劉敏

摘要： 運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，由于原來(lái)購(gòu)入土地價(jià)格較低而當(dāng)前公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格較高，土地已經(jīng)獲得了較大的增值。有理由可以認(rèn)為這部分增值已經(jīng)涵蓋了部分利潤(rùn)。在這種情況下，如果按照傳統(tǒng)的成本法公式計(jì)算土地利潤(rùn)，最終測(cè)算出來(lái)的標(biāo)的物價(jià)值會(huì)有較大偏離。針對(duì)該種情況，筆者認(rèn)為：成本法估價(jià)時(shí)，在土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)涵蓋部分利潤(rùn)的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)計(jì)算公式進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，所得即為估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

Abstract： When evaluating construction progress， we always use hypothetical development method and cost method. If the land price increases very fast in recent years， the final value opinion will be high by using traditional formula. That is because of the land price in appraisal work period including the profit. So when we calculate the final value opinion， we add profit the land profit again. Thus the final value opinion is higher by using cost method than by using hypothetical development method. The writer state that we can dynamic modify the trditional formula of cost method.

關(guān)鍵詞： 成本法；靜態(tài)；動(dòng)態(tài)；土地；利潤(rùn)

Key words： cost method；static state；dynamic state；land；profit

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）21-0091-02

1 問(wèn)題提出

近幾年，估價(jià)師在運(yùn)用成本法對(duì)在建工程進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)成本法的測(cè)算結(jié)果與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果差距較大，往往大大高于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果。盡管最終測(cè)算結(jié)果仍是成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩者的加權(quán)平均值。但是，對(duì)于兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的差異還是讓很多估價(jià)師困惑不已。

筆者在實(shí)際案例的測(cè)算過(guò)程中遇到了同樣問(wèn)題，本文旨在通過(guò)實(shí)際案例的測(cè)算分析，提出：在土地價(jià)值短期升值過(guò)快的情況下，運(yùn)用成本法測(cè)算在建工程項(xiàng)目的價(jià)值是，成本法公式要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，不能仍然照搬傳統(tǒng)公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值，否則容易高估其價(jià)值。

2 成本法介紹

2.1 成本法的概念

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

2.2 成本法的計(jì)算公式

成本法估價(jià)中，重新購(gòu)建價(jià)包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、售費(fèi)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

成本法的公式為：

在建工程的價(jià)值 = 重新購(gòu)建價(jià)-折舊

重新購(gòu)建價(jià) = 土地取得和開(kāi)發(fā)成本 + 建筑物的開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi) + 投資利息 + 銷(xiāo)售稅費(fèi) + 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

折舊的求取方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法，實(shí)際操作中主要采用年限法。年限法分為直線法和成新折扣法。直線法假設(shè)在建工程的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：

（C-S）/ N

其中：C—重新構(gòu)建價(jià)；S—凈殘值；N—經(jīng)濟(jì)壽命。

成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定建筑物的成新率。對(duì)于在建工程，因?yàn)檫€未開(kāi)發(fā)完成所以在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折舊為0。

3 案例初步分析

下面通過(guò)實(shí)際案例，首先運(yùn)用成本法對(duì)案例進(jìn)行測(cè)算，然后運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行測(cè)算，最后進(jìn)行初步分析。

3.1 在建工程價(jià)值測(cè)算的實(shí)際案例

某公司2011年底以0.7億購(gòu)入土地，建設(shè)辦公樓，2013年已經(jīng)完成部分工程。2013年12月31日評(píng)估該在建工程，估計(jì)尚需要1.5年才能完工并全部售出。當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)為3億，已經(jīng)投入的開(kāi)發(fā)成本為2億，全部開(kāi)發(fā)完成的開(kāi)發(fā)成本為5億，購(gòu)買(mǎi)在建工程稅費(fèi)率取3.05%，管理費(fèi)率取3%，銷(xiāo)售稅費(fèi)率取8.6%，直接成本利潤(rùn)率取20%，折現(xiàn)率取14%。

通過(guò)市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法可得到：開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為12億。

3.2 運(yùn)用成本法測(cè)算在建工程的價(jià)值（V）

根據(jù)公式：

在建工程的價(jià)值 = 重新購(gòu)建價(jià)-折舊

重新購(gòu)建價(jià) = 土地取得和開(kāi)發(fā)成本 + 建筑物的開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi) + 投資利息 + 銷(xiāo)售稅費(fèi) + 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（在建工程估值中不考慮折舊）

其中：管理費(fèi)率取3%；

銷(xiāo)售稅費(fèi)率取8.60%；

貸款利率取6.50%；

成本利潤(rùn)率取20%；

V=（3億+2億）×（1+3%+20%）+3億（（1+6.5%）1.5-1）+（5×3%+2）億×（（1+6.5%）0.75-1）+V*8.36%

求取在建工程價(jià)值為：7.17億。

3.3 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算在建工程的價(jià)值（V）

根據(jù)公式：

在建工程的價(jià)值 = 開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值（現(xiàn)值）- 續(xù)建開(kāi)發(fā)成本（現(xiàn)值）- 管理費(fèi)用- 銷(xiāo)售費(fèi)用- 投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi) - 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) - 購(gòu)買(mǎi)該在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

其中：購(gòu)買(mǎi)在建工程稅費(fèi)率取3.05%；

管理費(fèi)率取3%；

銷(xiāo)售稅費(fèi)率取8.60%；

折現(xiàn)率r取6%；

貸款利率取6.5%；

成本利潤(rùn)率取20%；

則在建工程價(jià)值為：6.24億。

3.4 初步分析

根據(jù)上述測(cè)算結(jié)果，可以看到按照傳統(tǒng)公式計(jì)算，成本法的測(cè)算結(jié)果7.17億與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果6.24億差距過(guò)大。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)公司2011年底以0.7億購(gòu)入土地，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2013年12月31日）土地的市場(chǎng)價(jià)值為3億。成本法計(jì)算公式中的利潤(rùn)部分是以3億為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算的。但是，2.3億的土地增值是否已經(jīng)涵蓋利潤(rùn)了呢？如果已經(jīng)涵蓋利潤(rùn)，成本法的估值就被高估了。

如何解決成本法高估的問(wèn)題？下文分靜態(tài)、動(dòng)態(tài)共兩種情況進(jìn)行模擬測(cè)試，深入分析，以尋求解決辦法。

4 模擬測(cè)試

下文分兩種情況進(jìn)行模擬測(cè)試，靜態(tài)法以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為界限，要么假設(shè)土地價(jià)值涵蓋全部土地利潤(rùn)，要么假設(shè)土地價(jià)值完全沒(méi)有涵蓋土地利潤(rùn)；動(dòng)態(tài)法以整個(gè)建設(shè)期動(dòng)態(tài)測(cè)算土地價(jià)值。

4.1 靜態(tài)法模擬

4.1.1 假設(shè)利潤(rùn)全部涵蓋，不再計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)上述案例中，2.3億的土地增值已經(jīng)涵蓋了全部土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，那么在建工程價(jià)值不再包含土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。對(duì)上述案例的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行修正，扣除（3億*20%），在建工程價(jià)值的修 正結(jié)果為：6.57億。

4.1.2 假設(shè)利潤(rùn)沒(méi)有涵蓋，按照公式計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)3億不涵蓋任何利潤(rùn)，得到的在建工程價(jià)值就是上述測(cè)算結(jié)果7.17億。

4.2 動(dòng)態(tài)法模擬

4.2.1 模擬測(cè)試

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)和復(fù)雜的過(guò)程，大致分為以下七個(gè)階段：

①土地出讓階段；

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；

③相關(guān)行政審批階段；

④施工報(bào)建階段；

⑤商品房預(yù)售許可階段；

⑥工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段；

⑦房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段；等。

很顯然，土地出讓是第一步。下面六個(gè)階段的過(guò)程中，土地價(jià)值仍然可以潛在增值，根據(jù)近兩年土地拍賣(mài)的價(jià)格趨勢(shì)，土地價(jià)值增值速度顯然很快。在建工程估價(jià)一般是為在建工程的抵押服務(wù)的，一般要求投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。根據(jù)上述描寫(xiě)，可以判斷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般在5、6步驟之間，舉例最初土地出讓的時(shí)點(diǎn)已經(jīng)有了1-2年的開(kāi)發(fā)過(guò)程，在這段時(shí)間土地價(jià)值很有可能已經(jīng)發(fā)生了潛在的增值。根據(jù)近兩年土地拍賣(mài)情況，可以肯定地說(shuō)，上海土地價(jià)值增值是必然的，而且速度很快?？紤]到土地利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)產(chǎn)生過(guò)程，下面進(jìn)行動(dòng)態(tài)法的模擬測(cè)試：

仍以上述案例為例，以3億為基數(shù)計(jì)算土地利潤(rùn)，但在建工程價(jià)值應(yīng)當(dāng)是7.17億從完工時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

假設(shè)折現(xiàn)率為6%，假設(shè)完工時(shí)點(diǎn)比估價(jià)時(shí)點(diǎn)晚1.5年，則修正后的在建工程價(jià)值為：

■ =■=6.57（億元 ）

4.2.2 測(cè)試分析

靜態(tài)法的兩種方法要么考慮完全涵蓋，要么考慮完全不涵蓋，都是按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)把土地利潤(rùn)割裂開(kāi)來(lái)，靜態(tài)地考慮土地利潤(rùn)，沒(méi)有按照項(xiàng)目的實(shí)際情況以及土地利潤(rùn)的實(shí)際產(chǎn)生過(guò)程來(lái)考慮。而動(dòng)態(tài)法的計(jì)算考慮到了土地利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)產(chǎn)生過(guò)程。很顯然，后者更能夠客觀地體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

5 結(jié)論

綜上所述，成本法測(cè)算在建工程時(shí)，因?yàn)橥恋夭捎霉纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，如果原來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)格較低，在比較短的時(shí)間內(nèi)（≤2年）獲得了較大的土地增值。如果按照傳統(tǒng)公式計(jì)算所得結(jié)果會(huì)與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估值有較大偏離，會(huì)大大高于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果。在這種情況下，可以考慮土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)涵蓋了部分利潤(rùn)。所以，以土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算利潤(rùn)后的數(shù)值，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完工時(shí)點(diǎn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折現(xiàn)，計(jì)算結(jié)果即為在建工程的價(jià)值。

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