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        租售并舉開啟租房新時代

        2018-08-27 04:22:16李明敬
        金融理財 2018年1期
        關鍵詞:同權商機買房

        李明敬

        在中國,近二十多年來,丈母娘要求女婿必須有房子才能結婚似乎成為一種“風尚”,甚至有的“苦命鴛鴦”為此展開近十年的“愛情長跑”。房子真的是很重要,但是在新時代,房地產(chǎn)市場正發(fā)生著翻天覆地的變化,“房子是用來住的,不是用來炒的”,房地產(chǎn)市場租房時代已經(jīng)到來。從“租售同權”到租購并舉,實現(xiàn)住有所居,這背后的邏輯是什么?意義何在?又會帶來哪些商機呢?

        樓市由買房向租售并舉過渡

        租售同權這個新概念是由住建部提出的。意思是通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面(主要是子女就學方面)與買方居民享有同等待遇。

        中國住房租賃市場進入了新時代,其標志性事件是廣州市政府于2017年7月17日率先推出了“租購同權”。2017年7月18日,住建部等9部委為此政策背書,表明將“通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”。

        廣州推出“租售同權”政策,租房者與購房者享受同等權利,包括就業(yè)、經(jīng)商和就近入學等。廣州此舉旨在吸引人才和改善營商環(huán)境,也有利于改善居住狀況和推進戶籍改革。就改善居住狀況而言,在廣州發(fā)布上述政策之前,上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺了加快租賃住房發(fā)展的相關政策,上海就有兩塊地只租不售,且政策的強度、執(zhí)行的力度均超越以往,由此可看出中國房地產(chǎn)市場正在悄然轉變:租房時代將走上前臺,樓市由買房向租售并舉過渡。

        租售并舉的意義

        “租售同權”必須解決資源稀缺的約束下如何公平分配的問題,同時還要兼顧原來高價學區(qū)房的購買者的權益。這方面尤其需要一個相對公平的執(zhí)行細則來明確各方權益。這是個棘手但必須周全處理的問題。如今廣州的“租購同權”新政從理論上講,會讓更多的低階層的孩子享受相對公平的教育資源,讓“寒門貴子”不再那么難。但必須看到,教育資源集中帶動周邊房價高企這個困境并未根本改善,與戶籍制掛鉤的城市居民剛性福利并未根本改善,人們無論在求職、教育、醫(yī)療以及企業(yè)發(fā)展等方面,仍逃不脫擠向少數(shù)幾個大城市的命運。戶籍捆綁剛性福利這一既得利益困境不改善,區(qū)域均衡發(fā)展、居民自由遷徙、社會公平公正、激活全員生產(chǎn)力都將難以有效推進,并勢必成為下一步改革攻堅的“攔路虎”。

        但是隨著新政策的落地,房地產(chǎn)市場將發(fā)生革命性變化。首先會逐漸改變中國人根深蒂固的買房觀念,另外,那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應城市發(fā)展的房子的價值有可能得到挖掘了。也就是說,這再次激活了一個巨量的市場,所謂的丈母娘理論也將逐漸消失。女婿們可以去買阿里巴巴的股票了,人家有這么好的回報,為什么要買房?

        商機到底在哪里?

        1、“租”的權利金融化

        租售同權、租售并舉的概念一旦產(chǎn)生,租的權利金融化就是一個很大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等,但是權利得不到保證,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是債務的買賣。這個債不清晰,那是因為債依附的基礎資產(chǎn)不被保護。

        因為租房的變革,金融化在幾個方面就會開始突破,分析商機在哪里,就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰,因為說起來更麻煩:地段不同、裝修不同……除了以上所說的,還有供應集中租賃的住宅非常少,這就導致集中式公寓少,行業(yè)發(fā)展不起來,因為沒有金融化,資金回不來,權利不保障,規(guī)模性的企業(yè)就產(chǎn)生不了。

        2、多層次的租賃供應生成

        美國的租賃市場很豐富,有學生公寓、藍領公寓、白領公寓、高級公寓等各種層次的,因此租賃企業(yè)逐漸成為美國房地產(chǎn)市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業(yè)價值的主要標桿,租金多少,分析租金就知道有沒有泡沫,我國房地產(chǎn)市場連泡不泡沫都不清楚。

        如果沒有租售同權,不可能誕生那么豐富的供應,這叫供給側改革。供給側改革喊口號沒用,必須規(guī)定權利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,細分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴。

        3、各類REITs的誕生

        未來30年我們可以預見的是各種REITs的誕生,REITs最主要的是租金,以租金為主的信托,租金必須要透明、可管控,運營公司會誕生,中國房地產(chǎn)由此走向國際化。這并不是物業(yè)稅的問題,而是租售同權的問題。

        房價那么高,到底合不合理?我們不知道,但是因為各種類型的租金透明了,這就是巨大的商機,這就是租售同權的意義。過去說大城市房價高,要解決年輕人的居住問題,一講就是政府安居房、政府租賃,那都是表態(tài),其實這件事是制度問題、是結構問題、是生活方式,是未來房地產(chǎn)最主要的指標,不是簡單的一個部門怎么干,那就沒有意義了。

        因為租售同權、租售并舉的推出和落實,使得中國人在居住方面跟國際完全接軌,這相當于第二次房地產(chǎn)改革。

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