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        租房金融的“紅與黑”

        2018-09-29 07:50:48龔奕潔張建鋒
        財(cái)經(jīng) 2018年20期
        關(guān)鍵詞:紅與黑長(zhǎng)租租房

        龔奕潔 張建鋒

        長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)方興未艾,鼎家倒塌充分暴露了長(zhǎng)租中介與消費(fèi)金融掛鉤的商業(yè)模式背后,潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。但金融手段的介入,無疑有利于盤活社會(huì)空置房源

        從北京等一線城市房租超常規(guī)暴漲,到鼎家倒塌揭示的房租金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn),一場(chǎng)輿論風(fēng)暴給原本享受政策紅利的住房租賃市場(chǎng),蒙上了黑影。

        8月17日,時(shí)任我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在一場(chǎng)媒體電話會(huì)議中透露,自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源。這一言論打開了輿論的潘多拉魔盒,眾人爭(zhēng)議“資本抬高房租”。胡景暉還預(yù)言稱,一旦大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂,后果比P2P爆雷更為嚴(yán)重。僅三日后,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鼎家”)宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)。

        資本與抬高房租的錯(cuò)綜關(guān)系,還難下結(jié)論。但在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們搶攤租賃藍(lán)海的過程中,各路資本與金融產(chǎn)品的助力不容忽視。鼎家事件則充分暴露了,借租金分期實(shí)現(xiàn)快速回款時(shí),一些包租模式下的長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商,可能潛藏資金池和錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

        此外,在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的融資鏈條中,租房分期和以租金分期為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品,也陷入“利用租客信用擴(kuò)張、無本萬利”的爭(zhēng)議。但東方金誠(chéng)結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示,健康良性運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓具有穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流,是證券化的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

        輿論爭(zhēng)議下,這個(gè)政策紅利催生的藍(lán)海市場(chǎng)正經(jīng)歷尷尬期。“最近突然不知道客戶去哪里了,不知道是淡季提前來臨,還是和最近沸沸揚(yáng)揚(yáng)的事件有聯(lián)系?!?蘭州久拾公寓創(chuàng)始人之一吳子福告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

        《財(cái)經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉,部分金融機(jī)構(gòu)已暫停租房貸款業(yè)務(wù),有的將重新審查住房租賃貸業(yè)務(wù)的審批流程。

        “一個(gè)業(yè)務(wù)生態(tài)要達(dá)到均衡狀態(tài),初期一定要付出很多代價(jià),不能一棒子打死,但要及時(shí)修正?!?一位資深金融從業(yè)者表示,“相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或行業(yè)自律組織,需要對(duì)這種既承擔(dān)房屋中介,又涉及金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),進(jìn)行一些規(guī)范和監(jiān)管,對(duì)從業(yè)資質(zhì)、資本金等提出要求?!?/p>

        多位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者與金融人士認(rèn)為,不可否認(rèn)的是,金融手段的介入,只要規(guī)范發(fā)展有利于盤活社會(huì)空置房源,促進(jìn)房源供給,同時(shí)也可以為租房人提供一定杠桿下的融資,進(jìn)而提升房屋的可得性。

        對(duì)于崛起中的租房市場(chǎng)和租房金融來說,當(dāng)下正是提出問題與解決問題的最好時(shí)候。

        鼎家倒塌始末:激進(jìn)擴(kuò)張與資金錯(cuò)配

        8月20日,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商鼎家宣布資金鏈斷裂破產(chǎn),中介兩端,一邊收不到房租的房東要驅(qū)趕房客;另一邊,被驅(qū)趕的房租分期房客仍需承擔(dān)信貸債務(wù)。

        《財(cái)經(jīng)》記者深度調(diào)查鼎家事件后發(fā)現(xiàn),借與消費(fèi)金融平臺(tái)合作租房分期業(yè)務(wù),鼎家可獲得機(jī)構(gòu)墊付的全部房租,從而快速獲得大量回籠資金,進(jìn)而沉淀成資金池。但鼎家用沉淀資金激進(jìn)擴(kuò)張,愈發(fā)高企的拿房成本與房屋空置成本,成為拖垮其現(xiàn)金流的最大因素。

        鼎家原是杭州地區(qū)一家中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),2017年上半年開始拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),并于2017年10月宣布全面進(jìn)入長(zhǎng)租公寓,并推出“鼎寓”品牌。也是從2017年10月份,鼎家開始為公寓業(yè)務(wù)租客提供租房分期的服務(wù),先后與四家消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)合作,包括愛上街(原51分期)、愛窩分期、工商銀行杭州保椒支行等。2018年2月,鼎家還獲得來自浙江筑家投資管理公司的Pre-A輪投資。

        鼎家的商業(yè)模式代表一類包租運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商模式。鼎家從房東處租來托管房屋再向外承租,一般以季度或半年向房東支付收房費(fèi)用;為解決一些租客“押一付三”傳統(tǒng)模式的壓力,向其提供“押一付一”或“押二付一”服務(wù),在這一過程中,就引入了愛上街、工行信用卡等第三方信貸機(jī)構(gòu),由信貸機(jī)構(gòu)向鼎家墊付合同租期內(nèi)的全部或部分房租;然后,租戶向鼎家支付押金,同時(shí)在約定租期內(nèi),每月向信貸機(jī)構(gòu)還款。這期間產(chǎn)生的分期利息或服務(wù)費(fèi)由鼎家向前述信貸機(jī)構(gòu)支付。

        據(jù)鼎家董事長(zhǎng)魏永鋒介紹,鼎家手中約有1950套房源,剔除空置后約有1700套,其中僅有不到20%的房源涉及分期業(yè)務(wù)。如果按照一套房月租4000元,平均租約一年簡(jiǎn)單計(jì)算,鼎家通過分期業(yè)務(wù)累計(jì)獲得的沉淀資金約為1496萬元,再加上浙江筑家的投資,資金量不菲。但鼎家卻在8月1日,無力支付600多個(gè)房東共計(jì)400多萬元的租金。

        魏永鋒在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí),將運(yùn)營(yíng)失敗歸結(jié)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的擴(kuò)張步伐過快、房屋空置率過高,以及內(nèi)控不嚴(yán)導(dǎo)致的集體職務(wù)侵占等問題。

        資源決定一切,拿房是業(yè)務(wù)擴(kuò)張的首要前提。鼎家曾在獲得融資時(shí),計(jì)劃2018年內(nèi)發(fā)展房源至5000套以上。魏永鋒坦承,鼎家自3月份以來大量收房,甚至在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下,以高于市場(chǎng)價(jià)格的成本收房。鼎家也為此承擔(dān)了空置成本,在三四月份,鼎家的空置房源接近500套,而后連續(xù)多月其因房屋空置所承擔(dān)的成本在200萬元左右。

        墊付分期利息與服務(wù)費(fèi),也是鼎家推廣期所背負(fù)的成本。如果模式成熟,他們也將像業(yè)內(nèi)其他機(jī)構(gòu)一樣,由租客自行承擔(dān)費(fèi)用?!爸皇嵌乙恢睕]有走出推廣期?!睋?jù)魏永鋒介紹,與其合作的四家金融機(jī)構(gòu),截至目前待還資金敞口共計(jì)還有600萬余元。

        鼎家代表了業(yè)內(nèi)多數(shù)“包租類”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“房租月付”的模式。該業(yè)務(wù)模式下,產(chǎn)生了資金池和大量資金與期限的錯(cuò)配,本質(zhì)上是一種金融問題。

        但對(duì)于將鼎家比作P2P,魏永鋒表示委屈:“我們不是P2P(那樣的龐氏騙局)。公司確實(shí)經(jīng)營(yíng)破產(chǎn),但不是詐騙,我也沒有跑路。”

        我愛我家前副總裁胡景暉將長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與P2P做類比,意在警示機(jī)構(gòu)沉淀資金池與激進(jìn)擴(kuò)張產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?!坝捎谫Y金和期限錯(cuò)配,大量資金沉淀到中介機(jī)構(gòu)手中,機(jī)構(gòu)用于大量收房源、做裝修等擴(kuò)張,甚至拿去做其他投資,如炒股、開餐廳等?!焙皶熢诮邮堋敦?cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)指出,這類似于P2P平臺(tái)問題中所呈現(xiàn)的信息中介與信用中介的區(qū)別。

        資金池與資金錯(cuò)配,對(duì)于持牌金融機(jī)構(gòu)而言,尚考驗(yàn)其流動(dòng)性管理、或者說精細(xì)化資產(chǎn)負(fù)債管理的能力。如果中介公司經(jīng)營(yíng)不善,缺乏對(duì)資金的流動(dòng)性管理能力,運(yùn)用資金池去進(jìn)行激進(jìn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張或者其他投資,一旦經(jīng)營(yíng)不當(dāng)就會(huì)產(chǎn)生問題。

        經(jīng)歷一次失敗創(chuàng)業(yè),魏永鋒仍然認(rèn)為在政策紅利與需求結(jié)構(gòu)調(diào)整下,長(zhǎng)租公寓是未來藍(lán)海?!拔蚁胍宰约旱慕?jīng)驗(yàn)對(duì)行業(yè)說幾句話:首先依然看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),但并沒有想象中的利潤(rùn)高;第二,想進(jìn)入市場(chǎng)的人,一定要謹(jǐn)慎進(jìn)入;第三,已經(jīng)進(jìn)入的同行們,一定要做好精細(xì)化管理,提供高品質(zhì)的服務(wù)附加值?!蔽河冷h表示。

        租房金融的崛起

        房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代,所需要的配套金融服務(wù)也正在發(fā)生變化。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策紅利下方興未艾,新業(yè)態(tài)與金融產(chǎn)品的磨合背后,隱匿的可能是機(jī)遇也可能是風(fēng)險(xiǎn)。

        長(zhǎng)期以來,住房租賃市場(chǎng)并不是金融的寵兒。世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,租售差別太大,與房地產(chǎn)開發(fā)銷售相比,住房租賃的投資回報(bào)率太低了。

        租房市場(chǎng)更多是政策紅利催生出的新藍(lán)海。為化解房地產(chǎn)泡沫,實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位,自2015年以來,中央政府開始制定一系列政策,鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2017年10月,十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。此后金融部門也紛紛加快支持步伐。

        這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。貝殼研究院《2018年住房租賃白皮書》指出,以中國(guó)人口規(guī)模測(cè)算,目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬億元;而以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力,中國(guó)租賃市場(chǎng)將有3萬億元規(guī)模。

        無論在政策還是在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下,各類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)層出不窮,包括以萬科泊寓為代表的房企系,以鏈家自如為代表的中介系,以魔方、蛋殼為代表的創(chuàng)業(yè)系。按照運(yùn)營(yíng)模式,業(yè)內(nèi)通常將其分為通過自建、收購(gòu)持有房源的重資產(chǎn)模式和通過包租、托管但不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式。托管模式即信息撮合,包租模式則是收房、再出租的“二房東”。

        “房地產(chǎn)企業(yè)通常是重資產(chǎn)模式,中介系和創(chuàng)業(yè)系通常是輕資產(chǎn)模式,且多是包租模式?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出,“由于重資產(chǎn)模式的經(jīng)營(yíng)者多是資質(zhì)較高的房地產(chǎn)企業(yè),而且直接持有產(chǎn)權(quán),因此融資方式豐富,資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。”

        目前來看,銀行紛紛選擇與大型房地產(chǎn)開發(fā)商或各地政府牽頭的租賃平臺(tái)簽署戰(zhàn)略協(xié)議,為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供融資支持。根據(jù)《2018年中國(guó)租賃白皮書》,總授信規(guī)模高達(dá)萬億元。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品激增,目前幾大房企的資產(chǎn)證券化融資規(guī)模接近千億元。

        建設(shè)銀行在2017年下半年高調(diào)進(jìn)入租賃市場(chǎng),并視其為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一,還提出了“要租房、上建行”的口號(hào)。據(jù)相關(guān)公開信息,建設(shè)銀行的介入方式,包括推出租房平臺(tái)建融社區(qū)、向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放租賃經(jīng)營(yíng)授信、為租戶提供租房貸款“安居貸”等。

        建行行長(zhǎng)王祖繼近日在該行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,建行將住房租賃作為重要戰(zhàn)略方向不是為盈利,目的是從多主體、多渠道增加租房供給,推動(dòng)租售并舉,讓房屋回到居住本質(zhì)。

        “建行截至目前沒有為中介提供過融資、尤其是收房的支持,而主要為租戶提供安居貸款,資金通過平臺(tái)提供給租戶,然后直接通過平臺(tái)給到出租方,不通過中介平臺(tái)?!蓖踝胬^還強(qiáng)調(diào)。

        對(duì)于包租類的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,雖然不如房地產(chǎn)開發(fā)那樣重資本,但是拿房及房源空置成本、提供裝修、服務(wù)、推廣等的運(yùn)營(yíng)成本也不小,因此,對(duì)于現(xiàn)金流需求也很高。從目前市場(chǎng)形勢(shì)來看,仍以股權(quán)融資類為主,而少數(shù)規(guī)模大、資質(zhì)好的運(yùn)營(yíng)商如自如、新派則選擇發(fā)行ABS融資。這也是一般長(zhǎng)租公寓依賴房租分期(租房貸)的原因。

        不少銀行的信用卡業(yè)務(wù)、或個(gè)人信貸類業(yè)務(wù)線,也紛紛涉足租房分期市場(chǎng)?;蚺c公寓運(yùn)營(yíng)商合作,或與消費(fèi)金融助貸平臺(tái)合作。

        在租房分期市場(chǎng),互聯(lián)網(wǎng)金融公司更是主力。早在2015年,專營(yíng)租房分期的平臺(tái)如房司令、租了么,以及租房金融產(chǎn)品如58同城的“58月付”,京東金融與自如合作的“自如白條”等就已存在。

        依托鏈家的資源稟賦,鏈家董事長(zhǎng)左暉也早早布局金融板塊,其作為實(shí)控人,持有貝殼金服、貝殼小貸、鏈鏈金融、理房通等金融及互聯(lián)網(wǎng)金融公司股權(quán),但強(qiáng)調(diào)與鏈家相互獨(dú)立。零壹財(cái)經(jīng)的P2P平臺(tái)測(cè)評(píng)資料顯示,鏈鏈金融前身鏈家理財(cái)以房產(chǎn)抵押貸(包括首付貸、贖樓貸)為主,后來為了迎合監(jiān)管,主動(dòng)停掉了此類業(yè)務(wù)。鏈鏈金融和貝殼金服的業(yè)務(wù)范圍包括裝修、租房等領(lǐng)域,與鏈家、萬科、自如、萬鏈等公司建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

        據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解,2018年4月以來,鏈鏈金融暫停租金分期業(yè)務(wù),重點(diǎn)轉(zhuǎn)向汽車融資租賃領(lǐng)域。此外,貝殼金服以貝殼小貸為主體,服務(wù)鏈家普租業(yè)務(wù)的房租分期需求。

        租房分期:餡餅與陷阱

        據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解,長(zhǎng)租公寓一般都會(huì)與相關(guān)消費(fèi)金融或助貸平臺(tái)合作,向客戶提供租房分期服務(wù)。而資金方來源多元,包括銀行、保理公司、P2P平臺(tái)、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

        據(jù)了解,鼎家一事暴露出的“租房貸”在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商環(huán)節(jié)的資金池和錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn),目前已被多家金融機(jī)構(gòu)注意到,一些金融機(jī)構(gòu)正在重新審視租房貸的審核和資金流向。

        “客戶需要押一付一,我們需要現(xiàn)金流,租房分期順應(yīng)市場(chǎng)。”蘭州一家長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者吳子福告訴《財(cái)經(jīng)》記者,對(duì)于資質(zhì)背景較差的區(qū)域性中小型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來說,很難直接拿到銀行信貸,也難以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,而與消費(fèi)金融平臺(tái)合作,有利于加速長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方回款、提高租金回報(bào)率。

        “分期對(duì)我們來說一方面降低租客的付款門檻,另一方面能夠緩解現(xiàn)金流尷尬?!眳亲痈Uf。

        吳子福還表示,租房分期資金的使用效率很低。由于存在轉(zhuǎn)租需求,租客平均租期只有不到7個(gè)月,分期可以一次收到11個(gè)月租金的錢款,后面涉及到退房,但退房規(guī)模難以預(yù)測(cè),為保障足夠流動(dòng)性,在業(yè)務(wù)擴(kuò)張中不敢過多使用這類資金。

        目前在吳子福的玖拾公寓,有26%的錢來自租金分期,其他全是自有資金。從最高42%的租金分期使用率,降到目前的26%,對(duì)于吳子福的團(tuán)隊(duì)來說,很是煎熬,尋找新的融資產(chǎn)品,是他目前最為煩惱的事情。

        值得一提的是,一些消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)目前也對(duì)與中介合作、進(jìn)行租房分期業(yè)務(wù)表示審慎。一位對(duì)租房貸持審慎態(tài)度的持牌消費(fèi)金融公司負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者,不同于手機(jī)等商品,租房是一種非標(biāo)品的消費(fèi)場(chǎng)景,而房租的定價(jià)權(quán)往往不透明。此外,一旦中介破產(chǎn)或者跑路,那么提供消費(fèi)分期的機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

        在鼎家事件后續(xù)處置過程中,因租房貸的涉眾屬性,金融機(jī)構(gòu)選擇了向租客兜底,解除分期債權(quán)關(guān)系,而向鼎家追責(zé)。

        8月27日,愛上街向媒體發(fā)出對(duì)鼎家事件處理結(jié)果的聲明,宣布將從2018年8月29日起依次聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù),予以全面解除賬單,并向有關(guān)責(zé)任方追究法律責(zé)任。同日晚間,工行杭州分行給相關(guān)客戶商定了處理方案,亦如愛上街一樣解除了債權(quán)分期合同。但因保密協(xié)議,相關(guān)客戶拒絕透露具體信息。

        據(jù)了解,愛上街于今年1月份開始與鼎家合作并試水租房分期業(yè)務(wù),但在今年4月份停止了與鼎家的合作。愛上街CEO朱明敏對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,消費(fèi)金融本身是風(fēng)控問題,愛上街擅長(zhǎng)數(shù)字風(fēng)控技術(shù),但租房業(yè)務(wù)涉及重資本的業(yè)務(wù)模式,與其金融科技平臺(tái)的定位不相符;而對(duì)合作中介運(yùn)營(yíng)商的資金運(yùn)用無法穿透,也是極大的風(fēng)險(xiǎn)。

        融360的研報(bào)顯示,目前租房分期的滲透率還比較低。但行業(yè)里仍然存在不少虛假宣傳與故意隱瞞等不規(guī)范行為。有不少中介為賺取推廣費(fèi)或不想承擔(dān)后果,在介紹租房分期時(shí),并未將分期信貸的產(chǎn)品和涉及的征信等問題告知用戶。

        “如果通過第三方APP支付款項(xiàng),不少是通過信貸公司進(jìn)行了分期貸款,但是許多中介卻并沒有提醒、告知顧客這一情況?!倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出,這是消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。

        “房屋中介未明確告知租客不是借貸關(guān)系,反而進(jìn)行誤導(dǎo),是一種民事欺詐行為,根據(jù)法律規(guī)定,受欺詐而形成的合同關(guān)系可以撤銷,租戶可以要求中介賠償損失?!敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)預(yù)防金融證券犯罪研究所研究員、北京市京師律師事務(wù)所律師許浩對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出。

        《財(cái)經(jīng)》記者以租客身份咨詢多家長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商,每月名義利率一般在月租的5%-6%,亦有不少處在推廣階段的運(yùn)營(yíng)商表示承擔(dān)息費(fèi),但需租客承擔(dān)服務(wù)費(fèi)。自如有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者,自如分期名義利率加手續(xù)費(fèi)后的實(shí)際年化利率為12%,而其他信用卡分期產(chǎn)品的年化利率在15%。

        《財(cái)經(jīng)》記者獲得的自如《房屋租賃合同》發(fā)現(xiàn),其提供“自如白條”和“自如客專享分期”兩種分期支付途徑。使用自如白條,應(yīng)與京東簽署《信用付款(自如白條)服務(wù)協(xié)議》;而使用自如客專享分期支付,則需與作為出借人的中國(guó)外貿(mào)信托簽署貸款相關(guān)合同。

        據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解,自如本身并沒有小貸或消費(fèi)金融相關(guān)牌照,因此不能直接發(fā)放貸款,外貿(mào)信托在此處以通道方作為受托人,承擔(dān)發(fā)貸功能。外貿(mào)信托官網(wǎng)顯示有兩只與自如有關(guān)的產(chǎn)品,相關(guān)產(chǎn)品亦出現(xiàn)在自如所發(fā)行的ABS產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)中,為自如ABS融資產(chǎn)品的SPV。

        爭(zhēng)議住房租賃ABS

        自如1號(hào)ABS產(chǎn)品的雙SPV結(jié)構(gòu),以及“循環(huán)發(fā)放房租分期小額貸款”為底層資產(chǎn)的模式,被一些人質(zhì)疑為“以租客信用加杠桿、無本萬利”。

        “產(chǎn)品沒有不合規(guī),只是底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大?!币晃蝗掏缎腥耸恐赋觯皩?duì)于包租類長(zhǎng)租公寓來說,沒有產(chǎn)權(quán),沒有物業(yè)增值,只好用租金收益去發(fā)行ABS,因此不確定性更高。”

        以預(yù)期現(xiàn)金流為主,住房租賃ABS三種證券化模式:收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對(duì)標(biāo)的物業(yè)在產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)、實(shí)際用途等方面的法律完備性要求較高,因此通常是重資本經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來經(jīng)營(yíng);而包租類的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的穩(wěn)定現(xiàn)金流則依靠未來租金收益,因此常選擇收益權(quán)ABS。

        前述投行人士指出,當(dāng)引入租房分期貸款后,自如的底層資產(chǎn)并非是直接收取的租金,而是小額分期貸款,那么就面臨著特殊的風(fēng)險(xiǎn):租戶提前退租導(dǎo)致住房分期貸款無法按時(shí)償付、租戶提前償還貸款導(dǎo)致利息收益減少以及租戶個(gè)人信用情況較差進(jìn)而缺少符合標(biāo)準(zhǔn)的承租人等。

        “雙SPV設(shè)計(jì),本質(zhì)上是為了進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離?!鼻笆鐾缎腥耸恐赋?,“而目前相關(guān)產(chǎn)品也大量依靠外部增信。”

        郭永剛指出,健康良性運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓具有穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流,是證券化的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。在合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和保障措施下,長(zhǎng)租公寓ABS預(yù)計(jì)可成為固定收益投資人重要的資產(chǎn)配置品種,從而具有很大的市場(chǎng)空間。

        在郭永剛看來,對(duì)于房租的爭(zhēng)議總體上不會(huì)對(duì)未來長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品的推出、銷售或其他方面帶來影響,或僅對(duì)個(gè)別因非市場(chǎng)化商業(yè)行為催生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓ABS存在負(fù)面影響。

        值得一提的是,ABS作為一種表外融資方式,脫離杠桿的限制,在去年底,螞蟻金服以旗下兩家小額貸款公司為主體發(fā)行的消費(fèi)金融ABS被質(zhì)疑發(fā)行規(guī)模過大,表外杠桿率極高。后來,監(jiān)管要求其表內(nèi)外合并計(jì)算杠桿,滿足小額貸款公司的杠桿要求。

        “長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過小額貸款方式獲得貸款得到的租金,扣除支付給房東的3個(gè)月租金剩余9個(gè)月租金可以自用;而通過ABS方式可再次獲得入池資產(chǎn)剩余的未償本金(一般為9個(gè)-10個(gè)月),因此運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)存在杠桿運(yùn)用資金的可能?!惫绖偢嬖V《財(cái)經(jīng)》記者。

        目前對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體的資金使用沒有明確的限制,對(duì)杠桿亦沒有限制。因此長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展需依賴于良好的租賃市場(chǎng)秩序和完善的監(jiān)管制度環(huán)境。

        “金融產(chǎn)品和資本進(jìn)入租房市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用,但目前國(guó)內(nèi)房屋證券化產(chǎn)品制度和結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步改善?!焙皶煂?duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,國(guó)外成熟的資本市場(chǎng)REITs等證券化產(chǎn)品多是以股權(quán)類,而國(guó)內(nèi)REITs則是債權(quán)類發(fā)行。相對(duì)于股權(quán)發(fā)行模式到期無需償還本金利息而言,這些產(chǎn)品到期有本金和利息的壓力。

        目前,類REITs及CMBS是交易所較為鼓勵(lì)的房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品之一,符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策要求,利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但在發(fā)行過程中,也要注意資產(chǎn)本身權(quán)屬等問題。

        值得注意的是,重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體以房企為主,可選擇CMBS和類REITs,前者不可出表和降低表內(nèi)負(fù)債率,后者可不推升表內(nèi)杠桿。但稅負(fù)重,然而住房租賃REITs可享受土地增值稅的延遲繳納/減免優(yōu)惠。

        監(jiān)管新業(yè)態(tài)

        與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與交易的金融產(chǎn)品相比,租房金融并不比其來得更為復(fù)雜。但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商破產(chǎn),卻比房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所造成的影響更大,破產(chǎn)處置更為復(fù)雜。

        許浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者,與普通房企破產(chǎn)有房產(chǎn)處置保障資金方等利益所不同的是,中介機(jī)構(gòu)破產(chǎn)則沒有房屋處置權(quán)。由于鼎家規(guī)模較小,涉及用戶不是很多,第三方租房分期機(jī)構(gòu)以兜底的方式承擔(dān)了租客的損失。但第三方信貸平臺(tái)和房東的利益卻無法得到較好的保障。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為成熟,對(duì)于房企融資和個(gè)人購(gòu)房貸款等,均有監(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范管理。而對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管完善,仍在路上。

        “房屋不動(dòng)產(chǎn)天然具有金融屬性,其周邊行業(yè)在歐美等成熟資本市場(chǎng),有嚴(yán)格的資質(zhì)限制?!币晃唤鹑谛袠I(yè)人士指出,“相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或行業(yè)自律組織,需要對(duì)這種既承擔(dān)房屋中介,又涉及金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管,對(duì)從業(yè)資質(zhì)、資金管理等提出要求。”

        種種跡象顯示,長(zhǎng)租公寓的不規(guī)范發(fā)展,以及租房貸業(yè)務(wù)模式的風(fēng)險(xiǎn),已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。目前,北京、深圳、西安等多地政府針對(duì)租房貸、限制房租非理性上漲等問題已發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示,或出臺(tái)相關(guān)規(guī)范。

        北京市住建委近期聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人,明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。

        深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)呼吁互金平臺(tái)加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理,嚴(yán)禁與違法違規(guī)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作,不得宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù)。

        西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)通知,簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

        從前述政策要求來看,相關(guān)部門或?qū)?duì)租房貸和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的資金流進(jìn)行管控。長(zhǎng)租公寓+房租分期的商業(yè)模式,需要重新規(guī)范。

        胡景暉告訴《財(cái)經(jīng)》記者,在房地產(chǎn)買賣交易中,相關(guān)政策明確要求中介機(jī)構(gòu)不能碰房本;而且相關(guān)交易都設(shè)立第三方資金監(jiān)管賬戶,資金不在中介沉淀。

        在胡景暉看來,與房屋買賣有專戶資金監(jiān)管相比,房屋租賃沒有資金專戶限制,這也是難以對(duì)租房市場(chǎng)實(shí)施有限監(jiān)管的原因之一;但如果效仿房屋買賣實(shí)施資金專戶限制,可能造成中介機(jī)構(gòu)反過來向房東追回應(yīng)得的回報(bào),與行業(yè)發(fā)展不甚相符,所以資金監(jiān)管細(xì)則還需要各部門協(xié)商制定。

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