文/張佳明奇

一、出臺(tái)背景及法律地位

2014年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家工商總局共同制定了《商品房買賣合同示范文本》，該文本頒布后一直指引著商品房買賣合同的簽訂履約行為，規(guī)范作為出賣人的房地產(chǎn)企業(yè)和作為買受人的購(gòu)房消費(fèi)者雙方權(quán)利義務(wù)，減少和解決了商品房買賣合同糾紛。浙江省在2016年5月開始施行《浙江省綠色建筑條例》，這一條例引領(lǐng)了全國(guó)適用全裝修成品住宅機(jī)制的發(fā)展。自此，2014版國(guó)家商品房買賣合同已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)商品房交易形式的復(fù)雜性和多變性，尤其是在商品房性質(zhì)、交付手續(xù)、房屋質(zhì)量和保修、違約責(zé)任等方面，漸漸暴露出不少亟需解決的新情況、新問題。在此背景下，浙江省建設(shè)廳會(huì)同浙江省工商局聯(lián)合制定了新版示范合同文本，并于2018年3月正式頒布使用。

2018版《浙江省商品房買賣合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱18版《商品房買賣合同》）是浙江省規(guī)范平等市場(chǎng)主體出賣人和買受人雙方的交易關(guān)系的合同示范文本，初衷是側(cè)重保障買受人的權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序。合同示范文本雖非強(qiáng)制性適用，但由于目前商品房買賣都需要進(jìn)行網(wǎng)簽程序，出賣人和買受人雙方約定內(nèi)容不能與主合同相背離，因此即使雙方額外約定新的合同條款，也需要在現(xiàn)行示范文本的主體框架下進(jìn)行。此外，示范文本第二十九條補(bǔ)充協(xié)議中也明確規(guī)定，擅自修改的合同文本無(wú)法通過備案檢查。因此，18版《商品房買賣合同》對(duì)買賣雙方都具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性，降低了買賣糾紛發(fā)生的概率，對(duì)浙江省商品房交易發(fā)揮著重要而基礎(chǔ)的作用。

二、18版《商品房買賣合同》的對(duì)內(nèi)效力特點(diǎn)

商品房買賣合同的效力是指出賣人和買受人雙方簽訂生效的商品房買賣合同所具有的法律效力。商品房買賣合同的對(duì)外效力特點(diǎn)是基于合同的不可侵性，對(duì)內(nèi)效力特點(diǎn)則是基于商品房買賣合同的相對(duì)性。因此，筆者側(cè)重闡述文本的對(duì)內(nèi)效力特點(diǎn)。

（一）明確商品房性質(zhì)

18版《商品房買賣合同》在第二章“商品房基本狀況”中，新增第一條“商品房性質(zhì)”，明確全裝修住宅與其他類型商品房的分類。同時(shí)，在示范文本專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋中，對(duì)全裝修住宅作出了明確定義：在住宅交付使用前，戶內(nèi)所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，給水排水、燃?xì)狻⑼L(fēng)與空調(diào)、照明供電以及智能化等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房、衛(wèi)生間等基本設(shè)施配置完備，滿足基本使用功能的住宅。

在洪某某與某置地有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件中，雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：系爭(zhēng)房屋為毛坯交付還是全裝修交付。雙方簽訂的《預(yù)售合同》第三條約定，乙方購(gòu)買房屋，每平方米單價(jià)為100153元（不包含房屋全裝修價(jià)格），總價(jià)3080萬(wàn)元。而另一份《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定，房屋價(jià)款按照《預(yù)售合同》第三條約定該房屋全裝修總價(jià)3080萬(wàn)元執(zhí)行。某公司向政府行政部門申請(qǐng)備案的銷售方案中也明確該房屋為全裝修房。該房屋建設(shè)審批過程中可能存在不規(guī)范的行為，法院認(rèn)為這并不影響其公司與洪某某達(dá)成的全裝修房屋買賣真實(shí)意思表示，認(rèn)可買賣雙方合同中，同標(biāo)的為全裝修房屋。該案例由于買賣雙方在前后兩份合同中對(duì)于商品房性質(zhì)未予以明確，才導(dǎo)致此次糾紛產(chǎn)生，18版《商品房買賣合同》則可以有效避免該類糾紛的產(chǎn)生。

（二）規(guī)范住宅全裝修約定

1.施工許可證制度。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，商品房預(yù)售許可的前置必要條件是取得施工許可證。18版《商品房買賣合同》第二章“商品房基本狀況”第二條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”第三款中，首次要求全裝修住宅在裝修方面獨(dú)立獲得施工許可證，并在合同中記載該部分的許可證號(hào)碼。對(duì)于商品房主體結(jié)構(gòu)和裝修部分采取分階段領(lǐng)取施工許可證的方式，先領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，而后領(lǐng)取裝修的施工許可證。在出賣人交付商品房前，相比傳統(tǒng)毛坯房只進(jìn)行一次驗(yàn)收工程，全裝修住宅需要進(jìn)行二次驗(yàn)收，室內(nèi)設(shè)計(jì)、水電燃?xì)庖约跋涝O(shè)施等都是驗(yàn)收考查項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

2.價(jià)款制度。18版《商品房買賣合同》第三章“商品房?jī)r(jià)款”第八條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”第二款明確規(guī)定，新制定總價(jià)與分價(jià)兩類商品房?jī)r(jià)款內(nèi)容可以讓出賣人和買受人自行選擇?？們r(jià)形式即為商品房總體價(jià)款，分價(jià)形式則要求在總價(jià)款基礎(chǔ)上，對(duì)裝修部分價(jià)款進(jìn)行單獨(dú)明確。同時(shí)，第二十二條“銷售和使用承諾”第一款中規(guī)定，要求出賣人自愿承諾全裝修住宅禁止將裝飾裝修內(nèi)容單獨(dú)買賣，保障買受人一次性購(gòu)買全裝修商品房，杜絕買賣實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)采取補(bǔ)充協(xié)議等形式與購(gòu)房消費(fèi)者簽訂二次買賣合同。第八條的兩種計(jì)價(jià)方式適用條件并非強(qiáng)制性明確，可能會(huì)出現(xiàn)出賣人和買受人選擇按總價(jià)形式進(jìn)行約定，在產(chǎn)生全裝修住宅買賣糾紛時(shí)，由于出賣人規(guī)避了裝修部分價(jià)款明細(xì)，買受人在司法程序取證時(shí)，難以提供裝修部分價(jià)款的情形。

3.全裝修住宅交付條件。對(duì)于商品房交付條件，在原有需要提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋實(shí)測(cè)測(cè)繪報(bào)告的基礎(chǔ)上，18版《商品房買賣合同》要求出賣人對(duì)于全裝修住宅須提供空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告，若不能提供相關(guān)文件或者提供文件不完整的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋。

在楊某某與嘉興港區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，楊某某與某公司簽訂《商品房買賣合同》和《某某廣場(chǎng)西區(qū)住宅裝修合同》，約定某公司為楊某某購(gòu)買的嘉興市某某廣場(chǎng)的商品房進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，裝修質(zhì)量檢驗(yàn)和判斷標(biāo)準(zhǔn)適用浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》；裝修完成后，某公司須請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，在空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)后才可交付買受人；如若空氣質(zhì)量檢測(cè)不合格，某公司需要進(jìn)行整改，直至合格，并承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，在規(guī)定的保修期內(nèi)經(jīng)整改還不合格的，楊某某可向某公司要求退還裝修價(jià)款。在之后的商品房交付過程中，由于某公司未能提供空氣質(zhì)量檢測(cè)結(jié)果的文件，楊某某先后寄出兩份解除合同通知，要求解除雙方買賣合同。法院審判認(rèn)為某公司已交付房屋，且楊某某已實(shí)際入住該房屋，即某某公司已經(jīng)實(shí)際履行商品房買賣合同的主要合同義務(wù)。即使某公司實(shí)際未能提供商品房的空氣質(zhì)量檢測(cè)合格的證明文件，也只能要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任，而不能行使法定解除權(quán)。若某公司不能整改，以使空氣質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，楊某某可要求返還裝修價(jià)款以及要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任。在本案中存在兩個(gè)主要問題：一是某公司交付的商品房雖未提供空氣質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)，但楊某已經(jīng)實(shí)際入?。欢强諝赓|(zhì)量不合格或未提供證明文件的情形，雙方只約定整改返還裝修價(jià)款和違約責(zé)任，而將此未列入解除商品房買賣合同的條件之一。在18版《商品房買賣合同》中，出賣人未能提供商品房空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告，屬于買賣人享有的強(qiáng)制性拒絕接收商品房條件之一，使買受人享有更高的自主權(quán)。

4.裝修和設(shè)備制度。全裝修住宅內(nèi)的裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分為兩部分進(jìn)行約定，在18版《商品房買賣合同》第十二條中，對(duì)于廚房和衛(wèi)生間的交付使用進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，買賣雙方還可就其他交付使用條件自行約定。此外，不同于2014版《商品房買賣合同示范文本》，18版《商品房買賣合同》對(duì)外裝和內(nèi)裝兩部分進(jìn)行了更為詳細(xì)的分類明確，包括但不限于隔墻、管線、涂料層面、吊頂?shù)?，都要求?yīng)明確清晰名牌、規(guī)格等內(nèi)容，且不得使用“其他同級(jí)別產(chǎn)品”等語(yǔ)句混淆買受人視聽，從而確保買受人在內(nèi)裝飾裝修部分合法權(quán)益得到保障。

5.設(shè)計(jì)變更制度。18版《商品房買賣合同》提出，全裝修住宅在使用分區(qū)和設(shè)計(jì)功能、空間層高、室內(nèi)樓梯數(shù)量等情況發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知買受人，使買受人知悉室內(nèi)裝修工程按法定程序進(jìn)行變更。同時(shí)，明確出賣人須向買受人提供裝修設(shè)計(jì)方案平面圖、規(guī)劃方案總平面圖和房屋分層分戶圖。在過往的精裝修住宅買賣合同履約實(shí)踐中，由于買受人不能完整取得精裝修設(shè)計(jì)圖紙，且在合同簽訂時(shí)不同出賣人對(duì)此具有不同界定，致使精裝修住宅交付情形呈現(xiàn)多樣化，產(chǎn)生多種的商品房買賣合同糾紛。

在吳某某與浙江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件中，吳某某與某公司簽訂了《浙江省商品房買賣合同》及《某某天地中心委托裝修管理協(xié)議》，吳某某同意某公司按照裝修設(shè)計(jì)平面圖對(duì)房屋實(shí)施裝修工程，并對(duì)裝修后的戶型布局和使用功能無(wú)異議。在吳某某查看通過竣工驗(yàn)收并備案的案涉房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋某角落多了一根柱子，與房屋毛坯結(jié)構(gòu)圖不符，后法院證實(shí)該“柱子”系排煙管道。吳某某認(rèn)為該“柱子”的出現(xiàn)屬于某公司變更房屋主體結(jié)構(gòu)而未盡通知義務(wù)，要求由此解除雙方買賣合同，某公司辯稱房屋主體結(jié)構(gòu)并未變更，增加的“柱子”系煙道管并非柱子。法院認(rèn)為涉案房屋增加的“柱子”確為排煙管道，且無(wú)證據(jù)證明排煙管道設(shè)計(jì)屬于經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，吳某某因此主張房屋主體結(jié)構(gòu)變更缺乏相應(yīng)依據(jù)，不予支持吳某某的訴請(qǐng)。在18版《商品房買賣合同》使用爭(zhēng)訟時(shí)，買賣雙方應(yīng)明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)是否按照法定程序變更且及時(shí)告知以及是否屬于雙方載明內(nèi)容之一，減少雙方當(dāng)事人不必要的訴累。

（三）提高商品房質(zhì)量和保修責(zé)任

對(duì)于商品房的質(zhì)量問題，出賣人在交付商品房時(shí)，2014版《商品房買賣合同示范文本》只規(guī)定了商品房質(zhì)量檢查不合格，買受人有權(quán)解除合同，且檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)；18版《商品房買賣合同》對(duì)于出賣人和買受人而言，設(shè)計(jì)更加人性化，其規(guī)定：買受人可以對(duì)房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量提出異議，由出賣人釋明相關(guān)問題；買受人認(rèn)為前述內(nèi)容質(zhì)量不合格的，由雙方委托進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，參考民法的公平原則，由檢測(cè)的具體結(jié)果判斷由哪一方承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。由于檢測(cè)不合格買受人解除合同的，出賣人賠償買受人已付房?jī)r(jià)款一倍的選擇項(xiàng)更改為已付房?jī)r(jià)款的百分之幾。從這兩點(diǎn)看，18版?zhèn)戎乇Ｕ狭顺鲑u人的權(quán)益。

2017年5月1日的《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》提升了商品房保修標(biāo)準(zhǔn)，18版《商品房買賣合同》依據(jù)該辦法在附件中將保修期限統(tǒng)一提高至不得低于8年，包括:屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間、房間、廚房、地下室和外墻面的防滲漏；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝；埋設(shè)于墻體、地面內(nèi)的電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道等隱蔽工程。對(duì)于隱蔽工程項(xiàng)目而言，出賣人只有選擇更高水平的裝修施工團(tuán)隊(duì)，才可以應(yīng)對(duì)長(zhǎng)達(dá)8年的保修期，這更加注重保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益。

在張某某與杭州市某開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，買賣雙方于2000年8月簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，買受人向出賣人購(gòu)買位于拱墅區(qū)麗水路72號(hào)的房屋。合同第十八條“保修責(zé)任”中明確房屋墻面保修期從買受人實(shí)際接收該房屋之日起12個(gè)月，房屋屋頂保修期從買受人實(shí)際接收該房屋之日起36個(gè)月。后因發(fā)現(xiàn)房屋北面外墻出現(xiàn)漏水，東面外墻裂縫滲漏以及房頂漏水等現(xiàn)象，張某某一直向某公司反應(yīng)卻未得到修復(fù)，訴請(qǐng)要求某公司限期修復(fù)該漏水房屋。法院審判認(rèn)為合同第十八條的保修期限已經(jīng)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十二條第二款“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修為五年”的規(guī)定，且該案房屋在實(shí)際交付時(shí)，2001年浙版消保辦法已經(jīng)實(shí)施，其中第二十九條明確規(guī)定防滲漏保修期為八年，因此法院對(duì)于張某某的訴請(qǐng)予以支持。從2001年浙版消保辦法到2018年浙版消保辦法，其防滲漏保修期規(guī)定一直高于2014版《商品房買賣合同示范文本》的期限規(guī)定，這反映出浙江房地產(chǎn)業(yè)新時(shí)代的新特質(zhì)，也顯現(xiàn)了浙江省力求居民舒適居住環(huán)境的新作為。

（四）其他細(xì)節(jié)規(guī)定

在18版《商品房買賣合同》中，還有一些值得我們注意的細(xì)節(jié)。如：在第一章“合同當(dāng)事人”中，要求出賣人填寫電子郵箱，其目的在于為買受人送達(dá)和通知相關(guān)文件提供便利，便于買受人司法審判送達(dá)證據(jù)的獲??；在“商品房基本情況”中，對(duì)車位、車庫(kù)或者停車設(shè)施和儲(chǔ)藏室、綠地或其他物業(yè)，明確了在指定附件中按照位置、產(chǎn)權(quán)、價(jià)款等要求進(jìn)行統(tǒng)一填寫，不同于以往買賣實(shí)踐中只按照普通附件填寫的形式。

三、完善商品房買賣制度建議分析

在商品房預(yù)售或現(xiàn)售買賣合同雙方履約過程中，最理想的狀態(tài)是買受人完成支付購(gòu)房款以及出賣人交付竣工驗(yàn)收合格房屋，但在雙方買賣實(shí)踐過程中，會(huì)出現(xiàn)商品房政策調(diào)控等一系列客觀原因致使買賣雙方面臨買賣合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)，筆者將從買賣雙方角度提供可參考的意見。

（一）規(guī)避買受人反向利用規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)

從出賣人角度看，18版《商品房買賣合同》規(guī)定在商品房交付實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)都須向購(gòu)房消費(fèi)者提供空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告，這是商品房交付的必要條件之一，買受人在此刻對(duì)于空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告也是予以認(rèn)可的，但當(dāng)商品房政策調(diào)控等因素致使該地段的房?jī)r(jià)下跌后，買受人在心理預(yù)期上認(rèn)為購(gòu)買的房屋貶值，萌生退還房屋或解除雙方商品房買賣合同的念想，會(huì)以集體為單位找其他專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提供空氣質(zhì)量檢測(cè)不合格報(bào)告。反向利用保護(hù)買受人權(quán)益的條款侵害出賣人的合法權(quán)益，這是在商品房買賣合同中出賣人面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。產(chǎn)生這一現(xiàn)象最根本的原因是規(guī)范商品房買賣合同所保護(hù)的利益與買受人經(jīng)濟(jì)利益之間有沖突，買受人因?yàn)槭袌?chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)而認(rèn)為自身經(jīng)濟(jì)利益受損，反向利用合同規(guī)范減少自身?yè)p失，這對(duì)于出賣人而言是不公平的。在第四章“商品房交付條件與交付手續(xù)”第十一條“商品房交付條件”中，只要求出賣人提供所列舉的相關(guān)文件報(bào)告，對(duì)于買受人是否認(rèn)可不作他項(xiàng)規(guī)定，出賣人可以在交付房屋之前，通過要求買受人出具聲明或簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，證明買受人對(duì)于空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告核對(duì)認(rèn)可無(wú)異議之后，再行交付房屋，當(dāng)然這是以所交付房屋空氣質(zhì)量事實(shí)合格為基礎(chǔ)的，這樣可以有效規(guī)避出賣人在特殊情況下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題。

（二）買受人補(bǔ)充約定未明確條款

18版《商品房買賣合同》對(duì)不少條款進(jìn)行了細(xì)化，例如：第八條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”第二款明確將商品房?jī)r(jià)款內(nèi)容分為總價(jià)和分價(jià)，沒規(guī)定出賣人適用條件，可能出現(xiàn)買受人在購(gòu)買全裝修住宅時(shí)，出賣人選擇以總價(jià)形式簽署買賣合同備案，不利于買受人在產(chǎn)生裝修糾紛時(shí)對(duì)裝修部分價(jià)款的舉證；第二條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”要求全裝修住宅單獨(dú)領(lǐng)取施工許可證，這也意味著商品房要進(jìn)行二次驗(yàn)收，買賣合同只大致規(guī)定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)全裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定卻未見身影，不利于落實(shí)買受人在實(shí)質(zhì)檢測(cè)全裝修住宅的權(quán)益保障。

作為購(gòu)房消費(fèi)者的買受人，首先需要培養(yǎng)房屋買賣的法律意識(shí)，在簽署出賣人提供的商品房買賣格式合同前，應(yīng)先了解示范文本相關(guān)內(nèi)容，對(duì)于房屋買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)形成一個(gè)較為明確的預(yù)期判斷，在簽訂商品房買賣合同正式文本時(shí)，出賣人所逃避責(zé)任條款、正式合同約定不明以及合同適用條件不明確的情形，買受人與出賣人對(duì)前述內(nèi)容采取簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式進(jìn)行約定，在保障買受人自身權(quán)益的同時(shí)，還可以補(bǔ)充增加買受人購(gòu)房的個(gè)性化條款。

（三）完善商品房資金監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)作為強(qiáng)勢(shì)的出賣人，在目前市場(chǎng)銷售過程中掌握著主動(dòng)權(quán)，對(duì)于商品房資金監(jiān)管以浙江省為例，主要依據(jù)《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》等，在示范文本中僅第九條“付款方式及期限”第三款規(guī)定該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)，并記載預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)名稱、賬戶名稱和賬號(hào)。買受人通常采用銀行貸款方式支付購(gòu)房款，銀行將按揭款項(xiàng)一次性無(wú)條件劃撥給出賣人，在實(shí)質(zhì)上缺乏第三方監(jiān)管，出賣人可能因政策調(diào)控、資金鏈斷裂和不能按期完工等不確定因素而破產(chǎn)，使買受人面臨幾種被動(dòng)選擇：一是預(yù)售商品房的業(yè)主作為債權(quán)人，向房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，按實(shí)際分配情況領(lǐng)取預(yù)售款；二是由破產(chǎn)管理人出賣該建設(shè)項(xiàng)目，新入駐的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，買受人依據(jù)商品房買賣合同履約取得該房屋；三是破產(chǎn)管理人出賣價(jià)格情況不理想，買受人只能領(lǐng)取部分預(yù)售款項(xiàng)，不能取得合同約定房屋。

出賣人的預(yù)售資金監(jiān)管可以從兩個(gè)層面考慮：一是從資金監(jiān)管源頭進(jìn)行控制，采用由政府管理部門主導(dǎo)，銀行、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等多方配合監(jiān)管的方式，出賣人在完成房屋建設(shè)前無(wú)法取得房款，防止出賣人挪用買受人預(yù)售款項(xiàng)用于非建設(shè)項(xiàng)目，使買受人預(yù)售款權(quán)益得到有效保障；二是建立強(qiáng)有力的懲處機(jī)制，懲處對(duì)象包括出賣人和監(jiān)管主體，現(xiàn)行較輕的處罰力度讓出賣人抱有僥幸心理，加大懲處力度有利于促進(jìn)出賣人合理利用預(yù)收款項(xiàng)和監(jiān)督主體進(jìn)行有效監(jiān)管，保障買受人取得房屋的最低買賣合同權(quán)益。