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        滾燙的房租

        2018-09-29 07:50:48熊平平俞琴
        財經(jīng) 2018年20期
        關(guān)鍵詞:租客房租租房

        熊平平 俞琴

        中介資本并非是房租飛漲的罪魁禍首,租房市場的供求失衡才是根本原因;要平抑房租,房租管制會適得其反,更有效的方法是增加住房供給

        2018年的這個夏天,中國多個一線城市房租暴漲,引發(fā)公眾關(guān)切。同時,各種租房金融新業(yè)態(tài)大有燎原之勢,更令業(yè)界擔憂。

        輿論場一度將矛頭指向經(jīng)營長租公寓的企業(yè)和資本,稱資本貪婪,為了搶占租房市場,動用租房貸等金融杠桿,從房東手里高價拿房,在形成市場壟斷后,將哄抬的成本和潛在風險轉(zhuǎn)移至租客。一時間,部分中介企業(yè)幾成過街老鼠。

        但事實果真如此嗎?

        《財經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),中國多數(shù)城市租房市場的供不應(yīng)求導(dǎo)致房租結(jié)構(gòu)性上漲,才是各方面更須正視的根本原因。比如,最近幾年北京常態(tài)租房人數(shù)超過800萬,但整個北京市目前不到200萬套房屋可供租賃,供需缺口如此之大,房租上漲也就不足為奇。在這一根本性因素之外,部分長租公寓運營公司的擦邊操作,僅是對房租加快上漲起到推波助瀾的作用。

        冷靜觀察之下,因市場供需產(chǎn)生的問題,還是要用市場手段去解決。

        一方面,城市管理者可以動用公共政策工具,鼓勵更多租房資源進入市場;另一方面,對于長租公寓、租房金融等新興業(yè)態(tài),監(jiān)管部門不能因其存在風險就“因噎廢食”。從商業(yè)或金融創(chuàng)新角度看,只要適度規(guī)范發(fā)展,這些創(chuàng)新嘗試實際有利于盤活空置房源,促進租房供給,緩解供需失衡。同時,這些新嘗試也為租房人提供一定杠桿下的融資,有利于提升房屋可得性。

        中國正處于城鎮(zhèn)化過半后的關(guān)鍵時期,很多常住人口選擇租房,應(yīng)當是未來一段時間的常態(tài)。面對全國各地正在發(fā)生重大變化的租房市場和租房金融的各類新嘗試,監(jiān)管部門、行業(yè)企業(yè)和社會公眾都需要全面冷靜正視問題,以便找到解決問題的更好方案。

        ——編者

        2018年夏天,北京800多萬住房租客正經(jīng)歷著一場煎熬。三個月內(nèi),他們的房租上漲15%-40%,對有的租客來說,租金和水電支出超過收入的30%甚至40%,按國際租房指數(shù)標準,北京房租已經(jīng)變得越來越不可負擔。

        為何北京房租會突然飛漲?各方輿論將矛頭指向經(jīng)營長租公寓的企業(yè)資本,稱資本貪婪,為了搶占租房市場,動用租房貸等金融杠桿,從房東手里高價拿房,在形成市場壟斷后,將哄抬的成本轉(zhuǎn)移至租客。一時間,部分租房中介企業(yè)成為過街老鼠,其負責人很快被北京市住建委等多個監(jiān)管部門約談。

        《財經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),長租公寓中介作為住房租賃市場的一環(huán),或存在競爭性拿房,局部區(qū)域形成一家獨大,在交易環(huán)節(jié)存在推高房租行為,但中介資本并非是北京房租飛漲的“罪魁禍首”,租房市場的供求失衡才是根本原因。供求失衡背后是北京市近年來“疏解整治促提升”行動減少租房供給,新增供給卻沒有跟上。

        房租關(guān)系民生,如何解決高房租難題?針對輿論提出的房租管制,多位專家持反對態(tài)度,認為房租管制后遺癥很多,不符合市場規(guī)律,應(yīng)從供求失衡的根本上找措施。如果租金持續(xù)上漲,會直接傳導(dǎo)到CPI,帶動諸多商品漲價,降低城市競爭力。更有效的方法是對癥下藥:增加住房供給。

        但在當前的北京人口控制政策框架下,治本之策難以推行。近日全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在公開場合表示,中央所提出嚴格控制特大城市人口規(guī)模,首先要控制的是功能,而非要控制人口。

        租房市場畸變

        孔奇、邢喜智、吳堯,三位在北京工作的年輕人,近來有一個共同的苦惱:房租上漲速度遠超工資,每月要拿出近半薪水來“供養(yǎng)房東”,壓縮生活成本或降低住房質(zhì)量是三人無奈的選擇。

        中國居民人均住房建筑面積為40.8平方米,而在北京六環(huán)內(nèi),一間10平方米的單間便足以作為一名或多名北漂的容身之所。近三個月以來,北京房租飛漲,許多單間的月租相比去年同期上漲千余元。

        青海女孩吳堯畢業(yè)后留在北京工作,和大多數(shù)北漂青年一樣,合租是最經(jīng)濟的選擇。2017年,她與朋友租下了一套三居室,位于東三環(huán)外,80平方米,月租7800元。但最近吳堯注意到,同一個小區(qū)里的一居室標價已達7500元,二居室8500元,這讓吳堯?qū)ο麓卫m(xù)簽感到恐懼。吳堯說,她所租住的三居室月租可能漲至近萬元,“漲幅在3000元,一間房漲1000元”。

        在北五環(huán)外的天通苑,孔奇也在為房租感到焦慮。2017年8月,他以每月2700元租下一間帶獨立衛(wèi)生間的小房間,今年7月合同到期打算續(xù)簽時,他被房東告知要漲700元月租。

        從三環(huán)到六環(huán)外,近三月全北京城的房屋租金都在飛漲。根據(jù)《財經(jīng)》記者隨機采訪的租戶所提供的數(shù)據(jù),相比去年同期,單間月租漲幅高者達35%,低者也有20%。

        早在2012年,邢喜智便在六環(huán)外的昌平區(qū)租下一套一居室,六年未換。由于和房東熟識,每次續(xù)簽合同時租金都只是微漲,到去年為止,月租還只是1800元。但今年7月,一下子漲到了2300元,是六年來漲幅最大的一次。

        邢喜智在房屋中介行業(yè)從業(yè)20年,他告訴《財經(jīng)》記者,從未見過房租有過今年夏季的漲幅,“每年夏季都是房租調(diào)整期,但過去漲幅都較低,比如單間上年2400元,下年就2500元、2600元,年漲幅5%-10%”。

        北京房租到底漲了多少?官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)較為保守,北京市統(tǒng)計局公布的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示,當月在各類商品及服務(wù)價格中,居住價格同比上漲3.3%,環(huán)比上漲0.3%。

        鏈家旗下貝殼研究院的報告顯示,2018年7月租金環(huán)比漲幅為2.6%,從租金指數(shù)的角度,剔除不可比因素,2018年前七個月,租金指數(shù)同比上漲10.7%,略高于2015年和2017年漲幅,低于2016年漲幅。這一數(shù)據(jù)也與記者調(diào)查的情況存在出入。

        此外,諸葛找房數(shù)據(jù)顯示的北京房租漲幅較大,2016年至2018年4月,北京租房均價大體在70元-80元/月/平方米之間波動,7月租金漲至90.12元/月/平方米,環(huán)比上漲4.3%,同比上漲25.8%。分區(qū)域來看,7月東西城均價均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均價同比上漲接近40%。

        為何不同機構(gòu)房租數(shù)據(jù)差異如此之大?多位長期從事房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究的專家告訴《財經(jīng)》記者,房租價格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機構(gòu)手中,割裂分散,沒有一家機構(gòu)能夠掌握整個市場數(shù)據(jù),而各機構(gòu)出于自己利益,傾向于公布對自己有利的數(shù)據(jù)和結(jié)論,而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法,亦不能全面反映全市的房租變化情況。

        作為特大城市,北京的房租上漲具有合理性嗎?

        上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為,租金是否合理,其實是要考慮房源的成本、租客的收入、適當?shù)挠纫蛩?。對于北京來說,若是剛工作2年內(nèi)的租客,其租房的租金應(yīng)該控制在2000元以內(nèi);而對于工作5年內(nèi)的租客,租金應(yīng)該控制在3500元以內(nèi)。此外,國際上對房租是否合理亦有通行標準,即房租水電支出占個人或家庭收入的30%,超過30%則家庭要承擔巨大經(jīng)濟壓力,如果繼續(xù)上漲,房客會選擇搬離。

        照此標準,飛漲后的北京房租對大部分房客來說都會超過30%。2017年北京市職工月平均工資為8467元,人均月租金為2795元,房租占比33%,經(jīng)此輪上漲后,房租越來越難以負擔。北漂女孩吳堯若是續(xù)租,房租將占到月薪的40%甚至更高,她決定搬到四環(huán)外,繼續(xù)北漂生活。

        租金越來越難以負擔,租售比數(shù)據(jù)卻顯示“北京租金還很低”。國際正常的租售比為1∶200-300,即一套房子200個至300個月可收回購房款,但北京的租售比卻低至1∶800-900,即需出租近90年才可收回購房款。

        一面是低迷的租售比,另一面則是人們無法承受的租金,租房市場畸形態(tài)勢盡顯。

        中介的罪與非罪

        對于此輪房租飛漲的原因,當下輿論矛頭指向租房中介,認為自如等中介企業(yè)為牟利哄抬了租金。

        恒大研究院副院長夏磊撰文指出,長租公寓參與方為了競爭市場份額,瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額,爭取房租的定價權(quán),“資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式,房租上漲是必然結(jié)果”。

        持此類觀點的多是房地產(chǎn)開發(fā)商背景的研究院,為何指向中介資本?邢喜智給出自己的分析,如果房租漲得過高過快,從長遠看,大量年輕人離開北京,商品房市場就會受到影響。

        輿論矛頭指向的資本之一自如反駁了上述觀點,貝殼研究院向《財經(jīng)》記者提供了一份近期租金復(fù)盤報告,認為北京市當前的租金上漲是供給短缺、需求升級、政策監(jiān)管等因素導(dǎo)致。

        據(jù)《財經(jīng)》記者調(diào)查,自如、蛋殼等長租公寓參與方的確在線下有著激烈競爭,并且從房東拿房后轉(zhuǎn)手,月租金差價有數(shù)百元至千元,在交易環(huán)節(jié)存在抬高拿房成本的情況。

        一位周莊嘉園業(yè)主告訴《財經(jīng)》記者,小區(qū)剛交房時,各房屋中介蜂擁而至,接連打電話詢問閑置房屋。一名中介稱,在他們公司,員工分為兩類,一類僅賺取傳統(tǒng)的房屋中介費,一個月下來,薪水往往只有五六千元,另一些人不停打電話找房東拿房,然后與房東簽署兩至三年不等的委托管理合同,能夠獲得更高報酬。

        袁望買房后也迅速遭到中介“圍獵”。去年底,他在南五環(huán)旁買了一套一居室公寓,今年2月就迅速被蛋殼公寓找到詢問出租意愿,隨后他以每月3600元的價格與蛋殼簽訂三年委托合同,此后兩年每年漲100元。袁望稱,雖不知自己房子的最終出租價,但周圍相似戶型一居室公寓月租已是4000元。

        60多歲的劉建國住在朝陽門外的工體西里小區(qū),今年6月,他將同小區(qū)一套45平方米的一居室委托給自如三年,第一年租金5800元/月,此后兩年每年漲100元,劉建國告訴《財經(jīng)》記者,“自如租給一位山東人,租金是每月6500元。”

        此外,部分長租公寓利用金融杠桿搶占市場,也暴露中介資本背后的風險。8月20日,長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布資金鏈斷裂破產(chǎn),租客以個人信用通過一家名為“愛上街”的第三方信貸機構(gòu)獲得資金,并一次性把全部租金給鼎家,租客再每個月還錢給貸款A(yù)PP。如今鼎家破產(chǎn),租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要將欠款還清,而房東也未收到鼎家應(yīng)給的剩余資金,準備收房。

        我愛我家前副總裁胡景暉曾表示,除了供給、需求、季節(jié)的因素外,資本方如自如、蛋殼等長租公寓運營商用金融杠桿融資、以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規(guī)律,擾亂了業(yè)主的心態(tài),吊高了業(yè)主的胃口,讓業(yè)主也開始要高價。

        針對房屋租賃中介“哄抬租金搶占房源”行為,8月17日,北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人,要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。之后,有中介企業(yè)亦承諾不漲房租,并拿出12萬套(間)房源投向市場。

        但多位專家學者對《財經(jīng)》記者表示,中介企業(yè)并不是北京房租飛漲的“罪魁禍首”,相反,房屋租賃市場的健康發(fā)展離不開長租公寓企業(yè)的參與,時下輿論中對中介企業(yè)的過度討伐值得警惕。

        中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學院講師路乾告訴《財經(jīng)》記者,市場上如果沒有專業(yè)中介機構(gòu),房東自己需要投入如裝修、維護、溝通等交易成本,這會降低房東的出租意愿。專業(yè)長租公寓中介進入后,降低了交易成本,中介與房東簽訂三年以上的委托合同,房東有穩(wěn)定的租金收入,裝修、維護、溝通成本、違約風險都省去了,同時,租客也獲得優(yōu)質(zhì)、標準化的服務(wù)。這有助于增加租房市場供給。

        現(xiàn)實中也證明了路乾的分析。上海交通大學公共經(jīng)濟與社會政策系教授陳杰的研究表明,最初自如、蛋殼這類收購租房房源再統(tǒng)一代租的模式剛進入上海時,對上海租房市場租金起到降低作用?!耙驗樵黾恿擞行ё夥抗┙o?!标惤鼙硎?。

        中介企業(yè)在拿房價格基礎(chǔ)上加價再轉(zhuǎn)租,本就是長租公寓的盈利模式。但漲多少是合理的幅度?

        據(jù)貝殼研究院向《財經(jīng)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示:自如一間房,拿房成本65%,裝修成本7%,運營成本16.5%,稅費3.5%,利潤8%,即裝修、運營成本合計占比23.5%,為第二大成本。據(jù)這一數(shù)據(jù),一間月租3000元的房子,裝修、運營成本就占據(jù)了705元。

        上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為,裝修過的公寓,家居和配套都不錯,在原有房源基礎(chǔ)上上漲500元-800元是合理的,但是若上漲超過1000元,就屬于隨意漲租了。

        國家行政學院教授竹立家表示,房屋租金上漲是由于出租房的市場需求巨大,尤其是在北京,大部分年輕人買不起房,只好進入租房市場。另外,即將出臺房地產(chǎn)稅的輿論甚囂塵上,所以房東也在租房過程中可能考慮進了房地產(chǎn)稅,把未來可能產(chǎn)生的這部分成本提前轉(zhuǎn)嫁到了租戶身上。

        據(jù)上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學術(shù)部主任陳則明介紹,很多國家針對房租有嚴格政策限制,比如租賃房屋需要在房產(chǎn)部門進行備案登記,并交納一定比例的稅收。房東不能擅自決定上調(diào)租金,如果漲房租,就要重新去房產(chǎn)部門說明漲價理由。

        根據(jù)中國現(xiàn)行的《商品房屋租賃管理辦法》,房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。但陳則明表示,中國目前的登記備案系統(tǒng)和相關(guān)基礎(chǔ)體制建設(shè)并不完善,“在沒有登記備案的情況下,有一點點消息,房租就上漲了,所以也可以說這輪租金上漲是房產(chǎn)稅風聲緊等原因引起的”。

        警惕房租管制

        高房租不僅僅是市場問題,更是民生難題。

        僅北京一城,就有862萬人必須租房住。據(jù)北京社科院《北京流動人口在京購房狀況研究報告》顯示,僅14.6%的流動人口在京買房,即剩余85.4%的流動人口必須靠租房來解決。按照北京市794萬外來人口估算,有678萬外來人口在北京租房。此外,在1359萬京籍人群中,也有大量人口需要租房。

        高房租讓數(shù)百萬人不堪重負,“房租管制”成為多方專家和社會輿論的呼吁,希望政府通過各地住建系統(tǒng)制定房屋租賃指導(dǎo)價,一旦有中介突破指導(dǎo)價,便可監(jiān)督舉報。房租管制這一“見效快”的藥方立即得到多方擁護。但多位經(jīng)濟學者明確反對這一藥方,稱“房租管制是回到計劃經(jīng)濟時代”。

        上海交通大學教授陸銘對《財經(jīng)》記者表示,房租管制有諸多后遺癥,短期內(nèi)會出現(xiàn)排隊等房現(xiàn)象,進而滋生腐敗,長期會出現(xiàn)房子品質(zhì)下降,服務(wù)沒有保障。

        路乾亦表示,如果采取房租管制,企業(yè)利潤會被擠壓,一方面很多企業(yè)會退出租賃市場,另一方面中介企業(yè)能夠付給房東的租金也會降低,最終會限制供給。

        “管價格,在經(jīng)濟政策里面是比較差的一招,短期內(nèi)平息統(tǒng)計上的高房租,但它只會從其他方面表現(xiàn),并沒有真正解決問題?!甭非f。

        租房是市場中剛需中的剛需,涉及民生,與其用行政命令管死,不如正確引導(dǎo)并放活,健康的住房租賃市場,大小中介充分競爭,不僅增加住房供給,還會保持房租在均衡價格區(qū)間內(nèi)。

        相比較歐美,中國在住房租賃市場的制度建設(shè)起步較晚,2015年1月住建部提出鼓勵、支持大力發(fā)展住房租賃市場,治理經(jīng)驗、法律制度缺失,一切都在摸索之中。

        路乾稱,中介企業(yè)對住房租賃市場長遠發(fā)展至關(guān)重要,在回報率相對有限情況下,政府可通過降稅方式引導(dǎo)更多專業(yè)資本進入運營管理,對比國外,專業(yè)機構(gòu)參與住房公寓運營的比率在美國約30%,日本則高達83%,而我們以青年公寓為代表的專業(yè)租賃運營機構(gòu)市場滲透率不足10%。

        在陳杰看來,雖然租金管制不可行,但租金漲幅管制是可行的??梢詮娭菩允虑霸谧赓U合同里約定租金漲幅每年不得超過一定幅度,比如上一年度CPI漲幅的2倍。德國2015年出臺了《租金限制法》,為抑制租金過快增長,保護作為弱勢群體的租客的利益,規(guī)定新租房屋的租金原則上不得高于“當?shù)仄毡榭杀茸饨稹钡?0%。他認為,從德國經(jīng)驗看,租金漲幅管制,也有利于租房供應(yīng)者的預(yù)期,這樣可以穩(wěn)定這一領(lǐng)域的投資。

        8月29日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處人士表示,深圳市政府正在探索建立租賃價格管控制度,主管部門將推出“穩(wěn)租金商品房”項目,控制房源租金年增減幅度不超過5%。首個試點項目將于明年4月或5月正式推出,首批試點房源248套。

        但路乾認為,租金漲幅管制只有在與市場價相差不多時可能會有效果,如果相差太大,與租金價格管制是一樣的,仍會有大量供不應(yīng)求,最后導(dǎo)致許多優(yōu)質(zhì)住房退出市場,對租金漲幅機制需謹慎。

        為防止局部壟斷的形成,陳杰建議,政府應(yīng)該要求中介收儲房源后主動報備和公示,在一個社區(qū)(三四個鄰近小區(qū))的房源中不得超過一定比例。

        這兩年各種類型的租房貸款層出不窮,甚至很多國有銀行都積極介入這個新業(yè)務(wù),租房市場“金融化”。表面上租房貸似乎都合法合理,但一旦租房市場下行,長租公寓的快速擴張則可能因為資金鏈斷裂導(dǎo)致公司倒閉,小型長租企業(yè)老板還會卷款而逃,租客提前支付的租金“消失”了,進而大量租房貸爆倉,租客和房東之間產(chǎn)生嚴重沖突,租房貸內(nèi)在蘊含了相當大的金融風險。

        對此,陳杰認為,租房貸是新生事物,市場發(fā)展太快,也很復(fù)雜。他建議,政府要加緊研究租房貸的合法性和風險性。面對社會呼聲,短期內(nèi)或可以先暫停一下租房貸,摸清情況,讓相關(guān)主體共同論證清楚這種業(yè)務(wù)的利弊及其風險的可控性后,再施行。至少要做到,保障租客在租房貸中的充分知情權(quán)和選擇權(quán),并建立健全風險防控機制。

        路乾指出,新的政策不能只是在既有政策上修補,而要考慮大幅修改已有的限制市場供給的政策。解決問題應(yīng)該考慮更加市場化的方法,如增加土地與住房供給。

        治本之策

        多位專家表示,在交易環(huán)節(jié)中,中介多大程度推高了房租飛漲,目前沒有數(shù)據(jù)和專門分析,難以定量,但他們都提及上漲的根本原因是租房市場的供需失衡。

        據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù),北京租房人數(shù)有862萬人,當前有約150萬套房屋在租賃狀態(tài)當中,存在400萬間以上的租賃缺口,巨大的供不應(yīng)求是租賃市場的基本面。

        為何會有400萬間如此之大的租賃缺口?因為很多農(nóng)民工、不愿意在城六區(qū)租住高房租的白領(lǐng)等群體選擇租住在了城中村、地下室、工業(yè)大院、街邊店內(nèi),這些地方多屬于政府名義下的違法建筑,不在官方統(tǒng)計之內(nèi)。

        陸銘分析稱,今年北京房租飛漲的重要原因就是近幾年的拆違疏解人口行動,一方面拆違導(dǎo)致原本可容納數(shù)百萬人的住房供給消失,另一方面在耗費大量人力物力疏解人口情況下,2017年北京市人口僅下降2.2萬人,“基本可忽略不計”,同時新建住宅方面遠遠跟不上拆違的速度,“房租飛漲在意料之中”。

        據(jù)《財經(jīng)》記者調(diào)查,北京近年確實將城鄉(xiāng)接合部的城中村、出租大院、工業(yè)區(qū)公寓拆除,騰退出大量空地,這些拆違后的土地仍在空置狀態(tài)。

        白凈秋是北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街村民,曾擁有一棟4層樓房,36個房間出租給外來務(wù)工人員,白凈秋近日告訴《財經(jīng)》記者,她家的4層樓,以及村子,都已經(jīng)拆除完畢,附近所有的城中村出租屋都不復(fù)存在。

        豐臺區(qū)南四環(huán)外的久敬莊57號院,是該區(qū)著名的外地人聚集地,占地面積達145.4畝,其中有12萬平方米的建筑供出租,租住總?cè)藬?shù)一度過萬,在2017年9月份拆除。《財經(jīng)》記者去年12月走訪這里時,已經(jīng)全部為廢墟一片,周圍只剩下數(shù)個商品樓小區(qū),據(jù)《北京日報》消息,未來該區(qū)域?qū)⒂械缆返纫慌姓A(chǔ)設(shè)施建起。

        這場拆違行動已持續(xù)多年,是北京市近年“疏解整治促提升”的重點工作之一,清理、拆除城中村違建、出租大院是這項工作的核心。

        2015年至2017年,北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米,每年實際完成的拆違任務(wù)接近比上年近乎翻倍。拆違行動仍在繼續(xù),據(jù)北京市發(fā)改委公布的數(shù)據(jù),2018年前四個月拆違逾1640.9萬平方米,完成全年計劃41%,拆除量是去年同期的3.8倍。

        照此計算,2015年至2018年4月30日,北京市累計拆違1.24億平方米。若以北京最大的商住樓盤北京像素類比,簡單計算,近三年間,拆違面積相當于177個北京像素。北京像素位于朝陽區(qū)和通州區(qū)交界,臨近地鐵6號線草房站,擁有9000多套房屋,總建筑面積約70萬平方米,是北漂族最密集小區(qū),住了近3萬人,177個北京像素可居住近531萬人。

        居住在原拆違建筑的北漂一族選擇哪里居???當前雖沒有準確統(tǒng)計數(shù)據(jù),據(jù)《財經(jīng)》記者走訪了解,他們主要有三個流向:離開北京、退到六環(huán)外更偏遠區(qū)居住、租住附近商品樓房,其中,后者是大多數(shù)人的選擇。

        短時間內(nèi)租房需求上升,但房屋增量卻非常有限。

        北京統(tǒng)計年鑒顯示,北京2017年竣工的所有房屋,包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村、包括住宅和非住宅,總計2671萬平方米,相比較同一年拆除的5985萬平方米違建,新增空間少于拆除數(shù)量,城市總空間是在凈減少。

        中國房價行情網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)也印證拆違對北京房租的重大影響,對比2017年7月與2018年7月房租數(shù)據(jù),通州、昌平、大興、房山、門頭溝、石景山是北京同比房租漲幅最高六區(qū),通州39.7%、昌平31.8%、大興30.3%排在前三,這三區(qū)近年拆違數(shù)量也排在前列。

        “找到問題根本原因后,解決問題方式也很明晰,對癥下藥就好?!标戙懜嬖V《財經(jīng)》記者,應(yīng)該對并不涉及安全性問題房子立即停止拆除,即使存在安全隱患,應(yīng)該治理隱患;同時,清理地下室、打擊群租也毫無必要,由群租帶來的其他問題,比如安全隱患、衛(wèi)生等問題,應(yīng)該以治理安全、衛(wèi)生的手段去解決。

        路乾亦表示,要解決高房租問題,現(xiàn)實途徑很多。

        首先,在集體土地上發(fā)展集體租賃性住房,比如深圳就將城中村的舊房子拿來改造,解決消防問題與建筑質(zhì)量問題,因為集體土地價格低,房租也會便宜很多;

        其次,可允許一部分商業(yè)用地改成租賃性住房用地,商業(yè)公寓在北京非常多但是回報率很低,改造成租賃性住房也會提高其回報率;

        再次,北京有大量工業(yè)用地,諸多產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值很低,可改住宅用地,發(fā)展租賃性住房;

        最后,容積率也可改造,提高容積率,也是增加住房供給的方法。

        解決問題的方式很多,但所有的公共政策必須在北京人口疏解政策框架下考慮。按照北京的規(guī)劃,2020年,全市常住人口規(guī)??刂圃?300萬人以內(nèi),2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。在這一政策目標指導(dǎo)下,北京近年采取了多種疏解人口方式,以房控人是一以貫之的政策選擇。

        陳杰指出,一些大城市的政府樂見租金上漲,這樣可以通過“市場調(diào)整機制”控制人口流入,由此,當?shù)卣罢{(diào)控租金的積極性不高”。

        “只要北京大的控制人口政策不改變,對增加供給的方案可能不會積極?!甭非f。

        陸銘告訴《財經(jīng)》記者,從一開始,針對北京疏解人口政策就有各種批評、反思,“比如,2017年北京市動用如此多人力物力,結(jié)果僅僅讓常住人口只少了2.2萬,再加上北京出現(xiàn)稅收負增長,反思一直在進行”。但就目前而言,北京市在控制特大城市人口的表述上并無改變,“疏解首都非核心功能”仍是主要政策目標。

        但如果大的人口政策不調(diào)整,高房租問題不會得到解決。陳杰表示,“租金失控比房價失控還可怕,會直接傳導(dǎo)到CPI,帶動諸多商品漲價,降低城市競爭力”。

        盡管北京市公開政策目標并無改變,但反思聲音或已進入更高決策層。8月1日,針對當前特大城市控制人口政策,全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民公開指出,在中央所提出的“嚴格控制特大城市人口規(guī)模”中,首先要控制的是功能,而非要控制人口;“城市”指的是中心城區(qū),而非管轄區(qū),也不是城區(qū)意義上的城市。

        在北京的租房者中,相當大的一部分屬于“北漂一族”。楊偉民還指出,城市把所謂的低端人口都趕走了,會導(dǎo)致高成本,“更嚴重的全局性的問題是,我國現(xiàn)在還是中等收入國家,但已經(jīng)呈現(xiàn)未富成本高的狀態(tài)”,對保持競爭力是十分不利的。

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