劉瑜

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面營(yíng)改增政策的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此財(cái)務(wù)內(nèi)部控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠良好制約商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，能夠避免進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，存在不合法的情況，能夠更好地控制企業(yè)的資金，能夠更加合理的使用資金，在幫助企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，切實(shí)提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文分析了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下以及營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的影響，分析現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理存在的問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題，結(jié)合內(nèi)部控制的理論提出了有針對(duì)性的解決措施，有助于提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性，防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 商業(yè)地產(chǎn) 財(cái)務(wù)控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）07（c）-059-02

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜多變，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制變得越來(lái)越重要，同時(shí)自2016年5月1日起，我國(guó)開(kāi)始全面推行“營(yíng)改增”政策，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”范圍?！盃I(yíng)改增”后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目的增多，發(fā)票開(kāi)具、納稅申報(bào)和繳納等方面發(fā)生較大的變化，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制提出了更高的要求。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和“營(yíng)改增”為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)中面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)安全和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。如果財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理不善，將對(duì)企業(yè)造成損失。加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制可以在一定程度上防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。但是現(xiàn)階段實(shí)際中許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未及時(shí)針對(duì)政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)作出調(diào)整，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在不少問(wèn)題，影響財(cái)務(wù)內(nèi)部控制在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的作用。營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制有全面充足的認(rèn)識(shí)，針對(duì)實(shí)際情況和相關(guān)法律法規(guī)的要求，采取有效的措施，調(diào)整財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理策略，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

1 營(yíng)改增背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)

（1）營(yíng)改增背景下會(huì)計(jì)核算更加復(fù)雜。營(yíng)改增后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式及結(jié)果會(huì)有所改變，會(huì)計(jì)科目需要增加應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅、未交增值稅二級(jí)科目，以及進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅、銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出等三級(jí)科目。同時(shí)由于增值稅屬于價(jià)外稅，因此在確認(rèn)收入、成本時(shí)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的改變，收入的金額將不包含增值稅，需要將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)換成不含稅金額，取得的發(fā)票也需要將不含稅金額計(jì)入成本，把增值稅額單列出來(lái)，增加了計(jì)算的復(fù)雜度。

（2）營(yíng)改增背景下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。營(yíng)改增后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算明顯比營(yíng)業(yè)稅要復(fù)雜很多，增值稅具有非常嚴(yán)格的管理制度，增值稅發(fā)票的取得、領(lǐng)用、抵扣、繳納稅款都有嚴(yán)格而且復(fù)雜的規(guī)定，一旦違反法規(guī)，將面臨嚴(yán)重的行政、刑事處罰，給房地產(chǎn)企業(yè)和財(cái)務(wù)人員造成損失。現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施過(guò)程中尚有許多不明確地方，有關(guān)工作人員如果對(duì)增值稅的相關(guān)政策理解或認(rèn)識(shí)有誤，很可能會(huì)導(dǎo)致少計(jì)、漏記或計(jì)算錯(cuò)誤，或者進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分，或者沒(méi)有及時(shí)抵扣。甚至可能為了多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅而虛開(kāi)、代開(kāi)發(fā)票等，或者為了少繳稅而少計(jì)收入、少開(kāi)增值稅發(fā)票等，有可能讓企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表形成一定影響。對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要由存貨、投資性商業(yè)地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)構(gòu)成。營(yíng)改增政策下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)存貨、固定資產(chǎn)入賬價(jià)值不包含增值稅，入賬價(jià)值會(huì)有所下降，使企業(yè)的總資產(chǎn)降低。在負(fù)債總額保持不變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率將會(huì)上升，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)利潤(rùn)表而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，收入將不再包含增值稅，因此營(yíng)業(yè)收入將會(huì)下降?，F(xiàn)金流量表而言，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般以項(xiàng)目公司式的運(yùn)作方式，在預(yù)售前需要支付大量進(jìn)項(xiàng)稅款，會(huì)造成企業(yè)前期支付大量的資金，發(fā)生資金短缺的問(wèn)題。

2 營(yíng)改增背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制重視不夠。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的深入，營(yíng)改增實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的風(fēng)險(xiǎn)，但是部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的全面了解和認(rèn)知。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中只關(guān)心房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，以及企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)作，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要性，忽視了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。

（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理不健全。現(xiàn)在，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制制度作用沒(méi)有得到發(fā)揮，雖然已經(jīng)進(jìn)行了制度的制定，但是落實(shí)和監(jiān)督不到位，也沒(méi)有做好審核方面的工作。這些情況的存在直接導(dǎo)致了企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的時(shí)候，管理比較的混亂，并且存在各自為政，甚至監(jiān)守自盜的情況。并且，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的時(shí)候，相關(guān)的制度不夠完善和系統(tǒng)，這也直接導(dǎo)致了其環(huán)節(jié)銜接有效性較差，工作的時(shí)候存在斷裂的情況，這也會(huì)給企業(yè)更好的發(fā)展造成較大的影響。

（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)不完善。新形勢(shì)下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控制度管理建設(shè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)的構(gòu)建時(shí)過(guò)于盲目，未按照自身的財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r制定財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至直接照搬其他企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不科學(xué)，不系統(tǒng)，且在實(shí)際財(cái)務(wù)管理過(guò)程中難以進(jìn)行實(shí)際操作，并且會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門(mén)難以與其他部門(mén)進(jìn)行工作上的配合，難以適應(yīng)不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（4）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊。部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員時(shí)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核，導(dǎo)致入職的會(huì)計(jì)人員在實(shí)際的工作過(guò)程中缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)的掌握，個(gè)別會(huì)計(jì)只會(huì)簡(jiǎn)單記賬、制表。并且在平時(shí)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，沒(méi)有做好會(huì)計(jì)人員道德素質(zhì)以及技能方面的培訓(xùn)，這也直接導(dǎo)致了其工作的時(shí)候，很難做到從工作中心出發(fā)，管理理念落后和相關(guān)知識(shí)的欠缺，直接導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制很難落實(shí)，給財(cái)務(wù)內(nèi)控水平的提高造成了較大的影響。

3 營(yíng)改增背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制完善的建議

（1）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較高，要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷提高每一個(gè)工作人員有關(guān)財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，培育積極向上的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任感，在企業(yè)的內(nèi)部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)以及內(nèi)控意識(shí)的樹(shù)立，做好內(nèi)部溝通和評(píng)價(jià)工作，確保每個(gè)員工都真正的認(rèn)識(shí)到做好財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重要性。相關(guān)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員都必須與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)行良好環(huán)境的創(chuàng)設(shè)，切實(shí)提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將其融入到薪酬體系中去，將員工的個(gè)人發(fā)展和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合在一起。

（2）建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理制度?！盃I(yíng)改增”背景，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要在國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)章制度要求下，建立適合自己企業(yè)、切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，操作性要強(qiáng)。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度制定的時(shí)候，需要提高其針對(duì)性，必須根據(jù)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展的情況進(jìn)行，有效地控制各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，努力的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。并且制度還應(yīng)該具有適應(yīng)性的原則，現(xiàn)在社會(huì)時(shí)代發(fā)展的速度很快，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度也應(yīng)該跟上社會(huì)發(fā)展的步伐，及時(shí)地進(jìn)行相關(guān)的補(bǔ)充，確保其和市場(chǎng)以及社會(huì)發(fā)展變化相適應(yīng)。

（3）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型和“營(yíng)改增”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家相關(guān)“營(yíng)改增”稅收法規(guī)和政策，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，從經(jīng)營(yíng)管理、資金管理、財(cái)務(wù)核算、發(fā)票管理及信息管理系統(tǒng)等方面制定相關(guān)管理制度和流程，規(guī)范稅務(wù)管理。加強(qiáng)稅務(wù)的管理與監(jiān)督，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的崗位，負(fù)責(zé)監(jiān)督與審核增值稅相關(guān)工作，以確保增值稅發(fā)票使用正確，進(jìn)項(xiàng)稅額充分正確抵用，增值稅額計(jì)算正確，及時(shí)繳納。加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的及時(shí)有效溝通，通過(guò)與稅務(wù)部門(mén)保持及時(shí)聯(lián)系，及時(shí)掌握最新政策動(dòng)態(tài)，切實(shí)降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)。

（4）提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作涉及多個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)和技能，其工作開(kāi)展對(duì)于工作人員能力以及素質(zhì)的要求都比較高，這便要求企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)以及綜合素質(zhì)培訓(xùn)的重要性，將其和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及政策結(jié)合在一起，讓其參加一些學(xué)術(shù)交流方面的會(huì)議，切實(shí)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。在選擇財(cái)務(wù)管理人才的時(shí)候，必須全面的考慮到其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際的情況和需要來(lái)進(jìn)行考核制度以及獎(jiǎng)懲制度的制定，通過(guò)考核和獎(jiǎng)懲將其工作積極性切實(shí)提高出來(lái)，讓其愿意主動(dòng)和積極的提高自身的能力和素質(zhì)，從而提高自身工作水平。

4 結(jié)語(yǔ)

面對(duì)日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的意義。通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立以及體系的完善來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的水平，經(jīng)營(yíng)中應(yīng)不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì)及技能水平的培訓(xùn)，提高對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的意識(shí)，完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作的制度，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)制度進(jìn)行修訂和完善，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，不斷提高財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理工作，能夠幫助企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)空間，保證企業(yè)平穩(wěn)向前，健康持續(xù)的發(fā)展。

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