郝瑞琳

摘 要：買賣與租賃之間沖突由來已久，傳統(tǒng)民法中以“法定契約承受”和“有權占有維持”兩種來解釋“買賣不破租賃”規(guī)則。然而，該兩種解釋均存在著缺點。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，“租賃”的目的已經(jīng)不完全是基于“生存權”，因此以生存權作為“買賣不破租賃”規(guī)則的理論基礎開始動搖。

關鍵詞：買賣不破租賃；法經(jīng)濟學；社會成本；登記

一、法經(jīng)濟學解釋的可行性

在作出法學上的判斷時，“正義”是我們所要考慮的最重要的因素。羅爾斯在其被譽為“二戰(zhàn)”以來最著名的正義研究著作《正義論》中提出兩條關于“正義”的原則：第一原則為每個人對于其他人所擁有的最廣泛的基本自由體系相容的類似自由體系都應有一種平等的權利；第二原則為社會的和經(jīng)濟的不平等應該這樣安排，使它們被合理地期望適合于每一個人的利益，并且依系于地位和職務向所有人開放。羅爾斯認為，只有在滿足第一原則的前提下才能考慮第二原則，而第二原則又可以細分為差異原則和機會平等原則，其中差異原則通俗地將就是“適合于最少受惠者的最大利益”。因此，羅爾斯的理論為“弱者保護”提供了正當性基礎，即在進行利益分配時，如果處于最不利地位的人能夠獲得最大的利益，那么這種分配被認為是正義的，而我們要做的便是重新審視在租賃關系中如何定義“弱者”。

從羅爾斯的論證方法看，其使用了“效率”“邊際效用”等大量的經(jīng)濟學概念和相關的分析方法。盡管法學和經(jīng)濟學評判的最高價值標準不同，“某些法律和制度，不管他們?nèi)绾斡行屎陀袟l理，只要他們不正義，就必須加以改造或廢除”，但法學中的公平正義也并未完全排斥效率，波斯納大法官在其出版的《法律的經(jīng)濟分析》一書中提出兩個重要的觀點：“第一，經(jīng)濟思考總是在司法裁決的決定過程中起著重要的作用，即使這種作用不明確甚至是鮮為人知；第二，法院和立法機關更明確地運用經(jīng)濟理論會是法律制度得到改善?！绷_爾斯提出的兩個原則恰巧反應了這兩種關系，在第一原則范疇內(nèi)的權利并不適用經(jīng)濟學價值，而在第二原則范疇內(nèi)的權利分配恰恰就是符合經(jīng)濟學要求的。

回到本文研究的內(nèi)容，傳統(tǒng)的民法解釋方法對“買賣不破租賃”規(guī)則的解釋陷入了困境，而其之所以陷入困境的其中一個重要原因就是該規(guī)則所確認的權利已經(jīng)脫離了生存權等屬于羅爾斯第一原則中的基本自由體系內(nèi)的權利。買賣是否需要破除租賃實際上就是在出租人、承租人和買受人三者之間如何在差異原則下進行權利分配的問題。因此，我們不妨采用法經(jīng)濟學的思維來重新認為該規(guī)則的目的和適用條件。

二、法經(jīng)濟學解釋的前提——科斯定理與信息理論

1.科斯定理

提到法經(jīng)濟學，另一個不得不提的人物便是科斯。后人歸納將科斯的理論歸納為科斯兩大定理：科斯第一定理認為，若交易成本為零，那么無論產(chǎn)權如何界定，只要時被界定明確，都可以通過市場交易達到最優(yōu)配置；科斯第二定理認為，在交易費用大于零的世界里，不同的權利界定，會帶來不同效率的資源配置結果?？扑沟谝欢ɡ砻枋隽艘环N理想狀態(tài)下的資源配置，“只要交易是公開的，只要沒有發(fā)現(xiàn)強制和欺騙，并在這種交易上達成一致協(xié)議，那么，這種交易就屬于有效的?！笨扑沟诙ɡ硪卜Q為規(guī)范的科斯定理，其描述了存在交易成本的情況下，“能使交易成本影響最小化的法律是最適當?shù)姆伞?。通過該兩個定理，容易推斷出以下本文論證所需的重要前提：①法律制度之所以存在，是為了節(jié)約交易成本；②不同的法律制度下，交易成本是不同的；③一項適當?shù)姆芍贫葢斒菇灰壮杀咀钚』?。因此，租賃與買賣規(guī)則的制定目的是在存在交易成本的情況下，如何使得交易成本最小化，而最小化時的規(guī)則便是一種最適當?shù)囊?guī)則。

2.信息理論

信息對于決策的作用顯而易見，“明確的決策或者理性的理由并不等同于能夠決定事情”，而更復雜的問題在于“基于充分信息的決策與未曾料想結果之間的關系”。因此，本文有必要引入信息理論。以單個決策者為出發(fā)點，其所處的信息狀態(tài)可以分為完全信息狀態(tài)和不完全信息狀態(tài)。完全信息狀態(tài)是一種理想的狀態(tài)，現(xiàn)實中幾乎不存在這樣的狀態(tài)，但該種理想模式卻能夠為規(guī)則如何制定提供一種便利。不完全信息狀態(tài)是市場中的一種常態(tài)，因為市場主體并不能獲取完全的信息，而交易雙方往往對信息的獲取是不對等的，即處于“信息不對稱”的狀態(tài)下。信息不對稱理論認為，如果一方無法觀測和監(jiān)督另一方的行為或無法獲知另一方行為的完全信息，抑或觀測和監(jiān)督成本高昂時，交易雙方掌握的信息便處于不對稱狀態(tài)，而信息不對稱時，往往會出現(xiàn)“敗德行為”和“逆向選擇”。決策者由于不能獲取關于其決策所需的全部信息，將使其行為后果具有不確定性，而“不明的和無法預料的后果成為歷史和社會的主宰力量”。決策者因畏懼這種不確定性，就會想辦法來獲取其所需要的信息。于是，有學者認為“基于人的有限理性和事物屬性或狀態(tài)的復雜性與多變性，人們才有必要設計出各種社會規(guī)則（包括法律）來盡可能減輕不確定的負面影響，并降低對風險的成本支付”，本文對此深以為然。買賣與租賃之間的規(guī)則設計，究其本質(zhì)就是通過最小化的成本以實現(xiàn)減輕不確定性的負面影響。

三、結語

租賃權與所有權之間的沖突自租賃規(guī)則產(chǎn)生之時已始，而買賣與租賃也經(jīng)歷了“破”與“不破”的變遷。而作為一種20世紀60年代才興起的法解釋方法，法經(jīng)濟學與該規(guī)則之間似乎并沒有交集存在。法經(jīng)濟學強調(diào)“效率即正義”，并且認為能使交易成本最小化的法律是最適當?shù)姆?。然而，在租賃規(guī)則的傳統(tǒng)解釋論陷入困境且該規(guī)則設立的基礎發(fā)生了動搖時，法經(jīng)濟學卻為“買賣不破租賃”規(guī)則提供了正當性基礎，使其能夠繼續(xù)作為一項“適當”的規(guī)則存在于法律體系中。同時，法經(jīng)濟學的解釋突破了傳統(tǒng)民法中對物權、債權關系的束縛，并提出通過登記或者占有等方式使得在先的租賃關系可以對抗在后的買賣關系。值得注意的是，在關于“買賣不破租賃”的規(guī)則傳統(tǒng)研究中，也多有學者認為將登記或者占有等作為租賃能夠?qū)官I賣的要素之一，并以租賃權物權化等理由加以解釋。與此不同的是，本文之所以認為只有在登記或者占有后才能夠?qū)官I賣，是因為在于此情形下交易成本最小化，并非因為租賃權物權化或者其他原因。

參考文獻：

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