王紅茹

進入7月，房地產市場迎來密集調控。

7月17日，杭州出臺《關于進一步加強對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知;8月5日，深圳《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》正式發(fā)布;8月6日，《沈陽市人民政府辦公廳關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》下發(fā)，力保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展;上海則是在全國率先啟動新版不動產登記信息在線查詢系統(tǒng)……

對此，各界的關注在于，密集調控是不是意味著此前的房地產調控效果失效？而在如今房企“去地產化”的背景下，單純以房價上漲、房子增值、增量開發(fā)獲利的時代會結束嗎？

一二線城市樓市相對冷清

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，自2016年四季度本輪調控開始至今，全國累計73個城市進行了調控，共出臺限購政策135條，限貸政策176條，15個城市實行認房認貸，51個城市外加海南全省實行限售。其中，北京共計發(fā)布調控政策30余次，堪稱調控最嚴厲的城市之一。

據北京市住建委數(shù)據顯示，北京今年1—6月70年產權商品住宅成交量共計7160套，環(huán)比下降37%，同比下降26%;供應量共計9438套，環(huán)比下降2%，同比下降24%。在供應量和成交量雙雙下降的趨勢下，成交均價下調到48022元/㎡。

不僅北京，2018年上半年，深圳新房住宅成交均價為54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，且深圳新房成交均價已連續(xù)21個月小幅下跌。

在國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格情況變動中，?？凇P州、煙臺、宜昌、三亞5個城市的房價環(huán)比漲幅依次為2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%。而從一線城市表現(xiàn)來看，北京、廣州、深圳7月份房價漲幅僅為0.2%、0.6%和0.5%，上海則回落了0.1個百分點。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術委秘書長馮奎認為，最近一輪調控以來，一二線城市成交都比較清淡，但部分三四線、四五線城市出現(xiàn)過快上漲的勢頭，“一些地方出臺限漲的政策，也是打補丁的政策。但是從更長遠的政策信號來看，反映出地方政府層面對于調控不放松的決心?！?/p>

全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌向《中國經濟周刊》記者表示，從全國整體來看，上半年房地產市場調控取得了一定的成效，但還有不足之處。所以要進一步改善房地產調控，建立長效機制。

“現(xiàn)在社會上有一種看法是房地產調控就是要把房價降下來，這只是事物的表象，實際上房地產調控是要達到穩(wěn)定房價的目的;在降杠桿防風險過程中，明顯看到房地產調控的重大政策，體現(xiàn)了朝著長效機制方向邁進的努力，這一點值得肯定。”馮奎說。

住建部表態(tài)：對未實現(xiàn)房地產調控目標地方堅決問責

中國社科院2017年12月發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017—2018）》中提到，地方政府的作為是決定住房調控和風險升降的關鍵。

清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明向《中國經濟周刊》記者分析說，“地方政府既是房地產市場的監(jiān)管者，又是供應土地以擴大稅收的市場參與者，既當裁判員又當運動員，雙重身份下，單純要靠地方政府調控房地產幾乎是不可能完成的一項重點工作。”

因此，監(jiān)管部門的作用不可或缺。今年8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會指出，堅決問責未能實現(xiàn)調控目標的地方：住建部將建立房地產市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，嚴格督查，對辦事不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調控目標的地方堅決問責。

但問責不是目的。該負責人強調，各地要加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房。

顧云昌說，接下來各地會加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，但各個城市情況不一樣，不能照抄照搬深圳的做法?！氨热缥鞑康娜木€城市，或者一些縣級市，不可能制定像深圳這樣的規(guī)劃，因為這些地方用不著發(fā)展租賃市場，各地還要根據自身的情況因地制宜。”

房企“去地產化”會讓房地產高利潤時代結束嗎？

伴隨房地產密集調控的，是房地產企業(yè)扎堆“去地產化”。大型房企接二連三進行更名，似乎是越來越不喜歡被人稱作“房地產企業(yè)”了。

比如，恒大地產更名為中國恒大并入主美國新能源汽車公司法拉第未來（FF），雅居樂集團取代了雅居樂地產，方興地產更名為中國金茂，招商地產更名為招商蛇口。萬科沒有進行更名，但投資了文化娛樂、養(yǎng)老、物流三大板塊，印證了萬科董事會主席郁亮的一番話，未來提到萬科，想到的不是幾棟房子，“10年后萬科還是房地產公司的話，那真的很慘。”

此外，還有碧桂園進軍農業(yè)，保利投資大健康產業(yè)鏈、發(fā)展軍民融合產業(yè)等。這些王牌房地產商，都在嘗試使“地產”成為城市經濟發(fā)展的新“鏈接”形式，“去地產化”儼然成為房地產企業(yè)未來中長期發(fā)展的新“風口”。

房地產市場研究專家趙卓文認為，大型房企發(fā)展到一定規(guī)模，完成了資本積累。在2018年這個特殊的年份，大型房企開展多元化經營，已經是水到渠成。

在袁鋼明看來，隨著房地產調控的進一步深入，中國樓市的整體性紅利已結束，房地產只有多元化才能滿足自己的成長需求。

顧云昌向《中國經濟周刊》記者進一步分析說，所謂的去地產化，不是說不搞房地產，而是房地產的經營模式和盈利模式要發(fā)生變化?！斑^去強調的是快周轉、高利潤，雖然現(xiàn)在也強調利潤，但是更多的是強調房地產作為人的居住載體和產業(yè)載體的角色?！?/p>