張雪鳳

摘 要：高房?jī)r(jià)傷害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)、綁架了銀行危機(jī)金融安全，政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)調(diào)控政策，本文給出了咋“房住不炒”大背景下如何投資房產(chǎn)的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 調(diào)控 投資策略

商品房是現(xiàn)代城市居民生活的必需品，房子給了我們一個(gè)遮風(fēng)避雨的鋼筋水泥窩，同時(shí)承擔(dān)了太多的社會(huì)功能。我國(guó)商品房供給不像衣、食、行等其他消費(fèi)品有差異化供給，在自己收入約束下的自我選擇，我們購(gòu)房只能是房?jī)r(jià)接受者。30年的房產(chǎn)單邊牛市使得投資房產(chǎn)深入人心。房子成為壓在老百姓頭上的一座大山，高房?jī)r(jià)碾碎了無(wú)數(shù)熱血青年的城市夢(mèng)，“三代養(yǎng)一房”現(xiàn)象制約了我國(guó)消費(fèi)水平得提高。

一、政府亟待保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定

1.房?jī)r(jià)一步步上漲傷害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)

一個(gè)國(guó)家強(qiáng)盛的基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基石一定是制造業(yè)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)可以賺全世界的錢，可以世代傳承、循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)是利用本國(guó)的資源賺本國(guó)的錢，地賣完了就沒(méi)有了，房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復(fù)的。如今世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)如美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)，房地產(chǎn)在他們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)棋局中只是一個(gè)消費(fèi)品，而不是投資品。

我國(guó)1998年提出“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”，從此開始了一個(gè)將近30年的超級(jí)大牛市。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，企業(yè)成本上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)舉步維艱。在國(guó)內(nèi)上市公司中，辛辛苦苦干一年，最終買不起一套房的公司比比皆是，2016年73家上市公司賣房買房扭虧保殼。一些實(shí)業(yè)家，奮斗十幾年，不如買一幢樓賺錢多。在這種造富效應(yīng)下，很多老板賣了工廠買房。2016年7月8日鄭州土拍，萬(wàn)科美景566輪砸25億摘93畝鄭紡機(jī)地塊，鄭紡機(jī)地王讓人懷疑人生的價(jià)值：國(guó)家劃出地皮，建工廠，8000工人干了將近60年，都沒(méi)有掙到20多個(gè)億，廠里其中的一塊地皮，一天就賣了20多個(gè)億，工廠成立有意義嗎？放眼看，七匹狼做地產(chǎn)、美的做地產(chǎn)，海爾做地產(chǎn)，雅戈?duì)栕龅禺a(chǎn)，蘇寧做地產(chǎn)，國(guó)美做地產(chǎn)，蘇泊爾做地產(chǎn)，格力做地產(chǎn)，格蘭仕做地產(chǎn)，奧康做地產(chǎn)，娃哈哈做地產(chǎn)，喜之郎做地產(chǎn)，奧克斯做地產(chǎn)、長(zhǎng)城床墊做地產(chǎn)、長(zhǎng)虹電器做地產(chǎn)，五糧液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都做地產(chǎn)、思念做地產(chǎn)、宇通做地產(chǎn)、鄭煤做地產(chǎn)、海馬做地產(chǎn)、銳旗做地產(chǎn)、中瑞做地產(chǎn)、大浪淘沙做地產(chǎn)、和諧汽車做地產(chǎn)、歐凱龍做地產(chǎn)，72行殊途同歸！

2.房地產(chǎn)綁架了銀行，危及金融穩(wěn)定

2016年，全球房?jī)r(jià)漲幅排行榜前20位，中國(guó)城市占了15個(gè)且漲幅前10名全部被中國(guó)包攬，最高的合肥漲幅接近50%。北上深的房?jī)r(jià)可以和紐約、東京、悉尼的房?jī)r(jià)試比高。北京六環(huán)之內(nèi)每套房的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了700萬(wàn)，一個(gè)低于收入平均線的家庭差不多需要100年才能攢夠一套房的價(jià)格，的的確確的三代養(yǎng)一房。2016年，房貸在新增貸款中的比重超過(guò)了44%，甚至在個(gè)別月份超過(guò)了100%，創(chuàng)下歷史新高，五大銀行房?jī)r(jià)逼近3萬(wàn)億，接近當(dāng)年GDP的2倍，泡沫不言自明。房地產(chǎn)成功綁架了銀行。20世紀(jì)80年代日本放低產(chǎn)泡沫的破滅、1994年海南房地產(chǎn)泡沫的破滅、2007年美國(guó)的次貸危機(jī)都證明了房地產(chǎn)泡沫危機(jī)金融安全、危機(jī)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

3.地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政

地方財(cái)政土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%至70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。財(cái)政收入的增長(zhǎng)應(yīng)該搞的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和科技進(jìn)步，靠土地財(cái)政無(wú)異飲鴆止渴，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到了壯士斷腕、刮骨療傷的時(shí)候了。

3.高房?jī)r(jià)影響我國(guó)消費(fèi)升級(jí)換代大戰(zhàn)略

過(guò)高的畸形的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民收入的支撐，房?jī)r(jià)透支了未來(lái)幾十年的收入。從房屋總價(jià)與居民家庭年收入之比的房?jī)r(jià)收入比看，我國(guó)的北京（24.47）、上海（24.72）、深圳（27.7）的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超紐約（11.69）、倫敦（10.75）、東京（8.95）。房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致三代養(yǎng)一房，房貸壓力使人們不敢逛街，沒(méi)閑錢消費(fèi)，更別說(shuō)消費(fèi)升級(jí)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了。

二、“房住不炒”-----史上最嚴(yán)調(diào)控不同以往

1.以往房產(chǎn)調(diào)控的主要手段

在我國(guó)商品房歷史上，調(diào)控司空見慣，有限制購(gòu)房，也有鼓勵(lì)購(gòu)房。房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間幾經(jīng)反復(fù)，調(diào)控動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具，但越調(diào)越漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一路絕塵，北上深一線城市房?jī)r(jià)排在全球前列。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上是政策市，政策總是變來(lái)變?nèi)?，?dǎo)致公信力喪失。在調(diào)控使房地產(chǎn)下行的情況下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松調(diào)控，然后是全國(guó)性的刺激。

2.本次調(diào)控手段強(qiáng)大到?jīng)]有邊界

本次調(diào)控在以往的稅收政策、金融政策之外，更多地運(yùn)用了行政手段：限購(gòu)、限貸、限離、限交易、競(jìng)房?jī)r(jià)限地價(jià)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)地方政府要負(fù)起樓市調(diào)控責(zé)任。在熱點(diǎn)城市認(rèn)房又認(rèn)貸、限賣、限離，已成熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控的標(biāo)配，調(diào)控?zé)o效要升級(jí)、打補(bǔ)丁、補(bǔ)刀頻繁出現(xiàn)，僅2018年調(diào)控升級(jí)一百多次。2017年4月6日晚上，國(guó)土部和住建部聯(lián)合出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知 》，通知要求：合理安排住宅用地供應(yīng)，各地根據(jù)庫(kù)存區(qū)劃周期，實(shí)施調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)間。強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的 停止供應(yīng)；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。《通知》改變了地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，避免出現(xiàn)人為短缺的交易制度，改變了什么時(shí)候出讓土地、出讓多少地塊、出讓那塊土地，地方政府說(shuō)了算的局面。故而，《通知》被譽(yù)為“王炸”，體現(xiàn)政府對(duì)通過(guò)土地供應(yīng)抑制房?jī)r(jià)的認(rèn)可。通過(guò)增加供地改變對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。同時(shí)，政府通過(guò)供應(yīng)更多地公產(chǎn)房、公租房，要求房產(chǎn)商增加自持租房比例來(lái)形成房調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

3.房?jī)r(jià)控制等同于政治正確

對(duì)熱點(diǎn)城市認(rèn)真貫徹“房住不炒”政策，房?jī)r(jià)控制不住地方政府是要被問(wèn)責(zé)的。一定程度上，房?jī)r(jià)控制等同于政治正確。種種跡象表明，本次調(diào)控絕不同以往，不要低估了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心，也不要低估了政府轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方針模式的決心，政府已經(jīng)拋棄了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)絕不會(huì)繼續(xù)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)了。

三、史上最嚴(yán)調(diào)控下的房地產(chǎn)投資策略

1.自主隨意，投資放棄

在史上最嚴(yán)調(diào)控下，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)暴漲的可能性很小，即便個(gè)別去庫(kù)存任務(wù)沒(méi)完成的城市出現(xiàn)了大幅度的上漲，漲完以后伴隨調(diào)控政策的必然是一地雞毛，近期的成都、海南、沈陽(yáng)便是例子。追高買房必然被套，甚至高位站崗直至下個(gè)上漲周期。故而，追求流動(dòng)性的投資性購(gòu)房可以休息了。而剛需、改善什么時(shí)候買房都不為錯(cuò)，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)政策市，持幣等待房?jī)r(jià)下跌再買還是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的，你等不起，更輸不起，畢竟房子承載了太多的戶口、教育等社會(huì)功能。

2.遵循可住、可租、可售原則，買房要有投資思維

買房要買房子中的稀缺品種，稀缺房產(chǎn)具有領(lǐng)漲抗跌特征。首選一線城市，其次是環(huán)一線及強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)；選好品牌的房產(chǎn)；選有地鐵、優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房；選生活便利的主城區(qū)。遠(yuǎn)離小產(chǎn)權(quán)房，遠(yuǎn)離商業(yè)公寓，遠(yuǎn)離團(tuán)購(gòu)、內(nèi)購(gòu)房。遵循可住、可租、可售原則。買房不要只盯著總價(jià)和月供，要考慮生活成本和時(shí)間成本，一分價(jià)錢一分貨，不要總抱著“撿漏”的心態(tài)去買房，便宜的房子很多，各方面都好的房子也不少，但是各方面都好價(jià)格卻很便宜的房子卻沒(méi)有。

3.利用杠桿要可控

在房子單邊上漲及通貨膨脹成為常態(tài)的今天，運(yùn)用杠杠買房不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，可以放大收益。收入是月供的硬約束，在加息預(yù)期和個(gè)人的收入不能大幅上漲的情況下，杠杠運(yùn)用要保守，因?yàn)樯畈恢挥蟹孔?，買房是為了更好的生活，不要讓房子影響到你的正常生活，你一定要知道，斷供3個(gè)月銀行有權(quán)收走你的房子。

參考文獻(xiàn)

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[2].李仲飛，張浩，成本推動(dòng)、需求拉動(dòng)——什么推動(dòng)了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲 [J]，中國(guó)管理科學(xué)，2015-5

（作者單位：河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融學(xué)院）