單素敏

2018年8月，北京仍酷熱難耐，不少人卻被漲幅陡峭的房租澆涼了心，真切感受到了大城市“居不易”。

然而在海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的一片集體土地上，有一處被稱作“中關村小鎮(zhèn)”的地方，租客們無論是居住還是創(chuàng)業(yè)，都享受著遠低于市場價的房租。類似這樣在集體土地上建起來的租賃房，北京共有5處。這些新的供給，滿足了數(shù)以萬計的人們的住房需求，一定程度上緩解了這座超大城市的“租房難”癥狀。

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策信號日益明確，各大城市為“大力發(fā)展住房租賃市場”亦紛紛出臺相應舉措，增加租賃房源被視為實現(xiàn)政策目標的重要前提和基礎。

2017年8月28日，原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》），主要目的正在于此。

在13個試點城市中，北京早在2011年起就開始了集體土地建租賃房的嘗試，如今已經有了樣板項目。國家層面出臺的《試點方案》相當程度上基于北京的探索。

北京最早獲批的5個試點項目中，目前已投入運營的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)東埠頭村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村已面貌一新——曾經被稱為“蟻族”聚居地的唐家?guī)X已變身為整潔美觀的住宅區(qū)，村民以土地作股，從試點公租房項目中獲取長期、穩(wěn)定收益，月收入可達兩萬元；以往村民私搭亂建，社情復雜，治安、消防、衛(wèi)生隱患突出的溫泉鎮(zhèn)東埠頭村探索出了中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)，在這里，有不論戶籍不限收入便可入住租金減半的公租房，令3000多名創(chuàng)客實現(xiàn)了“樓上居住、樓下辦公”的夢想；預留集體建設用地多年擱置的平房村，則因為試點在集體建設用地上建租賃房，找到了創(chuàng)新的集體經濟發(fā)展模式。

利用集體土地建租賃房，對擴充租賃房源、緩解住房供需矛盾的意義顯而易見：首先，如果占用國有土地新建租賃房，不可避免會減少商品房的供應，對于住房供應緊張的一二線城市而言難度頗大；其次，如果先征收集體土地再出讓，由中標開發(fā)商來建，拆迂成本高且周期長。而直接在地價相對便宜的集體土地上建租賃房，省卻了征地環(huán)節(jié)、又能彌補租賃市場回報率低的不足，可以在短時間內增加租賃房源從而形成有效的租賃市場。

此外，利用集體土地建租賃房，還有助于拓展集體土地用途，創(chuàng)新發(fā)展集體經濟、拓寬農民增收渠道。從農村土地制度改革的角度來觀察，這也是一項極為重要的探索。在更宏闊的視野中，集體土地的開發(fā)與運營正迎來新的機遇。

北京業(yè)已推開的試點，正推動著“產城融合、職住平衡”目標的實現(xiàn)，也為北京市推進住房保障政策提供了支撐——到2021年，北京將供應1000公頃集體土地用于建設租賃房。

值得期待的是，在不太遠的將來，曾在集體用地上瘋長的“小產權房”，有可能被前景更明晰的租賃房所汰換，從而擁有一條進入市場流轉的光明途徑，農民及集體亦將藉此獲得土地所帶來的財產性收益。而在另一端，在這一波住房新供給紅利的加持下，大都市住房剛需人群的租房難局或可得到相當程度的破解。