姜榮榮

（新疆財經(jīng)大學，新疆 烏魯木齊 830012）

目前，在房地產(chǎn)行業(yè)中，供需比例明顯不協(xié)調(diào)，面對高昂的房價，很多人望而卻步，于是就出現(xiàn)了房屋空置的現(xiàn)象。針對不斷攀升的房價以及房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，政府采取了各種調(diào)控政策控制，比如房產(chǎn)稅的征收、“租購并舉”、“共有產(chǎn)權”。七年前，上海和重慶開始征收房產(chǎn)稅，填補了房產(chǎn)稅不針對居民個人住房征收的空白，2018年兩會工作報告中，重點工作之一就是穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法，毫無懸念，房產(chǎn)稅立法勢在必行，同時也引起了全社會的高度關注，那么房產(chǎn)稅到底能不能降低房價？能不能抑制炒房熱？ 針對這些問題，本文做了分析。

一、房產(chǎn)稅對房價的影響

房子永遠是社會公眾的焦點，不斷上漲的房價危機到人民的幸福感，從房地產(chǎn)市場行情來看，近年來全國房價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，甚至部分城市的漲幅已經(jīng)超過了收入增幅，那么房產(chǎn)稅的實施能否改變這一趨勢，傳統(tǒng)觀點認為房產(chǎn)稅改革將引致房價抬升，受益觀點認為房產(chǎn)稅改革對房價的影響不大，而新觀點則認為房產(chǎn)稅改革會影響住宅和非住宅價格。本文主要從開發(fā)商、購房者及二手房市場三個方面分析房產(chǎn)稅如何影響房價。

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)商主要提供新房供給，在地方政府征收房產(chǎn)稅后，開發(fā)商預計，相對于大面積住房而言，購房者傾向于購買中小面積的房屋，因此，開發(fā)商會增加中小面積的住房供給，減少大面積住房的供給，從而提高容積率，房屋的供給得以提高。另外，一些開發(fā)商延遲開發(fā)，期待等到房價上漲再開發(fā)或銷售，在實施房產(chǎn)稅之后，他們也要在持有土地和住房期間繳納房產(chǎn)稅，稅負的增加提高了成本，為降低不必要的成本，他們會選擇加速開發(fā)或銷售，間接增加房屋供給量。

（二）對購房者的影響

消費者對房屋的需求可分成兩類，即住房需求和投資需求。前者購房是為了居住，屬于房屋的直接需求者，可將其劃為住房型消費者。后者購房是看好房地產(chǎn)行業(yè)，屬于投資行為，有套利的動機，可將其看作投資型消費者。下面將分別闡述房產(chǎn)稅的征收對他們各自行為的影響分析。

1.對住房型消費者的影響

房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋產(chǎn)權所有人，而住房型消費者擁有所有權，所以住房型消費者是稅負的直接承擔者，很難轉(zhuǎn)嫁給他人，這增加了購房成本。此時，他們面臨兩種選擇，一是承擔稅負堅持購買，二是推遲購買。作為理性人，剛性需求購房者會選擇堅持購買房子以保障生活，需求彈性較??；而改善性購房者會推遲購買，需求彈性較大[1]。綜上，征收房產(chǎn)稅不會影響剛性需求者買房的欲望，反而增加買房成本，但會影響改善性購房者的行為。因此，從整體來看，人們會減少對房屋的需求量，在房屋供給不變的情況下，房屋的市場價格會下降。

2.對投資型消費者的影響

對投資型消費者來說，購買房屋是利用閑置資金投資，等房屋價格上漲時出售來賺取差價，所以就出現(xiàn)了“炒房”現(xiàn)象。毫無疑問，房產(chǎn)稅的征收會增加投資型消費者的購買成本，投資者需要權衡成本與未來不確定收益，投資風險增加，投資者為降低風險，可能會拋售持有的房產(chǎn)，從而增加市場上的房屋供給，致使房價跌落。從短期來看，房產(chǎn)稅征收會抑制投資性行為，“炒房” 現(xiàn)象得到控制，增加房屋供給量，抑制房價大幅上漲。

（三）對二手房市場的影響

實施房產(chǎn)稅以后，增加了那些擁有多套房屋的人的持有成本，于是他們就會將多余房屋出租，或者進入二手房市場，這間接增加了房屋供應量[2]。根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點的房價趨勢，征收房產(chǎn)稅可增加房屋供應量，但我們也不能對二手房市場的供需關系的變化視而不見。從長遠來說，征收房產(chǎn)稅會使得人們不愿意購買多套房屋，不愿意承擔稅負，這就減少了租借房的供應量，在需求不變的情況下，租金會上漲，反作用于新房和二手房的供需關系。

通過分析房產(chǎn)稅對開發(fā)商、購房者及二手房市場的影響，房產(chǎn)稅主要是通過影響房屋的供給和需求來影響房價。從需求方面講，征收房產(chǎn)稅使購房者增加了買房成本，改善性購房者持觀望態(tài)度，等房價降低了再買房，投資型消費者對房屋的需求減弱，從而降低房地產(chǎn)市場的需求；在供給方面，由于消費者購房傾向發(fā)生變化，開發(fā)商會增加中小面積的住房供給，囤積多套住房的人可能進入二手房市場，使得房產(chǎn)供給增加。所以，房產(chǎn)稅的征收在短期會降低房價，抑制投機現(xiàn)象。

二、以上海、重慶為例分析房產(chǎn)稅對房價的影響

（一）上海、重慶實施房產(chǎn)稅的政策概要

2011年1月28日，國務院同意對部分城市的個人住房征收房產(chǎn)稅，政府決定把上海、重慶作為改革試點，實施房產(chǎn)稅。事實上兩個城市的房產(chǎn)稅政策在征稅對象、稅率及征稅基數(shù)有所差別。其中，上海市以本地居民新購的第二套及以上的商品住房（包括二手存量住房和商品住房）和非本市居民新購的住房為征稅對象，適用稅率暫定為0.6%[3]。而重慶市以0.5%—1.2%的稅率對高檔住房、獨棟商品房以及購買兩套房以上的三無居民征收房產(chǎn)稅。關于稅收起征點，上海、重慶均以人均住房面積 60平方米設為免征房產(chǎn)稅的標準。

（二）房產(chǎn)稅對上海商品住宅價格的影響分析

圖1 2011年上海房價

由圖1可知，2011年上海市房價波動較大， 1-8月房價一直上升，其中2月漲幅較大，6-8月漲幅較小，從9月到年末，房價全面下跌，下降了5%，改變了上海市房價不斷上漲的趨勢。不過從全年來看，上海市房價大致為23000元/m2，仍處于高水平，房價的調(diào)控任務依然艱巨。

圖2 2011-2017年上海房價走勢圖

從上海市近幾年的房價走勢來看， 2011-2017年上海市房價一直在上升，全市房屋均價從 2011年的22625元/m2到2017年的50017元/m2，上漲高達1.2倍。在上海市黃浦區(qū)，房屋均價甚至達到 83871元/m2。上海市自2011年實施房產(chǎn)稅以后，除了2012年外，其他年份的漲幅均保持在10%以上，尤其是2016年，房價漲幅達到20%。在房產(chǎn)稅實施初期，房產(chǎn)稅的實施的確穩(wěn)定了房價，然而從長期來看，效果并不理想。

（三）房產(chǎn)稅對重慶商品住宅價格的影響分析

圖3 2011年重慶房價

由圖3可知，2011年重慶平均房價約為6500元/m2，呈現(xiàn)先上漲后下降的發(fā)展勢態(tài)，其中1月到4月上漲幅度達到9%，5月到9月基本保持在6800元/m2，9月到12月商品住宅價格一直下降，這說明房產(chǎn)稅在年末發(fā)揮了作用。

圖4 2011-2017年重慶房價走勢圖

從重慶市近幾年的房價走勢圖看出，商品住宅銷售均價波動幅度較大，其中，2013年到2015年房價一直在下降，下降了9個百分點；2017年的房價漲幅較大，上漲了12%。重慶市自2011年實施房產(chǎn)稅改革試點后，除了2013年和2017年，其他年份的房屋均價處于負增長狀態(tài)，這說明重慶市實施房產(chǎn)稅基本穩(wěn)定了房價，效果比較理想。

結(jié)合以上分析，征收房產(chǎn)稅對上海、重慶房價產(chǎn)生不同的影響，上海市房價近幾年波動較大，一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢，而重慶市的房價相對穩(wěn)定，效果較明顯。盡管政府采取了各種調(diào)控政策調(diào)節(jié)房價，不過房價是受到多種因素影響的，如果僅靠房產(chǎn)稅的力量，房價是不能得到有效控制的，政府要結(jié)合房產(chǎn)市場，制定出更有效的對策。

三、房產(chǎn)稅改革中存在的主要問題

（一）計稅依據(jù)不合理，免征條件過于廣泛

當前，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房屋原值，這使得計稅基礎相對固定，不利于反映房屋作為商品的價值波動；房產(chǎn)稅的免征條件過于廣泛，不僅表現(xiàn)在免征范圍較寬，而且體現(xiàn)為政策的“一刀切”方式，沒做到因城制宜。 這種“一刀切”方式難以保障剛性購房需求者的利益，未從根本上抑制投機行為，難以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平性。

（二）政策設計不完整，作用難以發(fā)揮

從重慶市和上海市征收房產(chǎn)稅的效果來看，購房者直接承擔了稅負，而這種稅負很難被轉(zhuǎn)嫁，所以說房產(chǎn)稅并未從實質(zhì)上影響到房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)投資者。2013年以來，上海市房價漲幅在10%以上，特別是2016年房價大幅上漲，超過購房者的工資增長幅度，即使政府制定了調(diào)控政策，上海市房價也從未停止攀升。從投資型消費者的情況來看，大部分投資者并沒有著急出售商品住房，只是在一定程度上限制了購房的欲望。有關研究表明，僅有8%的房產(chǎn)企業(yè)認為房產(chǎn)稅會影響企業(yè)業(yè)務，而 77%的房產(chǎn)企業(yè)認為房產(chǎn)稅的實施并不能達到預期效果，影響力十分有限[4]。

（三）信息不透明，產(chǎn)權制度不健全

征收房產(chǎn)稅的前提是保證地稅局了解居民的住房信息，熟悉房屋的產(chǎn)權情況，但目前我國的產(chǎn)權制度不夠健全，政府對房屋基礎數(shù)據(jù)并不清楚，尚未建立對應的信息系統(tǒng)，不能準確得到住房信息。另外，很多房主和住戶不是同一人，難以確定稅務納稅人。

四、合理性政策建議

（一）合理拓展房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍應涵蓋城市所有商品住房，同時避免稅制漏洞。擴大征稅范圍的同時，政策制定者要對不同對象實行不同的政策，合理劃分房屋住宅結(jié)構(gòu)、購買需求類型，有效調(diào)節(jié)居民收入，引導購房者理性購房。政府要將房產(chǎn)稅收入主要用在公共租賃房、廉租房建設方面，改善業(yè)主住房大環(huán)境，諸如治安、基礎設施及城市環(huán)境治理，引導房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展。

（二）完善房產(chǎn)稅政策內(nèi)涵設計

要統(tǒng)一房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。重慶市實施房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為商品住宅成交價，這樣會產(chǎn)生諸多問題，比如以低于市場價的價格出售給消費者后再簽訂一份合同來避稅。結(jié)合我國實際情況，以房屋評估價值作為計稅依據(jù)會更加合理。同時，由于城市發(fā)展水平各異，一二三線城市的房價差別很大，評估師需要充分考慮房屋面積、地理位置、購房用途等因素，以一年為評估周期調(diào)整評估價值，最大限度保證房產(chǎn)稅計稅依據(jù)準確、公正。

（三）劃分地區(qū)，實行差別稅率

房產(chǎn)稅改革應當因地制宜、因城施策，我國東中西部發(fā)展水平各異，經(jīng)濟不平衡，再加上一二三線城市承擔稅負的能力不同，因此，不能使用統(tǒng)一的稅率征收房產(chǎn)稅，應根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況采用累進制的差別稅率[5]，通過稅收的二次分配來縮小東中西部及一二三線城市的貧富差距。政策制定者選擇合理的稅率后，還應該對不同的房產(chǎn)類型實行累進制的差別稅率，從而影響不同的社會群體，如普通住宅按低稅率征稅，高檔住宅別墅按高稅率征稅；第一套房按低稅率征稅，多套房主按高稅率征稅，這是根據(jù)稅負承受能力來規(guī)定的，既保護了普通人的利益，又抑制了投機行為。

（四）繼續(xù)完善不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度的建立是實行房產(chǎn)稅的基礎條件，有效提升樓市調(diào)控的準確性，不僅能夠準確把握房地產(chǎn)市場的行情，還可以規(guī)避不動產(chǎn)意外風險，防止房地產(chǎn)欺詐行為的出現(xiàn)。政府須完善產(chǎn)權制度，保證產(chǎn)權分明，為房產(chǎn)稅的實施提供技術支持。同時，政府也應該及時披露二手房市場交易信息，提高透明度，保證公平。

（五）加大對住房貸款的監(jiān)管

國家要加強銀行的同業(yè)合作，在行業(yè)內(nèi)建立信息共享平臺[6]，避免因為信息不對稱導致交易成本的上升，加強行業(yè)之間的聯(lián)系，避免惡性競爭。當購房者需要貸款時，銀行可按規(guī)定查詢有關信息，比如用工作收入來分析償債能力，保障貸款如期收回。同時應該加大對中低收入者的貸款優(yōu)惠，貸款扶持力度要大，貸款規(guī)模要全面，針對不同類型的住房及貸款者擁有房屋的數(shù)量實行差別貸款利率，首套住房要給予貸款優(yōu)惠，控制多套房的貸款金額及利息，對住房貸款金額和方向的控制將有利于優(yōu)化我國商品住宅結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)論

從上文的分析來看，征收房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可以穩(wěn)定房價，但房屋產(chǎn)權人是房產(chǎn)稅的征稅對象，承擔稅負，因此房產(chǎn)稅的征收無疑會增加購房者的買房成本，并沒有降低房價反而增加了買房負擔。從長遠來看，房產(chǎn)稅的征收可以抑制投機行為，“炒房熱”現(xiàn)象得到控制。

從宏觀角度看，房產(chǎn)稅的征收緩解了中央與地方稅收結(jié)構(gòu)不平衡的難題，保障地方財政收入，加快保障性住房的建設，還可以在一定程度抑制投機行為，使房地產(chǎn)市場的供需關系趨向合理化，引導房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。