邱鵬

摘 要：雖然我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，但是在不斷的發(fā)展中已經(jīng)趨于成熟。不過(guò)隨著市場(chǎng)需求的變化，建筑竣工投入使用后再進(jìn)行物業(yè)管理的模式已經(jīng)不再受用，讓物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期開(kāi)始介入已成常態(tài)。站在物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目每一個(gè)階段進(jìn)行完善與指導(dǎo)，最終讓項(xiàng)目更符合人們的需求。但是在物業(yè)管理前期介入中存在很多問(wèn)題，比如工作繁雜、能力不足、費(fèi)用支付存在紕漏等。所以，要把物業(yè)管理前期介入工作量化，梳理清工作職責(zé)與范圍，才能達(dá)到介入目的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期介入開(kāi)發(fā)；工作量化

所謂物業(yè)管理的前期介入，也就是建設(shè)單位在項(xiàng)目規(guī)劃階段引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷售等方面，站在物業(yè)管理的角度提供指導(dǎo)性的意見(jiàn)和建議，在項(xiàng)目前期貫穿始終[1]。其意義在于：首先，物業(yè)管理的前期介入是站在未來(lái)物業(yè)服務(wù)的層面，對(duì)新建項(xiàng)目提出有針對(duì)性的指導(dǎo)意見(jiàn)，讓項(xiàng)目有更加完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅能夠控制成本，還能讓各種設(shè)備的安裝更為合理。其次，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶群，站在客戶的層面進(jìn)行思考，從而提高項(xiàng)目的使用體驗(yàn)，為項(xiàng)目的銷售提供保障。再次，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃，制定更為合理的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)理念。最后，科學(xué)準(zhǔn)確的分析項(xiàng)目建設(shè)中的各種細(xì)節(jié)問(wèn)題，利用有限的資金規(guī)劃設(shè)備的布局，提高成本利用率。

一、物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)性不足

想要物業(yè)管理企業(yè)提出有建設(shè)性的意見(jiàn)，首先物業(yè)企業(yè)要有先進(jìn)的管理技術(shù)，專業(yè)性強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)，科學(xué)合理的管理規(guī)范，還要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。但是更多的物業(yè)管理企業(yè)專注于服務(wù)，在前期介入中缺乏建筑設(shè)計(jì)、施工等方面的專業(yè)能力，導(dǎo)致前期介入達(dá)不到預(yù)期效果。

（二）前期介入中發(fā)生職能沖突

物業(yè)管理在項(xiàng)目前期介入中涉及到的方面比較廣，會(huì)融入每一個(gè)階段，物業(yè)在每個(gè)階段承擔(dān)著顧問(wèn)、監(jiān)理、管家等角色，在權(quán)責(zé)劃分上容易界線模糊。而且每個(gè)階段都有不同的技術(shù)要點(diǎn)，在與相關(guān)人員在溝通上存在偏差，容易產(chǎn)生矛盾。

二、物業(yè)管理前期介入的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的作用

（一）完善項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)

物業(yè)管理的前期介入能夠糾正、指導(dǎo)項(xiàng)目在功能上的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。物業(yè)管理企業(yè)一般都有著較為豐富的管理與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)σ?guī)劃設(shè)計(jì)方案中的不足與缺漏進(jìn)行指導(dǎo)，讓新建項(xiàng)目在使用功能上更加完善，能夠滿足未來(lái)物業(yè)管理與長(zhǎng)期使用的需求[2]。讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的控制成本，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，提高居住者滿意度。

（二）提高施工質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)介入到新建項(xiàng)目的施工階段，能夠起到監(jiān)理的作用。通過(guò)親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工狀況、施工進(jìn)度、施工材料的采購(gòu)、驗(yàn)收隱蔽工程等進(jìn)行監(jiān)督。能夠站在物業(yè)的角度審視施工中的每個(gè)細(xì)節(jié)，并對(duì)未來(lái)在物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的維修保養(yǎng)問(wèn)題進(jìn)行指正，提出切合實(shí)際的改進(jìn)措施。通過(guò)在施工現(xiàn)場(chǎng)的指導(dǎo)，避免施工存在缺陷，為居住埋下安全隱患。

（三）縮短竣工驗(yàn)收時(shí)間

在項(xiàng)目竣工階段物業(yè)管理的介入，對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收、交付有著監(jiān)督作用，能夠提高查驗(yàn)監(jiān)管、竣工驗(yàn)收的工作質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)在施工單位與建設(shè)單位中間起到調(diào)和的作用，解決竣工驗(yàn)收中存在的問(wèn)題，縮短驗(yàn)收時(shí)間[3]。比如未來(lái)物業(yè)管理包括建筑的維護(hù)，所以直接和建筑單位溝通，對(duì)于供氣、供水、照明、通訊等系統(tǒng)中存在的問(wèn)題予以解決，避免留有后患。

（四）樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的品牌形象

物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中是一大賣點(diǎn)，服務(wù)質(zhì)量好、品牌性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)能給新建項(xiàng)目提高宣傳效果。如果物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就介入進(jìn)來(lái)，把營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)理念相融合，打造高水準(zhǔn)、專業(yè)化、規(guī)范化、品牌化物業(yè)形象，對(duì)項(xiàng)目銷售額的提高起到積極作用。

三、物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)工作量化的目的

物業(yè)管理前期介入從項(xiàng)目規(guī)劃到銷售貫穿始終，涉及到的工作內(nèi)容繁雜多樣。做好工作計(jì)劃，并把工作內(nèi)容量化并做好記錄，不僅會(huì)是物業(yè)公司前期介入費(fèi)用支付的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也將成為未來(lái)物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)的參考[4]。在工作量化過(guò)程中，做好工作記錄，比如：提出的指導(dǎo)意見(jiàn)有多少，被采納的意見(jiàn)有多少。建設(shè)公司最終也會(huì)根據(jù)工作量來(lái)支付費(fèi)用，能避免因?yàn)槲飿I(yè)管理公司前期介入在費(fèi)用支付產(chǎn)生不良影響。

四、物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)工作量化的標(biāo)準(zhǔn)

為了將前期介入開(kāi)發(fā)的工作量化，首先制定工作明細(xì)清單，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度記錄好每一項(xiàng)參與并完成的工作，并制作相應(yīng)的工作記錄單，作為工作憑證。物業(yè)管理公司前期介入的工作根據(jù)項(xiàng)目的不同，內(nèi)容也會(huì)不同，基本包括：

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段

介入到項(xiàng)目整體規(guī)劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，去強(qiáng)化物業(yè)功能。針對(duì)各種基礎(chǔ)設(shè)施、公共活動(dòng)區(qū)域、水電設(shè)計(jì)、管線布局、配套幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理用房、垃圾處理站、智能化系統(tǒng)、各種標(biāo)識(shí)、車輛出入口與停放、行人出入口等方面提出有針對(duì)性的指導(dǎo)方案。

（二）項(xiàng)目施工階段

從施工準(zhǔn)備階段開(kāi)始介入，尤其是工程例會(huì)一定要參加。針對(duì)各種建筑設(shè)備選擇、設(shè)備管理、設(shè)備房建設(shè)、施工材料選擇、水電安裝、建筑避雷、建筑防水、工程質(zhì)量、監(jiān)控設(shè)備布局、建筑裝修等方面，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的建議。

（三）項(xiàng)目銷售階段

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，提前制定好物業(yè)服務(wù)方針、管理處組織架構(gòu)、管理模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等。并準(zhǔn)備好相關(guān)宣傳資料，配合銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)形象的展示。

（四）項(xiàng)目竣工階段

配合相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗(yàn)收、調(diào)試系統(tǒng)、收集備品采購(gòu)圖紙等工作。

結(jié)束語(yǔ)

如今人們對(duì)房子的要求不僅僅是用來(lái)居住，還要求空間合理、配套齊全、質(zhì)量過(guò)硬、物業(yè)服務(wù)有保障等，其中物業(yè)服務(wù)更是人們?cè)絹?lái)越關(guān)注的焦點(diǎn)。一般是項(xiàng)目竣工以后，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始展開(kāi)服務(wù)，但是在建筑及設(shè)施的維護(hù)、維修上需要投入較大的精力。這是因?yàn)榻ㄖ谝?guī)劃設(shè)計(jì)中布局不合理，或是施工中質(zhì)量存在問(wèn)題，使得建筑使用功能不完善。為此，物業(yè)管理在項(xiàng)目前期介入很有必要，不過(guò)涉及到的工作面廣、工作復(fù)雜，需要進(jìn)行工作量化，才能讓前期介入工作有序進(jìn)行，讓建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方利益有保障。

參考文獻(xiàn)

[1]羅立峰.房地產(chǎn)中物業(yè)管理前期介入的重要作用探討[J].建材發(fā)展導(dǎo)向：上，2017，15（5）：127-128.

[2]劉莉.淺談物業(yè)管理的早期介入[J].文摘版：經(jīng)濟(jì)管理，2016（1）：79-79.

[3]鄭甘家.物業(yè)早期介入項(xiàng)目規(guī)劃階段要點(diǎn)[J].城市開(kāi)發(fā)，2016（11）：50-51.

[4]林佳.淺談物業(yè)管理前期介入與工程質(zhì)量管理監(jiān)督[J].工程技術(shù)：全文版，2016（7）：00053-00053.