孫英姿

[摘要]基于住房在消費(fèi)、投資以及國民收入中的起到的重要作用，住房價(jià)格的波動(dòng)不僅僅是受到居民和企業(yè)等市場微觀主體的關(guān)注，并且也越來越為以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長為首要的政策目標(biāo)的各國經(jīng)濟(jì)政策制定者所重視。本文主要分析了影響房價(jià)變動(dòng)的主要因素，并探討住房價(jià)格波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)波動(dòng)有著怎樣的影響。

[關(guān)鍵詞]住房價(jià)格 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響

一、影響房價(jià)變動(dòng)的因素

（一）政策因素

本文所說的政策因素主要包括的有房產(chǎn)價(jià)格制度、法律法規(guī)、行政行為等幾個(gè)方面，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價(jià)格有著決定性的影響，影響住房價(jià)格變動(dòng)的其他因素都是以房地產(chǎn)政策為前提的。

（1）稅收政策對房價(jià)的影響。國家對稅率進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，這在某種程度上對房價(jià)價(jià)格造成了直接的影響，稅率上升，住房價(jià)格就隨之上漲，而稅率下調(diào)，反正房價(jià)下降。直接間接地對保有房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，從而最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落，相反，降低甚至直接取消對保有房地產(chǎn)的課稅，從而使住房價(jià)格上升。

（2）政府會(huì)采取干預(yù)措施調(diào)控房價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格政府可以分為以下兩類；一類是低價(jià)格政策，另外一類則是高價(jià)格政策。目前我國政府抑制房地產(chǎn)價(jià)格的主要措施有這以下幾個(gè)方面；第一，制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，使在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程當(dāng)中，購買人能夠擁有一個(gè)參考值；第二，制定出一個(gè)最高的限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)在交易的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不能突破這個(gè)最高限價(jià)；第三，政府在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)期拋出一定量的房地產(chǎn)，尤其是通過土地供應(yīng)，來增加房地產(chǎn)的供給，從而達(dá)到平抑房價(jià)的目的。

（3）城市規(guī)劃是房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。首先，城市規(guī)劃所決定的開發(fā)商能夠提供的住房的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，這對房價(jià)有著直接的影響；其次，城市規(guī)劃對于土地用途的規(guī)定，也在一定程度上制約著房價(jià)發(fā)展。再次，城市規(guī)劃在對于高層建筑等方面的規(guī)定也進(jìn)一步的影響著房價(jià)的變動(dòng)。因此，開放商可以選擇最大限度的建筑高度以及容積率來進(jìn)行開發(fā)，最完成經(jīng)濟(jì)的最大收益，在這種情況下，住房價(jià)格是最低的。但由于城市規(guī)劃對建筑高度與容積率有和制約作用，這種最佳建筑高度與容積率難以實(shí)現(xiàn)，因此房價(jià)往往回避最佳狀態(tài)高。而具體高多少這個(gè)要根據(jù)城市規(guī)劃的具體規(guī)定來決定。

（二）社會(huì)因素

影響房價(jià)變動(dòng)的社會(huì)因素，主要有社會(huì)治安狀況、政治安定狀況以及人口因素。政治安定狀況指的是出現(xiàn)了不同政治觀點(diǎn)的黨派以及團(tuán)體的沖突情況，使目前我國現(xiàn)行的政權(quán)穩(wěn)固程度造成了一定的沖擊。而社會(huì)治安狀況主要是因?yàn)?，房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常性的發(fā)生不良好的社會(huì)案件，如殺人、搶劫、盜取等，這就意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全缺乏有效的保障，因此會(huì)造成該地區(qū)的房價(jià)降低。住房歸根到底是為了能夠滿足人們的需求而存在的，體現(xiàn)著人的社會(huì)屬性。因此，人口因素對于住房需求具有較高的影響。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系密切相關(guān)。并且在一定的社會(huì)條件下，一定數(shù)量的人口必然要求相應(yīng)數(shù)量的住宅以滿足人們的需要。除此之外，人們的生活質(zhì)量、文化教育水平以及文明程度，也是能夠在一定程度上影響房地產(chǎn)需求變化。本文所說的家庭人口模式，只的是全社會(huì)或者某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)量，家庭人口規(guī)模發(fā)生了變化，即使人口總量的不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，并導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求變化而逐漸影響房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)。

（三）經(jīng)濟(jì)因素

當(dāng)宏觀的經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)出一種良好的狀態(tài)時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍，社會(huì)投資增加，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，城市居民的人均收入增高，導(dǎo)致房價(jià)也會(huì)逐漸上升，但當(dāng)宏觀的經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)惡化狀態(tài)時(shí)，社會(huì)對于經(jīng)濟(jì)前景普遍是比較悲觀的，許多人并不愿意在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行投資活動(dòng)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，城市居民的人均收入降低，住房價(jià)格也會(huì)隨著下降。利率作為有效調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要手段之一，對住房價(jià)格具有良好的調(diào)節(jié)作用，并且利率對房地長市場的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，對利率進(jìn)行小幅度的調(diào)節(jié)，就有可能對房地產(chǎn)市場造成巨大的影響。除此之外，城市化的建設(shè)也會(huì)對住房價(jià)格造成一定的影響，隨著城市化的不斷發(fā)展，人們對城市住房的需要越來越高，對住房價(jià)格上漲有促進(jìn)作用。

（四）自由環(huán)境因素

由于住房的建設(shè)地形、地勢的問題也會(huì)直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，站在微觀的角度來看，由于我國城市居民長期以來的偏好，使得地形越平坦、地勢越高的住房需求越高，因此擁有著兩個(gè)特點(diǎn)的住房價(jià)格也會(huì)增長，反之沒有擁有地形越平坦、地勢越高的住房，其價(jià)格也會(huì)隨之降低。

二、住房價(jià)格對經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）住房價(jià)格波動(dòng)對消費(fèi)的影響

近幾年來，有不少的學(xué)者在強(qiáng)調(diào)住房價(jià)格對于城市居民的消費(fèi)影響不能統(tǒng)一歸為傳統(tǒng)的財(cái)富效應(yīng)，而是需要將替代效應(yīng)、擔(dān)保效應(yīng)以及金融創(chuàng)新等多種因素的作用與之相區(qū)別。根據(jù)對我國2000以前的年度數(shù)據(jù)檢驗(yàn)表明，這個(gè)時(shí)期的住房價(jià)格變動(dòng)對城市居民的消費(fèi)影響是模糊的，但是隨著抵押市場的不斷發(fā)展，我國住房價(jià)格變動(dòng)對于城市居民的消費(fèi)影響有著十分明顯的增長，而這種增長隨著時(shí)間的增長而增長，并且住房價(jià)格變化對城市居民的消費(fèi)影響會(huì)隨著對象的不同而不同。

（二）住房價(jià)格波動(dòng)對投資的影響

學(xué)者們對于住房價(jià)格與投資之間的關(guān)系研究，我們可以總結(jié)為托賓Q效應(yīng)以及抵押擔(dān)保效應(yīng)這兩個(gè)方面。首先在托賓Q效應(yīng)方面，已經(jīng)有部分的學(xué)者，認(rèn)為住房建筑的投資將一直進(jìn)行到住房價(jià)格市場價(jià)值等于建筑成為為止，而有些國外學(xué)者對國外城市的住房投資情況進(jìn)行了分析，在分析結(jié)果中，我們可以看出該城市的投資都將受到Q值的影響。其次在遞延擔(dān)保效應(yīng)方面，最為典型的研究有Ogawa采取了6MM方法并利用日本1970年第二度到1990年第三季度的公司資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)對日本的土地抵押擔(dān)保對公司投資行為的影響進(jìn)行了評估，根據(jù)實(shí)際驗(yàn)證的研究顯示，當(dāng)土地價(jià)格持續(xù)上漲和現(xiàn)金流增加時(shí)，大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)在面臨接待限制被大大放松時(shí)，投資就會(huì)極大程度的增加，影響程度十分的大。

三、結(jié)束語

我國的住房市場發(fā)展正處于快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)金融全球化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景下，并沒有伴隨著許多的制度的轉(zhuǎn)型，并且自1998年以來全面發(fā)展以來至今還沒有經(jīng)歷過一個(gè)真正意義上的完整波動(dòng)周期，這就使得我國住房價(jià)格與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系研究面臨這十分巨大的復(fù)雜性以及局限性，本文主要對造成住房價(jià)格波動(dòng)的社會(huì)因素、政策因素以及經(jīng)濟(jì)因素這三方面進(jìn)行分析，并借鑒國內(nèi)外借鑒國內(nèi)外學(xué)者的研究探討，住房價(jià)格波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響有對投資的影響、對消費(fèi)的影響、對開發(fā)商的影響、對房地產(chǎn)稅負(fù)的影響等。