孟祥林

四年前，盧先生在神牛公司投資了400萬元。債務(wù)到期后，神牛公司使用兩套商鋪兌換盧先生的400萬元及剩余利息。誰知，煩惱不請自來。簽訂購房合同、繳納房款后，盧先生發(fā)現(xiàn)換購的兩套商鋪系法院查封房。經(jīng)歷了一場又一場的官司，已到手的商鋪能成為盧家名下的合法財產(chǎn)嗎？

債務(wù)到期，兩套商鋪兌換四百萬借款

2014年1月6日上午，河北省邢臺市的盧先生與神牛公司的黃總高高興興地簽下一份借款合同。晚上，盧先生再次翻出這份借款合同，認(rèn)真研讀上面的每一個字：“今甲方神牛公司借乙方（盧利驊）400萬元現(xiàn)金，月息2分，期限1年，每季度由甲方支付乙方一次利息。為保證借款合同順利履行，甲方使用太行路5套60平方米經(jīng)濟適用房作抵押。”落款處蓋有神牛公司的印章和盧先生的紅手印。

時年55歲的盧利驊早年畢業(yè)于中國地質(zhì)大學(xué)，妻子是醫(yī)生。2013年，在邢臺煤礦工作30年的他，升為中層領(lǐng)導(dǎo)，月收入兩萬余元。閑暇之余，他還炒短股，賺了不少錢。

兒子盧韜大學(xué)畢業(yè)后考上了公務(wù)員，一家三口人都掙著高工資，積蓄直線上升，可銀行利率卻一降再降，年利息還不到4厘，實在太低了！2014年1月，盧先生準(zhǔn)備把400萬元積蓄從銀行取出放到一家房地產(chǎn)公司“錢生錢”。投資前，盧先生多次到神牛公司正在建設(shè)的“旺盛”小區(qū)實地考察：兩棟16層高樓已竣工，正在建設(shè)的兩棟住宅樓已出地面。建筑工人熱火朝天的施工場面給盧先生吃了顆“定心丸”，那96萬元利息仿佛在向他招手。

轉(zhuǎn)眼大半年過去了，前兩個季度神牛公司都如期將利息打入盧先生的賬戶。可到了9月底，盧先生的賬戶卻遲遲不見收入?！斑@是咋了？難道情況有變化嗎？”盧先生惴惴不安地跑到神牛公司詢問原因。接待他的會計解釋說：“現(xiàn)在資金有些緊張，年底前我一定會把利息補打給你！”

2014年12月下旬，一個電話讓盧先生急匆匆走進神牛公司黃總的辦公室。黃總用商量的口吻詢問：“現(xiàn)在公司準(zhǔn)備投資新項目，資金實在周轉(zhuǎn)不開……要不這樣，我們用剛建好的3號樓4#、5#共計400平方米的兩套商鋪兌換您的400萬元本金及沒支付的利息，你看行嗎？給子孫留錢財，不如留兩套商鋪！”臨別時，黃總滿臉堆笑地強調(diào)：“這是現(xiàn)房，我們保證明年1月交房、交鑰匙?！?/p>

黃總的這番話讓盧先生很動心，自己還有幾年就要退休了，家里如果有兩套門市不管是做點生意還是出租都很合適。

回家商量一番，盧先生的妻子和兒子也覺得這買賣很合算。為了省去日后的過戶費，12月31日，盧先生在與神牛公司簽訂的《商品房買賣合同》及購房協(xié)議上全部寫成兒子盧韜的名字，而神牛公司也為盧先生開具了兩張盧韜名字、各兩百萬元的收款收據(jù)。

煩惱上門，善意取得VS查封兩套商鋪

2015年1月20日，神牛公司按約定將兩套商鋪的鑰匙送到了盧先生手中。兒子盧韜找來裝修隊，花掉20萬元裝修費，兩套毛坯商鋪煥然一新：嶄新的地板、潔白的墻面、精致的燈具……很快，一家培訓(xùn)公司找到盧韜，以5000元/月的租賃費將商鋪承租下來。

這商鋪換購的真值！就在父子倆賺租金賺得不亦樂乎時，由這兩套商鋪引發(fā)的官司紛至沓來。2013年6月，神牛公司先后兩次向清河縣薛女士借款500萬元，并約定日后若發(fā)生爭議由當(dāng)?shù)胤ㄔ禾幚?。后來，因神牛公司不能如期償還借款，被薛女士告上法庭。最終，薛女士勝訴。由于神牛公司沒有履行判決，薛女士申請法院查封了神牛公司價值550萬元的財產(chǎn)。2014年12月15日，清河縣法院依法作出民事裁定，查封了神牛公司旺盛小區(qū)3號樓4#、5#兩套商鋪。這商鋪正是盧家換購并正在出租的兩套商鋪。

世上哪有不透風(fēng)的墻。老盧父子得知這兩套商鋪被法院查封的來龍去脈，頓時氣炸了肺?！昂炗嗁彿亢贤瑫r，神牛公司沒告訴我們這兩套商鋪已經(jīng)被法院查封。另外，清河縣法院也沒有張貼公告，我們是善意第三人，按照法律規(guī)定有權(quán)取得商鋪的所有權(quán)。”

盧韜大學(xué)時學(xué)的是法學(xué)專業(yè)，他不能眼睜睜看著自家的商鋪被別人奪走。于是，盧韜連夜寫下執(zhí)行異議申請書，連同購房合同、物業(yè)費、裝修費等收據(jù)復(fù)印件遞交到清河縣法院。2015年7月3日，清河縣法院審查后認(rèn)為：法院查封神牛公司的兩套商鋪在前，盧韜簽訂購買商品房協(xié)議在后，神牛公司出售商鋪屬于無權(quán)處分，因此盧韜的執(zhí)行異議不成立。

“是神牛公司故意隱瞞了法院查封商鋪的事實，你們才換購商鋪的，過錯在神牛公司，他們應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失?！币恍┖糜呀ㄗh盧韜起訴神牛公司承擔(dān)違約責(zé)任。

“如今房價飛漲，這兩套商鋪的價值翻了近一番……”盧韜擔(dān)心，如此起訴神牛公司贏了官司，就要把已到手的兩套商鋪歸還神牛公司。權(quán)衡利弊后，他決定繼續(xù)和薛女士打官司。

此時，事情突然有了轉(zhuǎn)機：薛女士與神牛公司私下達(dá)成《執(zhí)行和解協(xié)議》，神牛公司拿出旺盛小區(qū)的25個車位換取薛女士的本金500萬元及剩余利息，薛女士與神牛公司再無任何經(jīng)濟糾紛。

“這就是說，清河縣法院馬上可以解封這兩套商鋪了，我們辦理過戶手續(xù)有望了！”老盧父子激動地相擁。

法院判決，不符合善意取得構(gòu)成要件

然而，老盧父子還未等到清河縣法院解封商鋪的消息，便從縣房管局得知，橋東區(qū)法院依據(jù)新債權(quán)人徐女士的判決查封了神牛公司價值550萬元的財產(chǎn)，盧家的兩套商鋪又在查封名單中，查封期從2015年11月24日至2018年11月23日。

2016年6月7日，盧韜作為案外人提出執(zhí)行異議被橋東區(qū)法院駁回后，盧先生父子找到徐女士做工作，希望她能與神牛公司私下達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議解除查封，但遭到徐女士拒絕。

萬般無奈下，盧韜一紙訴狀將徐女士和神牛公司告上法庭，請求法院確認(rèn)旺盛小區(qū)3號樓4#、5#兩套商鋪的所有權(quán)歸盧家所有。2017年3月2日上午，橋東區(qū)法院依法組成合議庭，開庭審理此案。法庭上，盧先生把投資神牛公司400萬元的前后事由娓娓道來：“2014年12月27日，因為神牛公司無力償還本金，我們簽下購房合同及協(xié)議。2015年1月20日，我們已合法占有這兩套商鋪。后來我們才得知商鋪已被清河縣法院查封的事。薛女士與神牛公司私下和解，清河縣法院在2016年12月16日查封期滿后不再續(xù)封。我們是在2014年12月31日簽訂的購房合同，支付全部房款并實際占有了商鋪，而橋東區(qū)法院查封從2016年12月16日生效，我們簽訂購房合同在橋東區(qū)法院查封之前，按照法律規(guī)定，我們應(yīng)享有兩套商鋪的所有權(quán)?！?/p>

聽聞盧先生的訴稱，徐女士立刻反駁道：原告與神牛公司簽訂《商品房買賣合同》系無效合同，原告對執(zhí)行標(biāo)的（兩套商鋪）不享有所有權(quán)。雖然原告購買涉案房屋是在橋東區(qū)法院查封之前，但是在清河縣法院對涉案房屋查封并作出查封公告之后，所以原告不存在善意第三人之說。2015年6月，我向橋東區(qū)法院申請強制執(zhí)行，橋東區(qū)法院受理后責(zé)令被告神牛公司履行生效法律文書所確定的義務(wù)，但因神牛公司不履行還款責(zé)任，橋東區(qū)法院對神牛公司涉案房屋查封系依法查封，不應(yīng)解除。

庭上，雙方當(dāng)事人圍繞爭議焦點提交證據(jù)并進行了質(zhì)證。庭審后，據(jù)法官調(diào)查：2014年12月15日，清河縣法院將協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)旺盛小區(qū)所在地的房管局，并在旺盛小區(qū)門口張貼了查封公告。

親愛的讀者,誤購法院查封的兩套商鋪并占有、使用多年的盧家父子能獲得商鋪的所有權(quán)嗎？這起真實的案件又帶給我們怎樣的警醒？