孟祥遠(yuǎn) 劉珂

摘要：伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和國(guó)民收入的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展異常迅猛，人們對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注越來(lái)越多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量把關(guān)問(wèn)題深刻影響著人們的投資消費(fèi)選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量決定著工程建設(shè)的成敗，因此這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)始終把追求房地產(chǎn)質(zhì)量控制放在首位，運(yùn)用動(dòng)態(tài)、全方位、全過(guò)程的項(xiàng)目管理思想，防患于未然。本文先從房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的涵義入手，緊接著分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各過(guò)程的質(zhì)量管理所存在的問(wèn)題，并且根據(jù)這些問(wèn)題給出相應(yīng)的對(duì)策與建議，以供參與者和決策者使用和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；質(zhì)量管理；質(zhì)量控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的涵義

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理是指對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)施情況的監(jiān)督與管理，主要內(nèi)容包含了一系列的管理措施和方法體系[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理旨在通過(guò)采取規(guī)范的質(zhì)量管理的方法，在穩(wěn)健投資成本的基礎(chǔ)上，排除在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的未達(dá)到質(zhì)量規(guī)定的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量在約定期限內(nèi)滿足工程合同和規(guī)范要求。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量管理是一項(xiàng)貫穿于全過(guò)程的項(xiàng)目質(zhì)量管理工作。具體可細(xì)分為前期策劃、設(shè)計(jì)和計(jì)劃、實(shí)施、驗(yàn)收和運(yùn)行等五個(gè)工作過(guò)程，項(xiàng)目質(zhì)量管理的實(shí)際結(jié)果包含項(xiàng)目管理實(shí)施的中間結(jié)果和最終結(jié)果。因此相應(yīng)地，質(zhì)量控制和質(zhì)量管理也涵括項(xiàng)目前期（決策）階段、施工階段和后期交付運(yùn)行階段。

1.項(xiàng)目前期（決策）階段的質(zhì)量控制

該階段項(xiàng)目管理的重點(diǎn)在于資料的收集、分析與不斷完善，逐步敲定最佳的項(xiàng)目管理方案。只有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致具體的研究，并制定科學(xué)合理的、操作性強(qiáng)的項(xiàng)目規(guī)劃方案，才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)可觀的收益[2]。作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要不斷提高獲取、分析、儲(chǔ)存外部信息資料的能力，并根據(jù)實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

2.施工階段的質(zhì)量控制

開(kāi)展項(xiàng)目的施工建設(shè)要以設(shè)計(jì)和規(guī)劃工作為前提。施工進(jìn)度和效率按預(yù)期設(shè)計(jì)的圖紙展開(kāi)。一方面，如果施工技術(shù)落后，或者機(jī)械自身存在缺陷，操作方法不當(dāng)，都將對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生諸多不利影響。另一方面，安排的施工順序、施工人員數(shù)量和工藝設(shè)施步驟錯(cuò)誤，也會(huì)造成資源的浪費(fèi)。

3.后期交付的質(zhì)量控制

后期交付時(shí)的項(xiàng)目管理因素主要在相關(guān)工程服務(wù)器的質(zhì)量上。由于現(xiàn)代材料工業(yè)發(fā)展水平的限制，建筑材料、構(gòu)配件的質(zhì)量規(guī)格、性能都參差不齊，這就要求承包商在篩選原材料時(shí)具備高質(zhì)量能力和高質(zhì)量意識(shí)。作為工程施工全過(guò)程的最后一道工序和質(zhì)量控制的尾期工作，交付驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制程序相當(dāng)復(fù)雜，包括施工的操作質(zhì)量、設(shè)置合理的質(zhì)量控制點(diǎn)、質(zhì)量檢查站和成品保護(hù)等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中質(zhì)量管理存在的問(wèn)題

1.開(kāi)發(fā)商總體質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)

目前眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只為單方面追求經(jīng)濟(jì)利益，而普遍忽略在初期設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，或是僅僅將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)局限于建筑施工階段，這勢(shì)必會(huì)影響施工階段的進(jìn)度或者效果。施工單位常常為了片面追求進(jìn)度，忽視了項(xiàng)目整體的管理效率與最佳方案的修正。除此之外，開(kāi)發(fā)商的個(gè)體行為也會(huì)在一定的程度上影響到建筑物的質(zhì)量。開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中為了盡可能的降低項(xiàng)目費(fèi)用，致使施工方會(huì)采用低廉不合格的材料及設(shè)備。

2.市場(chǎng)上建材、設(shè)備質(zhì)量不合格

開(kāi)發(fā)建筑工程項(xiàng)目涉及面廣泛，影響因素眾多，僅僅是使用材料長(zhǎng)度硬度等的微小差異，都會(huì)造成不可逆的嚴(yán)重后果。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)建材設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收尚未出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策，導(dǎo)致市場(chǎng)上經(jīng)常充斥著大量的不合格的甚至是假冒偽劣的建筑材料及設(shè)備。房地產(chǎn)建筑承包商往往只顧及自身利潤(rùn)，將成本一再壓縮，僅選用市場(chǎng)上次等的甚至是不合格的建材產(chǎn)品設(shè)備。后期驗(yàn)收交付時(shí)，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量硬性要求不達(dá)標(biāo)，很難“回爐重造”，因此要嚴(yán)格選用建材、設(shè)備。

3.外部管理措施缺失，監(jiān)理制度有待完善

建筑工程的監(jiān)理制度是指以保證建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量為前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向已獲得相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理企業(yè)提出申請(qǐng)，委托其承擔(dān)本公司所運(yùn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理工作，并代表建設(shè)機(jī)構(gòu)對(duì)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行監(jiān)督與控制的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)[3]。

四、改善房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中質(zhì)量管理的措施

1.健全房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理法律法規(guī)

國(guó)家應(yīng)定期對(duì)建筑工程投入品的質(zhì)量進(jìn)行抽查，出具相關(guān)質(zhì)量報(bào)告并建立質(zhì)量檔案庫(kù)。政府部門(mén)制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范政府驗(yàn)收行為，對(duì)質(zhì)量不合格的生產(chǎn)廠家責(zé)令嚴(yán)改[4]。如果施工單位將不合格產(chǎn)品投入使用，項(xiàng)目檢測(cè)質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，就很有可能造成資源財(cái)力和人力的大量耗費(fèi)。建筑承包商選用材料應(yīng)既要成本計(jì)量最小化，又要把控原材料質(zhì)量過(guò)關(guān)。

2.質(zhì)量目標(biāo)層層分解，實(shí)施精細(xì)化監(jiān)督施工過(guò)程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)復(fù)雜的、系統(tǒng)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程又可以細(xì)分為多個(gè)階段，要達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的最終既定目標(biāo)，就必須在每一階段都進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督與控制?？紤]每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的管理要求和方法，不斷修正最佳方案，并保持與下一階段的介入有效相銜接。工程最終的實(shí)現(xiàn)是每一道工序順利實(shí)現(xiàn)的有效疊加，因此為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量，就必須對(duì)每一道工序的質(zhì)量進(jìn)行細(xì)致的把控。定期對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行檢查和監(jiān)督，記錄撰寫(xiě)督查信息并據(jù)此作出合理的評(píng)估。

3.建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制，內(nèi)外控制并舉

推選項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對(duì)接手的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程全權(quán)負(fù)責(zé)。針對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，制定可行的計(jì)劃，定期撰寫(xiě)項(xiàng)目實(shí)施督查評(píng)審報(bào)告。對(duì)于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在的重大問(wèn)題與隱患，及時(shí)召開(kāi)會(huì)議研究解決。所謂內(nèi)外控制并舉措施，是指內(nèi)部控制體系與外部監(jiān)控管理體系相結(jié)合。內(nèi)部控制體系，就是通過(guò)內(nèi)部的自我檢查、自我制約和自我調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)、進(jìn)行內(nèi)部學(xué)習(xí)交流的自律系統(tǒng)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化和財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲利的決定性因素。作為我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)企業(yè)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都將是人民投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)和重心。本文試通過(guò)解釋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)涵，探討了目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中廣泛存在的施工質(zhì)量管理問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際提出對(duì)策與建議以期相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升質(zhì)量管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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[3]趙文軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律問(wèn)題研究[D].黑龍江大學(xué)，2004