龔奕潔 張建鋒

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)方興未艾，鼎家倒塌充分暴露了長(zhǎng)租中介與消費(fèi)金融掛鉤的商業(yè)模式背后，潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。但金融手段的介入，無疑有利于盤活社會(huì)空置房源

從北京等一線城市房租超常規(guī)暴漲，到鼎家倒塌揭示的房租金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，一場(chǎng)輿論風(fēng)暴給原本享受政策紅利的住房租賃市場(chǎng)，蒙上了黑影。

8月17日，時(shí)任我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在一場(chǎng)媒體電話會(huì)議中透露，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源。這一言論打開了輿論的潘多拉魔盒，眾人爭(zhēng)議“資本抬高房租”。胡景暉還預(yù)言稱，一旦大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，后果比P2P爆雷更為嚴(yán)重。僅三日后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)。

資本與抬高房租的錯(cuò)綜關(guān)系，還難下結(jié)論。但在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們搶攤租賃藍(lán)海的過程中，各路資本與金融產(chǎn)品的助力不容忽視。鼎家事件則充分暴露了，借租金分期實(shí)現(xiàn)快速回款時(shí)，一些包租模式下的長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商，可能潛藏資金池和錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的融資鏈條中，租房分期和以租金分期為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，也陷入“利用租客信用擴(kuò)張、無本萬利”的爭(zhēng)議。但東方金誠(chéng)結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示，健康良性運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓具有穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流，是證券化的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

輿論爭(zhēng)議下，這個(gè)政策紅利催生的藍(lán)海市場(chǎng)正經(jīng)歷尷尬期。“最近突然不知道客戶去哪里了，不知道是淡季提前來臨，還是和最近沸沸揚(yáng)揚(yáng)的事件有聯(lián)系?！?蘭州久拾公寓創(chuàng)始人之一吳子福告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

《財(cái)經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，部分金融機(jī)構(gòu)已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，有的將重新審查住房租賃貸業(yè)務(wù)的審批流程。

“一個(gè)業(yè)務(wù)生態(tài)要達(dá)到均衡狀態(tài)，初期一定要付出很多代價(jià)，不能一棒子打死，但要及時(shí)修正?！?一位資深金融從業(yè)者表示，“相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或行業(yè)自律組織，需要對(duì)這種既承擔(dān)房屋中介，又涉及金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，進(jìn)行一些規(guī)范和監(jiān)管，對(duì)從業(yè)資質(zhì)、資本金等提出要求?！?/p>

多位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者與金融人士認(rèn)為，不可否認(rèn)的是，金融手段的介入，只要規(guī)范發(fā)展有利于盤活社會(huì)空置房源，促進(jìn)房源供給，同時(shí)也可以為租房人提供一定杠桿下的融資，進(jìn)而提升房屋的可得性。

對(duì)于崛起中的租房市場(chǎng)和租房金融來說，當(dāng)下正是提出問題與解決問題的最好時(shí)候。

鼎家倒塌始末：激進(jìn)擴(kuò)張與資金錯(cuò)配

8月20日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商鼎家宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)，中介兩端，一邊收不到房租的房東要驅(qū)趕房客;另一邊，被驅(qū)趕的房租分期房客仍需承擔(dān)信貸債務(wù)。

《財(cái)經(jīng)》記者深度調(diào)查鼎家事件后發(fā)現(xiàn)，借與消費(fèi)金融平臺(tái)合作租房分期業(yè)務(wù)，鼎家可獲得機(jī)構(gòu)墊付的全部房租，從而快速獲得大量回籠資金，進(jìn)而沉淀成資金池。但鼎家用沉淀資金激進(jìn)擴(kuò)張，愈發(fā)高企的拿房成本與房屋空置成本，成為拖垮其現(xiàn)金流的最大因素。

鼎家原是杭州地區(qū)一家中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，2017年上半年開始拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，并于2017年10月宣布全面進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，并推出“鼎寓”品牌。也是從2017年10月份，鼎家開始為公寓業(yè)務(wù)租客提供租房分期的服務(wù)，先后與四家消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)合作，包括愛上街（原51分期）、愛窩分期、工商銀行杭州保椒支行等。2018年2月，鼎家還獲得來自浙江筑家投資管理公司的Pre-A輪投資。

鼎家的商業(yè)模式代表一類包租運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商模式。鼎家從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費(fèi)用;為解決一些租客“押一付三”傳統(tǒng)模式的壓力，向其提供“押一付一”或“押二付一”服務(wù)，在這一過程中，就引入了愛上街、工行信用卡等第三方信貸機(jī)構(gòu)，由信貸機(jī)構(gòu)向鼎家墊付合同租期內(nèi)的全部或部分房租;然后，租戶向鼎家支付押金，同時(shí)在約定租期內(nèi)，每月向信貸機(jī)構(gòu)還款。這期間產(chǎn)生的分期利息或服務(wù)費(fèi)由鼎家向前述信貸機(jī)構(gòu)支付。

據(jù)鼎家董事長(zhǎng)魏永鋒介紹，鼎家手中約有1950套房源，剔除空置后約有1700套，其中僅有不到20%的房源涉及分期業(yè)務(wù)。如果按照一套房月租4000元，平均租約一年簡(jiǎn)單計(jì)算，鼎家通過分期業(yè)務(wù)累計(jì)獲得的沉淀資金約為1496萬元，再加上浙江筑家的投資，資金量不菲。但鼎家卻在8月1日，無力支付600多個(gè)房東共計(jì)400多萬元的租金。

魏永鋒在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，將運(yùn)營(yíng)失敗歸結(jié)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的擴(kuò)張步伐過快、房屋空置率過高，以及內(nèi)控不嚴(yán)導(dǎo)致的集體職務(wù)侵占等問題。

資源決定一切，拿房是業(yè)務(wù)擴(kuò)張的首要前提。鼎家曾在獲得融資時(shí)，計(jì)劃2018年內(nèi)發(fā)展房源至5000套以上。魏永鋒坦承，鼎家自3月份以來大量收房，甚至在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下，以高于市場(chǎng)價(jià)格的成本收房。鼎家也為此承擔(dān)了空置成本，在三四月份，鼎家的空置房源接近500套，而后連續(xù)多月其因房屋空置所承擔(dān)的成本在200萬元左右。

墊付分期利息與服務(wù)費(fèi)，也是鼎家推廣期所背負(fù)的成本。如果模式成熟，他們也將像業(yè)內(nèi)其他機(jī)構(gòu)一樣，由租客自行承擔(dān)費(fèi)用?！爸皇嵌乙恢睕]有走出推廣期?！睋?jù)魏永鋒介紹，與其合作的四家金融機(jī)構(gòu)，截至目前待還資金敞口共計(jì)還有600萬余元。

鼎家代表了業(yè)內(nèi)多數(shù)“包租類”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“房租月付”的模式。該業(yè)務(wù)模式下，產(chǎn)生了資金池和大量資金與期限的錯(cuò)配，本質(zhì)上是一種金融問題。

但對(duì)于將鼎家比作P2P，魏永鋒表示委屈：“我們不是P2P（那樣的龐氏騙局）。公司確實(shí)經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)，但不是詐騙，我也沒有跑路。”

我愛我家前副總裁胡景暉將長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與P2P做類比，意在警示機(jī)構(gòu)沉淀資金池與激進(jìn)擴(kuò)張產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?！坝捎谫Y金和期限錯(cuò)配，大量資金沉淀到中介機(jī)構(gòu)手中，機(jī)構(gòu)用于大量收房源、做裝修等擴(kuò)張，甚至拿去做其他投資，如炒股、開餐廳等?！焙皶熢诮邮堋敦?cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)指出，這類似于P2P平臺(tái)問題中所呈現(xiàn)的信息中介與信用中介的區(qū)別。

資金池與資金錯(cuò)配，對(duì)于持牌金融機(jī)構(gòu)而言，尚考驗(yàn)其流動(dòng)性管理、或者說精細(xì)化資產(chǎn)負(fù)債管理的能力。如果中介公司經(jīng)營(yíng)不善，缺乏對(duì)資金的流動(dòng)性管理能力，運(yùn)用資金池去進(jìn)行激進(jìn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張或者其他投資，一旦經(jīng)營(yíng)不當(dāng)就會(huì)產(chǎn)生問題。

經(jīng)歷一次失敗創(chuàng)業(yè)，魏永鋒仍然認(rèn)為在政策紅利與需求結(jié)構(gòu)調(diào)整下，長(zhǎng)租公寓是未來藍(lán)海?！拔蚁胍宰约旱慕?jīng)驗(yàn)對(duì)行業(yè)說幾句話：首先依然看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但并沒有想象中的利潤(rùn)高;第二，想進(jìn)入市場(chǎng)的人，一定要謹(jǐn)慎進(jìn)入;第三，已經(jīng)進(jìn)入的同行們，一定要做好精細(xì)化管理，提供高品質(zhì)的服務(wù)附加值?！蔽河冷h表示。

租房金融的崛起

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，所需要的配套金融服務(wù)也正在發(fā)生變化。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策紅利下方興未艾，新業(yè)態(tài)與金融產(chǎn)品的磨合背后，隱匿的可能是機(jī)遇也可能是風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)期以來，住房租賃市場(chǎng)并不是金融的寵兒。世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，租售差別太大，與房地產(chǎn)開發(fā)銷售相比，住房租賃的投資回報(bào)率太低了。

租房市場(chǎng)更多是政策紅利催生出的新藍(lán)海。為化解房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位，自2015年以來，中央政府開始制定一系列政策，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2017年10月，十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。此后金融部門也紛紛加快支持步伐。

這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。貝殼研究院《2018年住房租賃白皮書》指出，以中國(guó)人口規(guī)模測(cè)算，目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬億元;而以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力，中國(guó)租賃市場(chǎng)將有3萬億元規(guī)模。

無論在政策還是在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，各類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)層出不窮，包括以萬科泊寓為代表的房企系，以鏈家自如為代表的中介系，以魔方、蛋殼為代表的創(chuàng)業(yè)系。按照運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)內(nèi)通常將其分為通過自建、收購(gòu)持有房源的重資產(chǎn)模式和通過包租、托管但不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式。托管模式即信息撮合，包租模式則是收房、再出租的“二房東”。

“房地產(chǎn)企業(yè)通常是重資產(chǎn)模式，中介系和創(chuàng)業(yè)系通常是輕資產(chǎn)模式，且多是包租模式?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，“由于重資產(chǎn)模式的經(jīng)營(yíng)者多是資質(zhì)較高的房地產(chǎn)企業(yè)，而且直接持有產(chǎn)權(quán)，因此融資方式豐富，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。”

目前來看，銀行紛紛選擇與大型房地產(chǎn)開發(fā)商或各地政府牽頭的租賃平臺(tái)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供融資支持。根據(jù)《2018年中國(guó)租賃白皮書》，總授信規(guī)模高達(dá)萬億元。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品激增，目前幾大房企的資產(chǎn)證券化融資規(guī)模接近千億元。

建設(shè)銀行在2017年下半年高調(diào)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并視其為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一，還提出了“要租房、上建行”的口號(hào)。據(jù)相關(guān)公開信息，建設(shè)銀行的介入方式，包括推出租房平臺(tái)建融社區(qū)、向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放租賃經(jīng)營(yíng)授信、為租戶提供租房貸款“安居貸”等。

建行行長(zhǎng)王祖繼近日在該行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，建行將住房租賃作為重要戰(zhàn)略方向不是為盈利，目的是從多主體、多渠道增加租房供給，推動(dòng)租售并舉，讓房屋回到居住本質(zhì)。

“建行截至目前沒有為中介提供過融資、尤其是收房的支持，而主要為租戶提供安居貸款，資金通過平臺(tái)提供給租戶，然后直接通過平臺(tái)給到出租方，不通過中介平臺(tái)?！蓖踝胬^還強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于包租類的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，雖然不如房地產(chǎn)開發(fā)那樣重資本，但是拿房及房源空置成本、提供裝修、服務(wù)、推廣等的運(yùn)營(yíng)成本也不小，因此，對(duì)于現(xiàn)金流需求也很高。從目前市場(chǎng)形勢(shì)來看，仍以股權(quán)融資類為主，而少數(shù)規(guī)模大、資質(zhì)好的運(yùn)營(yíng)商如自如、新派則選擇發(fā)行ABS融資。這也是一般長(zhǎng)租公寓依賴房租分期（租房貸）的原因。

不少銀行的信用卡業(yè)務(wù)、或個(gè)人信貸類業(yè)務(wù)線，也紛紛涉足租房分期市場(chǎng)?；蚺c公寓運(yùn)營(yíng)商合作，或與消費(fèi)金融助貸平臺(tái)合作。

在租房分期市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)金融公司更是主力。早在2015年，專營(yíng)租房分期的平臺(tái)如房司令、租了么，以及租房金融產(chǎn)品如58同城的“58月付”，京東金融與自如合作的“自如白條”等就已存在。

依托鏈家的資源稟賦，鏈家董事長(zhǎng)左暉也早早布局金融板塊，其作為實(shí)控人，持有貝殼金服、貝殼小貸、鏈鏈金融、理房通等金融及互聯(lián)網(wǎng)金融公司股權(quán)，但強(qiáng)調(diào)與鏈家相互獨(dú)立。零壹財(cái)經(jīng)的P2P平臺(tái)測(cè)評(píng)資料顯示，鏈鏈金融前身鏈家理財(cái)以房產(chǎn)抵押貸（包括首付貸、贖樓貸）為主，后來為了迎合監(jiān)管，主動(dòng)停掉了此類業(yè)務(wù)。鏈鏈金融和貝殼金服的業(yè)務(wù)范圍包括裝修、租房等領(lǐng)域，與鏈家、萬科、自如、萬鏈等公司建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，2018年4月以來，鏈鏈金融暫停租金分期業(yè)務(wù)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向汽車融資租賃領(lǐng)域。此外，貝殼金服以貝殼小貸為主體，服務(wù)鏈家普租業(yè)務(wù)的房租分期需求。

租房分期：餡餅與陷阱

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，長(zhǎng)租公寓一般都會(huì)與相關(guān)消費(fèi)金融或助貸平臺(tái)合作，向客戶提供租房分期服務(wù)。而資金方來源多元，包括銀行、保理公司、P2P平臺(tái)、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

據(jù)了解，鼎家一事暴露出的“租房貸”在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商環(huán)節(jié)的資金池和錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，目前已被多家金融機(jī)構(gòu)注意到，一些金融機(jī)構(gòu)正在重新審視租房貸的審核和資金流向。

“客戶需要押一付一，我們需要現(xiàn)金流，租房分期順應(yīng)市場(chǎng)。”蘭州一家長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者吳子福告訴《財(cái)經(jīng)》記者，對(duì)于資質(zhì)背景較差的區(qū)域性中小型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來說，很難直接拿到銀行信貸，也難以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而與消費(fèi)金融平臺(tái)合作，有利于加速長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方回款、提高租金回報(bào)率。

“分期對(duì)我們來說一方面降低租客的付款門檻，另一方面能夠緩解現(xiàn)金流尷尬?！眳亲痈Ｕf。

吳子福還表示，租房分期資金的使用效率很低。由于存在轉(zhuǎn)租需求，租客平均租期只有不到7個(gè)月，分期可以一次收到11個(gè)月租金的錢款，后面涉及到退房，但退房規(guī)模難以預(yù)測(cè)，為保障足夠流動(dòng)性，在業(yè)務(wù)擴(kuò)張中不敢過多使用這類資金。

目前在吳子福的玖拾公寓，有26%的錢來自租金分期，其他全是自有資金。從最高42%的租金分期使用率，降到目前的26%，對(duì)于吳子福的團(tuán)隊(duì)來說，很是煎熬，尋找新的融資產(chǎn)品，是他目前最為煩惱的事情。

值得一提的是，一些消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)目前也對(duì)與中介合作、進(jìn)行租房分期業(yè)務(wù)表示審慎。一位對(duì)租房貸持審慎態(tài)度的持牌消費(fèi)金融公司負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，不同于手機(jī)等商品，租房是一種非標(biāo)品的消費(fèi)場(chǎng)景，而房租的定價(jià)權(quán)往往不透明。此外，一旦中介破產(chǎn)或者跑路，那么提供消費(fèi)分期的機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

在鼎家事件后續(xù)處置過程中，因租房貸的涉眾屬性，金融機(jī)構(gòu)選擇了向租客兜底，解除分期債權(quán)關(guān)系，而向鼎家追責(zé)。

8月27日，愛上街向媒體發(fā)出對(duì)鼎家事件處理結(jié)果的聲明，宣布將從2018年8月29日起依次聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關(guān)責(zé)任方追究法律責(zé)任。同日晚間，工行杭州分行給相關(guān)客戶商定了處理方案，亦如愛上街一樣解除了債權(quán)分期合同。但因保密協(xié)議，相關(guān)客戶拒絕透露具體信息。

據(jù)了解，愛上街于今年1月份開始與鼎家合作并試水租房分期業(yè)務(wù)，但在今年4月份停止了與鼎家的合作。愛上街CEO朱明敏對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，消費(fèi)金融本身是風(fēng)控問題，愛上街擅長(zhǎng)數(shù)字風(fēng)控技術(shù)，但租房業(yè)務(wù)涉及重資本的業(yè)務(wù)模式，與其金融科技平臺(tái)的定位不相符;而對(duì)合作中介運(yùn)營(yíng)商的資金運(yùn)用無法穿透，也是極大的風(fēng)險(xiǎn)。

融360的研報(bào)顯示，目前租房分期的滲透率還比較低。但行業(yè)里仍然存在不少虛假宣傳與故意隱瞞等不規(guī)范行為。有不少中介為賺取推廣費(fèi)或不想承擔(dān)后果，在介紹租房分期時(shí)，并未將分期信貸的產(chǎn)品和涉及的征信等問題告知用戶。

“如果通過第三方APP支付款項(xiàng)，不少是通過信貸公司進(jìn)行了分期貸款，但是許多中介卻并沒有提醒、告知顧客這一情況?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出，這是消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。

“房屋中介未明確告知租客不是借貸關(guān)系，反而進(jìn)行誤導(dǎo)，是一種民事欺詐行為，根據(jù)法律規(guī)定，受欺詐而形成的合同關(guān)系可以撤銷，租戶可以要求中介賠償損失?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)預(yù)防金融證券犯罪研究所研究員、北京市京師律師事務(wù)所律師許浩對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出。

《財(cái)經(jīng)》記者以租客身份咨詢多家長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商，每月名義利率一般在月租的5%-6%，亦有不少處在推廣階段的運(yùn)營(yíng)商表示承擔(dān)息費(fèi)，但需租客承擔(dān)服務(wù)費(fèi)。自如有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，自如分期名義利率加手續(xù)費(fèi)后的實(shí)際年化利率為12%，而其他信用卡分期產(chǎn)品的年化利率在15%。

《財(cái)經(jīng)》記者獲得的自如《房屋租賃合同》發(fā)現(xiàn)，其提供“自如白條”和“自如客專享分期”兩種分期支付途徑。使用自如白條，應(yīng)與京東簽署《信用付款（自如白條）服務(wù)協(xié)議》;而使用自如客專享分期支付，則需與作為出借人的中國(guó)外貿(mào)信托簽署貸款相關(guān)合同。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，自如本身并沒有小貸或消費(fèi)金融相關(guān)牌照，因此不能直接發(fā)放貸款，外貿(mào)信托在此處以通道方作為受托人，承擔(dān)發(fā)貸功能。外貿(mào)信托官網(wǎng)顯示有兩只與自如有關(guān)的產(chǎn)品，相關(guān)產(chǎn)品亦出現(xiàn)在自如所發(fā)行的ABS產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)中，為自如ABS融資產(chǎn)品的SPV。

爭(zhēng)議住房租賃ABS

自如1號(hào)ABS產(chǎn)品的雙SPV結(jié)構(gòu)，以及“循環(huán)發(fā)放房租分期小額貸款”為底層資產(chǎn)的模式，被一些人質(zhì)疑為“以租客信用加杠桿、無本萬利”。

“產(chǎn)品沒有不合規(guī)，只是底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大?！币晃蝗掏缎腥耸恐赋觯皩?duì)于包租類長(zhǎng)租公寓來說，沒有產(chǎn)權(quán)，沒有物業(yè)增值，只好用租金收益去發(fā)行ABS，因此不確定性更高。”

以預(yù)期現(xiàn)金流為主，住房租賃ABS三種證券化模式：收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對(duì)標(biāo)的物業(yè)在產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)、實(shí)際用途等方面的法律完備性要求較高，因此通常是重資本經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來經(jīng)營(yíng);而包租類的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的穩(wěn)定現(xiàn)金流則依靠未來租金收益，因此常選擇收益權(quán)ABS。

前述投行人士指出，當(dāng)引入租房分期貸款后，自如的底層資產(chǎn)并非是直接收取的租金，而是小額分期貸款，那么就面臨著特殊的風(fēng)險(xiǎn)：租戶提前退租導(dǎo)致住房分期貸款無法按時(shí)償付、租戶提前償還貸款導(dǎo)致利息收益減少以及租戶個(gè)人信用情況較差進(jìn)而缺少符合標(biāo)準(zhǔn)的承租人等。

“雙SPV設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是為了進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離?！鼻笆鐾缎腥耸恐赋?，“而目前相關(guān)產(chǎn)品也大量依靠外部增信。”

郭永剛指出，健康良性運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓具有穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流，是證券化的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。在合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和保障措施下，長(zhǎng)租公寓ABS預(yù)計(jì)可成為固定收益投資人重要的資產(chǎn)配置品種，從而具有很大的市場(chǎng)空間。

在郭永剛看來，對(duì)于房租的爭(zhēng)議總體上不會(huì)對(duì)未來長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品的推出、銷售或其他方面帶來影響，或僅對(duì)個(gè)別因非市場(chǎng)化商業(yè)行為催生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓ABS存在負(fù)面影響。

值得一提的是，ABS作為一種表外融資方式，脫離杠桿的限制，在去年底，螞蟻金服以旗下兩家小額貸款公司為主體發(fā)行的消費(fèi)金融ABS被質(zhì)疑發(fā)行規(guī)模過大，表外杠桿率極高。后來，監(jiān)管要求其表內(nèi)外合并計(jì)算杠桿，滿足小額貸款公司的杠桿要求。

“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過小額貸款方式獲得貸款得到的租金，扣除支付給房東的3個(gè)月租金剩余9個(gè)月租金可以自用;而通過ABS方式可再次獲得入池資產(chǎn)剩余的未償本金（一般為9個(gè)-10個(gè)月），因此運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)存在杠桿運(yùn)用資金的可能?！惫绖偢嬖V《財(cái)經(jīng)》記者。

目前對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體的資金使用沒有明確的限制，對(duì)杠桿亦沒有限制。因此長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展需依賴于良好的租賃市場(chǎng)秩序和完善的監(jiān)管制度環(huán)境。

“金融產(chǎn)品和資本進(jìn)入租房市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用，但目前國(guó)內(nèi)房屋證券化產(chǎn)品制度和結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步改善?！焙皶煂?duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，國(guó)外成熟的資本市場(chǎng)REITs等證券化產(chǎn)品多是以股權(quán)類，而國(guó)內(nèi)REITs則是債權(quán)類發(fā)行。相對(duì)于股權(quán)發(fā)行模式到期無需償還本金利息而言，這些產(chǎn)品到期有本金和利息的壓力。

目前，類REITs及CMBS是交易所較為鼓勵(lì)的房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品之一，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策要求，利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但在發(fā)行過程中，也要注意資產(chǎn)本身權(quán)屬等問題。

值得注意的是，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs，前者不可出表和降低表內(nèi)負(fù)債率，后者可不推升表內(nèi)杠桿。但稅負(fù)重，然而住房租賃REITs可享受土地增值稅的延遲繳納/減免優(yōu)惠。

監(jiān)管新業(yè)態(tài)

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與交易的金融產(chǎn)品相比，租房金融并不比其來得更為復(fù)雜。但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商破產(chǎn)，卻比房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所造成的影響更大，破產(chǎn)處置更為復(fù)雜。

許浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者，與普通房企破產(chǎn)有房產(chǎn)處置保障資金方等利益所不同的是，中介機(jī)構(gòu)破產(chǎn)則沒有房屋處置權(quán)。由于鼎家規(guī)模較小，涉及用戶不是很多，第三方租房分期機(jī)構(gòu)以兜底的方式承擔(dān)了租客的損失。但第三方信貸平臺(tái)和房東的利益卻無法得到較好的保障。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為成熟，對(duì)于房企融資和個(gè)人購(gòu)房貸款等，均有監(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范管理。而對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管完善，仍在路上。

“房屋不動(dòng)產(chǎn)天然具有金融屬性，其周邊行業(yè)在歐美等成熟資本市場(chǎng)，有嚴(yán)格的資質(zhì)限制?！币晃唤鹑谛袠I(yè)人士指出，“相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或行業(yè)自律組織，需要對(duì)這種既承擔(dān)房屋中介，又涉及金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管，對(duì)從業(yè)資質(zhì)、資金管理等提出要求。”

種種跡象顯示，長(zhǎng)租公寓的不規(guī)范發(fā)展，以及租房貸業(yè)務(wù)模式的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。目前，北京、深圳、西安等多地政府針對(duì)租房貸、限制房租非理性上漲等問題已發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，或出臺(tái)相關(guān)規(guī)范。

北京市住建委近期聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。

深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)呼吁互金平臺(tái)加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，不得宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù)。

西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)通知，簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

從前述政策要求來看，相關(guān)部門或?qū)?duì)租房貸和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的資金流進(jìn)行管控。長(zhǎng)租公寓+房租分期的商業(yè)模式，需要重新規(guī)范。

胡景暉告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在房地產(chǎn)買賣交易中，相關(guān)政策明確要求中介機(jī)構(gòu)不能碰房本;而且相關(guān)交易都設(shè)立第三方資金監(jiān)管賬戶，資金不在中介沉淀。

在胡景暉看來，與房屋買賣有專戶資金監(jiān)管相比，房屋租賃沒有資金專戶限制，這也是難以對(duì)租房市場(chǎng)實(shí)施有限監(jiān)管的原因之一;但如果效仿房屋買賣實(shí)施資金專戶限制，可能造成中介機(jī)構(gòu)反過來向房東追回應(yīng)得的回報(bào)，與行業(yè)發(fā)展不甚相符，所以資金監(jiān)管細(xì)則還需要各部門協(xié)商制定。