陸婷瑤

【摘 要】 通過結(jié)合美國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況和我國房地產(chǎn)業(yè)以及信托現(xiàn)有狀況進(jìn)行分析，探究我國房地投資信托基金的可行性和可能存在的問題。

【關(guān)鍵詞】 REITs 房地產(chǎn)投資 信托基金

一、REITs在美國的發(fā)展情況和產(chǎn)品特點

（一）美國REITs發(fā)展情況

房地產(chǎn)信托投資基金，即為REITs（Real Estate Investment Trusts）

于19世紀(jì)后期出現(xiàn)在美國，根據(jù)1960年的《房地產(chǎn)投資信托法案》規(guī)定，按照一定的法人組織形式組建。美國的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)， 通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金， 然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合， 可以有效降低投資風(fēng)險， 取得較高投資回報。廣大投資者可以通過房地產(chǎn)投資信托方式， 在承擔(dān)有限責(zé)任的同時， 可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益[1]。在其發(fā)展的40年過程中，REITs相對于股票能持續(xù)實現(xiàn)較高的回報，并且在數(shù)量和規(guī)模上不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)今已有300多個，管理資金逾3000億美元。本質(zhì)上，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是資產(chǎn)證券化的方式之一，能代表房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。因此美國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在房地產(chǎn)實現(xiàn)證券化過程中發(fā)揮著積極的作用，對美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著極其重要的地位，同時也吸引了世界各國投資者加入進(jìn)來，促進(jìn)了美國房地產(chǎn)乃至金融等領(lǐng)域的高質(zhì)量發(fā)展。

（二）美國REITs的特點

1、安全性高：房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在資產(chǎn)配置方面會選擇種類豐富的投資品種，用組合投資的方式進(jìn)行資產(chǎn)的多樣配置，能很好的抵御金融風(fēng)險。

2、收益穩(wěn)定：REITs收益主要來源于租金和資產(chǎn)增值，依托于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，資產(chǎn)市值的增長，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）收益有較高的穩(wěn)定性，在保值抗通脹方面有著極好的表現(xiàn)[2]。

3、流通性好：RIETs將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化并且上市，投資門檻相對較低，讓中小投資者都能參與進(jìn)來，極大地提高了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的流通性。

二、中國房地產(chǎn)投資信托的可行性

（一）中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求

近年來隨著經(jīng)濟全球化迅猛發(fā)展，我國的經(jīng)濟實力得到大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)也蒸蒸日上。與此同時，其中積聚的風(fēng)險也正在逐步增大。相對于房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟比重過大，不動產(chǎn)投資越發(fā)不靈活，投資渠變窄而言，其行業(yè)本身對商業(yè)銀行累加的風(fēng)險才是最為令人擔(dān)憂的。對于以后經(jīng)濟發(fā)展，可能存在的金融風(fēng)險，我國房地產(chǎn)業(yè)需要革新。而房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）則可以用來推進(jìn)行業(yè)改革。

（二）中國金融信托行業(yè)發(fā)展為REITs提供了良好的環(huán)境

從改革開放之后，隨著五次行業(yè)整頓和“一法兩則”出臺，我國信托行業(yè)有了相對完善的體系，并不斷的發(fā)展壯大?，F(xiàn)有信托基本業(yè)務(wù)可分為：事務(wù)服務(wù)類，融資類，資產(chǎn)管理類。在投資方面有著頭次廣泛，資金運用靈活等特點[3]。相對于銀行保險等其他金融行業(yè)，我國的信托行業(yè)正處在蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，這為發(fā)展我國自己的REITs提供了良好的外部環(huán)境。

（三）吸引更多國內(nèi)外投資者，促進(jìn)我國金融行業(yè)的發(fā)展

隨著國家經(jīng)濟實力的增長和居民生活水平的大幅度改善，金融行業(yè)得到了飛速發(fā)展，理財?shù)挠^念也逐漸深入人心。銀行儲蓄和投資固定資產(chǎn)是我國投資者主要的投資方式，和國外的相比，在方式和種類上相對局限。但發(fā)展我國的RIETs則可以為國內(nèi)的投資者打開新的投資方式。基于REITs產(chǎn)品的特點，不僅會獲得國內(nèi)的投資者青睞，同時也會吸引境外金融機構(gòu)和投資者前來投資，這對于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）乃至整個金融行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。

（四）為“一帶一路”項目證券化提供借鑒，助力人民幣國際化

通過發(fā)展我國房地產(chǎn)信托基金（REITs），從中會得到將固定資產(chǎn)證券化的寶貴經(jīng)驗，這對于造橋修路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)具有巨大的借鑒意義，將會為“一帶一路”帶來更多新的資源，有力的推動“一帶一路”的發(fā)展，最終會擴大人民幣額影響力，不斷推進(jìn)人民幣國際化的發(fā)展。

三、中國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展面臨的問題

（一）信托市場信用體系不完善

現(xiàn)階段我國金融市場盡管有了很大的發(fā)展，但在信用體系方面還有所不足。相比于國外較為成熟的信用體系和評級制度，我國的信托基金在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了評級缺失，抵押物不足等現(xiàn)象，這對于信托行業(yè)的發(fā)展極為不利。同時，雖然在國外相對成熟的體系可以參考，但因我國國情的特殊性，所以發(fā)展具有中國特色的信用體系是十分有必要的。既然要發(fā)展適合我國國情的體系，對于體系的建立就需要去探索和創(chuàng)新，因此在規(guī)劃和實施過程中會面臨各種各樣的難題。

（二）信托市場監(jiān)管體系不到位

近年來，在去杠桿政策的實施中，信托違規(guī)問題層出不窮，嚴(yán)重影響了我國金融市場的穩(wěn)定。究其原因，在信托計劃違規(guī)操作后，沒有很好地進(jìn)行有效監(jiān)督，提前預(yù)防，遏制亂像的發(fā)生。也正因如此，才需要相關(guān)部門加強對金融市場的監(jiān)管。與此同時，監(jiān)管需要有法可依，相關(guān)法律對于違規(guī)信托的清退也應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，完善我國的金融法律體系。

（三）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）稅收問題

我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展，對于金融市場的發(fā)展必然是巨大的推動作用，會產(chǎn)生更為廣泛的影響，會有更多的投資者參與其中，成為大眾投資的新熱點。這對于原有的信托稅收機制而言，存在局限性，不完全適用。例如國外成熟的REITs會有較高的分紅，在稅收上相對于其他信托產(chǎn)品會有稅收優(yōu)惠，這有助于吸引更多的國內(nèi)外投資和金融機構(gòu)，有助于推動我國REITs乃至金融行業(yè)的發(fā)展[4]。因此我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）也需要完善稅收制度上的不足，促進(jìn)行業(yè)健康良性的發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為房地產(chǎn)業(yè)證券化的重要工具，我 們應(yīng)該積極探索創(chuàng)新，設(shè)計出適合我國國情的制度和運營模式，讓REITs助力我國房地產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國金融業(yè)的發(fā)展，擴大人民幣在國際上的影響力。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王莊林.美國房地產(chǎn)基金發(fā)展形態(tài)與運營模式[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2018（02）：72-73.