鐘 澤

（肇慶市鼎湖區(qū)不動產(chǎn)登記中心，廣東 肇慶 526070）

0 前言

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進，建立具有中國特色的不動產(chǎn)管理體系，是深化改革發(fā)展的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前，不動產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理、土地管理的基礎(chǔ)性工作，強調(diào)測量的準(zhǔn)確性、高效性，為管理工作的開展創(chuàng)設(shè)良好條件。從實際來看，不動產(chǎn)測量面臨諸多問題，丈量誤差、數(shù)據(jù)處理等方面的問題，要求不動產(chǎn)測量應(yīng)強化技術(shù)建設(shè)，通過先進測量技術(shù)的應(yīng)用，減少測量誤差、提高測量數(shù)據(jù)質(zhì)量，以更好的推進不動產(chǎn)測量工作發(fā)展。本文從不動產(chǎn)測量中存在的問題出發(fā)，就如何強化測量技術(shù)的實踐應(yīng)用，做了如下闡述。

1 不動產(chǎn)測量概述

不動產(chǎn)測量涉及面廣，主要涉及房產(chǎn)測量、地籍測量等內(nèi)容，是房地產(chǎn)及土地管理的工作基礎(chǔ)。因此，不動產(chǎn)測量是強化土地管理的重要基礎(chǔ)，能夠基于完善的測繪數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全面的管理構(gòu)建。從不動產(chǎn)測量而言，其主要表現(xiàn)為以下幾個方面的特點：一是不動產(chǎn)測量是具有行政性質(zhì)的工作，是對現(xiàn)代地籍、房產(chǎn)測量的重要手段；二是測量數(shù)據(jù)可用于土地管理，為管理工作的全面開展形成完備的數(shù)據(jù)庫；三是以地籍為基礎(chǔ)，展開不動產(chǎn)測量，且測量技術(shù)多樣化。在實際測量中，由于測量工作的復(fù)雜性，要求對宗地、界址等要素的綜合考慮。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進，不動產(chǎn)測量成為當(dāng)前土地及房地產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ)，能夠為管理工作提供可靠的信息依據(jù)。不動產(chǎn)測量應(yīng)從實際出發(fā)，堅持“求真”的工作原則，確保測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

1.1 不動產(chǎn)測量的意義

隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)測量的重要性日益凸顯，是實現(xiàn)科學(xué)管理的重要保障。當(dāng)前，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，建立科學(xué)有效的管理機制，要求積極開展不動產(chǎn)測量，為房地產(chǎn)管理創(chuàng)造良好的條件。此外，土地資源管理是改革發(fā)展的重要基礎(chǔ)，不動產(chǎn)測量的開展，旨在強化土地資源測繪，為土地管理提供完備的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)更加科學(xué)合理的管理建設(shè)。因此，不動產(chǎn)測量是新時期下房地產(chǎn)管理、土地管理的內(nèi)在要求，強調(diào)加快不動產(chǎn)測量建設(shè)的重要性。

1.2 不動產(chǎn)測量的現(xiàn)狀

不動產(chǎn)測量是一項重要的基礎(chǔ)性工作，雖然取得一定的測量結(jié)果，但不動產(chǎn)測量仍有待進一步推進。一方面，不動產(chǎn)測量面臨諸多問題，這些問題的有效解決，有待提高測量技術(shù)水平，滿足不同環(huán)境狀態(tài)，測量工作的實際需求；另一方面，不動產(chǎn)測量技術(shù)的應(yīng)用問題突出，特別是先進的測量技術(shù)的應(yīng)用程度不高，這在很大程度上影響不動產(chǎn)測量工作的現(xiàn)代化建設(shè)，要求強化不動產(chǎn)測量技術(shù)的發(fā)展及應(yīng)用。

2 當(dāng)前不動產(chǎn)測量中存在的問題

當(dāng)前，不動產(chǎn)測量已在全國各地展開，并逐步形成了完善的數(shù)據(jù)庫。但從實際而言，不動產(chǎn)測量中存在諸多問題，特別是組織開展不到位、測量技術(shù)落后、劃分界定模糊等問題，嚴(yán)重影響了不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性。因此，強化對測量問題的認識，是進一步強化不動產(chǎn)測量工作的重要基礎(chǔ)。

2.1 組織開展不到位，測量工作有待強化

不動產(chǎn)測量是一項系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，要求組織領(lǐng)導(dǎo)的重要性。但從實際來看，不動產(chǎn)測量存在組織開展不到位問題，各項工作組織開展缺乏明確的責(zé)任，導(dǎo)致測量工作隨意性大，影響不動產(chǎn)測量結(jié)果。首先，組織開展不到位，缺乏科學(xué)合理的組織方案，影響不動產(chǎn)測量工作的實質(zhì)性開展；其次，人員配置不合理，缺乏高素質(zhì)的測量技術(shù)人員，難以滿足實際的工作需求；再次，缺乏完善的管理制度，特別是激勵考核制度的缺乏，難以激發(fā)工作人員的積極性，導(dǎo)致不動產(chǎn)測量工作效率低，要求進一步推進制度化管理建設(shè)。

2.2 丈量誤差較大，影響測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

在不動產(chǎn)測量中，誤差的發(fā)生難以避免，但較大誤差的發(fā)生，則會嚴(yán)重影響到測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，不利于測量數(shù)據(jù)的開發(fā)使用。首先，在層高、凈高等的劃分中，過于模糊，導(dǎo)致測量過程中，測量人員的把握尺度不一，影響到測量數(shù)據(jù)的結(jié)果。因此，明確概念劃分界定，是提高測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的重要基礎(chǔ)；其次，在對不動產(chǎn)有邊長度的張兩種，由于存在前后、左右的墻體，這就對測量工作造成影響，在實際測量中難以確保測量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度。為此，在測量數(shù)據(jù)的開發(fā)使用中，需要對測量數(shù)據(jù)進行處理，結(jié)合不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)繪圖，對相關(guān)面積進行合理推算，最大程度地保障測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的應(yīng)用價值。

2.3 面積分?jǐn)倖栴}突出，影響測量結(jié)果

面積分?jǐn)偸菧y量中所面臨的一個突出問題，如何科學(xué)合理處理，直接關(guān)系到測量結(jié)果。對于不同的不動產(chǎn)，所選擇的面積分?jǐn)偡椒ù嬖谳^大差異性，這就會形成不同的測量結(jié)果。一方面，面積分?jǐn)傤愋投鄻踊?，對于不同建筑結(jié)構(gòu)體，分?jǐn)偯娣e的推算存在寄到差異。分?jǐn)傁禂?shù)不合理，則會導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e計算不準(zhǔn)確，影響測量結(jié)果；另一方面，不動產(chǎn)面積分?jǐn)偛僮鞅容^復(fù)雜，若分?jǐn)偯娣e計算不合理，則會導(dǎo)致不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，影響整個不動產(chǎn)的測量結(jié)果。因此，在不動產(chǎn)測量中，如何依托先進的測量技術(shù)，規(guī)避來自面積分?jǐn)偂⒔档驼闪空`差等問題，成為當(dāng)前不動產(chǎn)測量工作的建設(shè)重要，要求從實際出發(fā)，建立現(xiàn)代化測量體系。

3 測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的實踐應(yīng)用策略

在實踐中發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)測量面臨諸多問題，來自測量誤差、面積分?jǐn)偟葐栴}，要求不動產(chǎn)測量工作應(yīng)運用先進的測量技術(shù)，減少誤差、避免計算問題，最大程度地提高不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性。在筆者看來，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)測量技術(shù)日益多樣化，數(shù)字化繪圖技術(shù)、GPS技術(shù)、坐標(biāo)分解技術(shù)等，都在不動產(chǎn)測量中有著較好的應(yīng)用效果。因此，具體而言，主要的測量技術(shù)有以下幾種：

3.1 數(shù)字化繪圖技術(shù)的應(yīng)用

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)字化繪圖技術(shù)的應(yīng)用，很大程度上提高了不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性，也為測量工作提供了新的技術(shù)手段。在當(dāng)前的房地產(chǎn)測量中，數(shù)字化繪圖技術(shù)的應(yīng)用十分廣泛，且測量操作簡單，能夠形成較好的測量結(jié)果。如圖所示，是數(shù)字繪圖技術(shù)的流程圖。從中可知道：（1）數(shù)字繪圖實現(xiàn)以計算機為載體的數(shù)字化數(shù)據(jù)處理，從數(shù)據(jù)采集，到數(shù)據(jù)編輯處理，實現(xiàn)了更加高效的不動產(chǎn)測量；（2）GIS技術(shù)的應(yīng)用，為不動產(chǎn)測量提供了空間數(shù)據(jù)，在很大程度上進一步提高了不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性；（3）在數(shù)字繪圖技術(shù)流程中，通過數(shù)據(jù)處理、地籍處理、圖形編輯加工等處理，實現(xiàn)了不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的“精”加工，能夠更好地確保不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性，高效性，滿足實際工作需求。對于新時期不動產(chǎn)測量的工作需求，數(shù)字繪圖技術(shù)的應(yīng)用，為不動產(chǎn)測量提供了多層次下的測繪信息，用于不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)庫的建立，以更好的發(fā)揮測量數(shù)據(jù)的應(yīng)用價值。

圖1 數(shù)字化繪圖技術(shù)

3.2 GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS技術(shù)作為一種重要的測繪技術(shù)，在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用，充分體現(xiàn)出GPS技術(shù)的應(yīng)用價值。首先，運用GPS技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)各層面的自動化繪圖，不僅提高了繪圖效率，而且提高了不動產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性。在計算機定義圖形的過程中，可以運用CASS，實現(xiàn)層高計算等問題的有效解決。因此，GPS技術(shù)的應(yīng)用，能夠解決傳統(tǒng)測量工作中存在的問題，確保測量工作的有效開展；其次，如圖3-2所示，是基于RTK技術(shù)的GPS測量流程圖。從中可以知道，在不動產(chǎn)測量中，RTK技術(shù)的應(yīng)用也比較廣泛，主要在于：該技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)安全可靠的測量數(shù)據(jù)，并且數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度高，能夠有效減少誤差等問題的發(fā)生。基于后臺監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)對不同測量模塊的有效控制，進而實現(xiàn)了高精準(zhǔn)度、高效率的不動產(chǎn)測量。

圖2 基于RTK技術(shù)的GPS測量流程圖

3.3 坐標(biāo)解析法的應(yīng)用

在實際測量工作中，由于測量對象存在較多內(nèi)容的建筑結(jié)構(gòu)，在這種情況之下，坐標(biāo)解析法的應(yīng)用，能夠有效解決公攤面積、實際使用面積等問題，避免測量較大誤差等問題的發(fā)生。首先，將坐標(biāo)解析法引入差測量中,可取得良好的測量效果,但需注意整個方法應(yīng)用下涉及的操作流程應(yīng)保證規(guī)范。一旦出現(xiàn)測量不規(guī)范，則會導(dǎo)致測量結(jié)果誤差等問題的出現(xiàn)；其次，坐標(biāo)解析法的應(yīng)用，應(yīng)強化對邊界丈量問題的有效處理，特別是對于面積誤差的控制，可以最大程度的提高測量的準(zhǔn)確度，實現(xiàn)科學(xué)有效的測量工作；再次，要科學(xué)建立坐標(biāo)，通過坐標(biāo)解析法的應(yīng)用，實現(xiàn)對公攤面積、測量誤差等的有效控制，以科學(xué)的估算形式，確保測量的靜準(zhǔn)確。對于當(dāng)前的不動產(chǎn)測量，對測量的精準(zhǔn)確有較高要求，應(yīng)通過科學(xué)合理的技術(shù)應(yīng)用，提高測量結(jié)果的精準(zhǔn)度。

4 結(jié)束語

總而言之，不動產(chǎn)測量是一項專業(yè)性很強的工作，要求強化組織領(lǐng)導(dǎo)，并落實測量技術(shù)，為測量工作的全面開展，創(chuàng)造良好的條件。在本文的探討中，當(dāng)前不動產(chǎn)測量面臨諸多問題，測量誤差、數(shù)據(jù)處理等問題的發(fā)生，要求不動產(chǎn)測量應(yīng)強化測量技術(shù)的應(yīng)用，有效降低誤差等原因?qū)y量工作的影響。因此，在信息技術(shù)快速發(fā)展的當(dāng)前，現(xiàn)代測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的廣泛應(yīng)用，能夠推動不動產(chǎn)測量事業(yè)的發(fā)展，數(shù)字化繪圖技術(shù)、GPS技術(shù)、坐標(biāo)分解技術(shù)等的應(yīng)用，成為新時期不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的重要技術(shù)范疇。