孫英姿

[摘要]基于住房在消費、投資以及國民收入中的起到的重要作用，住房價格的波動不僅僅是受到居民和企業(yè)等市場微觀主體的關注，并且也越來越為以實現經濟長期穩(wěn)定增長為首要的政策目標的各國經濟政策制定者所重視。本文主要分析了影響房價變動的主要因素，并探討住房價格波動對經濟波動有著怎樣的影響。

[關鍵詞]住房價格 經濟波動 影響

一、影響房價變動的因素

（一）政策因素

本文所說的政策因素主要包括的有房產價格制度、法律法規(guī)、行政行為等幾個方面，房地產政策對房地產價格有著決定性的影響，影響住房價格變動的其他因素都是以房地產政策為前提的。

（1）稅收政策對房價的影響。國家對稅率進行了相應的調整，這在某種程度上對房價價格造成了直接的影響，稅率上升，住房價格就隨之上漲，而稅率下調，反正房價下降。直接間接地對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，從而最終導致房地產價格低落，相反，降低甚至直接取消對保有房地產的課稅，從而使住房價格上升。

（2）政府會采取干預措施調控房價，房地產價格政府可以分為以下兩類；一類是低價格政策，另外一類則是高價格政策。目前我國政府抑制房地產價格的主要措施有這以下幾個方面；第一，制定標準價格，使在進行房地產交易的過程當中，購買人能夠擁有一個參考值；第二，制定出一個最高的限價，規(guī)定房地產在交易的過程當中，房地產企業(yè)不能突破這個最高限價；第三，政府在房地產價格高漲時期拋出一定量的房地產，尤其是通過土地供應，來增加房地產的供給，從而達到平抑房價的目的。

（3）城市規(guī)劃是房地產價格的風向標。首先，城市規(guī)劃所決定的開發(fā)商能夠提供的住房的社會經濟位置，這對房價有著直接的影響；其次，城市規(guī)劃對于土地用途的規(guī)定，也在一定程度上制約著房價發(fā)展。再次，城市規(guī)劃在對于高層建筑等方面的規(guī)定也進一步的影響著房價的變動。因此，開放商可以選擇最大限度的建筑高度以及容積率來進行開發(fā)，最完成經濟的最大收益，在這種情況下，住房價格是最低的。但由于城市規(guī)劃對建筑高度與容積率有和制約作用，這種最佳建筑高度與容積率難以實現，因此房價往往回避最佳狀態(tài)高。而具體高多少這個要根據城市規(guī)劃的具體規(guī)定來決定。

（二）社會因素

影響房價變動的社會因素，主要有社會治安狀況、政治安定狀況以及人口因素。政治安定狀況指的是出現了不同政治觀點的黨派以及團體的沖突情況，使目前我國現行的政權穩(wěn)固程度造成了一定的沖擊。而社會治安狀況主要是因為，房地產所處的地區(qū)如果經常性的發(fā)生不良好的社會案件，如殺人、搶劫、盜取等，這就意味著人們的生命財產安全缺乏有效的保障，因此會造成該地區(qū)的房價降低。住房歸根到底是為了能夠滿足人們的需求而存在的，體現著人的社會屬性。因此，人口因素對于住房需求具有較高的影響。房地產價格與人口數量的關系密切相關。并且在一定的社會條件下，一定數量的人口必然要求相應數量的住宅以滿足人們的需要。除此之外，人們的生活質量、文化教育水平以及文明程度，也是能夠在一定程度上影響房地產需求變化。本文所說的家庭人口模式，只的是全社會或者某一地區(qū)的家庭平均人口數量，家庭人口規(guī)模發(fā)生了變化，即使人口總量的不變，也將引起居住單位數的變動，并導致房地產的需求變化而逐漸影響房地產的價格變動。

（三）經濟因素

當宏觀的經濟狀況呈現出一種良好的狀態(tài)時，社會經濟活動活躍，社會投資增加，經貿活動頻繁，城市居民的人均收入增高，導致房價也會逐漸上升，但當宏觀的經濟狀況呈現惡化狀態(tài)時，社會對于經濟前景普遍是比較悲觀的，許多人并不愿意在這個時期進行投資活動，導致市場出現疲軟現象，城市居民的人均收入降低，住房價格也會隨著下降。利率作為有效調節(jié)經濟的重要手段之一，對住房價格具有良好的調節(jié)作用，并且利率對房地長市場的影響具有倍數效應，對利率進行小幅度的調節(jié)，就有可能對房地產市場造成巨大的影響。除此之外，城市化的建設也會對住房價格造成一定的影響，隨著城市化的不斷發(fā)展，人們對城市住房的需要越來越高，對住房價格上漲有促進作用。

（四）自由環(huán)境因素

由于住房的建設地形、地勢的問題也會直接影響到房地產價格波動，站在微觀的角度來看，由于我國城市居民長期以來的偏好，使得地形越平坦、地勢越高的住房需求越高，因此擁有著兩個特點的住房價格也會增長，反之沒有擁有地形越平坦、地勢越高的住房，其價格也會隨之降低。

二、住房價格對經濟波動的影響

（一）住房價格波動對消費的影響

近幾年來，有不少的學者在強調住房價格對于城市居民的消費影響不能統(tǒng)一歸為傳統(tǒng)的財富效應，而是需要將替代效應、擔保效應以及金融創(chuàng)新等多種因素的作用與之相區(qū)別。根據對我國2000以前的年度數據檢驗表明，這個時期的住房價格變動對城市居民的消費影響是模糊的，但是隨著抵押市場的不斷發(fā)展，我國住房價格變動對于城市居民的消費影響有著十分明顯的增長，而這種增長隨著時間的增長而增長，并且住房價格變化對城市居民的消費影響會隨著對象的不同而不同。

（二）住房價格波動對投資的影響

學者們對于住房價格與投資之間的關系研究，我們可以總結為托賓Q效應以及抵押擔保效應這兩個方面。首先在托賓Q效應方面，已經有部分的學者，認為住房建筑的投資將一直進行到住房價格市場價值等于建筑成為為止，而有些國外學者對國外城市的住房投資情況進行了分析，在分析結果中，我們可以看出該城市的投資都將受到Q值的影響。其次在遞延擔保效應方面，最為典型的研究有Ogawa采取了6MM方法并利用日本1970年第二度到1990年第三季度的公司資產負債數據對日本的土地抵押擔保對公司投資行為的影響進行了評估，根據實際驗證的研究顯示，當土地價格持續(xù)上漲和現金流增加時，大多數的產業(yè)在面臨接待限制被大大放松時，投資就會極大程度的增加，影響程度十分的大。

三、結束語

我國的住房市場發(fā)展正處于快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和經濟金融全球化的經濟社會發(fā)展背景下，并沒有伴隨著許多的制度的轉型，并且自1998年以來全面發(fā)展以來至今還沒有經歷過一個真正意義上的完整波動周期，這就使得我國住房價格與經濟波動之間的關系研究面臨這十分巨大的復雜性以及局限性，本文主要對造成住房價格波動的社會因素、政策因素以及經濟因素這三方面進行分析，并借鑒國內外借鑒國內外學者的研究探討，住房價格波動與經濟波動影響有對投資的影響、對消費的影響、對開發(fā)商的影響、對房地產稅負的影響等。