陳遠嫻

摘要： 針對中國目前人口老齡化的加重，國內養(yǎng)老地產項目供應不足，開發(fā)成本高，政策法規(guī)未完善等狀況，分析廣東省若干城市的養(yǎng)老住宅經營模式，研制出更完善可行的融資方式，設計出更為人性化的設施以及運營方式的合理化，為“銀發(fā)浪潮”的到來提供有力的應付措施，為老年人建立一個舒適、便利、安全的晚年生活居住環(huán)境。

Abstract： Aiming at the China the aggravation of the aging population， the domestic pension real estate projects in short supply， high development costs， policies and regulations are not perfect， the analysis of some city in Guangdong province pension residential business model， developed a more perfect and feasible way of financing， design a more humane facilities and operation mode Reasonable and effective measures for the provision of "silver wave" arrival， build a comfortable， convenient and safe living environment for the elderly in old age.

關鍵詞： 養(yǎng)老住宅；養(yǎng)老地產開發(fā)；建筑設計

Key words： endowment housing；endowment real estate development；architectural design

中圖分類號：TU241.93 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）21-0064-03

0 引言

當前養(yǎng)老服務體系的嚴峻情形給社會帶來了不小的挑戰(zhàn)，為老年人提供安全舒適的晚年寓居環(huán)境，是時代義不容反的要求，我國人口老齡化目前正是處于一個高速發(fā)展的時間段，保障和改善民生是時代必然的使命。

1 中國國內老齡化現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

在國際上常規(guī)是認為，當一個國家或地域60歲以上的老年人口占總人口的10%，或者65歲以上老年人口占總人口數(shù)量的7%時，該國家或地區(qū)就已經處于老齡化社會。中國在21世紀已經步入老齡化社會，根據(jù)2006年發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測報告》可知，目前中國已經有21個省步入了人口老年型地區(qū)范疇。[1]人口老齡化金字塔如圖1所示。而老齡化階段是一個不可逆轉的過程，在未來一段時間里，老齡人口的數(shù)量依然會不斷增加。2015年，廣東省已經有超過1200萬人的年齡在60歲以上，按照目前的發(fā)展趨勢，5年之后廣東省將會有將近1600萬人口達到60歲以上。

中國的老齡化發(fā)展十分迅速，其中的一個原因就是中國老年人口基數(shù)龐大，此外地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，特別是城鄉(xiāng)倒置問題明顯，人口老齡化的發(fā)展速度遠遠大于、超前于現(xiàn)代化的發(fā)展步伐。然而現(xiàn)代化中國在當前還未完全實現(xiàn)，經濟不發(fā)達，卻已提前進入了老齡社會，導致應對人口老齡化的經濟實力、社會福利等各方面的基礎都過于薄弱，未全面做好老齡社會到來的準備。

關于“老年人”的定義有多種解釋，通常人們所認知的就是將人的一生劃分為嬰兒期、幼兒期、童年期、青春期、青年期、中年期、老年期這幾個階段，而其中老年期被認為是個體人生的最高階段。人總有一老，這是不阻擋、逆轉的自然現(xiàn)象，養(yǎng)老問題也必然出現(xiàn)，這也是我們每個人必須要面對的，這種客觀問題的存在關系到社會的和諧與穩(wěn)定。

根據(jù)各項研究與調查結果顯示，隨著年齡的增大，老年人的心理和生理上都不斷在變化，感知外界的能力弱化，適應新事物需要較長時間，生理機能衰化，各種慢性疾病容易纏身，特別需要照顧，缺乏安全感與歸屬感。

2 老齡化現(xiàn)象引發(fā)的養(yǎng)老問題

面對如此龐大的老齡化人口，最亟待解決的問題是——養(yǎng)老。這些年來，由于人口老齡化速度的加快，我國養(yǎng)老服務業(yè)也應勢迅速發(fā)展起來，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系也因應而生，逐步建立起來。

中國目前主要的養(yǎng)老模式有家庭養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老和社會養(yǎng)老三種。隨著社會發(fā)展與政策的號召，中國家庭規(guī)模逐漸縮小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已經無法提供一個“適老”的環(huán)境條件；而機構養(yǎng)老，通過調查顯示，被送去養(yǎng)老院的老人通常會覺得是遭到了晚輩的遺棄，從而在心理上產生排斥的情緒；目前社會上得養(yǎng)老院制度還存在著不完善的情況，老人在的飲食、起居等各個方面得到的保障都只能評定為合格，絕非稱得上是優(yōu)質的待遇。同時很大程度上會使老年人與社會的生活產生斷層，無法讓老人感到如家一般的親切和舒心。因此，目前有90%的老年人選擇社區(qū)居家養(yǎng)老，在社區(qū)享受日間照料和托老服務，社區(qū)居家養(yǎng)老的模式已然成為了大多數(shù)老年人養(yǎng)老的首選。

毋庸置疑，養(yǎng)老問題帶動了養(yǎng)老地產的發(fā)展，很多地產商都進行了養(yǎng)老地產項目的開發(fā)，如萬科、保利等知名企業(yè)。而一個優(yōu)質的老年養(yǎng)老住宅地產項目，是需要整合老年人生理和心理研究、醫(yī)療配套設施、健身活動場所、老年大學、老年娛樂場所、老年運動場所等多種資源，具備完善的產業(yè)鏈。除了專業(yè)的資源整合能力外，為了提供高質量的服務，開發(fā)商還需要具備持續(xù)的運營能力，對于地產開發(fā)商來說，這是一個極大的挑戰(zhàn)。

3 養(yǎng)老住宅經營模式及融資方式

房地產的經營范圍廣泛，經營模式及內容也非常多樣化。房地產的服務經營活動貫穿于房地產全部活動過程的始終。[2]

調查結果顯示，目前廣東省內的養(yǎng)老住宅有四種相對較成熟以及定義較明確的經營模式，分別為：自理式、飯店旅館式、連續(xù)性照護退休社區(qū)式以及大型社區(qū)式。[3]根據(jù)我們的調查與訪談記錄，可歸納出企業(yè)對于運營模式的因素考慮依然存在著部分經營者因理念因素的差異而忽略外在因素影響。影響運營模式的組織內部因素主要有：資金來源，獨特價值，核心競爭力，企業(yè)理念，自我評價分析，口碑，民情。影響運營模式的組織外部因素主要有：產業(yè)生命周期，產業(yè)剖析，消費觀念分析，總體環(huán)境分析，競爭者分析。影響運營模式的戰(zhàn)略因素主要有：營運模式，策略規(guī)劃，市場動態(tài)以及規(guī)模大小。從以上的研究結果發(fā)現(xiàn)，并非每個養(yǎng)老社區(qū)都具備完整的相同的資源，戰(zhàn)略方針也會因資源的多少而受牽制。[3]

《2015-2020年中國養(yǎng)老產業(yè)市場全景及未來趨勢報告》中顯示，不僅僅是中國，人口老齡化的現(xiàn)象正發(fā)生在全球各地，而人口老齡化最為嚴重的地區(qū)是歐洲和北美洲。[4]

美國采用“反向住房抵押貸款”模式，而英國則選用“個人繳納+職業(yè)養(yǎng)老金+儲蓄、保險”，瑞典實行“高稅收”政策，日本的多元化養(yǎng)老服務模式是“科學決策”，而我們中國有人口老齡化速度快、規(guī)模龐大的國情，而且空巢化、未富先老、高齡化等特征很明顯，因此我們必須切實地結合當下國情，探索具有中國特色的養(yǎng)老產業(yè)融資模式。我國的養(yǎng)老產業(yè)融資模式需要政府發(fā)揮引導作用，提供政策性支持，養(yǎng)老市場實行項目本地化，增強核心競爭力，推行“以房養(yǎng)房”策略。同時拓寬融資方式，提高社會積極性，鼓勵全社會的資本參與到養(yǎng)老建設中來。

分析以上可知，對于廣東省目前的狀況，采取自理式的經營模式更直接有效，拓寬不同的融資來源，為老年人創(chuàng)建更和諧的、更符合老年人當下的生活主題的環(huán)境。

4 適宜的選址及人性化的設施

4.1 選址影響因素

當然，經營模式以及融資方式關系到養(yǎng)老住宅的服務體系，適宜的選址、人性化的設施以及運營方式的合理化更關系到老年人的生活的舒適程度，直接體現(xiàn)養(yǎng)老服務的質量?！般y發(fā)浪潮”的到來，是不可避免的，既然如此，那我們就應該直接面對問題，而非一味地逃避。為老年人提供優(yōu)質的養(yǎng)老服務，是現(xiàn)階段我們在不斷努力的方向。

關于項目的選址，有三個層面的影響因素，分別是宏觀、中觀和微觀。宏觀因素是指地區(qū)的大的投資環(huán)境；中觀因素是指區(qū)域的經濟發(fā)展水平、自然資源狀況、基礎設施條件等；微觀因素是指所處具體位置的自然、社會條件和經濟狀況。[5]

對于項目的選址，根據(jù)調查得知，養(yǎng)老地產選址主要受人口因素、環(huán)境因素、地理因素、政策因素、經濟因素等因素的影響。養(yǎng)老地產選址要考慮的因素與普通地產選址考慮的因素既有相同點，又不盡相同。相同點是都要考慮選址地區(qū)消費水平、人口狀況等因素，不同之處在于養(yǎng)老地產選址要注意醫(yī)療條件、休閑娛樂設施配套等條件。

通過閱讀前人對于選址影響因素的資料，初步總結出養(yǎng)老選址綜合模型如下：地理環(huán)境因素、生活便利因素和成本費用因素。如圖2所示。

4.2 堅持以人為本的理念，配套人性化的設施

我國老年住宅建設剛起步，有些住宅的室內設計還不夠人性化，配套設施還不夠完善，這些都表明，我國目前的養(yǎng)老住宅還有很大的提升空間。[6]

4.2.1 社區(qū)的整體布局方面

從社區(qū)的整體布局來講，對于養(yǎng)老住宅社區(qū)來說，因為老年人群體需要被關注，既要有自己的個人空間又喜歡群體生活，喜歡陽光，也喜歡陰涼等，公共空間和私人空間合理搭配，因此需要綜合考慮布局結構。

由于居住人群是容易被各種疾病所困擾或發(fā)生意外的老人，他們對醫(yī)療保健的需求是最為迫切的。因此，在社區(qū)設立一個專項醫(yī)療服務區(qū)，為居住的老人提供專業(yè)便捷的健康咨詢、衛(wèi)生保健等服務是十分實用且有必要的。此外，我們還可以利用先進的智能信息服務設備，通過智能化管理，管理人員能夠實時了解和檢測老人的身體與生活狀況，從而提供更全面的服務。醫(yī)療服務點的周圍應考慮擔架、輪椅、救護車等醫(yī)療設備的進出通道，預留足夠的寬敞空間；

其次，了解并理解老年人的行為特點，在合適的空間設立晨練場，集文化交流功能的公共區(qū)域，可以提供健身器材、茶吧、書法廳等等，全方位滿足要求。老年人的戶外活動一般都是具有規(guī)律性的，他們喜歡在固定的區(qū)域活動，不會輕易改變生活環(huán)境，而且公共區(qū)域可以方便老年人在文化層次、業(yè)余愛好、生活價值觀找到志同道合的朋友，從身、心兩個方面的健康都予以關懷。

社區(qū)道路應該做到四通八平，做到車道、人行道分離，合理規(guī)劃路線，路面應該考慮設計專項的防滑措施，盡量避免設置有凸起物，阻擋老人的步行或輪椅的同行，適當設置臨時休息場所，在重點部位選擇易握、便于操作的把手和水龍頭等。

充分考慮無障礙設計，老年人運動神經退化，環(huán)境穩(wěn)定性降低，多數(shù)人需要借助扶手、拐杖或輪椅，設置無障礙坡道方便輪椅通向電梯；減少室內外高差，將臺階踏步更換為平緩的坡道，方便身體機能下降的老年人行動。

4.2.2 室內設計方面

在室內設計方面，居室平面布局、家具形態(tài)和設備功能等方面均應進行特殊設計?？紤]到主要居住群體——老年人行動的靈活性較差，建議采用大面積戶型，這樣才有足夠的空間通行。在廚房、陽臺等地都需要預留足夠的輪椅回旋空間，走廊過道的凈寬不應小于1200mm，衛(wèi)浴室的座便器和淋浴空間之間要預留足夠的轉換空間。

在細節(jié)設計方面，老年人的視力會下降，老花眼、白內障、色弱，因此各類交通標志、門牌、標語等都需做成比標準更大的規(guī)格；要充分考慮智能化，例如使用有自動熄火的灶具或感應式的電磁爐、遙控自動窗簾等等。此外，在房子內部給房間設置多個一鍵報警按鈕，當老人遇到突發(fā)疾病或身體感到不適時，按下緊急按鈕，可以立即通過SMS和APP向移動端發(fā)送報警信號，從而實現(xiàn)及時的救助。

總言之，養(yǎng)老住宅的設計應遵循以人為本的原則，以人性化為宗旨，結合不同地域的社會風俗、生活習慣，切實考慮老年人的生活以及心理需求，才能使得養(yǎng)老住宅真正發(fā)揮它的價值。

5 中國未來的養(yǎng)老模式

通過各方面的數(shù)據(jù)與調查，我國未來的養(yǎng)老模式將會以社區(qū)居家養(yǎng)老模式為主。而研究養(yǎng)老住宅開發(fā)策略的目的就在于，從各個方面去考慮老年人的生活和居住需求，建立適合老年人居住的社區(qū)環(huán)境，為老年人提供更好的生活條件，更加全面的設備，以便使老年人的精神生活更為豐富，同時關心他們的心理健康，提供心理支持。實現(xiàn)老年人在生活中養(yǎng)老，這與社會發(fā)展相適應，也符合了生態(tài)平衡理論，老齡人口的養(yǎng)老需求正在向專業(yè)化服務延伸?，F(xiàn)在各地區(qū)都在為養(yǎng)老提供更多服務，例如廣東省湛江市新推出一個模式：“互聯(lián)網(wǎng)+”自助選擇服務項目，建成了智慧居家養(yǎng)老服務信息平臺，開通了養(yǎng)老服務熱線，成立了智慧居家養(yǎng)老服務中心，以信息化養(yǎng)老終端采集數(shù)據(jù)為基礎，利用互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡建立系統(tǒng)服務與互動平臺，逐步實現(xiàn)各地區(qū)的網(wǎng)絡相通、同意服務受理，為老年人口提供更加方便的智能化養(yǎng)老服務，滿足老年人的需要。

6 結語

目前國內的養(yǎng)老地產比較缺乏，關于養(yǎng)老服務方面，國家對于這方面的關注度出臺的相應的戰(zhàn)略方針較少。養(yǎng)老住宅的設計、改造與開發(fā)，相比于國外的日本、新加坡等國家也比較欠缺，尚未成熟。對老年人的保護意識還處于薄弱狀態(tài)。養(yǎng)老住宅的發(fā)展與國家的養(yǎng)老政策的推進是息息相關、相輔相成的。在這個老齡化不可逆的過程，希望對于能夠盡快重視起這個“老齡化”這個嚴峻問題，提前做好準備方面的準備，輕松化解中國老齡化的養(yǎng)老困局。

參考文獻：

[1]王德海.居家養(yǎng)老及其住宅適應性設計研究[M].同濟大學，2007-02-01：1

[2]張麗.中國老年住宅項目開發(fā)與經營模式研究[M].山東大學，2011-09-17：15.

[3]周娟.中國養(yǎng)老社區(qū)的服務、運營與培育研究[M].武漢大學，2010-11-10.

[4]鄔昭晗.國外養(yǎng)老產業(yè)融資模式對我國的啟發(fā)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016，09.

[5]陶建成.養(yǎng)老地產選址影響因素研究[M].深圳大學，2016-06-30：21.

[6]王小樂.居家養(yǎng)老模式下老年住宅室內設施改造設計探究[M].南開大學，2014-05-01.