至是沒有保障的，因?yàn)閺姆山嵌戎v，這種轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)。因此，筆者認(rèn)為，那種私下協(xié)議的價(jià)格不宜作為比較案例，但可以作為市場背景資料。宜選用價(jià)值時點(diǎn)近期周邊同類二手住宅（已過限制期，可以上市交易的安置房）的交易案例進(jìn)行可比實(shí)例的篩選。

（2）部分區(qū)縣及政府相關(guān)管理部門對保障房質(zhì)量管理、建設(shè)要求有明確規(guī)定的，如住宅設(shè)計(jì)、公共服務(wù)配套面積、車位配置等，對于一些尚在施工階段的安置房源，在評估中應(yīng)予以充分考慮，不能隨意設(shè)置假設(shè)條件。對在價(jià)值時點(diǎn)尚未建造或正在施工階段的安置房源，筆者認(rèn)為，在比較法（可比案例為現(xiàn)房）中宜增加期房調(diào)整系數(shù)。

（3）比較法選取案例應(yīng)注意安置房稅費(fèi)減免規(guī)定，建立比較基礎(chǔ)。若選取的可比實(shí)例為含稅價(jià)格，應(yīng)注意價(jià)格中包含的稅費(fèi)內(nèi)容，調(diào)整為不含稅費(fèi)下的價(jià)格。

（4）若同一住宅小區(qū)的安置房套數(shù)較多，宜選擇標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的求取宜選擇比較法。在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法中，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素有很多，比如樓層、朝向、房型、廚衛(wèi)明暗、是否臨小區(qū)景觀等。其中，樓層、朝向調(diào)整系數(shù)應(yīng)參照《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》[滬房規(guī)范市（2018）6號]中的規(guī)定；至于其他因素調(diào)整幅度，筆者認(rèn)為，在建立調(diào)整體系時，同樣應(yīng)注意與商品房的區(qū)別，調(diào)整幅度不宜過大。