摘要：智能化物業(yè)管理的應(yīng)用不但延長(zhǎng)了物業(yè)使用年限及確保其功能正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，也提高了企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費(fèi)的服務(wù)。本文主要介紹了智能化物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)以及在現(xiàn)代社會(huì)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：智能化，物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

隨著社會(huì)不斷發(fā)展，城市水平不斷提高，城市功能劃分越來(lái)越細(xì)，科學(xué)技術(shù)越來(lái)越進(jìn)步，智能化管理被廣泛應(yīng)用到各個(gè)行業(yè)與領(lǐng)域中。對(duì)于現(xiàn)代建筑物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也不例外，智能化管理的普及使得人們生活發(fā)生了很大變化。

一、智能化物業(yè)管理的概念

智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。

二、智能化物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）盲目追求先進(jìn)，重建設(shè)輕管理

現(xiàn)代小區(qū)業(yè)主中，人們生活水平不斷提高，對(duì)物業(yè)管理也提出了新的要求，部分業(yè)主貪多求全，提出一流智能化設(shè)備設(shè)施管理的要求。在業(yè)主需求的刺激下，不少樓盤為了吸引潛在購(gòu)房者的注意，開始重視物業(yè)智能化系統(tǒng)的引進(jìn)。耗費(fèi)大量資金，建設(shè)了十分先進(jìn)的智能管理系統(tǒng)。

高科技是把“雙刃劍”，運(yùn)用恰當(dāng)，會(huì)造福于人；運(yùn)用不好，會(huì)限制人的自由，甚至阻礙破壞其發(fā)展。在一些小區(qū)由于設(shè)備、技術(shù)過(guò)于先進(jìn)復(fù)雜，導(dǎo)致操作復(fù)雜。

（二）忽視設(shè)備的節(jié)能管理

很多小區(qū)在引進(jìn)智能化物業(yè)管理的同時(shí)，忽視了智能設(shè)備后期的能源消耗問(wèn)題，導(dǎo)致了后期智能設(shè)備在實(shí)際運(yùn)行中存在了諸多的障礙和問(wèn)題。還有許多方案在總體規(guī)劃階段，就沒(méi)有考慮系統(tǒng)建成以后的實(shí)用性及所需要的物業(yè)管理人員、運(yùn)用費(fèi)用等問(wèn)題。正是由于這些片面的理解和錯(cuò)誤的觀念，使許多企業(yè)不重視技術(shù)人才的引進(jìn)和使用，從而導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量低下。并且導(dǎo)致由于一些系統(tǒng)缺乏實(shí)用性或物業(yè)管理費(fèi)偏低或物業(yè)管理人員素質(zhì)差，造成關(guān)閉、停機(jī)現(xiàn)象。

（三）智能設(shè)備管理水平低下

智能物業(yè)管理系統(tǒng)在實(shí)際運(yùn)用中，還存在著很多問(wèn)題，如智能設(shè)備管理水平比較低下，物業(yè)部門管理組織的組成也不夠科學(xué)等等。智能設(shè)備往往都具有一定的科技含量，設(shè)備的復(fù)雜性要求現(xiàn)代的物業(yè)管理系統(tǒng)必須重新調(diào)整工作人員的分工，合理組織人員部門，才能夠使設(shè)備達(dá)到最優(yōu)化管理和使用。以現(xiàn)代科學(xué)管理的理論為指導(dǎo)和支持。但是由于智能物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間較短，管理還不夠成熟，所以在實(shí)際運(yùn)用中，存在著智能設(shè)備管理水平低下、組織構(gòu)成散亂的實(shí)際情況。設(shè)備管理缺乏制度化、程序化的規(guī)定，導(dǎo)致不同人員在使用過(guò)程中存在不同的問(wèn)題。

三、智能化物業(yè)管理問(wèn)題的解決策略

（一）理性選擇智能物業(yè)管理設(shè)備，重視后續(xù)管理

針對(duì)目前一些小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商選擇智能物業(yè)設(shè)備的非理性行為，不予提倡，物業(yè)管理部門甚至是開發(fā)商要做好引導(dǎo)工作。對(duì)于一些業(yè)主提出的引進(jìn)智能管理設(shè)備的要求，物業(yè)管理工作者要對(duì)該智能設(shè)備進(jìn)行了解，對(duì)這款智能設(shè)備的能源消耗，存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等等問(wèn)題要充分的考慮，并列出詳細(xì)的計(jì)劃，如果小區(qū)倡議的人多，那么就召開小區(qū)業(yè)主代表會(huì)，將該款設(shè)備的能源消耗及優(yōu)劣勢(shì)向業(yè)主表述清楚。讓業(yè)主去選擇是否購(gòu)買這款智能產(chǎn)品。如果購(gòu)買，相關(guān)的能源消耗需要業(yè)主公攤。在小區(qū)智能物業(yè)管理中，要盡可能的避免出現(xiàn)冗余管理系統(tǒng)的出現(xiàn)，業(yè)主以及小區(qū)物業(yè)不能為了“面子”工程，購(gòu)買太多劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。但是一旦經(jīng)過(guò)慎重考慮購(gòu)買的智能設(shè)備，就要做好管理工作。

（二）重視小區(qū)智能管理設(shè)備的節(jié)能管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則，有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案盡可能采用節(jié)能設(shè)備、經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的目的，從而降低設(shè)備運(yùn)行維修費(fèi)用，培養(yǎng)管理隊(duì)伍的創(chuàng)新精神，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

另外一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊(duì)伍是做好設(shè)備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊(duì)伍，應(yīng)堅(jiān)持做到“以人為本、提高員工綜合素質(zhì)”樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)，提高員工業(yè)務(wù)技能。

（三）重組物業(yè)管理部門內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高管理水平

現(xiàn)代物業(yè)管理部門的工作范圍涉及的更廣，和服務(wù)性部門如保潔公司，綠化服務(wù)公司，以及政府部門，甚至是學(xué)校、醫(yī)院等等事業(yè)型單位都有合作關(guān)系，所以物業(yè)公司的工作人員要和這些公司有業(yè)務(wù)上的交涉。因此隨著現(xiàn)代物業(yè)管理涉及的范圍變大，具體工作內(nèi)容的不同，以及智能化設(shè)備運(yùn)用減少了工作人員的工作量，改變了工作方式，所以要對(duì)物業(yè)管理部門的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組，進(jìn)一步提高物業(yè)管理部門的管理水平。

多表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實(shí)現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動(dòng)采集、傳輸、計(jì)費(fèi)。配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費(fèi)或用戶到指定地點(diǎn)交費(fèi)的不便，業(yè)主只需手持一卡便可通過(guò)刷卡交費(fèi)。

四、結(jié)束語(yǔ)

智能化的物業(yè)管理是智能物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果與要求。智能物業(yè)是物業(yè)智能化管理的依托，而物業(yè)智能化管理是智能物業(yè)正常使用、發(fā)揮價(jià)值的保障。隨著智能物業(yè)的蓬勃興起和不斷完善，對(duì)智能化物業(yè)管理的需求也越來(lái)越迫切。智能化物業(yè)管理市場(chǎng)極為廣闊，但同時(shí)也對(duì)從事傳統(tǒng)物業(yè)管理的企業(yè)提出了有力挑戰(zhàn)，它不僅僅是管理方式和管理手段的改變，更需要管理理念的轉(zhuǎn)變和管理人員素質(zhì)的大力提高。

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作者簡(jiǎn)介：

徐汝峰 （1968.09-），男，山東成武人，成武縣自來(lái)水公司，現(xiàn)助理工程師（擬晉工程師），大專，研究方向：建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)。