陳 茵

(集美大學(xué) 誠(chéng)毅學(xué)院，福建 廈門 361021)

老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的改變導(dǎo)致傳統(tǒng)家庭化養(yǎng)老功能正在弱化，但是政府在養(yǎng)老方面的資源也相當(dāng)有限，供給不足與需求激增形成鮮明對(duì)比。養(yǎng)老地產(chǎn)是在這一背景下，將房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老消費(fèi)需求結(jié)合起來(lái)，既能成為養(yǎng)老服務(wù)體系的組成部分，也將成為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種特殊的養(yǎng)老服務(wù)模式承載養(yǎng)老服務(wù)功能的關(guān)鍵點(diǎn)在于契合老年人的養(yǎng)老需求，那么首先應(yīng)關(guān)注的是老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的需求意愿，是否會(huì)選擇養(yǎng)老地產(chǎn)，選擇的考量因素又有哪些？筆者以福建省老年人為研究對(duì)象，結(jié)合老年人自身特征，嘗試從微觀角度探討老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度和需求意愿，為福建省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景提供參考，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、國(guó)內(nèi)外研究綜述

由于西方國(guó)家進(jìn)入老年化社會(huì)時(shí)間較早，已經(jīng)累積多年的理論研究和實(shí)踐發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，但在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)全新的、時(shí)髦的術(shù)語(yǔ)。筆者嘗試在國(guó)外研究文獻(xiàn)梳理的基礎(chǔ)上，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念進(jìn)行界定并整理國(guó)內(nèi)外研究相關(guān)成果。國(guó)外文獻(xiàn)中常見的對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的英文表達(dá)為senior housing，senior housing and care，elderly housing，housing with care for older people，因此適老化的居住設(shè)計(jì)和服務(wù)看護(hù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的兩個(gè)關(guān)鍵要素。養(yǎng)老地產(chǎn)是體現(xiàn)社會(huì)主題和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的復(fù)合性概念，以地產(chǎn)項(xiàng)目為載體，以滿足養(yǎng)老需求為核心，建造與老年人需求相匹配的居住場(chǎng)所，并保證使其得到長(zhǎng)期生活看護(hù)、照料和精神慰籍等。

(一)國(guó)外研究綜述

國(guó)外對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要包括：(1)關(guān)于選擇意愿及需求。Tell等對(duì)正在申請(qǐng)入住持續(xù)照護(hù)退休社(Continuing Care Retirement Communities，下文簡(jiǎn)稱 CCRC)老人進(jìn)行了調(diào)研，72%的申請(qǐng)者表示護(hù)理與醫(yī)療服務(wù)是驅(qū)動(dòng)他們做出選擇的重要原因。[1]Cohen M研究人們加入CCRC的意愿及原因，對(duì)10年間居住于CCRC的1 498名住戶進(jìn)行調(diào)查后得出，有意愿入住CCRC的住戶多為高收入人群，入住CCRC的原因有健康、安全、財(cái)務(wù)、家庭和社會(huì)等方面。[2](2)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。由于各國(guó)在政治經(jīng)濟(jì)體制及價(jià)值觀念的差異，各國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的研究及發(fā)展實(shí)踐存在較大差異。比如以在美國(guó)發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)而且被很多國(guó)家引入或借鑒的CCRC模式，Peter提出聯(lián)合宗教、醫(yī)院和社區(qū)組織進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)日常運(yùn)營(yíng)。[3]Eichholtz, Piet M A以投資回報(bào)為研究視角，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)商注重老年人養(yǎng)生、醫(yī)療照護(hù)等服務(wù)時(shí)更大地提高了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。[4]

(二)國(guó)內(nèi)研究綜述

在養(yǎng)老地產(chǎn)需求研究方面，楊巧指出家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老模式下老年人的住房需求偏好和需求特點(diǎn)，提出了促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的思路和建議。[5]高雅琦以成都市的老年人為研究對(duì)象，通過(guò)定量研究和定性研究相結(jié)合的方式，分析成都市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素及其影響程度，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行前景分析。[6]

在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)方面：國(guó)內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的具體開發(fā)模式及運(yùn)營(yíng)大多在借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的前提下，姜若愚通過(guò)案例方式深度剖析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、盈利模式和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。[7]葉美英通過(guò)分析美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的太陽(yáng)城模式、持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式(CCRC模式)和REITs模式，給中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式提供了借鑒和指導(dǎo)作用。[8]程望杰、潘宜通過(guò)對(duì)美國(guó)老年住宅類型的總結(jié)、案例分析、中美老年住宅發(fā)展差異的比較，指出中美制度和政策規(guī)范的不同，并提出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需要注意的問(wèn)題。[9]

綜上所述，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，相關(guān)的理論研究大多是借鑒國(guó)外的研究成果及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是否真正符合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律還有待時(shí)間的考證。筆者從福建省老年消費(fèi)的需求分析入手，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買意愿的個(gè)人特征、家庭特征、經(jīng)濟(jì)收入分析養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買意愿的影響因素，總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)和內(nèi)在規(guī)律，為福建省養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的定量研究提供數(shù)據(jù)和參考。

二、福建省養(yǎng)老服務(wù)的需求分析

福建省和全國(guó)其他省份一樣，處于人口老齡化快速發(fā)展期，全省60歲以上老年人從“十一五”末的421萬(wàn)增加到“十二五”末的515萬(wàn)，老年人口占總?cè)丝诒壤秊?3.41%。[10]為此，福建省委、省政府高度重視老齡工作，出臺(tái)了一系列惠及老年人的政策，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在“十三五”福建省老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知中明確要建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合、功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。[10]

目前在國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)觀念中，家庭養(yǎng)老即以家庭為核心，為居家老人提供生活起居的照料實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，仍然是主流、傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式。但是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)的改變對(duì)家庭養(yǎng)老模式產(chǎn)生直接的影響：根據(jù)福建省統(tǒng)計(jì)年鑒2015—2016年數(shù)據(jù)，老年人人口占比分別為13.41%和13.73%，從人口自然增長(zhǎng)率來(lái)看，總?cè)丝跀?shù)量增長(zhǎng)緩慢，分別為7.8‰和8.3‰，以及持續(xù)的低生育率改變家庭的基本結(jié)構(gòu)和贍養(yǎng)功能；城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推動(dòng)，農(nóng)村人口持續(xù)減少，福建省農(nóng)村人口由2015年1 436萬(wàn)人減少到2016年1 410萬(wàn)人，勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的流動(dòng)帶來(lái)家庭居住模式的離散化。[10]因此，社會(huì)化養(yǎng)老模式將成為家庭養(yǎng)老模式的有效補(bǔ)充。根據(jù)不同層次的養(yǎng)老需求，社會(huì)化養(yǎng)老項(xiàng)目包括公辦、民辦養(yǎng)老院、老年康復(fù)中心和養(yǎng)老服務(wù)中心等。根據(jù)2016年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，福建省的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共84家，其中福州14家，廈門4家、漳州10家、泉州13家等；民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共128家，其中福州27家，廈門27家，漳州1家、泉州4家等。[11]未來(lái)社會(huì)化養(yǎng)老還要面臨總量和不同需求層次的激增?？偟膩?lái)說(shuō)，不管是家庭養(yǎng)老還是社會(huì)化養(yǎng)老，老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不再局限于基本的居住功能，形成了多層次需求、需求結(jié)構(gòu)細(xì)化的特點(diǎn)，因此從需求角度著眼于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開發(fā)，能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的類型設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式及盈利模式等提供支持和依據(jù)。

三、福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求問(wèn)卷分析

(一)樣本調(diào)研情況介紹

筆者在2017年6月到8月進(jìn)行了“居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查”，調(diào)查對(duì)象為福建省60周歲以上具有福建城鄉(xiāng)戶籍的老年人，了解并獲取其對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買意愿及需求特征，以分析福建省未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。調(diào)研地點(diǎn)主要集中在廣場(chǎng)、菜市場(chǎng)和活動(dòng)中心等老年人相對(duì)集中的地方，進(jìn)行一對(duì)一隨機(jī)抽樣問(wèn)卷面對(duì)面完成。本次調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷400份，回收382份，其中有效問(wèn)卷357份。

(二)問(wèn)卷的設(shè)計(jì)及分析

由于養(yǎng)老地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)模式，根據(jù)凱恩斯和斯密的有效需求的觀點(diǎn)，有效需求是有能力支付商品的自然價(jià)格的人的需求量。從個(gè)人特征、家庭狀況及經(jīng)濟(jì)狀況和選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的意愿三個(gè)方面對(duì)老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的意愿及需求選擇進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)一步了解和揭示養(yǎng)老地產(chǎn)的一般發(fā)展規(guī)律，對(duì)其未來(lái)的發(fā)展和前景有更深刻的把握和認(rèn)識(shí)(見表1和表2)。

1.個(gè)人特征。個(gè)人特征主要包括對(duì)被調(diào)查人年齡、性別、文化程度、職業(yè)和自理能力的了解。在年齡方面主要分為五組，以60—65歲老人居多，占總?cè)藬?shù)的42.60%，80歲以上老人最少，只占4.2%；在性別方面，男性178人，女性179人，各占49.9%和50.1%；在文化程度方面，高中或者中專人數(shù)居多，占34.5%；在職業(yè)特征方面，務(wù)農(nóng)占24.9%，公務(wù)員及事業(yè)單位占14.8%，企業(yè)占14%，個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主占12.3%，教師、醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員占24.6%，其他占9.2%；在生活自理能力方面，有獨(dú)立自理能力的老人占48.2%，輕度及中度依賴的老人占51.3%。

2.家庭狀況及經(jīng)濟(jì)狀況。在婚姻狀況方面，受訪老人有配偶的占受訪者的92.7%，單身占7.3%；在經(jīng)濟(jì)狀況方面，分別調(diào)查老人收入水平和子女收入水平的情況，老人收入水平大多在3萬(wàn)及以下、3萬(wàn)到5萬(wàn)(含)和5萬(wàn)到10萬(wàn)(含)，子女收入水平主要集中在10萬(wàn)及以下和10萬(wàn)到20萬(wàn)(含)。

3.居民選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在受訪老人中，目前以居家養(yǎng)老模式居多，占71.4%，其次是社區(qū)養(yǎng)老占20.7%，最后是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，占7.8%。愿意體驗(yàn)適老化設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的人群占88.2%，期待入住方式以繳納租金居多，占57.5%，愿意一次性購(gòu)買的老人占39.7%，入住戶型以60—90最具吸引力，占54.3%。對(duì)于選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的首要因素，分別有71.1%和69.5%的受訪老人選擇醫(yī)療服務(wù)及護(hù)理和配套設(shè)施，其他考慮因素包括價(jià)格、精神慰藉、住宅的人性化設(shè)計(jì)及地理位置和周邊環(huán)境。

表1 居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問(wèn)卷描述性統(tǒng)計(jì)

續(xù)表1 居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問(wèn)卷描述性統(tǒng)計(jì)

續(xù)表1 居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問(wèn)卷描述性統(tǒng)計(jì)

表2 是否愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的交互分析

續(xù)表2 是否愿意購(gòu)買養(yǎng)老的地產(chǎn)的交互分析

(三)變量及模型選擇

實(shí)證研究的因變量是受訪居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，設(shè)置虛擬變量，將愿意購(gòu)買賦值為“1”，將不愿意購(gòu)買賦值為“0”，采用Logistic回歸模型——用于互斥的二分變量，自變量是連續(xù)變量的調(diào)查數(shù)據(jù)。假設(shè)年齡、性別、婚姻狀況、文化程度、家庭年收入水平、子女收入水平、職業(yè)、生活自理能力、目前您的養(yǎng)老方式，把上述指標(biāo)作為自變量，是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)即應(yīng)變量(見表3)。

表3 影響愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的單因素分析

續(xù)表3 影響愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的單因素分析

(四)結(jié)果分析

由表3可知，首先，經(jīng)過(guò)單因素分析結(jié)果顯示，性別、家庭年收入水平、文化程度為是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的影響因素，故將其帶入多因素logistic回歸分析中。其次，經(jīng)過(guò)多因素logistic回歸分析(見表4)，結(jié)果顯示，性別、家庭年收入水平、文化程度為是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)立影響因素。其中性別的值為0.019，OR值為0.429，說(shuō)明性別為影響是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)立保護(hù)因素；文化程度的值為0.016，OR值為0.695，說(shuō)明文化程度為影響是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)立保護(hù)因素；家庭年收入水平的P值為0.000，OR值為2.310，說(shuō)明家庭年收入水平為影響是否愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)立危險(xiǎn)因素。可以看出男性、家庭年收入越高、文化程度低的人群更愿意體驗(yàn)為老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，信度測(cè)試的結(jié)果顯示，Cronbach’s Alpha系數(shù)的計(jì)算結(jié)果為0.726，說(shuō)明次問(wèn)卷的信度較好。

表4 影響愿意體驗(yàn)老年人開發(fā)設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)多因素logistic回歸分析

四、福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)策及建議

大力推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展是解決我國(guó)人口老齡化的必由之路，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要組成部分。結(jié)合前文實(shí)證結(jié)果，福建省60歲以上老年人以家庭養(yǎng)老為主(占71.4%)，社會(huì)養(yǎng)老為輔(占20.7%)，愿意體驗(yàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的人群占樣本的88.2%。福建省養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，加快養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。但如何在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中體現(xiàn)復(fù)合性的需求和價(jià)值，進(jìn)一步探索其設(shè)計(jì)開發(fā)、營(yíng)運(yùn)和盈利模式是關(guān)鍵。

(一)從政府層面來(lái)看

政府在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中承擔(dān)的服務(wù)型作用是不容忽視的：(1)一個(gè)合理、透明、長(zhǎng)期穩(wěn)定和有效的法律和政策環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提。通過(guò)建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機(jī)制，保障各個(gè)政策、措施的出臺(tái)和實(shí)現(xiàn)力度，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行為。(2)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是有別于一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)合性特點(diǎn)——以產(chǎn)業(yè)鏈條為擴(kuò)展和延伸，覆蓋了醫(yī)療、家政服務(wù)、文化健康等多行業(yè)領(lǐng)域。政府應(yīng)通過(guò)引導(dǎo)建立戰(zhàn)略或行業(yè)聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)各個(gè)行業(yè)資源的整合，同時(shí)參與到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)的整個(gè)生命周期，提高養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。福建省的居住環(huán)境、交通、空氣和醫(yī)療資源等都是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件。發(fā)展旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和醫(yī)療+養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。目前福建省首個(gè)高端養(yǎng)老中心——福建海峽健康養(yǎng)老中心就是由福建省民政廳和福建外貿(mào)集團(tuán)的聯(lián)辦項(xiàng)目，投資2.75億元建設(shè)，位于鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)鳳湖社區(qū)，占地面積約18畝，總建筑面積約4萬(wàn)m2的福建海峽健康養(yǎng)老中心是醫(yī)療+養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目不僅有大量適老設(shè)計(jì)，同時(shí)與省內(nèi)三甲醫(yī)院合作配備專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)。

(二)從地產(chǎn)企業(yè)層面來(lái)看

從實(shí)證結(jié)果看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的核心在于提供配套醫(yī)療護(hù)理服務(wù)和相關(guān)設(shè)施，占樣本量71.1%的老年人選擇醫(yī)療及護(hù)理是選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的首要因素，其次是69.5%的老年人選擇配套設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目在開發(fā)環(huán)節(jié)注重多元化養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)之外，還需要注重項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值，集養(yǎng)老與服務(wù)為一體。功能性基礎(chǔ)設(shè)施的配套和服務(wù)需求導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一次性投入量龐大，后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)周期也較長(zhǎng)，其資金需求與傳統(tǒng)商用住宅或者商鋪具有特殊性。因此多元化籌資渠道對(duì)地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要。通過(guò)引進(jìn)保險(xiǎn)資金或者REITs引入不同層次需求的閑散資金，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)直接融資解決其面臨的資金問(wèn)題，同時(shí)提供退出模式，加快地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，提高資金的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率，并幫助地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。比如泰康人壽通過(guò)投保人購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品的資金定向投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，并與投保人約定產(chǎn)品服務(wù)期限滿后入住養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資格，對(duì)于投保人而言保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的收益可用于支付養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的租金及相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)于泰康人壽而言在項(xiàng)目開發(fā)之初就積累了大量的潛在客戶，同時(shí)在后續(xù)的開發(fā)過(guò)程中保證了長(zhǎng)期的、充足的資金來(lái)源為后續(xù)的配套設(shè)施建設(shè)和服務(wù)完善提供了重要的資金保障。

另外，實(shí)證結(jié)果顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格和家庭收入水平是影響?zhàn)B老地產(chǎn)項(xiàng)目的重要因素。從銷售模式的角度來(lái)看就有別于傳統(tǒng)的商業(yè)住宅項(xiàng)目，無(wú)法一次性在銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)資金回籠，因此養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售模式上改變傳統(tǒng)的短期一次性產(chǎn)權(quán)出售的銷售模式,轉(zhuǎn)變?yōu)橹Ц蹲饨稹⒑罄m(xù)服務(wù)費(fèi)等多元化的、長(zhǎng)期的銷售模式。同時(shí)調(diào)整資金運(yùn)營(yíng)模式，即如何配比短期資金的回籠和后續(xù)長(zhǎng)期資金投入需求的滿足。結(jié)合福建省的調(diào)研結(jié)果來(lái)看，完善的服務(wù)設(shè)施和配套養(yǎng)老服務(wù)、多元化的支付機(jī)制、項(xiàng)目面積在60—90m2為宜，對(duì)于福建省中高家庭收入的老年群體具有潛在的吸引力。比如，目前泰康燕園項(xiàng)目以67m2的戶型為例，入住條件為繳納押金及每月服務(wù)費(fèi)即可享受住所、專業(yè)護(hù)理和休閑娛樂(lè)等養(yǎng)老服務(wù)。

五、結(jié) 語(yǔ)

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅能緩解老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老需求,也是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向。在探討其發(fā)展的一般規(guī)律及未來(lái)發(fā)展前景時(shí)，首先應(yīng)了解老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求情況及影響因素。筆者以福建省60歲以上老年人作為研究對(duì)象，問(wèn)卷從個(gè)人特征、家庭及收入情況和選擇養(yǎng)老地產(chǎn)意愿三個(gè)方面展開，總結(jié)福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的需求特點(diǎn)。結(jié)合問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果,提出政府不僅要為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好健康的政策環(huán)境，更要在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)周期起到引導(dǎo)和紐帶的作用。同時(shí)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將老年人個(gè)人特征融入到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)中，結(jié)合老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的功能性配套設(shè)計(jì)及服務(wù)性要求及支付能力轉(zhuǎn)變資金運(yùn)營(yíng)模式和銷售模式。