吳冠虹　丁曉云

摘 要：隨著我國(guó)銀行信貸體系的不斷完善，個(gè)人住房貸款成為商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中的主體。在了解個(gè)人住房貸款特點(diǎn)及概念的基礎(chǔ)上，分析出商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有宏觀、銀行內(nèi)部以及外部不可控因素，并依據(jù)其影響程度劃分準(zhǔn)則層，來分析不同影響因素的不同權(quán)重。最后，根據(jù)個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)減小個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制；主成分分析法

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2018）06-0106-02

一、 個(gè)人住房貸款

（一）個(gè)人住房貸款的概念

個(gè)人住房貸款，顧名思義，就是商業(yè)銀行向需要購(gòu)買住房的居民所提供的一項(xiàng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。為了確?？蛻裟軌虬磿r(shí)還款，商業(yè)銀行通常需要客戶在辦理業(yè)務(wù)時(shí)提供可以作為抵押的擔(dān)保物或資信度較高的擔(dān)保人。如果發(fā)生違約情況，銀行直接收回?fù)?dān)保物或向擔(dān)保人尋求賠償。

（二）個(gè)人住房貸款特點(diǎn)

1. 貸款金額大

個(gè)人住房貸款的目的是為了支付高昂的購(gòu)房款項(xiàng)，因此其金額與房?jī)r(jià)的變化是息息相關(guān)的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)也在逐步攀升。以北京市為例，十年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了181個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致市民對(duì)住房貸款金額的需求也隨之上升。

2. 利率水平高

相比較其他貸款，個(gè)人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國(guó)個(gè)人商業(yè)住房貸款年利率已經(jīng)達(dá)到了5.15%，比人民幣貸款基準(zhǔn)利率多了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

3. 定期還款

個(gè)人住房貸款的還款來源主要是個(gè)人工資和獎(jiǎng)金，都是一些固定性收入。因此，個(gè)人住房貸款每月還款金額固定，還款時(shí)間固定。

（三）個(gè)人住房相關(guān)政策

2017年起，我國(guó)開始執(zhí)行住房公積金首套放貸新政。該政策規(guī)定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購(gòu)買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個(gè)人住房公積金貸款利率經(jīng)歷了兩次下調(diào)，年利率變?yōu)?%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4.5%。

雖然對(duì)首套個(gè)人住房的利率有所下降，但是對(duì)于二套房貸的利率卻進(jìn)行了上調(diào)，規(guī)定二房房貸利率上浮10個(gè)百分點(diǎn)，該措施在一定程度上遏制了炒房現(xiàn)象。

二、 個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）宏觀風(fēng)險(xiǎn)

宏觀風(fēng)險(xiǎn)主要從市場(chǎng)和政策兩個(gè)方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)角度而言，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)良好，社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時(shí)期時(shí)，人們更傾向于安居樂業(yè)，對(duì)個(gè)人住房貸款需求大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎靡不振、市場(chǎng)情形不樂觀時(shí)，人們大多處于觀望狀態(tài)，對(duì)個(gè)人住房貸款需求小。

從政策角度而言，如果國(guó)家采取降低個(gè)人貸款利率，實(shí)行寬松的房地產(chǎn)政策時(shí)，個(gè)人或家庭對(duì)房產(chǎn)的需求會(huì)增加；反之，如果個(gè)人貸款利率過高，對(duì)二房條件政策趨緊時(shí)，房地產(chǎn)的需求往往呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指由于還款人無法履行合同中預(yù)先規(guī)定的還款義務(wù)，而造成銀行承受經(jīng)濟(jì)損失的行為。還款人不及時(shí)償還貸款主要分為兩個(gè)層次，一是由于國(guó)民素質(zhì)水平不高，還款人信用意識(shí)淡薄而導(dǎo)致的違約；二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。

（三）銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

近幾年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)容，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也逐漸增多。而高素質(zhì)銀行從業(yè)人員的補(bǔ)充存在滯后性，銀行員工存在操作不規(guī)范、違規(guī)操作的現(xiàn)象。不僅如此，為了占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，對(duì)貸款的批準(zhǔn)條件放開，對(duì)貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監(jiān)管，也都給商業(yè)銀行帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人申請(qǐng)住房貸款需要提供易變現(xiàn)的抵押物，住房貸款的擔(dān)保物主要包括貸款人的房屋和銀行認(rèn)可的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。既然是可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)，那么就存在風(fēng)險(xiǎn)性。首先，有些開發(fā)商為了騙取貸款，利用質(zhì)量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽(yù)不高的開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，變相利用個(gè)人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

三、 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的層次分析

（一）層次分析模型構(gòu)建

（二）主成分分析評(píng)價(jià)指標(biāo)

為了保證結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性，本文的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由走訪的工農(nóng)中建交等國(guó)有商業(yè)銀行部分信貸經(jīng)理進(jìn)行評(píng)判，通過一致性檢驗(yàn)，得到評(píng)價(jià)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款評(píng)價(jià)指標(biāo)專家打分（見表1）。

分別構(gòu)造目標(biāo)層對(duì)準(zhǔn)則層和準(zhǔn)則層對(duì)方案層的判斷矩陣，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，對(duì)通過一致性檢驗(yàn)的矩陣求權(quán)重系數(shù)。

（三）主成分結(jié)果分析

得到目標(biāo)層對(duì)準(zhǔn)則層的權(quán)重w和準(zhǔn)則層對(duì)方案層的權(quán)重w1，w2，…，w8，兩者的乘積即為最后的綜合權(quán)重（見表2）。

通過表2可以發(fā)現(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)和銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)較大比重，而信用風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重大是由于借款人客觀風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的，銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)則是由借款準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致。因此，要想降低個(gè)人貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)應(yīng)放在如何防止借款人無力還款和審查借款人資質(zhì)這兩個(gè)方面上。

四、 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）加強(qiáng)貸款監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策

做好市場(chǎng)調(diào)研工作，日常關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況和國(guó)家政策導(dǎo)向，預(yù)測(cè)房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)規(guī)模，及時(shí)調(diào)整房貸的利率，防范由于市場(chǎng)的波動(dòng)導(dǎo)致的損失。在此過程中，還要結(jié)合地域特點(diǎn)和人口需求做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（二）跟蹤借款人資金狀況，防范違約風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)符合條件的借款人，定期進(jìn)行貸后追蹤，建立個(gè)人貸款征信機(jī)制，調(diào)查借款人工資收入變動(dòng)情況，提醒貸款者履行定期還款的義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)借貸者存在資金異動(dòng)或者資金抽離，立即凍結(jié)其相關(guān)抵押物。

（三）商業(yè)銀行加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

商業(yè)銀行定期組織內(nèi)部培訓(xùn)，規(guī)范內(nèi)部業(yè)務(wù)考核制度，提高銀行從業(yè)人員的個(gè)人素質(zhì)，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。建立嚴(yán)格的房貸準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行貸前調(diào)查和貸中審查工作，加強(qiáng)與同業(yè)銀行之間的交流，從源頭上根治不良貸款的產(chǎn)生。

（四）加強(qiáng)與工商部門聯(lián)系，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)

銀行不僅要對(duì)借貸人的情況進(jìn)行評(píng)估，還應(yīng)該對(duì)借貸人抵押的房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。與工商部門進(jìn)行核實(shí)，審查房地產(chǎn)公司的真實(shí)合法性，防止騙貸現(xiàn)象的發(fā)生。不僅如此，還要審查公司的經(jīng)營(yíng)狀況、資金流動(dòng)情況以及抵押質(zhì)押狀況，防止開發(fā)商利用房貸變相融資。

五、 結(jié)論

房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)事業(yè)的不斷繁榮擴(kuò)展刺激了房貸規(guī)模的擴(kuò)大。在影響個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)個(gè)人住房貸款的影響尤為重要，主要體現(xiàn)在個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)上。因此，加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)制度，完善貸款審查是當(dāng)代商業(yè)銀行針對(duì)住房貸款義務(wù)的當(dāng)務(wù)之急。

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作者簡(jiǎn)介：

吳冠虹，女，山東泰安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院學(xué)生，研究方向：金融學(xué)；

丁曉云，女，安徽合肥人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。