楊佳璐

【摘 要】經(jīng)過(guò)多輪的寬松貨幣政策之后，我國(guó)房?jī)r(jià)近幾年來(lái)也經(jīng)歷了大幅上漲，本文以居民持有房產(chǎn)數(shù)量的不同進(jìn)行分組，通過(guò)分類(lèi)和整體的分析，探究房?jī)r(jià)上漲對(duì)于居民消費(fèi)的影響，并依此對(duì)宏觀政策提出相應(yīng)的建議。

【主題詞】房?jī)r(jià)上漲；居民消費(fèi)；影響；財(cái)富差距

為了進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮財(cái)政和金融對(duì)于政策的支持作用，2018年7月，國(guó)務(wù)院政府工作會(huì)議上，國(guó)家再一次明確未來(lái)一段時(shí)間執(zhí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，其目的就是要能夠擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。作為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的三駕馬車(chē)之一，消費(fèi)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂異常重要，消費(fèi)率（也稱(chēng)最終消費(fèi)率，指一國(guó)或一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期（通常為一年）的最終消費(fèi)占當(dāng)年GDP的比率）也成為衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為33.23萬(wàn)億，占2016年GDP總額（74.36萬(wàn)億）的44.69%。而放眼國(guó)際，和一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)消費(fèi)率整體水平并不高，美國(guó)的消費(fèi)率在70%左右，日本、韓國(guó)的消費(fèi)率在50%-60%之間，經(jīng)合組織成員國(guó)均值在55%-57%之間[1]，我國(guó)居民消費(fèi)率仍有進(jìn)一步提升的空間，所以說(shuō)國(guó)家提出拉動(dòng)居民消費(fèi)的方向是非常正確的。

但就本次寬松貨幣政策，很多學(xué)者也提出了自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為本次積極的調(diào)控手段，將再一次推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，而高企的住房?jī)r(jià)格也將極大的抑制居民消費(fèi)的增加，同時(shí)也有不同的聲音認(rèn)為，由于住房對(duì)于大部分中國(guó)人來(lái)講是一個(gè)多功能商品，既有消費(fèi)品屬性，又有投資品屬性，又是存在一定剛性的“地位象征品”，所以大量的居民持有房產(chǎn)，那么即便會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)上升，房產(chǎn)持有者也將隨之產(chǎn)生巨大的財(cái)富增加，是可以刺激消費(fèi)的。基于此，引發(fā)以下問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于居民消費(fèi)到底有什么影響？

一、居民消費(fèi)的影響因素分析

居民消費(fèi)的多少主要基于自身可支配收入的多少，可支配收入多，則可供消費(fèi)的資金多，可支配收入少，則可供消費(fèi)的資金少，而居民的可支配收入又受到初次分配和二次分配的影響，所以居民消費(fèi)的形成主要經(jīng)過(guò)以下三個(gè)階段：

1.初次收入分配階段，這個(gè)階段的收入主要依靠投入生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的回報(bào)，例如工資收入、租金收入、財(cái)產(chǎn)性收入等；

2.二次收入分配階段，該階段主要發(fā)生在就業(yè)者與非就業(yè)者之間，是全社會(huì)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的多邊分配，例如各種稅務(wù)性支出、五險(xiǎn)一金類(lèi)支出、轉(zhuǎn)移支付的收入或支出等。經(jīng)過(guò)二次收入分配之后的收入即成為可支配收入；

第三個(gè)階段是消費(fèi)傾向的影響階段，即消費(fèi)占可支配收入的比例，如果最終消費(fèi)大于可支配收入，則會(huì)發(fā)生借貸，反之產(chǎn)生的盈余則形成儲(chǔ)蓄，用公式表為：儲(chǔ)蓄/借貸=居民可支配收入-消費(fèi)。此外，將該公式進(jìn)行變形，也可得到：消費(fèi)=居民可支配收入-儲(chǔ)蓄/借貸，可見(jiàn)如果居民儲(chǔ)蓄傾向上升或發(fā)生非消費(fèi)類(lèi)借貸，也將擠占消費(fèi)的額度。

由于社會(huì)普遍工資性收入、稅務(wù)性支出、轉(zhuǎn)移支付等并不受房?jī)r(jià)的變動(dòng)而發(fā)生改變，所以能夠促進(jìn)消費(fèi)的因素主要為：租金收入提高、財(cái)產(chǎn)性收入增加、非消費(fèi)支出減少、儲(chǔ)蓄傾向下降（消費(fèi)傾向上升）、非消費(fèi)類(lèi)借貸下降。與此相反，則會(huì)抑制居民消費(fèi)。

二、房?jī)r(jià)上漲對(duì)于不同類(lèi)型居民群體的影響分析

由于本文探討房?jī)r(jià)上漲對(duì)于居民消費(fèi)的影響，所以根據(jù)居民家庭持有房產(chǎn)數(shù)量的不同進(jìn)行分類(lèi)分析：

（一）有潛在購(gòu)房需求的無(wú)房者

該類(lèi)人群是屬于有購(gòu)房意愿，但由于處于觀望期或前期資金不足等原因尚未購(gòu)房的居民，該類(lèi)居民具有一定的首付支付能力或可以通過(guò)親屬之間的拆借資金從而具備首付支付能力。

房?jī)r(jià)的上漲對(duì)該類(lèi)居民的影響最大也最為復(fù)雜：

1.房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)該類(lèi)居民形成強(qiáng)制儲(chǔ)蓄效應(yīng)[2]。由于住房總價(jià)的上漲，會(huì)導(dǎo)致首付和全款總額的增加，此時(shí)會(huì)強(qiáng)制居民儲(chǔ)蓄，以備購(gòu)房支付；

2.房?jī)r(jià)上漲會(huì)促使該類(lèi)居民購(gòu)房需求提前。面對(duì)不斷上漲的價(jià)格，部分處于觀望態(tài)勢(shì)的潛在購(gòu)房者會(huì)提前釋放購(gòu)房需求從而規(guī)避房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而同時(shí)市場(chǎng)上的賣(mài)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲又容易捂盤(pán)惜售導(dǎo)致供給下降，供需平衡會(huì)被進(jìn)一步打破，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，短期內(nèi)形成漲價(jià)循環(huán)；

3.房?jī)r(jià)上漲會(huì)促使該類(lèi)居民加大購(gòu)房杠桿。由于首付款積累速度往往難以趕上房?jī)r(jià)的上漲速度，所以為了能夠購(gòu)買(mǎi)住房，居民往往會(huì)加大杠桿，提高融資比例。例如從親友借錢(qián)或原本只打算公積金貸款購(gòu)房，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲之后則需要引入商貸做成組合貸款；

4.房?jī)r(jià)上漲會(huì)提高無(wú)房者租金支出。由于房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)引發(fā)房租的跟隨性上漲，無(wú)房者大多需要通過(guò)租賃住房來(lái)解決居住問(wèn)題，此時(shí)如果社會(huì)收入不變，則租金占家庭支出的比例將進(jìn)一步提高，居民可支配收入也將相應(yīng)下降；

5.房?jī)r(jià)上漲過(guò)高會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。如果房?jī)r(jià)上漲超出無(wú)房者的承受閾值，則可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，促使居民流向房?jī)r(jià)更低的城市。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲后該類(lèi)居民收入未見(jiàn)提高（如擠出大城市甚至?xí)杖胂陆担?，但非消費(fèi)支出增加，儲(chǔ)蓄傾向上升，購(gòu)房后房貸支出占比增加，所以房?jī)r(jià)上漲會(huì)明顯抑制此類(lèi)居民的消費(fèi)。

（二）剛需性房產(chǎn)持有者

該類(lèi)人群是家庭持有1-2套房產(chǎn)，持有的房產(chǎn)只有置換可能，而不存在變現(xiàn)預(yù)期的居民。

該類(lèi)居民是房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中比較矛盾的群體，一方面由于是資產(chǎn)持有者，房?jī)r(jià)上漲會(huì)使得他們賬面身價(jià)顯著提升，產(chǎn)生信心效應(yīng)[3]，且由于固定資產(chǎn)價(jià)值較高，會(huì)讓他們整體更有安全感。但與此同時(shí)，他們有又潛在的改善性需求，會(huì)對(duì)位置更好、面積更大、戶(hù)型更合理等具有比較優(yōu)勢(shì)的住房產(chǎn)生置換欲望，而由于房?jī)r(jià)的上漲，使得他們置換差價(jià)被進(jìn)一步拉大，所以從這個(gè)角度講，一旦產(chǎn)生置換需求，房?jī)r(jià)上漲對(duì)他們的影響與無(wú)房者無(wú)明顯差異，只是首付部分可以通過(guò)出售現(xiàn)有房產(chǎn)獲得。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲后，該類(lèi)居民是否置換住房會(huì)帶來(lái)不同的影響。如果不置換現(xiàn)住房，則由于收入未發(fā)生下降、非消費(fèi)性支出未見(jiàn)增加，信心效應(yīng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄效應(yīng)下降，非消費(fèi)類(lèi)貸款未見(jiàn)增加，所以此類(lèi)居民消費(fèi)會(huì)有所提升；如果置換現(xiàn)住房，則等同于上一類(lèi)無(wú)房人群，整體消費(fèi)會(huì)被進(jìn)一步抑制。

（三）投資性房產(chǎn)持有者

該類(lèi)人群是家庭持有3套及3套以上，且基本不存在改善性置換需求的居民。

1.房?jī)r(jià)上漲對(duì)該類(lèi)居民有著明顯的財(cái)富效應(yīng)。由于持有多所房產(chǎn)，所以房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于該類(lèi)群體財(cái)富水平有著明顯的提升，他們既可以通過(guò)出售房產(chǎn)變現(xiàn)獲得財(cái)富，又可以通過(guò)提高租金來(lái)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，甚至可以通過(guò)房屋抵押貸款來(lái)補(bǔ)充自身的貨幣需求；

2.房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加該類(lèi)居民資金外流的動(dòng)力。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，境外資產(chǎn)相比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已出現(xiàn)投資的比較優(yōu)勢(shì)，所以這種比較優(yōu)勢(shì)也驅(qū)動(dòng)了有產(chǎn)階級(jí)變現(xiàn)境內(nèi)房產(chǎn)，再通過(guò)各種途徑將資金換匯出境購(gòu)買(mǎi)境外資產(chǎn)。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲之后，該類(lèi)居民收入增加、非消費(fèi)類(lèi)支出未見(jiàn)增加、消費(fèi)傾向增加、非消費(fèi)類(lèi)信貸未見(jiàn)增加，整體來(lái)說(shuō)會(huì)拉動(dòng)消費(fèi)。

三、房?jī)r(jià)上漲對(duì)于居民整體消費(fèi)的影響

從上文可以看出，對(duì)于不同類(lèi)型居民的消費(fèi)而言，房?jī)r(jià)的上漲影響各不相同，由于很多影響無(wú)法具體量化，導(dǎo)致總影響無(wú)法通過(guò)細(xì)化加總得出，但通過(guò)資金流量數(shù)據(jù)，我們?nèi)钥梢試L試判斷總體消費(fèi)影響。

通過(guò)wind數(shù)據(jù)查詢(xún)的資金流量表，可以得到居民的貸款規(guī)模，雖然不是房貸數(shù)據(jù)，但房貸是居民貸款的主要構(gòu)成，所以可以起到顯著的參照作用，從圖1可以看出，居民整體貸款水平呈大幅震蕩上漲趨勢(shì)，其中的幾個(gè)沖高點(diǎn)也對(duì)應(yīng)了當(dāng)期快速飛漲的房?jī)r(jià)。

而房貸所產(chǎn)生的利息支出，又會(huì)對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生抑制，所以再看圖2

從圖2中可以看出，居民貸款利息支出對(duì)應(yīng)于貸款總量，從05年起震蕩上漲，但與此同時(shí)，居民的存款利息收入增長(zhǎng)的更快，從凈利息收入這個(gè)柱形圖可以明顯的看出?？蔀槭裁促J款利息支出增加的同時(shí)存款利息收入增加的更多呢？

本文所列前兩類(lèi)貸款購(gòu)房的居民，是很難產(chǎn)生與貸款額等量甚至超額儲(chǔ)蓄的，但對(duì)于第三類(lèi)居民而言，他們是前兩類(lèi)居民所購(gòu)二手房的最終提供者，所以如果購(gòu)房者首付100萬(wàn)，貸款200萬(wàn)的話，那么賣(mài)房者直接獲得的是300萬(wàn)現(xiàn)金，因此，更高的利息收入正是由他們得到的。

這也就是說(shuō)，如貨幣政策釋放的流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么最終的結(jié)果就是購(gòu)房者撬動(dòng)更多的貸款，流動(dòng)性卻最終匯集在賣(mài)房者的手上。雖然居民作為一個(gè)整體來(lái)看，有買(mǎi)有賣(mài)，總可供消費(fèi)的資金量不變，但拆分來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲和房貸支出增加卻實(shí)實(shí)在在的把購(gòu)房者的消費(fèi)資金轉(zhuǎn)移到了最終賣(mài)房者的手里，而由于消費(fèi)的邊際傾向遞減，隨著房?jī)r(jià)上漲、財(cái)富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，居民整體的消費(fèi)能力是逐漸下降的。

四、結(jié)論

綜上所述，雖然房?jī)r(jià)上漲對(duì)于不同居民群體的消費(fèi)有著不同的影響，但房?jī)r(jià)上漲推升了貧富差距的加大，使得財(cái)富進(jìn)一步向少數(shù)人手上集中，又由于邊際消費(fèi)傾向遞減，所以居民總的消費(fèi)是受到抑制的，這既不利于國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又不利于改善社會(huì)公平降低基尼系數(shù)，建議相關(guān)部門(mén)即便在寬松的貨幣政策下，也要盡可能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

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