江寒秋

近年來，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著明顯可見的方向變化著，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定正在成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)，只是市場(chǎng)的“面粉”：土地最近似乎有些不好了，土地市場(chǎng)的變化到底會(huì)給樓市產(chǎn)生什么樣的影響？

近800宗土地流拍

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報(bào)道，8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。從7月20日發(fā)布正式拍賣公告后，全城媒體紛紛進(jìn)行專題報(bào)道。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

太貴了，8幅黃金地塊沒人要。該地塊所處區(qū)域絕佳，與太原南內(nèi)環(huán)西街、西中環(huán)快速路相接，西臨萬柏林區(qū)萬畝生態(tài)園，交通便捷、配套齊全，且周邊二手房售價(jià)已超過1.2萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)估，這場(chǎng)拍賣會(huì)可能會(huì)拍出今年太原的最高樓面地價(jià)、土地單價(jià)“地王”。

這8幅黃金地塊中，只有北京潤置商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報(bào)名，因出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，沒有交易成功。而另外6宗地?zé)o人報(bào)名。

難不成是因?yàn)樘康禺a(chǎn)市場(chǎng)不好了？然而，2017年，太原迎來了一輪地價(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2017年第二季度和第三季度，太原綜合地價(jià)的同比增速不僅為二線城市第一，而且是全國第一。

無獨(dú)有偶，不僅是太原土地出現(xiàn)了問題，其他地方也或多或少出現(xiàn)了問題。

8月13日，濟(jì)南市章丘區(qū)迎來新一輪土拍，共19宗土地掛牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商業(yè)商服用地、7宗工業(yè)用地，共約1224畝。此次土拍成交慘淡，8宗土地流拍、10宗土地底價(jià)成交。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長(zhǎng)121%。尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價(jià)或逼近底價(jià)，成交價(jià)格普遍低于兩年前。

從價(jià)格絕對(duì)值來看，1-7月，房企購置土地均價(jià)4790元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)房企的數(shù)據(jù)更能說明地價(jià)的走勢(shì)，其拿地成本普遍下跌。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長(zhǎng)19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價(jià)同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析，這和當(dāng)前市場(chǎng)降溫有直接關(guān)系，一方面受限價(jià)政策影響，房企拿地在利潤方面的考核更為嚴(yán)苛，算不過來賬的生意自然無法成交；另一方面，樓市進(jìn)入下行周期，成交量減少、價(jià)格下探，導(dǎo)致房企對(duì)未來的預(yù)期更為謹(jǐn)慎。

買賣不成，也并非一方的原因。在新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷看來，部分原因是地方政府“太貪心”，將土地底價(jià)設(shè)置太高，超出了房企預(yù)期。“高地價(jià)、高要求導(dǎo)致房企有心買地，卻無力承受”。

無論是市場(chǎng)原因也好，地方貪心也罷，導(dǎo)致土地流拍增多的原因還與當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。在全國去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)均提出了降低杠桿水平，保持財(cái)務(wù)健康的要求。

“當(dāng)前房屋銷售依然受到管控，部分三四線城市也在升級(jí)，房企需要防范資金回籠方面的壓力。融資渠道依然偏窄，中小型房企需警惕資金鏈斷裂?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，形勢(shì)不允許大規(guī)模擴(kuò)張，房企市場(chǎng)策略以穩(wěn)健為主。

對(duì)比2014年那場(chǎng)土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認(rèn)為，上一次土地流拍主要是因?yàn)槭袌?chǎng)銷售低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿減弱；這一次房產(chǎn)銷售相對(duì)穩(wěn)定，流拍增加主要是房企基于利潤率及去杠桿下的理性選擇。

地方政府土地收入同比增長(zhǎng)43%

盡管全國土地流拍率顯著上升，但從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2018年來開發(fā)商的拿地需求依然不減，1-7月份，全國經(jīng)營性用地的土地成交幅數(shù)達(dá)到17839幅，同比上漲17%。而從價(jià)格上來看，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，地方政府獲得的土地出讓收入26941億元，同比增長(zhǎng)43%，創(chuàng)歷史新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，這主要得益于地方政府加強(qiáng)了土地供應(yīng)力度，選擇變多后，開發(fā)商對(duì)于熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出“地王”價(jià)格，這也是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。

張大偉表示，即便部分成交的土地，現(xiàn)在來看，平均溢價(jià)率和實(shí)際成交的地價(jià)和之前相比也有一個(gè)明顯的下行，特別是過去土地市場(chǎng)比較熱的，像杭州、南京，以及上海等其他城市，整個(gè)一二線城市的土地價(jià)格，相比之前，都有一個(gè)明顯的降溫，甚至是進(jìn)入了一個(gè)低迷狀態(tài)。

值得關(guān)注的是，在前期高歌猛進(jìn)的一二線城市土地遇冷的時(shí)候，三四線城市，尤其是西部地區(qū)部分城市地價(jià)卻出現(xiàn)上漲。自然資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。

中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說：住宅地價(jià)變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內(nèi)，受益于一些城市出臺(tái)的人才引進(jìn)措施，以及非熱點(diǎn)調(diào)控城市的寬松型政策的激勵(lì)效應(yīng)，在短期內(nèi)刺激了樓市需求的釋放，也相應(yīng)帶動(dòng)了這些城市的住宅地價(jià)的上漲。一二三線城市的地價(jià)分化比較明顯。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，出現(xiàn)分化的根本原因是“調(diào)控政策”的不同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國超過80個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了各類型的調(diào)控政策200次以上，不少前期出現(xiàn)明顯上漲的一二線城市調(diào)控力度空前，張大偉說，這是開發(fā)商“望地”卻步的主要原因。

張大偉表示，現(xiàn)在在一二線城市拿到地或者說過去拿到地王的項(xiàng)目，因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商很難以預(yù)期的價(jià)格入市。另一個(gè)原因是，整個(gè)房地產(chǎn)的資金鏈和資金情況還是比較緊張的，信貸針對(duì)房地產(chǎn)縮緊比較明顯。而三四線城市的土地市場(chǎng)因?yàn)橄鄬?duì)而言調(diào)控政策比較少，所以溢價(jià)率比一二線城市要高一些，現(xiàn)在，全國有50多個(gè)三四線城市年內(nèi)的土地出讓金已經(jīng)超過100億，這也是刷新歷史紀(jì)錄的一次。

負(fù)債率飆升，房企資金承壓

華創(chuàng)證券在8月12日發(fā)布的研報(bào)中稱，流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時(shí)考慮到在降杠桿背景下政府財(cái)政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動(dòng)掛牌均價(jià)及成交溢價(jià)率走低。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，層層調(diào)控政策加碼后，一二線城市自2017年下半年以后基本進(jìn)入全面限價(jià)。而在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的背景下，開發(fā)商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下，高單價(jià)、高溢價(jià)率的現(xiàn)象在土地市場(chǎng)明顯減少。而土地供應(yīng)規(guī)則的改變亦在限制房企的土地需求側(cè)的活動(dòng)。銷售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規(guī)則與競(jìng)買條件使得項(xiàng)目的隱性成本更高，變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率飆升至76.16%。

負(fù)債率飆升的同時(shí)，房企融資規(guī)模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表示，在2018年前7個(gè)月，40家典型房企融資總額達(dá)到4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。同時(shí)，股權(quán)融資凍結(jié)、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴(yán)格監(jiān)管。

在此背景之下，各大房企均提出了去杠桿的目標(biāo)，而這最直接的影響體現(xiàn)在土地投資上。目前，大多數(shù)城市均對(duì)土地資金來源有著嚴(yán)格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

房?jī)r(jià)會(huì)降？

流拍、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低意味著，地價(jià)正在進(jìn)入下跌通道，那么居高不下的房?jī)r(jià)是否將失去支撐？

趙松認(rèn)為，在去杠桿嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在緊縮型調(diào)控和市場(chǎng)秩序整頓的多措并舉下，開發(fā)投資將持續(xù)向理性回歸。預(yù)計(jì)住宅地價(jià)漲幅收窄的可能性增加。

趙松表示，近期很多城市調(diào)控升級(jí)，那么這些政策從短期上來說，肯定對(duì)抑制樓市的這種非理性的上漲會(huì)有好的作用的。那么在這種情況下，住宅地價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到抑制。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，包括杭州、廈門等不少熱門城市上半年僅完成全年供地指標(biāo)的一半左右，下半年土地供應(yīng)力度可能不減。在這種情況下，一二線城市土地市場(chǎng)可能維持“降溫”態(tài)勢(shì)。

張大偉表示，從最近調(diào)控來看，限價(jià)和各種約束性政策在一二線肯定會(huì)依然非常嚴(yán)格，甚至不排除比之前更嚴(yán)格的可能性，所以大部分開發(fā)商在一二線拿地就會(huì)更謹(jǐn)慎一些。在一二線，土地流標(biāo)，低價(jià)率成交在今年肯定是一個(gè)趨勢(shì)。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓的觀點(diǎn)稱，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并沒有必然的聯(lián)系。從成本法的角度來說，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件，但地價(jià)下跌并不能抵減其他成本費(fèi)用的上升。

徐楓就香港經(jīng)驗(yàn)舉例，地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的顯性關(guān)系不是特別明顯。早些年，有些開發(fā)商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場(chǎng)，樓價(jià)全面下跌，開發(fā)商的樓盤也因時(shí)而調(diào)整。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，地價(jià)低有利于房?jī)r(jià)回調(diào)，但是不盡然。因?yàn)檫€得看市場(chǎng)的因素，不完全是地價(jià)，供需關(guān)系和調(diào)控也會(huì)影響房?jī)r(jià)的最終定價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地價(jià)下跌確實(shí)可以為房?jī)r(jià)下跌創(chuàng)造較好的條件，或者說房?jī)r(jià)上漲的空間相對(duì)會(huì)減少，所以地價(jià)下跌多少是具有市場(chǎng)信號(hào)意義的。但是，地價(jià)下跌同時(shí)，建材等成本卻在上調(diào)，所以從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度看，包括地價(jià)、建安成本等方面都需要積極管控。