胡秀恒

摘要：物業(yè)早期介入是非常重要和必要的，但在實際中存在不少困難，只有積極采取應(yīng)對之策，才能使早期介入有效落實，推進物業(yè)管理市場健康發(fā)展。在物業(yè)的開發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長期物業(yè)管理經(jīng)驗的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問題，從各個方面提出專業(yè)性、建設(shè)性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關(guān)討論、評審和施工的現(xiàn)場監(jiān)理。鑒于此，本文主要分析物業(yè)管理早期介入。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；早期；介入

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

1、介入管理的概述

從物業(yè)管理的研究視角出發(fā)，物業(yè)管理最早是從有效提升建筑對于人類居住和生活的功能性作用的角度出發(fā)，對建筑功能的實現(xiàn)進行的專業(yè)管理。隨著國內(nèi)外學(xué)者對于物業(yè)管理的研究不斷深入，物業(yè)管理的概念已經(jīng)被差異化、專業(yè)化和職業(yè)化了。從專業(yè)化的視角來看，介入管理是為了更好地實現(xiàn)胸物業(yè)服務(wù)為主要經(jīng)營產(chǎn)品的物業(yè)管理公司的服務(wù)效能而創(chuàng)新的一種全新的管理理念和管理模式。

物業(yè)管理領(lǐng)域的“早期介入”被定義為“新建物業(yè)竣工前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要而引進的物業(yè)管理的咨詢活動?！睆奈飿I(yè)管理領(lǐng)域的“介入管理”基本概念來看，在應(yīng)用這一研究理論時，學(xué)者們是將“人體健康”理解為“物業(yè)管理工作的順暢運行”，將“反映人體健康的各項身體指標”理解為“物業(yè)管理工作的各項基礎(chǔ)環(huán)節(jié)”。由此出發(fā)，物業(yè)管理領(lǐng)域的“介入管理”才被理解為可以在物業(yè)項目管理的各個領(lǐng)域加以應(yīng)用的一種極具可操作性的管理理論。

2、物業(yè)早期介入問題分析

2.1、理論體系研究不深入、法律法規(guī)滯后

物業(yè)管理引入到國內(nèi)還不到30年，在我國仍是個新型行業(yè)，我國對物業(yè)的相關(guān)立法確較為落后，這種立法方面的缺失很容易造成責(zé)任劃分不明確，不利于社區(qū)的和諧穩(wěn)定。在地產(chǎn)開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交已經(jīng)建設(shè)完成的物業(yè)過程中，業(yè)主、施工單位、地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司四方在物業(yè)的使用、質(zhì)量、維修及保養(yǎng)方面應(yīng)擔(dān)負什么樣的職責(zé)在法律上尚未有明確規(guī)定，僅僅依靠合約關(guān)系束縛物業(yè)管理公司和業(yè)主明顯是滿足不了要求的，因此，需要更具有約束效力的法律法規(guī)來明確四方單位的權(quán)、責(zé)、利。

2.2、物業(yè)管理收費難

由于物業(yè)管理自身的屬性，物業(yè)管理公司的利益往往跟物業(yè)業(yè)主及物業(yè)使用者的利益相沖突，且由于不少的物業(yè)業(yè)主經(jīng)常性的外出或者購買物業(yè)僅僅為了增值而長期閑置，這就造成了物業(yè)收費較為困難；其次，也存在一些物業(yè)業(yè)主及使用者由于其他原因，故意不交或者長時間拖欠物業(yè)管理費。

2.3、部分業(yè)主及物業(yè)管理管理公司關(guān)系緊張

相關(guān)調(diào)查資料表明，部分業(yè)主對物業(yè)公司帶有抵觸情緒，認為物業(yè)費收那么高，但是該做的工作遠遠沒做到位；物業(yè)公司對業(yè)主也是大倒苦水，認為在收費業(yè)主或者使用者根本不配合物業(yè)的工作，更有甚者部分拒絕交納水、電、采暖費和物業(yè)管理費，以此來向物業(yè)管理公司施加壓力。

2.4、物業(yè)管理人才匱乏

目前物業(yè)管理從業(yè)人員的知識水平及管理業(yè)務(wù)水準較發(fā)達國家仍有較大差距，也未能滿足業(yè)主及使用者的心理期望。物業(yè)管理相關(guān)人才對物業(yè)管理行業(yè)來說至關(guān)重要，物業(yè)管理人員匱乏以及知識結(jié)構(gòu)層次的不高，不僅僅會表現(xiàn)出服務(wù)質(zhì)量欠缺嚴重的還會影響到的聲譽，不利于企業(yè)以后的發(fā)展。

3、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的對策

3.1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司完成早期介入的相關(guān)工作

在房地產(chǎn)開發(fā)初期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了在各個階段做好重要角色外，還積極配合物業(yè)管理公司的早期介入，為物業(yè)公司提供最佳的便利和與 物資管理人員能夠和睦相處，從而提高公司的早期干預(yù)能力。

3.2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷加強自身建設(shè)

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與項目建設(shè)的各個階段并采取措施時，不能忽視項目在開發(fā)建設(shè)過程中的隱患，因為它們與房地產(chǎn)開發(fā)商有特殊關(guān)系（如親子關(guān)系），或作為他們的父母。

3.3、擴大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營范圍和職能

在現(xiàn)行制度下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過擴大業(yè)務(wù)范圍和功能，更容易解決早期干預(yù)問題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以獲得國家監(jiān)督資質(zhì)證書，從而開展監(jiān)管和財產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這種物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面在監(jiān)督過程中履行了物業(yè)早期管理的職能，另一方面，項目完成了房地產(chǎn)管理后的銷售，從而緩解了開發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任大部分的早期干預(yù)成本壓力大，而且也不會因為監(jiān)督的增加而出現(xiàn)。

3.4、推進物業(yè)管理智能化平臺的建設(shè)

在物業(yè)管理中加強物業(yè)智能化能夠?qū)⑵涔芾硇侍嵘?，強化物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，并且還能夠在一定意義上將管理成本降低。業(yè)主大會在這當(dāng)中可以采用表決以及選舉的方式進行對電子招投標系統(tǒng)的應(yīng)用，同時能夠?qū)ο嚓P(guān)部門工作的有效支持和規(guī)范，以此加強和諧社區(qū)的建立。物業(yè)主要管理部門可以對于物業(yè)公司的相關(guān)服務(wù)品質(zhì)以及業(yè)主的滿意度有效了解，從而將企業(yè)的監(jiān)督管理水平不斷提升。需要在對小區(qū)智能管理信息平臺的建立當(dāng)中，做好示范點的建立，不斷有效的推進和政府的電子政務(wù)平臺想聯(lián)系，從而有效的實現(xiàn)公共社會服務(wù)能夠起到相應(yīng)的作用。并且在這當(dāng)中，加強對于智能平臺的應(yīng)用，能夠使得其相關(guān)的參與方之間所產(chǎn)生的矛盾以及利益降低，從而將物業(yè)管理的矛盾降低。

3.5、豐富房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品層次性

在促使房地產(chǎn)項目產(chǎn)品層次的豐富度提升過程中，可以將物業(yè)公司的督促作用有效發(fā)揮。在物業(yè)公司的合理監(jiān)督下，促使開發(fā)商可以積極進行產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量提升，由此獲得較好的發(fā)展競爭力。在這一過程中，將物業(yè)公司在前期介入的費用問題予以解決，保證物業(yè)公司良好發(fā)展的同時也將其義務(wù)有效發(fā)揮。物業(yè)公司應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變業(yè)主的思想觀念，使業(yè)主了解到物業(yè)公司前期介入項目，對于項目工程質(zhì)量的保證做好監(jiān)督的同時也可以促使房地產(chǎn)項目不斷進行項目的開發(fā)，將產(chǎn)品的層次性增加，為業(yè)主帶來更多的便利性。并且業(yè)主也迎還明確物業(yè)管理介入的收費不是亂收費，而是為了更好的保證管理監(jiān)督質(zhì)量，對業(yè)主自身的利益具有重要關(guān)聯(lián)。一些業(yè)主對于物業(yè)不夠了解，只是將物業(yè)作為擺設(shè)，在因自身原因造成物業(yè)管理矛盾的時候，就會將責(zé)任歸咎于物業(yè)，從而使得物業(yè)管理收費上較為困難，對物業(yè)的前期項目介入也產(chǎn)生一定的影響。所以物業(yè)需要加強與業(yè)主的溝通，使其明確物業(yè)與業(yè)主也屬于客戶合作關(guān)系，對業(yè)主的權(quán)益具有維護意識，從而能夠順利的收取相關(guān)前期介入項目費用，保證接入工作的順利開展，由此將監(jiān)督工作做好，為業(yè)主提供滿意的項目成品。同時也應(yīng)該積極提升物業(yè)管理的水平，將物業(yè)管理部門的服務(wù)意識提升，使得物業(yè)管理人員能夠認識到自己的受到業(yè)主的費用同時，自身對業(yè)主也負有一定的責(zé)任義務(wù)，需要將前期介入管理工作做好，促使項目產(chǎn)品層次可以不斷開發(fā)，由此增強其豐富度及多樣性，更好的滿足業(yè)主需求。

總之，隨著住房制度改革和城市建設(shè)熱潮的推動，我國物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理對改善居民生活環(huán)境，促進不動產(chǎn)保值增值，構(gòu)建和諧社區(qū)起著重要的作用。但從目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況來看，物業(yè)管理僅僅作為房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)——物業(yè)早期介入未被引起足夠的重視。

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