推薦語(yǔ)：

2010年，本書(shū)作者參與研究“增速換擋”。2014年，提出“新5%比舊8%好”“對(duì)熊市的最后一戰(zhàn)”“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”“改革?！钡扔^點(diǎn)。2015年下半年，判斷“中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)相當(dāng)接近底部”“經(jīng)濟(jì)L 型”“一線(xiàn)房?jī)r(jià)翻一倍”。2017年初， 預(yù)測(cè)“新周期”，引發(fā)年度宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域多空討論，當(dāng)年經(jīng)濟(jì)超預(yù)期回升，股強(qiáng)，債弱，人民幣升值。本書(shū)旨在建立打通宏觀經(jīng)濟(jì)、公共政策、金融市場(chǎng)和大類(lèi)資產(chǎn)的研究體系，涉及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)能周期、房地產(chǎn)周期、匯率、黃金、投資時(shí)鐘等重要領(lǐng)域的分析框架。

《新周期：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐》

推薦指數(shù)：★★★★

作者：任澤平 甘源

出版社：中信出版集團(tuán)

出版日期：2018年8月

作者簡(jiǎn)介：

任澤平：恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級(jí)）、恒大研究院院長(zhǎng)。曾先后擔(dān)任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任，國(guó)泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所聯(lián)席所長(zhǎng)。長(zhǎng)期從事宏觀經(jīng)濟(jì)、公共政策、貨幣金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域研究。

甘源：恒大研究院高級(jí)研究員。曾供職于中信證券、方正證券。從事宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、匯率、流動(dòng)性、互聯(lián)網(wǎng)金融等方面的研究。

秦朔：現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)后市我看到大概有幾種看法，一種認(rèn)為現(xiàn)在租售同權(quán)，很多地方在出臺(tái)政策，包括在開(kāi)發(fā)一些很好的地段去做租賃房，比如北京提出5年要出來(lái)25萬(wàn)套。如果大規(guī)模的租賃房出現(xiàn)，對(duì)于房?jī)r(jià)的上升是不是會(huì)有明顯的抑制性因素？

由于房產(chǎn)稅、限價(jià)限貸限購(gòu)等“五限”，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)慢慢不行，尤其是2017年銷(xiāo)售額和投資量都很多，所以很多人也認(rèn)為2017年就是房地產(chǎn)最高點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在總體上改善性需求還很大。我看到一個(gè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在在我們的自有產(chǎn)權(quán)房里有百分之二十幾連獨(dú)立衛(wèi)生間都沒(méi)有。所以可以說(shuō)過(guò)去很多房子本身也不行了，從這個(gè)角度看中國(guó)的房地產(chǎn)還有希望和空間。

所以很多朋友都在想，我在北上廣買(mǎi)不起，就在周?chē)I(mǎi)，特別是在有城際連線(xiàn)能很快接軌的地方買(mǎi)。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)還有很多洼地，我不知道你怎么思考這個(gè)問(wèn)題，你采取一些什么行動(dòng)？

任澤平：房地產(chǎn)這個(gè)話(huà)題其實(shí)大家非常關(guān)注，爭(zhēng)議也非常多。我是研究了17年宏觀、10年房地產(chǎn)。坦率地講，我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)上能把房地產(chǎn)說(shuō)清楚的人屈指可數(shù)，甚至大部分流行的觀點(diǎn)，我發(fā)現(xiàn)都是錯(cuò)的。

我不僅研究房地產(chǎn)，我還有操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。為什么很多人對(duì)房地產(chǎn)看錯(cuò)呢？

我覺(jué)得第一是不了解政策。比如，當(dāng)很多人講房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，誰(shuí)告訴你房地產(chǎn)就是一個(gè)市場(chǎng)？中國(guó)土地供給都是管制的，但市場(chǎng)應(yīng)該是有供求的。分析的邏輯框架都錯(cuò)了，何談分析？所以那么多人過(guò)去10多年不停在看空，結(jié)果漲成這樣。

第二是不要試圖用單一邏輯來(lái)解釋。比如，大家經(jīng)常講中國(guó)要人口老齡化了，所以房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了。老齡化這個(gè)話(huà)題講了這么多年，房?jī)r(jià)還是無(wú)畏無(wú)懼地上漲。

究竟怎么來(lái)理解房地產(chǎn)？我在2015年就跟大家提出“一線(xiàn)房?jī)r(jià)翻一倍”。我這10年的研究用一句話(huà)來(lái)概括，叫“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)人口流入的地方有潛力，因?yàn)槿瞬攀欠孔拥淖罱K需求，人都跑了，這個(gè)地方房地產(chǎn)肯定沒(méi)有投資價(jià)值；短期炒一把，后來(lái)會(huì)跌得很慘，這是短期看金融；中期看土地，人口流入多的、最近這兩年沒(méi)供地的地方，那更有投資前景。

秦朔：所以中國(guó)的城市現(xiàn)在用于房地產(chǎn)特別是用于住宅的土地供給，在整個(gè)城市的面積比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任澤平：在我們的城市規(guī)劃里，不同城市的規(guī)劃文件，有一句話(huà)10年沒(méi)變，叫“控制大城市規(guī)模、重點(diǎn)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”。你好好琢磨這句話(huà)，控制大的、重點(diǎn)發(fā)展小的，但事實(shí)上你看人是怎么流動(dòng)的呢？人是從東北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人來(lái)到了大的都市圈，而你要控制它的規(guī)模怎么辦？不供地。人來(lái)了，你不供地那價(jià)格怎么走？暴漲。

東北西北這些中小城市人都跑了，但是你要重點(diǎn)發(fā)展，還給它供了很多地，導(dǎo)致庫(kù)存太高。所以說(shuō)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，三四線(xiàn)城市庫(kù)存過(guò)高。

我比較建議未來(lái)要重點(diǎn)發(fā)展大都市圈，因?yàn)槟憧瓷习倌陙?lái)城市化的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是美國(guó)、歐洲還是日本、韓國(guó)，基本的規(guī)律都是人往大的都市圈遷移，因?yàn)榇蟮亩际腥Ω?jié)約土地、更節(jié)約資源、更有活力、更有效率，更能為那些有才華的青年人提供實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的機(jī)會(huì)，這是一種文明。如果控制大城市規(guī)模，不讓人來(lái)，不讓人們享受城市的文明，這是反文明的。

秦朔：人口問(wèn)題、土地問(wèn)題，還有金融問(wèn)題。有人說(shuō)現(xiàn)在杠桿水平太高了；有人說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)杠桿相對(duì)于歐美來(lái)講，我們這個(gè)余額真的還不足為奇，意思是建議居民更多地把中長(zhǎng)期貸款都投到房貸里，你覺(jué)得大家還有能力支撐起來(lái)嗎？

任澤平：其實(shí)這種簡(jiǎn)單地做國(guó)際比較我覺(jué)得沒(méi)有太大的意義，為什么呢？因?yàn)槊绹?guó)就是喜歡消費(fèi)，甚至一度搞到了零首付，后來(lái)次貸危機(jī)發(fā)生了。美國(guó)本身儲(chǔ)蓄率就是比較低，當(dāng)然這是有原因的，因?yàn)槊绹?guó)社會(huì)保障體系非常健全，有滑梯在那兒兜著——整個(gè)社會(huì)最低保障的底線(xiàn)。

中國(guó)儲(chǔ)蓄率比較高，跟文化有關(guān)。所以這個(gè)杠桿高低跟美國(guó)進(jìn)行對(duì)比，我覺(jué)得不可比。如果一定要講的話(huà)，我認(rèn)為：第一，中國(guó)目前這個(gè)杠桿其實(shí)不高，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)儲(chǔ)蓄文化；第二，從動(dòng)態(tài)來(lái)看，這兩年加得是有點(diǎn)快，甚至用了一些短期的消費(fèi)貸來(lái)加，這是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

秦朔：那總體上，你對(duì)于房?jī)r(jià)本身的走勢(shì)還是屬于比較樂(lè)觀的態(tài)度？像當(dāng)年，你那么旗幟鮮明地說(shuō)“一線(xiàn)城市翻一倍”，現(xiàn)在還有類(lèi)似的這種旗幟鮮明的觀點(diǎn)沒(méi)有？

任澤平：我的觀點(diǎn)一直都旗幟鮮明，就是簡(jiǎn)潔而鮮明。因?yàn)槲覍?duì)我自己包括我的團(tuán)隊(duì)的要求就是，我們所有的研究第一要實(shí)戰(zhàn)，第二要負(fù)責(zé)。所以你看我所有的報(bào)告：“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”，我就是看5000點(diǎn)股票；“一線(xiàn)房?jī)r(jià)翻一倍”，我就看好一線(xiàn)房?jī)r(jià)能翻一倍；“新周期”，我就看好周期、看好金融、看好消費(fèi)。

所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)我的觀點(diǎn)也非常明確。當(dāng)然這里這個(gè)問(wèn)題不能這么問(wèn)，就是當(dāng)很多人問(wèn)你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題無(wú)法回答。因?yàn)榉康禺a(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。比如說(shuō)過(guò)去的兩年，北京、上海房?jī)r(jià)翻了一倍，但東北房?jī)r(jià)并沒(méi)有漲。所以搞開(kāi)發(fā)的人永遠(yuǎn)記住，房子最重要的是什么？地段。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)要記得它是有區(qū)域?qū)傩缘摹?/p>

因此按照我的框架就是“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。那么從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)看人口流入，什么人流入??？有才華的青年人，他們帶著夢(mèng)想來(lái)，還有那些財(cái)富凈值人士，帶著財(cái)富來(lái)這個(gè)地方，有活力，有希望，那這個(gè)地方未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是有潛力的。

（本文摘自《新周期：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐》一書(shū)，內(nèi)容略有刪減，標(biāo)題為編輯所加。）

編輯：牛綺思