1.導論

1.1 房地產(chǎn)市場的重要性

房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)投資的增加對中國的經(jīng)濟增長起到了重要作用。隨著城市住宅制度改革的推進，城市化進程的加快和國家積極財政政策的實施，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展。固定資產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。對房地產(chǎn)泡沫的研究已成為當前中國經(jīng)濟社會的熱點。特別是房地產(chǎn)泡沫的定義，形成機制和對策研究仍然是理論界需要突破的難題。因此，對中國房地產(chǎn)泡沫的研究使我們對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展前景有了更深的認識。這對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟的正常運行都具有重要意義。

1.2 房地產(chǎn)市場泡沫的判定依據(jù)

發(fā)達國家普遍采用空置率，房屋收入比和租金/租金比三項指標來衡量?？罩寐手饕糜诖_定虛擬需求是否過度擴張以形成空置房屋；房價與收入的比例主要用于檢驗房價是否處于居民可以接受的水平；租金與銷售額的比率主要是確定房屋是否有租金回報。投資價值，有兩種國際公認的房價和收入比率標準。一個是聯(lián)合國人居中心的標準：它不應該超過3∶1；另一個是世界銀行的標準：它不應該超過5∶1。目前，中國的平均價格與收入比例約為8∶1。北京和上海等一線城市的比例甚至達到20∶1。

空房率是指出售和出租給所有房屋的比例。一般來說，房屋空置率為5%，空置率警示為10%，嚴重空置率超過20%。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，中國普通商品房平均空置率為23%，這已經(jīng)是一個嚴重的空缺范圍。在一些一線城市，普通商品房空置率更高。

租售比率，即房地產(chǎn)售價與房地產(chǎn)月租價之比。國際經(jīng)驗表明，租金和銷售比例的正常范圍應該在1∶100-1∶230之間。根據(jù)美國房地產(chǎn)市場研究部門的調(diào)查，北京房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)銷售比率在去年11月再創(chuàng)歷史新高，首次突破1∶500，達到1∶525，甚至達到1：700在一些地區(qū)。2008年，年份約為1∶400，增長率達到了25%。這說明真正意義上的房地產(chǎn)投資沒有太多的收入(租金)，房地產(chǎn)投資主要是為了獲得投機性價差。

以這三項國際標準衡量，一、二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

2.房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫問題的產(chǎn)生原因

2.1 土地的稀缺性

2.1.1 可用土地范圍較小

中國陸地國土面積約960萬平方公里，雖然擁有雄厚的土地資源，但因?qū)嶋H可用土地范圍較少加上我國是十幾億的人口大國，土地資源較為稀缺。土地資源與其他生產(chǎn)資源相比供給彈性最小，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷進步，土地利用率提升，其價格也呈同漲趨勢，土地價格的不斷提升導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本變高。

圖2-1

由圖得知可用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地資源極為稀少。

2.1.2 生態(tài)環(huán)境惡化

由于工業(yè)生產(chǎn)上大量排放“三廢”以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上大量使用化肥、農(nóng)藥，造成土地生態(tài)環(huán)境不斷惡化。全國現(xiàn)有耕地面積過大，使得生產(chǎn)房地產(chǎn)用地范圍更小。工業(yè)不斷發(fā)展使得生態(tài)環(huán)境逐漸惡化，這一現(xiàn)象為土地資源帶來了極大的負擔。使得可用于建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的土地資源稀缺，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。

2.2 中國擴張性的貨幣政策

2.2.1 擴張性貨幣政策的定義

擴張性貨幣政策是一種貨幣政策，它通過提高貨幣供應量的增長率來刺激總需求。在這種政策下，獲得信貸容易，利率下降。因此，當總需求低于經(jīng)濟生產(chǎn)能力時，采用擴張性貨幣政策是最合適的。貨幣政策調(diào)整的對象是貨幣供給量，即整個社會的總購買力。具體表現(xiàn)形式是：流通中的現(xiàn)金和個人以及銀行中的企業(yè)和機構(gòu)的存款。流通中的現(xiàn)金流與消費價格水平的變化密切相關(guān)。它是最活躍的貨幣，一直是中央銀行關(guān)注和調(diào)整的重要目標

2.2.2 中國擴張性貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

中國寬松的金融環(huán)境表現(xiàn)在1998年。亞洲金融危機之后，中央銀行實施了擴張性貨幣政策以刺激經(jīng)濟并刺激需求以應對國內(nèi)經(jīng)濟低迷和需求不足。多次降低利率并增加貨幣供應量。1998年至2002年期間，存貸款基準利率連續(xù)下調(diào)5次，五年期貸款利率由原來的9.72%下降到5.5%左右，有效提升了高位投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求。投資者抓住這一貨幣政策，開始大規(guī)模投資。經(jīng)過一段時間的供需平衡后，中國慢慢認為以城市為主的房地產(chǎn)需求不足，對投資者的需求過大。投資者處于資本積累的最初狀態(tài)。新一輪的房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始。同期大型房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，使得中國房地產(chǎn)投資成為投資方向的風向標。這種瘋狂的投資行為的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場供應大于需求，呈現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象

2.3 房地產(chǎn)鼓勵發(fā)展政策

20世紀90年代，國家出臺了一系列鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的政策。實際上，它為快速推進房價提供了政策支持。由于政策從引進到實施往往存在一定的滯后期，過去的積極政策仍然在很大程度上起到很大的作用。同時，隨著2008年金融危機的爆發(fā)，為有效避免經(jīng)濟增長下滑，政府形成了對房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的新一輪支持。一方面，為了促進農(nóng)村發(fā)展，在制約農(nóng)村土地建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，這也使得許多房地產(chǎn)投資者有機會將房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的“傻瓜”擴展到三線城市和農(nóng)村地區(qū)。由于長期的限制和落后，該地區(qū)的經(jīng)濟水平一直無法消化和觸及房地產(chǎn)產(chǎn)品，使得農(nóng)村和三線城市的房地產(chǎn)需求和供給存在市場泡沫。另一方面，為了促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟水平的平衡，鼓勵農(nóng)村進入城市發(fā)展，使已經(jīng)比較完整，同時幾乎不存在的城市面臨著日益增長的住房需求。流動人口現(xiàn)象急劇增加，城市房地產(chǎn)市場供大于求的局面相對較小，以致更多投資者將房地產(chǎn)視為大量項目，加上國家對支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)注，投資者紛紛擴大其房地產(chǎn)建設(shè)在一、二線城市的投入，形成房地產(chǎn)供給超過需求的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。

2.4 商業(yè)銀行過度信貸

房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型企業(yè)，必須有大量的資金來啟動和支持。 因此，只有地方政府的支持不足以使房地產(chǎn)價格過快上漲。 銀行貸款為房地產(chǎn)泡沫提供了大量資金是房地產(chǎn)泡沫的重要原因。 近年來，房地產(chǎn)業(yè)的高回報令很多銀行愿意向開發(fā)商借錢。另外，中國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例太低，開發(fā)商可以用自己的資金的35%來完成整個項目的運作，而我們自己的房地產(chǎn)開發(fā)商自己的資金基本上是只有約30%。 因此，只要資金少，開發(fā)商就可以參與項目開發(fā)，導致過度開發(fā)和各種投機行為。

圖2-2

2.5 房地產(chǎn)投機現(xiàn)象

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)是多種因素綜合作用的結(jié)果，而投機因素則是直接誘因。 房地產(chǎn)投資機會產(chǎn)生了很多投機性需求。需求的增加導致了房地產(chǎn)市場的進一步繁榮，導致了對價格進一步上漲的預期。這導致了自我增強的積極反饋過程，最終使房地產(chǎn)價格膨脹成房地產(chǎn)泡沫。目前，土地交易制度還存在很多漏洞， 房地產(chǎn)業(yè)的管理也不完善。它提供了投機的機會，并且是由投機性利潤的需求驅(qū)動的。房地產(chǎn)開發(fā)商總是盡其所能。土地，開展土地儲備，等到時機成熟，以高價轉(zhuǎn)讓土地，或發(fā)展和瘋狂地推測。這種情況下，有限的土地在交易過程中反復變化，價格迅速上漲，與實際價值嚴重分離，導致地價泡沫，導致整個房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)投資已經(jīng)在一定程度上變得投機。

3.房地產(chǎn)市場泡沫問題對我國經(jīng)濟的影響

3.1 需求結(jié)構(gòu)失衡

3.1.1 需求結(jié)構(gòu)的定義

消費者需求是未實現(xiàn)的消費者需求，它要求各種消費者數(shù)據(jù)具有一定的數(shù)量和比例。消費者需求結(jié)構(gòu)反映了社會生產(chǎn)力的發(fā)展水平。以食品和服裝為主要內(nèi)容的低水平消費需求結(jié)構(gòu)反映了生產(chǎn)力水平低下。隨著生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，消費需求結(jié)構(gòu)逐漸由低水平向高水平轉(zhuǎn)變，享受信息和發(fā)展數(shù)據(jù)在需求結(jié)構(gòu)中的比重逐漸增加。

消費需求結(jié)構(gòu)的實現(xiàn)就是消費結(jié)構(gòu)，這兩者都是相關(guān)的和不同的。從理想的消費需求結(jié)構(gòu)到實際的消費結(jié)構(gòu)，其轉(zhuǎn)型過程受到社會生產(chǎn)力的影響。隨著社會生產(chǎn)的發(fā)展，人們的消費需求將逐步得到滿足。同時也會帶來新的和更高層次的消費需求，促進生產(chǎn)的不斷發(fā)展。

3.1.2 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫對需求結(jié)構(gòu)的影響

高昂的房價使得居民需要購買更多的房屋來支付更多的住房費用。首付的增加和銀行貸款每月貸款的增加，使得人們有必要減少日常消費以減少支出，從而導致市場消費需求下降。與此同時，購買資金總額的增加導致固定資產(chǎn)投資增加。在房地產(chǎn)交易過程中，地方政府稅收不斷增加，促進了政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的增長。消費比例下降和投資比例上升導致中國需求總體結(jié)構(gòu)失衡。不平衡的需求結(jié)構(gòu)最終會導致相對于其他類型的工業(yè)市場出現(xiàn)供需關(guān)系，這反過來又會促使整個市場經(jīng)濟中的大規(guī)模工業(yè)面臨嚴重的消費水平，這將阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

3.2 引發(fā)通貨膨脹

3.2.1 通貨膨脹的定義

通貨膨脹通常被定義為：在信用貨幣體系下，流通貨幣的金額超過了經(jīng)濟的實際需求，導致貨幣貶值和價格水平全面和持續(xù)上升——更籠統(tǒng)地說：在給定的時間框架內(nèi)，特定經(jīng)濟體的價格水平總體上持續(xù)增長，導致貨幣購買力持續(xù)下降。與貨幣貶值不同，總體通貨膨脹是特定經(jīng)濟中貨幣價值的下降，貨幣貶值是經(jīng)濟體貨幣相對價值的下降。前者影響該國使用的貨幣的價值，后者影響該國貨幣在國際市場的價值。這兩者之間的相關(guān)性是經(jīng)濟學爭論之一。通貨膨脹貨物是指“貨幣”。

3.2.2 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫導致通貨膨脹

過高的價格使價格保持高位。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵，建材等行業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的繁榮導致這些基礎(chǔ)材料的價格上漲。基礎(chǔ)材料的價格進一步放大了其他商品和服務的價格，導致通貨膨脹。另一方面，房子關(guān)系到人們的生產(chǎn)、生活及辦公等方面，持續(xù)高昂的價格使得人們的生活費用不斷增加，為了能夠支付高昂的費用，必然要求企業(yè)提高工資水平，企業(yè)生產(chǎn)成本和勞動力成本增加，必然通過產(chǎn)品價格的上漲來消化，這最終會導致社會上所有商品的價格上漲，并引發(fā)通貨膨脹。

3.3 導致金融風險

3.3.1 房地產(chǎn)泡沫導致美國次債危機實例

自八十年代末和九十年代初以來，美國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十多年的繁榮，房屋銷售繼續(xù)創(chuàng)下新紀錄。房價以每年10%以上的速度增長。在2000年美國納斯達克股市泡沫破滅后，美聯(lián)儲保持了相對寬松的貨幣環(huán)境，刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，經(jīng)常被批評為“泡沫，而不是另一個泡沫”。因此，當主流金融機構(gòu)不贊成次貸時，在其任職期間保持寬松貨幣政策的格林斯潘一直強調(diào)次級抵押貸款可能演變?yōu)楦鼜V泛的金融危機，他清楚地認識到這種泡沫的替代。事實上，10年前，美國房地產(chǎn)資產(chǎn)總值不超過8萬億美元，約占家庭總資產(chǎn)的40%，到2005年底，美國的房屋資產(chǎn)總值已經(jīng)上升到21萬億美元，家庭總資產(chǎn)比例上升到56%。房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲掩蓋了次級房地產(chǎn)證券化存在的一系列深層次問題，如風險評估缺乏，證券化資產(chǎn)流動性不足等。這些問題在房地產(chǎn)價格上漲期間不容易暴露。然而，從2006年年中開始，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，房地產(chǎn)價格下跌。2006年9月，新房中位價格比去年同期下降9.7%，這是近36年來的最大跌幅。這使得在房價上漲期間隱瞞問題變得更加清晰。雷曼兄弟的一份報告稱，2006年接受次級抵押貸款的美國人中約有30%無法及時償還貸款，該國約有200萬人可能失去家園，因為他們最終無法償還貸款。受此影響，近20個貸款機構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀商近幾個月已破產(chǎn)。

3.3.2 房價過高易誘發(fā)金融風險

房價過高不僅會導致通貨膨脹，而且還會導致嚴重情況下的經(jīng)濟危機。過度的房地產(chǎn)投機導致房地產(chǎn)價格偏離實際價值，導致房地產(chǎn)泡沫。賬面價值的快速增長創(chuàng)造了經(jīng)濟繁榮的假象，但這些價值很難通過現(xiàn)有的社會生產(chǎn)能力實現(xiàn)。 當人們將大部分收入用于投資房地產(chǎn)時，消費者需求繼續(xù)下降，價格進一步上漲，生產(chǎn)成本繼續(xù)增加。一旦價格暴跌，市場將崩潰，導致經(jīng)濟衰退。房地產(chǎn)泡沫破滅造成的破壞非常嚴重，影響深遠，嚴重危害社會和諧穩(wěn)定。目前，我國房地產(chǎn)融資方式尚無明確的風險承擔機制。房地產(chǎn)負債情況發(fā)生時，主要是銀行的間接融資。 因此，房地產(chǎn)行業(yè)很容易出現(xiàn)高負債率。 如果房地產(chǎn)行業(yè)存在市場風險，銀行將立即蒙受巨額損失。目前，在所有國際行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是風險最高的行業(yè)。 它不僅影響了銀行體系的現(xiàn)狀，而且使國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也有重要影響。

3.4 貧富兩級分化嚴重

3.4.1 我國貧富兩級分化現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的貧富兩級分化的現(xiàn)象一直存在，雖然差距不斷在縮小，但從地區(qū)、城鄉(xiāng)、行業(yè)和階層四個方面反映來看，我國的貧富差距實際上是在不斷發(fā)展的。中國目前的基尼系數(shù)為0.45，占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入和消費的份額只有4.7%，而占人口20%的最富裕人口占收入和消費的份額高達50%。中國社會的貧富差距已經(jīng)突破了合理的限度。

3.4.2 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫使貧富差距加大

當房地產(chǎn)公司賺取巨額利潤時，一些社會群體的利益必然會受到一定的損害。 例如，由于房地產(chǎn)公司的不斷開發(fā)，一些居民失去了土地，但他們只獲得有限的經(jīng)濟補償。結(jié)果，許多人失去了工作能力，從此陷入貧困。對于那些在城市拆遷的人來說，盡管有拆遷費，但與丟失的土地相比，這并不值得一提。房地產(chǎn)經(jīng)紀人讓他們搬出家園，變的無家可歸。另一部分投機者可能在此過程中迅速積累大量財富，造成社會財富貧富差距較大，國民收入?yún)⒉畈积R，危害社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3.5 城市發(fā)展形象受損

對于一個城市的健康發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫的形成和破壞會產(chǎn)生一定的負面影響。它的形成階段導致了大量投機，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假繁榮，城市工作生產(chǎn)效率下降，市場經(jīng)濟秩序遭到破壞，導致房價快速上漲，甚至對人們的生活和行為產(chǎn)生了一定的影響。城市經(jīng)濟生活的正常節(jié)奏將對城市的健康發(fā)展產(chǎn)生影響。另外，如果房地產(chǎn)價格上漲，就會增加商業(yè)活動的成本，使最終產(chǎn)品和服務價格上漲，商業(yè)競爭力下降。一旦被破壞，很容易導致城市經(jīng)濟現(xiàn)象變得緩慢，公司的壞賬問題甚至金融機構(gòu)都會出現(xiàn)壞賬，降低城市競爭力。

4.房地產(chǎn)市場泡沫的實例分析

4.1 武漢主城區(qū)與遠城區(qū)住宅新增供應比較

4.1.1 數(shù)據(jù)分析及對比

從2006年1月及2007年1月武漢房地產(chǎn)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價及成交金額總體呈上升趨勢。其漲勢直接提高近兩倍。

從2008年1月至2009年1月武漢房價的成交面積、成交套數(shù)、成交均價及成交金額相較于2007年一月較少，其受到全球金融危機影響，使房地產(chǎn)市場在各個金融板塊發(fā)展疲軟。

從2010年1月至2014年1月，數(shù)據(jù)顯示武漢房價的成交面積、成交套數(shù)、成交均價及成交金額處于由高到低的發(fā)展趨勢，由于金融危機后的銀行加大信貸力度和擴張性貨幣政策支持，在2010年1月武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較高的回暖。緊隨而來的是源源不斷的房地產(chǎn)投機行為和擴張性貨幣政策帶來的貨幣貶值，導致物價波動。開始進行房地產(chǎn)調(diào)控新政，使其市場出現(xiàn)一個明顯的下滑。

從2015年1月及2016年6月的數(shù)據(jù)得知，武漢房價的成交面積、成交套數(shù)、成交均價及成交金額處于較為穩(wěn)定的上漲趨勢。

由以上數(shù)據(jù)綜合可知，武漢房地產(chǎn)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價及成交金額總體呈不斷上漲趨勢，其較于之前的房地產(chǎn)市場及成交規(guī)模在不斷的擴大，而這種趨勢易導致武漢房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。

表4-1 武漢2006年1月至2016年6月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)表

武漢新增商品房供應258.46萬戶，比上月增長102.0%，同比增79.6%，其中主城區(qū)新增供應139.77萬平方米，同比增長69.8%，同比增長42.1%，遠城新增11.89萬戶。另一方面，月底上漲的比例為102.0%，同比上漲160.8%。

就市場供應而言，作為房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，本月初的供應速度并不快。在上半月，武漢只有24個項目符合預售標準。市場銷售現(xiàn)象依然存在，但始于下半月，受到全國的影響。前兩年武漢房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場新一輪監(jiān)管的影響在9月底和國慶節(jié)推出。新開發(fā)商預計政策將發(fā)生更多變化，促銷步伐明顯加快，已有超過50個項目獲得預售許可，一些項目已經(jīng)集中開放。

武漢市區(qū)主城區(qū)與老城區(qū)近幾年平均價格比較，繼續(xù)呈暴漲態(tài)勢，但武漢市場銷售數(shù)量大多低于前幾年。這表明，房價上漲 價格越來越高，人們的消費意愿和能力越來越低，呈現(xiàn)出超過房地產(chǎn)需求的通貨膨脹現(xiàn)象。通過對武漢市房地產(chǎn)業(yè)重點分析可以看出，整個房地產(chǎn)市場無論在中心區(qū)還是郊區(qū)都呈現(xiàn)出巨大的泡沫現(xiàn)象，不利于武漢未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不利于人們生活質(zhì)量的提高。新裝修的房產(chǎn)也繼續(xù)這個狀態(tài)。

4.1.2 主城區(qū)與遠程區(qū)新房對武漢影響

主城區(qū)包括武昌、光谷、漢口、漢陽等地區(qū)，新增供應的商業(yè)房會沖擊主城區(qū)已有的商業(yè)地帶，對整體的商業(yè)競爭不好。而隨著武昌、光谷、漢口、漢陽多地的商業(yè)用房越來愈多。其會將商業(yè)地段逐漸往其周邊地域擴張。如光谷已接近飽和，所以逐漸擴大楊家灣地區(qū)的商業(yè)建設(shè)，這樣會使楊家灣的房價逐漸升高，對整個房地產(chǎn)市場中房價有重要的推進作用，使得房價以區(qū)域形式不斷的擴張。不利于一個企業(yè)或者一類商業(yè)的持續(xù)發(fā)展；而其住宅區(qū)的增加更是使得作為城市中心的主城區(qū)面臨各種嚴峻的土地分配不足、資產(chǎn)分配不均、環(huán)境污染嚴重等問題，使得主城區(qū)的居民購房欲望減退使得其地段的房地產(chǎn)處于一個嚴重的泡沫現(xiàn)象。

遠城區(qū)包括江夏、黃陂、新洲、蔡甸、漢南等地，新增供應的商業(yè)房會帶動其邊緣地帶的經(jīng)濟發(fā)展，但在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時也面臨著一系列的問題。帶來機會的同時夾雜著不穩(wěn)定的不良因素。遠城區(qū)新增供應的住宅房則會加大邊緣地區(qū)人們的購房欲望以及周邊2、3級城市和縣鄉(xiāng)地區(qū)的人們的進城力度，使武漢的人力資源更加的充實飽滿。但這兩類房的擴張會使得遠城區(qū)的房地產(chǎn)市場處于一個焦點狀況，會有更多的投機者來“污染”遠城區(qū)的房價。

4.2 對比美國房地產(chǎn)泡沫

美國的房地產(chǎn)市場具有固有的周期性發(fā)展模式。自1923年以來，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了三次重大泡沫。特別是最近的次貸危機引發(fā)了全球危機。為了調(diào)查其根源，美國房地產(chǎn)市場的周期性發(fā)展取決于人口、利率、信貸和稅收等多種因素的綜合影響。

美國房地產(chǎn)價格的周期性表現(xiàn)是“低谷—繁榮—泡沫—衰退”的周期性過程。

隨著美聯(lián)儲寬松的貨幣政策逐漸降低基準利率，房地產(chǎn)信貸機構(gòu)不斷放寬住房貸款條件，美國房地產(chǎn)市場的快速擴張導致2007年次貸危機爆發(fā)，這個周期持續(xù)了18年。

美國房地產(chǎn)市場的周期性變化也體現(xiàn)在新建房屋的數(shù)量上。美國房地產(chǎn)在20世紀60年代和90年代經(jīng)歷了三次起伏，之后在過去的15年中穩(wěn)步發(fā)展。 2007年，美國房地產(chǎn)開始了新一輪周期，新創(chuàng)企業(yè)數(shù)量仍處于低位。這只是高峰期的四分之一和近年來平均水平的三分之一左右。

從美國的次貸危機事件和反復的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象可以看出，越是發(fā)達國家，其國家政策也好，銀行貸款支持力度都大于我國，使得其房地產(chǎn)在一定時間內(nèi)瘋長。由此可見投機行為目的都是一致的，其導致的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的后果也是一致的，最終會為整個國家?guī)斫鹑谖C，需要各個國家政府引起重視，在宏觀調(diào)控方面做到認真負責，加大監(jiān)管力度。

5.房地產(chǎn)市場泡沫問題的解決措施

5.1 規(guī)范金融市場秩序

在央行要嚴格管理商業(yè)銀行，避免商業(yè)銀行向房地產(chǎn)公司提供大規(guī)模資金貸款。首先，當一家房地產(chǎn)公司申請貸款時，銀行需要對公司進行嚴格的審查并建立貸款限制條件。一旦發(fā)現(xiàn)它不符合條件，就不能發(fā)放貸款。其次，銀行辦理個人抵押貸款業(yè)務時，個人也需要加強管理。一旦他們找到“零首付”現(xiàn)象的住房貸款，就一定不能向他們發(fā)放貸款。最后，銀行辦理個人商品住房貸款業(yè)務時，必須嚴格管理，不能輕易發(fā)放貸款。 具體方法可以用于抵押貸款，但也有多年的要求。

5.2 建立預警預報機制

政府部門要充分考慮房地產(chǎn)市場的特點，即強大的區(qū)域特點和不平衡發(fā)展，科學合理地建立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場特點的預警預測機制，以便于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易問題，政府還必須提供市場供求關(guān)系。合理調(diào)控價格，引導房地產(chǎn)企業(yè)理性投資，引導消費者理性消費，監(jiān)控房地產(chǎn)市場動態(tài)發(fā)展，評估市場整體運行情況，調(diào)查預測未來市場走勢，提供準確信息給政府機構(gòu)。促進政府部門及時規(guī)范市場，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、合理發(fā)展。另外，要定期對全國房地產(chǎn)信息進行回顧和研究，結(jié)合實際情況對市場運作的實際情況進行評估和預測。

5.3 管理土地資源

在房地產(chǎn)市場交易過程中，由于土地資源短缺直接導致了房價的快速上漲，因此有必要合理利用土地資源。首先，要嚴格遵守土地開發(fā)審批中明確規(guī)定的制度，不得有任何非法的操作行為。土地供求應合理控制，然后，應該為任何腐敗建立一套科學的土地招標和管理制度。賄賂現(xiàn)象嚴格消除。此外，政府事務在整個招標過程中必須公開，公平透明。其次，政府還應該出臺一些稅收政策征收相關(guān)的土地財產(chǎn)稅；建立國家土地信息系統(tǒng)，并在網(wǎng)絡上發(fā)布相關(guān)信息，進一步實現(xiàn)土地資源管理。有關(guān)政府部門要加強對市場的監(jiān)督管理，規(guī)范土地市場交易秩序。一是完善房地產(chǎn)相應的信用體系，監(jiān)督和管理房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽，營造良好的市場交易氛圍；那么，由于目前大部分房地產(chǎn)業(yè)務交易不符合相關(guān)規(guī)定和要求，因此需要采取法律手段。為限制交易，有必要對那些抬高價格并在互聯(lián)網(wǎng)上進行虛擬交易的人施加嚴厲的懲罰。最后，有必要加強對非法交易行為的處罰。如果房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)任何違法行為，必須采取嚴格的處罰制度，堅決制止任何違法行為。

5.4 加強政府領(lǐng)導

政府要充分發(fā)揮其在市場經(jīng)濟整體調(diào)控中的作用，以達到規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場交易秩序，科學合理地監(jiān)督和管理房地產(chǎn)，在中國房地產(chǎn)市場從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。 政府應根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，制定相應的監(jiān)督管理政策，建立一套完善的市場運行和發(fā)展制度，重點監(jiān)督管理，并在實際工作中逐一實施。 避免形成經(jīng)濟泡沫，為房地產(chǎn)市場規(guī)范有序經(jīng)營和發(fā)展提供保障。除了通過各種政策調(diào)節(jié)房價以外，政府部門還應對房地產(chǎn)市場的內(nèi)部環(huán)境進行有效監(jiān)督，防止市場失靈。

首先，為了規(guī)范土地拍賣，政府部門在出售土地使用權(quán)時必須進行公開，公平和透明的招標，規(guī)范土地價格以避免地價過高導致的土地價格上漲。 二是規(guī)范房地產(chǎn)銷售秩序，打擊過度的市場炒作和虛假信息制造，導致房地產(chǎn)市場過熱，倡導合理消費，維護房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定。 三是加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，避免價格惡性上漲造成的市場壟斷，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場腐敗現(xiàn)象。

5.5 完善住房保障體系

遏制房價過高的另一個有效措施是改善住房保障體系，從需求來源降低住房價格。首先，建立和完善住房保障機制的國情，政府部門要根據(jù)當?shù)鼐用袷杖胨?，消費水平和房地產(chǎn)價格水平，全面確定保障性住房供應的范圍和水平，通過地方政策為該地區(qū)的低收入家庭購買住房。提供必要的支持保證。其次，增加經(jīng)濟適用房供應，政府部門應加大對經(jīng)濟適用房建設(shè)的投入，通過政府投資建設(shè)經(jīng)濟適用房，確保供給能夠滿足低收入群體的需求，滿足住房需求，維護市場經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定。

6.結(jié)論

總之，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟運行之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，政府相關(guān)部門要充分發(fā)揮中國宏觀調(diào)控的全局作用，出臺相應政策，及時引導房地產(chǎn)業(yè)，實行嚴格的房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管體系，規(guī)范中國房地產(chǎn)業(yè)的秩序。通過各種手段避免房價過快上漲，才能有效避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。