趙麗芳

摘要：隨著經(jīng)濟的全球化發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)時代的全面普及，會計制度也不斷改進，新收入準則就是在經(jīng)濟迅猛發(fā)展下修訂出來的一項新型會計制度，其對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的收入確認帶來了一定的沖擊，本文闡述了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)特點，分析了新收入準則對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響以及列舉了新收入準則對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響受到哪些因素的影響，提出了房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)對新收入準則的對策。我們認為新收入準則給企業(yè)帶來收入沖擊的同時，也給企業(yè)帶來了不斷改進完善的機遇，在新政策頒布的未來幾年里，我們需要不斷提升自我、加強企業(yè)管理和內(nèi)部控制、加強內(nèi)外部溝通，使企業(yè)盡快適應(yīng)會計制度的變化。

關(guān)鍵詞：新收入準則；房地產(chǎn)建筑企業(yè)；影響；應(yīng)對措施

房地產(chǎn)建筑企業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，給國家創(chuàng)造經(jīng)濟價值的同時，也受到了新收入準則的沖擊，讓發(fā)展中的房地產(chǎn)建筑企業(yè)措手不及，本文打算從新收入準則實施對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響分析進行探討，進而提出房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應(yīng)對新收入準則的影響，新收入準則的實施，讓房地產(chǎn)建筑企業(yè)在不斷發(fā)展的同時兼顧會計制度所帶來的變化，給企業(yè)提出了更高的管理要求，使財務(wù)核算更加符合企業(yè)實際經(jīng)營業(yè)務(wù)，給投資者和社會大眾更透明的財務(wù)信息和企業(yè)信息。

一、房地產(chǎn)建筑業(yè)的業(yè)務(wù)特點

房地產(chǎn)業(yè)在營改增后，其稅負的特點主要有如下：首先，建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，營改增后，建筑業(yè)實行11%的增值稅稅率，其稅負會明顯上升，依據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁性原理，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑業(yè)的下游企業(yè)，其建安成本會相應(yīng)增加。其次，土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)成本的比例較重，目前房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時，收到的是政府的收款收據(jù)，不能取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，因此土地成本會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。再者，融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的有力資金支撐，對房地產(chǎn)企業(yè)起著舉足輕重的作用，融資產(chǎn)生的財務(wù)費用同時也對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟壓力，營改增后，金融企業(yè)實行6%的增值稅稅率，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能取得6%的增值稅發(fā)票，抵扣后和原來繳納5%營業(yè)稅稅負差不多。以上幾項都是房地產(chǎn)企業(yè)在進項稅額方面的變化，新收入準則實施后，企業(yè)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為收入確認的判斷依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，原先需要在預(yù)售當期繳納銷項稅額，新會計制度后，預(yù)售業(yè)務(wù)對應(yīng)的銷項稅額將在客戶取得商品的控制權(quán)時確認，延后繳納銷項稅額，給房地產(chǎn)企業(yè)減輕了稅收負擔。另外，新收入準則的收入確認以合同為核心，而房地產(chǎn)企業(yè)的合同比一般企業(yè)要多，給梳理合同帶來了很大的工作量。

建筑業(yè)在營改增后，其稅負的特點主要有如下：首先，建筑業(yè)的材料采購如果能取得增值稅專用發(fā)票的話，就可以相應(yīng)抵扣，降低稅負；如果不能取得增值稅專用發(fā)票的話，就會增加稅負。其次，建筑業(yè)的人工成本，由于其雇傭的都是臨時的農(nóng)民工或者勞務(wù)公司派遣來的工人，所以付給農(nóng)民工的那部分費用往往沒法取得發(fā)票，因此這部分會增加建筑業(yè)稅負。再者，建筑業(yè)的租賃業(yè)務(wù)，新的稅改方案中，動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅率為17%，由于租賃公司有租賃收入，需要繳納17%的銷項稅額，而日常業(yè)務(wù)中沒有進項稅額，因此租賃公司選擇一般納稅人的話，其稅負會大幅增加，進而租賃公司會選擇小規(guī)模納稅人來降低稅負，這樣當建筑公司在租賃設(shè)備時，就不能抵扣進項稅額，進而增加建筑公司的稅負。最后，由于建筑業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性，其好多材料如沙土、磚塊、鋼筋、石灰等供應(yīng)商都是個體戶或者小規(guī)模納稅人，沒法取得發(fā)票，會相應(yīng)增加稅負。以上幾項是建筑企業(yè)在進項稅額方面的變化，會使企業(yè)稅負增加。新收入政策實施后，收入確認金額、工程結(jié)算金額、開具發(fā)票金額一致，采用統(tǒng)一的收入確認方式，使企業(yè)會計工作最省心。

二、新收入準則對房地產(chǎn)建筑業(yè)的影響 （一）有利影響

1.加強合同管理。新收入準則實行以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認時點的判斷標準，打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）的控制權(quán)時確認收入，其能夠更加科學合理地反映企業(yè)的收入確認過程。而收入確認的五步驟里，識別客戶合同是其中的第一步，因此房地產(chǎn)建筑企業(yè)需要加強對合同的梳理，分析現(xiàn)有合同和潛在合同中的有關(guān)內(nèi)容，明確合同的各項履約義務(wù)，進而準確確認收入。另外，各項合同須由專人進行保管，分門別類存放在檔案室，并配備專門鑰匙，并對合同做好電子檔案，可以做到快速檢索需要的信息。

2.簡化會計核算。新政策頒布前，收入確認區(qū)分銷售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)和建造合同，分別采取不同的收入確認模式，新準則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認模型，本準則指出，“本準則適用于所有與客戶之間的合同”，但增加排除了金融工具合同的適用。修訂準則從根本上明確了交易的客體和對象，為財務(wù)報表信息的準確披露打下堅實基礎(chǔ)，使會計核算更為簡單易操作。

3.細化財務(wù)指標。財務(wù)指標是企業(yè)評價財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的指標，是用貨幣形式來計量的。財務(wù)指標的質(zhì)量取決于財務(wù)報告的質(zhì)量，財務(wù)報告的質(zhì)量又受到會計準則和會計師技能、職業(yè)道德等因素的影響。隨著新收入準則的頒布與實施，財務(wù)報告的質(zhì)量會受到很大的影響，進而影響到財務(wù)指標的質(zhì)量，我們知道涉及收入的財務(wù)指標有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率、銷售增長率等，收入確認模式發(fā)生變化，從而使這些指標相應(yīng)發(fā)生變化，會更加真實反映企業(yè)的財務(wù)能力和發(fā)展趨勢，對企業(yè)做出戰(zhàn)略陛決定提供可靠而真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。

4.完善會計標準、提升會計信息披露透明度。新收入準則制度的制定，符合目前市場的瞬息變化，對于房地產(chǎn)建筑企業(yè)新出現(xiàn)的情況，都做出了相應(yīng)的規(guī)范，并且加入了新的會計科目，能更好地體現(xiàn)會計工作中的全部交易情況，更好的提升會計信息的可靠、客觀性，全方位提升信息質(zhì)量，因此新收入準則的實施，對于改善和同步我國的會計制度，完善會計標準，提升會計的信息質(zhì)量都有著很好的推動作用。新準則要求披露的信息更加精細、客觀化，披露的內(nèi)容更加重視真實的標準，給投資者和社會大眾提供更加可靠、真實、全方位的房地產(chǎn)建筑企業(yè)交易情況，維護了廣大投資者和社會民眾的利益。

（二）不利影響

1.加大梳理合同的工作量。新收入準則收入確認以合同為基礎(chǔ)，因此大大增加了梳理合同的工作量，特別是對于房地產(chǎn)建筑企業(yè)而言，其合同較多，類別繁雜，需要對其進行整理歸類，并形成合同的電子檔案，使合同的每項履約義務(wù)都能很好地體現(xiàn)在客戶面前。

2.加大確定收入金額難度。收入確認金額是企業(yè)預(yù)期提供商品或服務(wù)有權(quán)獲得的支付對價。新收入準則增加了對合同重大融資因素的考慮，其使得合同對價和實際收到的價款常常不一致，其中的差額就是由于融資因素造成的，對于房地產(chǎn)建筑企業(yè)而言，其項目周期比較長、資金周轉(zhuǎn)也較長，如何核算合同融資因素對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的收入現(xiàn)金流量的影響，需要越來越多的職業(yè)判斷；另外房地產(chǎn)企業(yè)單獨售價的樓盤，新收入準備提供了典型的估計方法，如市場調(diào)整法、成本加成法、余值法等，企業(yè)財務(wù)人員需要根據(jù)職業(yè)判斷來選擇最能反映收入實質(zhì)的方法，來確認收入金額。

3.泄露企業(yè)內(nèi)部信息。新收入準則需要披露的內(nèi)容包括賬實核對情況、簽訂合同信息、合同資產(chǎn)及負債的信息、合同履行義務(wù)、影響收入確認時點與金額的變化及重大判斷、剩余履約義務(wù)信息、與銷售合同相關(guān)的資產(chǎn)與負債信息、企業(yè)規(guī)模和管理水平等，房地產(chǎn)建筑企業(yè)屬于規(guī)模大、投資大、資金周轉(zhuǎn)時期長，詳細信息給投資者和社會大眾提供信息透明度的同時，也泄露了企業(yè)內(nèi)部大量信息。

三、影響新收入準則對房地產(chǎn)建筑行業(yè)作用的因素分析

（一）經(jīng)營特點

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是開發(fā)經(jīng)營的計劃性、開發(fā)產(chǎn)品的商品性、經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性、開發(fā)周期長、投資金額大、經(jīng)營風險大，新收入準則會對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認產(chǎn)生廣泛而深遠的影響。建筑業(yè)的經(jīng)營特點由建筑產(chǎn)品的特點所決定，其具有體積龐大、復(fù)雜多樣、整體難分、不易移動等特點，另外還具有生產(chǎn)的流動性、產(chǎn)品的形式多樣、施工技術(shù)復(fù)雜、露天和高處作業(yè)多、機械化程度低等特點，新收入準則對建筑企業(yè)的影響會因為其經(jīng)營特點而產(chǎn)生久遠的影響。

（二）核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)售款預(yù)繳增值稅的會計處理，當月收到預(yù)售款后，作為預(yù)收賬款處理，次月按照3%稅率申報預(yù)繳增值稅，其他會計處理和一般企業(yè)一致。建筑業(yè)的核算方法是項目和總部是分開核算的，每個項目要單獨建賬，會計上設(shè)置工程施工和工程結(jié)算兩個科目，并設(shè)置工程施工和工程結(jié)算的明細類科目。

（三）人員水平

目前房地產(chǎn)建筑行業(yè)的人員水平參差不齊，新收入準則的實施，將對企業(yè)造成一定的沖擊，企業(yè)人員需要不斷通過自我學習來提升自己的業(yè)務(wù)水平，來更好地適應(yīng)新政策所帶來的變化。

四、房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應(yīng)對新收入準則的影響

（一）成立合同管理小組

新收入準則對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響是多方面的，不但涉及會計、財務(wù)，還涉及市場、合約、人力、信息系統(tǒng)等多個方面的業(yè)務(wù)。由于新收入準則收入確認以合同為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該成立合同管理小組，對所有合同仔細識別，派專人保管梳理合同，認真記錄合同的每一項單項履約義務(wù)，使合同的每一項信息得到很好的記錄，從而可以更加準確的在財務(wù)上確認收入。

（二）引進外部專業(yè)的財務(wù)人員及提升內(nèi)部財務(wù)人員

通過人才招聘網(wǎng)引進專業(yè)的財務(wù)人員來管理財務(wù)工作，使新收入準則在企業(yè)得到很好的實施；對于內(nèi)部財務(wù)人員，通過參加外部專門培訓機構(gòu)或者請行業(yè)專家來企業(yè)進行講座，來盡快適應(yīng)新政策帶來的變化，更加順利地開展財務(wù)工作。

（三）加強內(nèi)部控制、加強內(nèi)外部溝通

新收入準則涉及企業(yè)多個部門，需要我們企業(yè)各部門加強內(nèi)部管理，明確崗位職責；加強內(nèi)部控制，設(shè)計嚴密完善的內(nèi)部控制體系，其范圍應(yīng)當擴展到企業(yè)的每一個經(jīng)濟業(yè)務(wù)部門，各部門之間保持及時溝通，與投資者及社會大眾保持良好的溝通，這樣才能內(nèi)外協(xié)調(diào)，提升整個企業(yè)的管理水平。

五、結(jié)論

企業(yè)的發(fā)展離不開管理方式的不斷改進，新收入準則的實施，有利于提升會計信息質(zhì)量，促進企業(yè)管理水平的整體提高，本文通過闡述房地產(chǎn)建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)特點，分析了新收入準則對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響，提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施，我們相信在未來的房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)展中，新收入準則將會使企業(yè)的管理越來越完善，使企業(yè)的經(jīng)濟效益越來越強大。

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